朱紅娟

（100124 北京市盈科律師事務(wù)所 北京）

解析二手房買賣之賣方違約糾紛

朱紅娟

（100124 北京市盈科律師事務(wù)所 北京）

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，我國的房地產(chǎn)市場也逐漸發(fā)展起來，房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著非常重要的作用。隨著房屋交易模式的不斷規(guī)范，二手房交易模式也更加完善，但房屋交易跟普通商品交易不同，具有交易內(nèi)容復(fù)雜、交易價(jià)值大的特點(diǎn)，因此很容易發(fā)生交易欺詐行為，嚴(yán)重?fù)p害人們的切身利益。其中賣方違約在二手房交易中比較常見，如何保護(hù)購房者的合法權(quán)益，維護(hù)交易秩序，保障交易的正常進(jìn)行，是一項(xiàng)需要重點(diǎn)探究的問題。本文結(jié)合實(shí)際案例對二手房買賣中賣方違約糾紛進(jìn)行了具體分析，希望可以促進(jìn)二手房交易市場的良性發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)；二手房買賣；買房糾紛

房地產(chǎn)市場的波動性比較強(qiáng)，每當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異常的波動，就會引發(fā)大面積的房屋交易糾紛，其中以二手房交易糾紛居多。本文首先分析了二手房交易的定義以及與一手房交易的特征比較，然后結(jié)合實(shí)際案例分析了二手房買賣中由賣方違約引發(fā)的糾紛，希望給相關(guān)人員提供參考和幫助。

一、二手房交易概述

1.二手房交易的定義

通常人與人之間的經(jīng)濟(jì)交互活動為交易，具體是通過經(jīng)濟(jì)方式來處理某項(xiàng)事物。二手房是用戶住過的房屋，已經(jīng)具備了《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，包括自建房、單位自有房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房和轉(zhuǎn)讓的商品房等[1]?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中有具體規(guī)定：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。二手房交易是法人、自然人和其他組織轉(zhuǎn)讓二手房、抵押二手房和租賃二手房的法律行為。因此二手房交易可以分成二手房轉(zhuǎn)讓、二手房抵押以及二手房租賃三種。二手房轉(zhuǎn)讓跟二手房抵押和租賃存在明顯的區(qū)別，二手房轉(zhuǎn)讓之后的房屋產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生變化，這種交易行為的法律關(guān)系比較復(fù)雜，因此很容易出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象[2]。本文中的二手房買賣行為特指二手房的轉(zhuǎn)讓，賣方違約為二手房轉(zhuǎn)讓中的違約行為。

2.一手房交易和二手房買賣的不同之處

一手房也就是沒有住過的新房，流通于房地產(chǎn)二級市場，賣方為開發(fā)商的商品房。我國的一手房主要包括兩種，分別為現(xiàn)房和期房，現(xiàn)房是已經(jīng)完成竣工的房屋，期房是沒有完成竣工的房屋。現(xiàn)房交包括新房交易和二手房買賣兩種，二者的不同之處包括以下幾點(diǎn)：

第一，交易主體的地位不同。新房交易的開發(fā)商為賣方，二手房交易的賣方為房屋所有權(quán)人。開發(fā)商的專業(yè)知識理論比較強(qiáng)，相比于普通的購房者，具有明顯的優(yōu)勢。

第二，法律依據(jù)不同。商品房出售不但要符合《合同法》中的有關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該遵守其他法律規(guī)范中的要求，包括《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等，二手房的轉(zhuǎn)讓只需要遵守《合同法》和《民法》中的規(guī)定就行，交易雙方自由平等[3]。

第三，有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)需要進(jìn)行評估，而商品房不需要。通常交易雙方如果對房屋的價(jià)格達(dá)成一致，就可以去房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)去辦理登記過戶。如果房屋的交易過程中出現(xiàn)交易價(jià)格顯著比市場價(jià)低、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險(xiǎn)以及買賣雙方想要評估時(shí)，還需要評估房屋的價(jià)格。商品房由于在預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)管理部門已經(jīng)做好了價(jià)格備案，因此房屋價(jià)格具有一定的公信力[4]。

二、二手房買賣中賣方違約糾紛案例分析

1.“一房二賣”問題

案例：上訴人（賣方、一審被告）和被上訴人（買方甲、一審原告）經(jīng)過A房屋中介簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同，買方甲支付部分房款以及中介費(fèi)用，買賣雙方辦理網(wǎng)上備案登記。賣方于次日又與買方乙通過B房屋中介簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，買方乙支付部分房款。之后，買方甲發(fā)現(xiàn)“一房二賣”情況，向人民法院起訴，起訴的要求為:解除買賣合同；返還已支付房款、中介費(fèi)以及違約金。

法院判決結(jié)果：解除買賣合同；返還已支付房款和違約金，駁回了其他的訴訟請求。二審的審判結(jié)果不變。

案例分析：一房二賣主要包括兩種情況，第一種是第一次交易和第二次交易中只給一方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，沒有給另一方辦理。我國物權(quán)法中有相關(guān)規(guī)定，房屋辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之后，房產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)變化，這時(shí)買方獲得了房屋的所有權(quán)，這所房屋的合同債權(quán)只能由買方享有。第二種為房屋第一次交易和第二次交易的雙方都沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，任何一個(gè)買方都處于債權(quán)人地位，買方?jīng)]有權(quán)利支配買賣標(biāo)的物，只有經(jīng)過賣方的允許，才能獲得標(biāo)的物的所有權(quán)。實(shí)際履行可以在一定程度上補(bǔ)救違約。其中《合同法》中的第110條描述了三種情形，分別為：①“法律上不能履行，事實(shí)上也不能履行”；②履行費(fèi)用比較高、債務(wù)不適合強(qiáng)制履行；③債權(quán)人沒有在約定的期限內(nèi)履行。如果買賣合同都能夠?qū)嶋H履行，買方是否獲得房產(chǎn)的表現(xiàn)為：①買方是否已經(jīng)實(shí)際占有了房屋；②買方的房款是否已經(jīng)全部付清；③房產(chǎn)中有沒有買方附加的價(jià)值。④履行的成本問題。如果實(shí)際一方履行了，另一方同樣也可以要求賣方進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)賠償。

2.賣方隱瞞房屋存在抵押

案例一：原告（買方）和被告（房屋中介公司）簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，房屋中介公司向原告推薦李某的房屋，房屋中介公司的員工和房屋所有人李某告知原告，房屋只有一個(gè)抵押權(quán)人，原告支付了第一筆款項(xiàng)之后，抵押權(quán)人可以將抵押權(quán)撤銷，房屋可以正常的進(jìn)行交易。原告支付了中介費(fèi)和首付，之后發(fā)現(xiàn)銀行是房屋的另一位抵押權(quán)人，中介公司主動要求解除合同。原告向法院起訴被告，要求返還中介費(fèi)以及代收定金。

法院判決結(jié)果：判令被告返還給原告中介費(fèi)，駁回了其他訴求。

案例分析：存在抵押的房屋由于抵押權(quán)無法進(jìn)行正常的交易，這對于買方來說是一件非常重要的事項(xiàng)，如果賣家隱瞞了房屋抵押的事實(shí)，要承擔(dān)起相應(yīng)的責(zé)任。

案例二：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，原告履行了合同中的義務(wù)，但是房屋存在抵押貸款，被告沒有按照約定時(shí)間還清抵押貸款，導(dǎo)致房屋一直不能轉(zhuǎn)到原告名下。買賣雙方經(jīng)過多次協(xié)商之后始終沒有達(dá)成統(tǒng)一意見。原告向人民法院起訴被告，要求解除合同，并返還已經(jīng)支付的房款、房屋裝修費(fèi)用，并支付違約金。

法院判決結(jié)果：判令解除合同，被告返還原告已經(jīng)支付的房款、裝修費(fèi)用，并支付給原告違約金。

案例分析：《合同法》中第94條第4項(xiàng)中規(guī)定：當(dāng)事人中任何一方延遲了相關(guān)債務(wù)的履行，都無法實(shí)現(xiàn)合同的目的，另一當(dāng)事人有權(quán)解除合同。由于賣方遲遲沒有結(jié)清銀行尾款，以及沒有辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，導(dǎo)致買方無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不能實(shí)現(xiàn)合同目的，這種情況下買方有權(quán)利將合同解除。解除合同之后，買方有權(quán)利要求賣方返還已經(jīng)支付的房款等款項(xiàng)，賣方有義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并支付給買方違約金。

3.房屋存在質(zhì)量問題

案例：買方（原告）購買了賣方（被告）一套精裝修房，買賣雙方均簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。之后，房屋出現(xiàn)衛(wèi)生間漏水現(xiàn)象，經(jīng)過鑒定認(rèn)為房屋裝修存在瑕疵。買方起訴賣方對衛(wèi)生間進(jìn)行維修并賠償損失，法院判決被告賠償買方維修損失費(fèi)以及賠償金。后來，原告再次起訴被告，要求被告需要支付維修費(fèi)、賠償金以及由于無法正常居住而只能租賃房屋的租賃費(fèi)。

法院判決結(jié)果：判定被告支付原告相應(yīng)的維修費(fèi)用、賠償金以及適當(dāng)?shù)臒o法居住期間的損失費(fèi)用。

案例分析：二手房買賣中出現(xiàn)的房屋隱蔽質(zhì)量問題應(yīng)該由賣方或者開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，分析隱蔽質(zhì)量問題的形成原因。通常，如果房屋本身具有隱蔽質(zhì)量瑕疵，那么買方可以要求開發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的賠償。如果房屋的隱蔽質(zhì)量問題是賣方在裝修和使用過程中產(chǎn)生的，買方不知情，那么則應(yīng)由賣方進(jìn)行相應(yīng)的賠償。

4.賣方的房屋所有權(quán)存在瑕疵

案例一：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》，合同中約定賣方將房屋和車庫賣給買方，但實(shí)際上賣方的房屋和車庫已經(jīng)在離婚之后劃到了女兒名下，賣方隱瞞了這件事實(shí)，導(dǎo)致合同無法履行。買方向人民法院提起訴訟，要求解除合同，返還已經(jīng)支付的房款，并賠償支付利息和違約金。

法院判決結(jié)果：判令解除合同，責(zé)令被告返還房款并賠償支付利息和違約金。

案例分析：賣方故意欺瞞買方并與之簽訂合同，屬于欺詐行為，買方有權(quán)利向法院提起訴訟，解除合同并要求賣方返還房款以及支付利息。

案例二：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《房屋買賣合同》，合同中約定賣方將房屋出售給買方，而且房屋產(chǎn)權(quán)歸屬和定金條款都十分明確。買賣雙方在轉(zhuǎn)移登記房屋所有權(quán)的過程中，賣方的房屋由于涉及到其他債務(wù)問題被法院查封，導(dǎo)致雙方無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。原告向人民法院提起訴訟，要求被告雙倍返還定金。

法院判決結(jié)果：被告行為屬于違約，應(yīng)該返還給原告雙倍定金。

案例分析：房屋產(chǎn)權(quán)在過戶過程中，如果房屋由于涉及到債務(wù)問題被法院查封，導(dǎo)致無法完成交易，但是交易合同中又明確了房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，那么賣方行為屬于違約，應(yīng)該按照合同中的條款返還給原告雙倍定金。

5.延期交房或者拒不交房

案例一：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》，原告購買被告的房屋，合同中明確了付款的時(shí)間以及交房時(shí)間，原告在約定時(shí)間內(nèi)支付了房款，但被告沒有在約定時(shí)間內(nèi)交房，原告向人民法院起訴，要求被告賠償違約金。

法院判決結(jié)果：判令被告賠償原告違約金。

案例分析：合同中明確規(guī)定，如果賣方逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，買方有權(quán)利向法院提起訴訟，并要求被告賠償違約金。

案例二：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》，協(xié)議中規(guī)定被告將房屋過戶給原告用來償還其欠原告的債務(wù)，辦理完過戶手續(xù)之后，雙方在房屋價(jià)格上沒有統(tǒng)一意見，被告不肯搬離原來的住房，從而引發(fā)爭執(zhí)。原告向法院提起訴訟，要求其搬離房屋，并支付房屋使用費(fèi)。

法院判決結(jié)果：判令被告立即搬離房屋，駁回了原告的其他訴求。

案例分析：買方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)歸屬證書之后，已經(jīng)享有了房屋的使用權(quán)，有權(quán)利要求賣方交房。

6.延期過戶或者拒不過戶

案例：原告（買方）和被告（賣方）簽訂了《二手房買賣合同》，合同中約定賣方將房屋出售給買方，買方先支付三萬元定金，然后簽訂合同，之后買方又支付了部分房款，但是賣方一直不出面辦理過戶，導(dǎo)致沒有在約定時(shí)間里辦理好過戶。買方向法院提起訴訟，要求解除合同，返還已經(jīng)支付的房款，并雙倍返還定金。

法院判決結(jié)果：判令解除合同，要去被告返還房款，并雙倍返還定金。

案例分析：原告和被告簽訂了《二手房買賣合同》，合同真實(shí)有效，同時(shí)合同對買賣雙方都具有約束力。賣方由于遲遲不辦理過戶，導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)合同目的，賣方有權(quán)利解除合同，并要求賣方返還已支付房款，并雙倍返還定金，但這需要買方提供支付定金的有效證明。

7.賣方?jīng)]有按照約定遷出戶口

案例：原告經(jīng)過房屋中介公司購買了被告的房屋，并支付了五萬元定金。合同中規(guī)定被告在約定時(shí)間內(nèi)遷出戶口，但是由于房屋是公房，受到政策的限制，被告的戶口無法遷出。原告向法院提起訴訟，要求解除合同，并返還定金，賠償違約金。

法院判決結(jié)果：判令解除合同，并責(zé)令被告返還定金，原告的其他訴求被駁回。

案例分析：房屋由于自身的特殊性，無法完成交易流程，但是賣方和買方在簽訂合同時(shí)，沒有了解到房屋的性質(zhì)以及相關(guān)的政策，雙方都存在一定的過失，應(yīng)該都承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

三、結(jié)語

二手房買賣中的賣方違約行為至今仍然比較常見，隨著二手房交易的不斷增多，我們應(yīng)該對二手房交易相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行不斷完善，制定一套科學(xué)、完善的法律體系，以規(guī)范二手房交易市場，保障買方的合法權(quán)益。

[1]張晨蓉.二手房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)[J].法制博覽,2016,(36):178-179.

[2]高春峰,王桃李.論二手房買賣合同中的戶籍條款——以合同附隨義務(wù)為視角[J].法制與社會,2013,(10):58-59.

[3]錢俊羽,桂洋.淺析二手房買賣中的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避[J].法制與社會,2012,(08):98-99.

[4]何峰,余舒婷.淺論二手房買賣合同的解釋方法[J].中國商界(下半月),2010,(01):240-241.