杜尚昧

（110032 遼寧省直屬機關(guān)工委黨校 遼寧 沈陽）

淺析城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)的特點與法律分析

杜尚昧

（110032 遼寧省直屬機關(guān)工委黨校 遼寧 沈陽）

隨著城市發(fā)展，城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)案例也越來越多，這是伴隨我國住房商品化改革而出現(xiàn)的新興社會現(xiàn)象。并且在現(xiàn)階段，社區(qū)業(yè)主維權(quán)動機日漸多元，各種維權(quán)的形式相互滲透、依次遞進；維權(quán)方式方法日益多樣；維權(quán)主體的組織化程度逐漸提高，本文從物權(quán)法等多個相關(guān)法律的角度對此現(xiàn)象進行分析。

城市社區(qū)業(yè)主；城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)；城市社區(qū)公共治理

改革開放以來，隨著住房商品化改革的逐步深入，城市住宅產(chǎn)權(quán)體制發(fā)生了深刻變化，但由于房地產(chǎn)市場發(fā)展的不完善﹑相關(guān)產(chǎn)權(quán)保護制度的缺失以及有關(guān)行政主管部門行政管理不善等原因，自20世紀90年代至今，很多大中城市，業(yè)主﹑業(yè)主委員會﹑房地產(chǎn)開發(fā)商﹑物業(yè)公司﹑住宅行政主管部門之間圍繞住宅區(qū)內(nèi)各類物業(yè)形式及社區(qū)自治權(quán)發(fā)生了諸多糾紛甚至沖突，城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)日漸成為一種不可小覷的社會現(xiàn)象。

一、維權(quán)動機與目的分類

從維權(quán)的動機和目的角度可以將社區(qū)業(yè)主維權(quán)可以劃分成經(jīng)濟權(quán)益性維權(quán)﹑自治權(quán)利性維權(quán)和政治權(quán)利性維權(quán)三種，這三種維權(quán)類型還會表現(xiàn)出相互滲透和彼此遞進的關(guān)系。

（一）經(jīng)濟權(quán)益性維權(quán)

經(jīng)濟利益訴求是業(yè)主進行維權(quán)的根本性動因，內(nèi)在地影響和制約著維權(quán)行為的發(fā)生和變動，以及業(yè)主對維權(quán)方式和途徑的權(quán)衡和選擇。因此，維權(quán)主體的利益來源及行為動機是客觀審視業(yè)主維權(quán)特點的重要標(biāo)準。

近些年來，業(yè)主購買的商品房是很多業(yè)主的最大財產(chǎn)，因此當(dāng)房產(chǎn)權(quán)益受到侵害時，業(yè)主的維權(quán)愿望較強烈，主張社區(qū)民主自治已經(jīng)成為商品房業(yè)主的普遍愿望。

實踐中，經(jīng)濟利益的沖突是業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾焦點。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)公司的侵權(quán)行為致使業(yè)主的經(jīng)濟權(quán)益受損時，業(yè)主往往會采取各種方式進行交涉﹑博弈與斗爭。一般而言，業(yè)主維權(quán)目的主要是為了捍衛(wèi)房產(chǎn)權(quán)，并爭取物業(yè)的保值和增值。因此，可以把這種社區(qū)業(yè)主為維護住宅房屋所有權(quán)以及住宅區(qū)內(nèi)配套的各種設(shè)施﹑設(shè)備及場地等物業(yè)形式的公共所有權(quán)和使用權(quán)，并爭取良好的物業(yè)服務(wù)等經(jīng)濟利益的維權(quán)形式稱之為經(jīng)濟權(quán)益性維權(quán)。

（二）自治權(quán)利性維權(quán)

此類維權(quán)方式大多是發(fā)生在業(yè)主在進行經(jīng)濟維權(quán)的基礎(chǔ)上，由于集體行動及處理社區(qū)公共事務(wù)的需要，逐漸轉(zhuǎn)化為對社區(qū)事務(wù)的知情權(quán)﹑參與權(quán)及民主選舉﹑民主決策﹑民主管理﹑民主監(jiān)督等各項自治權(quán)利的追尋，以更有利于維權(quán)活動的開展和利益訴求的實現(xiàn)。業(yè)主開始對房地產(chǎn)開發(fā)商操縱業(yè)主委員會選舉提出質(zhì)疑，或?qū)ξ飿I(yè)公司拒不接受業(yè)主大會解聘決定表示不滿，并對社區(qū)物業(yè)﹑小區(qū)治安﹑環(huán)境衛(wèi)生等公共事務(wù)的管理更為關(guān)注。

（三）政治權(quán)利性維權(quán)

此種維權(quán)方式是最高層次的維權(quán)活動，業(yè)主追求的一般為憲法和法律中規(guī)定的諸如選舉和被選舉權(quán)等各項政治權(quán)利，參與者通常是具有較強政治參與意識的社區(qū)活動精英或律師等，他們一般對國家法律法規(guī)﹑政制安排及其運行規(guī)則有著較深刻的理解和研究，具有較強的社區(qū)活動組織能力和政治博弈能力。

二、維權(quán)方式的法律分析

從業(yè)主維權(quán)的方式方法方面來考察，現(xiàn)階段主要有行政式維權(quán)﹑司法式維權(quán)﹑技術(shù)式維權(quán)﹑商業(yè)式維權(quán)﹑職業(yè)式維權(quán)﹑政治參與式維權(quán)等，各種維權(quán)形式存在一定的特征差異，而且在維權(quán)的不同發(fā)展階段業(yè)主可能選擇其中一種或多種方式，但總體趨向是社區(qū)業(yè)主的維權(quán)方式方法日益多樣和專業(yè)。

（一）行政式維權(quán)

行政式維權(quán)主要是指業(yè)主通過申訴﹑投訴﹑上訪等方式向政府相關(guān)部門反映房產(chǎn)和物業(yè)等方面的問題，以求相關(guān)政府部門通過各種行政途徑解決。具體表現(xiàn)為業(yè)主就房產(chǎn)所有權(quán)﹑小區(qū)規(guī)劃﹑住宅質(zhì)量﹑物業(yè)服務(wù)﹑社區(qū)公共事務(wù)等問題向當(dāng)?shù)卣p房產(chǎn)行政管理部門﹑質(zhì)量監(jiān)督管理部門及消費者協(xié)會進行投訴和反映問題；政府及其相關(guān)部門則主要依靠行政組織的權(quán)威，運用命令﹑指示等強制性的方式，通過行政調(diào)解﹑行政處罰等行政手段處理業(yè)主所反映的問題。

（二）司法式維權(quán)

司法式維權(quán)主要是指業(yè)主運用相關(guān)法律法規(guī)，通過司法訴訟方式起訴侵權(quán)方或以有關(guān)法律條文為籌碼制約侵權(quán)方，以求通過法院判決的形式或法律的權(quán)威性和強制力解決有關(guān)糾紛的維權(quán)方式。由于法律手段是一種運用法律規(guī)范和規(guī)則進行社會管理的方式，其具有強制性﹑規(guī)范性﹑穩(wěn)定性和可預(yù)測性等特征，因此法律手段的運用有利于業(yè)主利益的制度化實現(xiàn)，司法式維權(quán)日漸為更多小區(qū)的業(yè)主所采用。

（三）技術(shù)式維權(quán)

技術(shù)式維權(quán)主要是指用技術(shù)手段精心策劃“捆綁維權(quán)”，防止在維權(quán)中最容易出現(xiàn)的“搭便車”行為，以形成較強大﹑團結(jié)的維權(quán)利益共同體。此類維權(quán)方式具有較強的專業(yè)性，主要是通過各種協(xié)議和游戲規(guī)則明確規(guī)定各位參與者的權(quán)利和責(zé)任，將業(yè)主的利益訴求與維權(quán)過程及其所帶來的結(jié)果緊密聯(lián)結(jié)在一起，以形成組織化程度較高﹑集體行動能力較強的維權(quán)共同體。我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)的業(yè)主開始聘請房產(chǎn)方面的專業(yè)律師進行維權(quán)策劃，

（四）商業(yè)式維權(quán)

商業(yè)式維權(quán)一般指為維權(quán)群體提供類似于商業(yè)性的律師法律服務(wù)或咨詢策劃服務(wù)，以提高維權(quán)群體在現(xiàn)行法制框架內(nèi)的博弈能力。此類維權(quán)方式具有較高的專業(yè)化水平，往往是伴隨著業(yè)主在維權(quán)活動中遇到了司法訴訟或相關(guān)法律難題而出現(xiàn)的，業(yè)主通過支付一定經(jīng)費聘請專業(yè)的房產(chǎn)維權(quán)律師為其進行維權(quán)策劃和代理司法訴訟等事務(wù)?，F(xiàn)階段的諸多小區(qū)的業(yè)主采取了有償方式聘請律師或相關(guān)代理人進行專門的維權(quán)指導(dǎo)的方式。如某小區(qū)業(yè)主委員會為指導(dǎo)業(yè)主依法維權(quán)，特別舉辦了法律進社區(qū)活動，專門邀請三個律師事務(wù)所的律師給業(yè)主講解合同法﹑民法等法律條款，之后在司法訴訟中也聘請了專業(yè)律師代理各項訴訟業(yè)務(wù)。

三、維權(quán)主體組織化程度分類

以維權(quán)主體的組織化程度為標(biāo)準，可以將現(xiàn)階段社區(qū)業(yè)主維權(quán)分為個體自發(fā)式維權(quán)﹑群體自覺式維權(quán)及團體組織化維權(quán)，這三種維權(quán)形式在一定程度上呈現(xiàn)出由低級向高級過渡和發(fā)展的特征，折射出維權(quán)主體組織化程度日益提高的現(xiàn)實邏輯。

（一）個體自發(fā)式維權(quán)

此類維權(quán)形式一般存在于業(yè)主維權(quán)的初級階段，主要表現(xiàn)為權(quán)益受損的個別業(yè)主為維護和實現(xiàn)自身權(quán)益，通過單獨行動的形式和途徑自發(fā)進行的維權(quán)活動。維權(quán)主體的原子化﹑維權(quán)動機的自發(fā)性﹑維權(quán)行為的單獨性﹑維權(quán)方式的簡陋性是個體自發(fā)式維權(quán)的基本特征。大多數(shù)小區(qū)在維權(quán)之初一般經(jīng)歷了這一階段，個別業(yè)主針對拖延交房期限﹑房屋質(zhì)量低劣﹑貨不對板﹑住宅面積縮水﹑裝修不合格﹑隨意變更小區(qū)規(guī)劃﹑物業(yè)服務(wù)水平低下等問題，與房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)公司進行單獨交涉和斗爭。

（二）群體自覺式維權(quán)

此類維權(quán)類型是指受損利益一致或相似的業(yè)主群體為維護自身權(quán)益，自覺聯(lián)合起來采取集體行動進行維權(quán)的活動形式。受損利益的一致性﹑維權(quán)主體的群體性﹑維權(quán)方式的聚合性﹑維權(quán)意愿的自覺性是其主要特點。相對個體自發(fā)式維權(quán)而言，群體自覺式維權(quán)往往具有更大的社會影響力。參與群體自覺式維權(quán)的業(yè)主一般正處于組織化的動態(tài)過程之中，他們雖然具有一定的集體行動能力，但尚未成立專門的維權(quán)機構(gòu)，而且沒有統(tǒng)一的成文協(xié)定和紀律約束，維權(quán)活動往往是被特定事件所激發(fā)而起的。如某小區(qū)的一些業(yè)主由于與房地產(chǎn)開發(fā)商爭奪小區(qū)綠地所有權(quán)，被打傷，晚上多位業(yè)主于凌晨趕到當(dāng)?shù)厥姓箝T口，要求嚴懲打人兇手。

（三）團體組織化維權(quán)

維權(quán)行為的持續(xù)性往往受到各業(yè)主利益關(guān)聯(lián)性的制約，業(yè)主經(jīng)濟利益的一致性程度關(guān)系到維權(quán)活動的組織化水平以及能否持久，當(dāng)參與者的經(jīng)濟利益具有高度同質(zhì)性，并且各自的利益只有在集體行動中才可能有效實現(xiàn)時，經(jīng)過社區(qū)維權(quán)活動精英的動員與“選擇性激勵”，業(yè)主往往會選擇聯(lián)合的形式組織起來進行維權(quán)。團體組織化維權(quán)，一般是指業(yè)主聯(lián)合體自主成立了業(yè)主委員會或其他專門的維權(quán)組織或機構(gòu)，并制定了具有集體約束力的規(guī)則﹑紀律﹑協(xié)議和合同，擁有較強的組織動員能力和持續(xù)集體行動能力的維權(quán)形式。在維權(quán)實踐中，越來越多的業(yè)主開始認識到“只有聯(lián)合起來，才能取得進步。業(yè)委會作為業(yè)主維權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)者將明確行動目標(biāo)﹑規(guī)劃行動步驟，一盤散沙是無法與有明確目的﹑行動能力﹑持續(xù)資源的房產(chǎn)商抗衡的?！?/p>

四、業(yè)主維權(quán)的法律建議

現(xiàn)階段，業(yè)主維權(quán)動機逐漸從最初單純的經(jīng)濟利益訴求，開始向追求社區(qū)自治權(quán)利和有關(guān)民主政治權(quán)利轉(zhuǎn)變和提升，“經(jīng)濟權(quán)益性維權(quán)”﹑“自治權(quán)利性維權(quán)”與“政治權(quán)利性維權(quán)”呈現(xiàn)出相互滲透和融合之態(tài)勢；在維權(quán)的組織化程度方面，“個體自發(fā)式維權(quán)”開始向“群體自覺式維權(quán)”及“團體組織化維權(quán)”過渡，維權(quán)主體正處于組織化過程之中，社區(qū)業(yè)主的集體行動能力與利益博弈能力日益提升；在維權(quán)方式上，除行政式維權(quán)和司法式維權(quán)之外，還出現(xiàn)了技術(shù)式維權(quán)﹑商業(yè)式維權(quán)﹑職業(yè)式維權(quán)﹑政治參與式維權(quán)等新興形式，維權(quán)方式日趨多樣化和專業(yè)化；一些維權(quán)精英為更好地維護自身及所代表的業(yè)主群體的利益，開始積極進行政治參與活動，以影響公共政策及有關(guān)規(guī)則制度的制訂。

城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)動機多元化﹑維權(quán)主體組織化﹑維權(quán)方式多樣化和專業(yè)化﹑維權(quán)活動政治化趨勢初見端倪，這也必將對我國政治和行政生態(tài)以及社區(qū)治理環(huán)境產(chǎn)生重要而深刻的影響。因此，我國基層公共權(quán)力機關(guān)在應(yīng)對城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)挑戰(zhàn)時，應(yīng)從執(zhí)政理念﹑治理體制﹑權(quán)力配置﹑治理網(wǎng)絡(luò)諸方面進行理論創(chuàng)新和制度轉(zhuǎn)換，改革傳統(tǒng)高度行政化的社區(qū)管理體制，同時要“健全基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)的充滿活力的基層群眾自治機制，擴大基層群眾自治范圍，完善民主管理制度”，加強房屋產(chǎn)權(quán)保護機制和社區(qū)自治法律制度建設(shè)，遵循多元治理的原則規(guī)范居民委員會和業(yè)主委員會的自治功能，增強基層黨組織的政治整合能力，注意挖掘和吸收業(yè)主群體中的中共黨員和社區(qū)活動積極分子，通過黨組織吸納與嵌入的方式，發(fā)揮基層黨員及業(yè)主代表在社區(qū)中的協(xié)調(diào)﹑組織﹑管理和整合作用，加強基層人大機關(guān)及人大代表在社區(qū)公共治理中的民意表達和代議功能，全面建構(gòu)業(yè)主﹑業(yè)主委員會﹑居民委員會﹑物業(yè)公司﹑街道辦事處﹑房產(chǎn)行政主管部門﹑民政部門及基層黨組織之間的多元化和網(wǎng)絡(luò)型治理體系，以構(gòu)建管理有序﹑服務(wù)完善﹑文明祥和的城市和諧社區(qū)。

五、結(jié)語

我們生活在一個倡導(dǎo)依法治國的時代，法律體系正在不斷健全，各種法律法規(guī)的頒布如雨后春筍一般。然而，思考“依法治國”卻不應(yīng)僅停留在立法的數(shù)量層面，“法”必定要與行動者發(fā)生聯(lián)系，必定要在行動中得到實現(xiàn)，必定要鑲嵌在當(dāng)下的社會結(jié)構(gòu)之中，這就要求我們走近行動者和他們的行動，去了解法律與社會的真實互動。

[1]陳文.城市社區(qū)業(yè)主維權(quán):類型與特點探析[J].貴州社會科學(xué),2010.4

[2]李昊.從“產(chǎn)權(quán)”走向“公民權(quán)”——當(dāng)前中國城市業(yè)主維權(quán)研究[J].法制博覽,2015.05