周立柱

石河子大學(xué)政法學(xué)院研究生院，新疆 石河子 832000

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業(yè)主委員會的法律地位

周立柱

石河子大學(xué)政法學(xué)院研究生院，新疆 石河子 832000

隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展催生出一種新生事物——業(yè)主委員會?！段餀?quán)法》的出臺是一種進(jìn)步，但其只是原則性的規(guī)定，對業(yè)主委員會的性質(zhì)及法律上的定位沒有做出實(shí)質(zhì)的規(guī)定，針對性不強(qiáng)。這樣，在司法實(shí)踐中，操作性不強(qiáng)，各級法院沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。各個地方法院在訟訴中也會有不同的處理方式，同在社會主義法制的中國，做出的判決會不一樣，所以我們有需要進(jìn)一步分析業(yè)主委員會的法律地位，達(dá)到全國統(tǒng)一性認(rèn)識。本文從業(yè)主委員會的產(chǎn)生、性質(zhì)、面臨的問題及從實(shí)體法和程序法這幾方面來闡述。業(yè)主委員會在解決小區(qū)業(yè)主之間的糾紛，對于調(diào)整社會關(guān)系中起著一定的作用，所以在地位和作用上的重要性不可忽略，對我們民主建設(shè)也有著重大的實(shí)踐意義。

業(yè)主委員會；法律地位；民事資格；物業(yè)管理

一、問題的提出

依據(jù)我過相關(guān)條例的規(guī)定，業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)關(guān)具有以下職責(zé)：(一)召開小區(qū)業(yè)主會議，匯報物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況；(二)代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)商訂物業(yè)管理服務(wù)合同；(三)及時聽取業(yè)主們的反映，監(jiān)督物業(yè)的管理活動；(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。”從這個規(guī)定中只可以看出業(yè)主委員會的職責(zé)和是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，但沒有看出在民事訟訴中有什么樣資格和權(quán)力，業(yè)主大會在實(shí)際中也是形同虛設(shè)的，更不用提業(yè)主委員會了，所以其存在也是很成問題的。我們真正解決的問題是業(yè)主委員會能不能參加訟訴，以什么身份參加？具有什么樣的資格？

二、業(yè)主委員會的產(chǎn)生及依據(jù)

業(yè)主委員會剛興起時被大家稱為“業(yè)主管理委員會”。業(yè)主委員會的產(chǎn)生及存在是有客觀規(guī)律需要產(chǎn)生的，它也存在一定法律基礎(chǔ)的。其一，小區(qū)的管理由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會來共同管理，不管從現(xiàn)實(shí)還是從經(jīng)濟(jì)效率角度來考慮，都需要一個常設(shè)機(jī)構(gòu)來行使權(quán)力，業(yè)主委員會就應(yīng)然而生。其二，無論是大陸法系還是英美法系對此現(xiàn)象都有相關(guān)的法律規(guī)定，是法規(guī)范行為的必然性決定的。其三，業(yè)主委員會其自身具有的簡便，快捷，成本低和效果好的優(yōu)勢為其存在產(chǎn)生了現(xiàn)實(shí)的必要性和無比的優(yōu)越性。

三、業(yè)主委員會存在的問題分析與討論

(一)業(yè)主委員會在提起訟訴時是否經(jīng)業(yè)主大會的授權(quán)

對于這個問題，世界各地不同國家在立法上有著不同的規(guī)定，我國在法律上確沒有明確涉及，但有不同的學(xué)說，我個人認(rèn)為應(yīng)該以肯定說為有力說。我認(rèn)為，當(dāng)今的市場環(huán)境下，工資總是趕不上房價，買一套房子可能要花十幾年的積蓄，甚至是一生，所以房子是一生中最重要的投資，其社會意義不是金錢可以比擬的。業(yè)主大會決議是小區(qū)業(yè)主共同的意志，考慮到業(yè)主的人數(shù)較多，召開業(yè)主大會在實(shí)際操作中存在一定的困難，為了提高效率，節(jié)省群體成員大量的人力物力的支出，將一些日常性的工作交由業(yè)主委員會來處理，其中重要的事項必須要經(jīng)業(yè)主大會的討論決定，業(yè)主委員會的訴訟必須與全體業(yè)主的切身利益直接相關(guān)，所以需經(jīng)過業(yè)主大會的討論授權(quán)后才能行使。通過代表人訟訴，使自己的合法權(quán)益得到保護(hù)，以達(dá)訴訟經(jīng)濟(jì)的目的。

(二)業(yè)主委員會的訟訴范圍

即便在我國的法令沒有與其相關(guān)的規(guī)定，但以下的兩個條款：《征求意見稿》第13條規(guī)定和《物權(quán)法》第83條第2款后句規(guī)定，可以看出，業(yè)主委員會提起的訟訴的目的主要是保護(hù)業(yè)主共同的權(quán)益，而不是延伸至業(yè)主個體利益以及專有權(quán)的保護(hù)范圍，例如物業(yè)公司的服務(wù)不到位，經(jīng)常損害業(yè)主的利益，如小區(qū)的廣告費(fèi)應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有，但被物業(yè)公司侵吞，小區(qū)業(yè)主的利益就會損害，這時全體業(yè)主大會要和物業(yè)公司解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)公司拒絕退出，此時業(yè)主大會與物業(yè)產(chǎn)生糾紛，業(yè)主委員會就可以單獨(dú)以自已的名義提起訟，維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)益。同樣，如果小區(qū)的某一個業(yè)主實(shí)施侵害行為，同樣損害到小區(qū)全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會也可以代表整個小區(qū)業(yè)主去起訴實(shí)施危害行為的個別業(yè)主，如住在一樓的業(yè)主將他周圍的綠地圈起來，供自己使用，這種情況就會損害到小區(qū)業(yè)主的利益。因?yàn)樾^(qū)的綠地不屬于某一個業(yè)主所有，而是屬于全體小區(qū)業(yè)主所有。如果以個人的名義起訴，這樣不會更好的解決問題，有可能會增加鄰里之間的矛盾。業(yè)主委員會就可以出面了來解決。

四、從實(shí)體法與程序法的雙重視角來論述

(一)業(yè)主委員會民事主體的資格的定性

在民事主體資格的判斷上不僅我國沒有形成一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，在其他國家和地區(qū)也存在不同有學(xué)說。有四種模式：以新加坡為代表的類似法人模式；以德國為代表的非法人模式；以日本和臺灣為代表的折衷主義模式；以美國為代表的實(shí)用主義模式。但按照我國剛剛通過的新的《民法總則》規(guī)定，能夠從事民事活動的主體有：自然人、法人和其他社會組織。對此我國也出現(xiàn)了不同的學(xué)說，有“法人說”，“非法人組織說”，“其他組織說”，還有的人認(rèn)為業(yè)主委員會就是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不具有訟訴資格，不屬于以上的各種學(xué)說。下面我們進(jìn)一步的分析，以便我們對于業(yè)主委員會的主體資格有著正確的認(rèn)識。

1.業(yè)主委員會的性質(zhì)不能界定為法人

遵照最新的《民法總則》第五十八條規(guī)定，成立法人理當(dāng)具備的前提包括：(1)法人應(yīng)當(dāng)依法成立。依法成立是指依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定而成立。表明法人組織的設(shè)立和城里的程序都要符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定合法，其性質(zhì)要符合國家和社會公共利益的要求。在成立上我們可以找到相關(guān)的法律依據(jù)，《物權(quán)法》第75條規(guī)定《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定，《物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定。(2)有相應(yīng)的財產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)。法人作為獨(dú)立的民事主體，應(yīng)當(dāng)像自然人那樣具有承擔(dān)民事活動責(zé)任的能力。因此法人的財產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)必不可少的，否則，法人無法承擔(dān)民事責(zé)任。所謂必要是指法人的財產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)應(yīng)與法人的性質(zhì)、規(guī)模等相適應(yīng)。這一點(diǎn)業(yè)主委員會不能滿足，它沒有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)來源，它所有的經(jīng)費(fèi)都是小區(qū)業(yè)主繳納的，繳納的用途主要是用于小區(qū)公共部份的維修。而且他們一次性交納的數(shù)量不會太大，日后根據(jù)具體的維修項目再另行繳納。(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和住所。法人應(yīng)該有自己的名稱，進(jìn)而與其他法人相區(qū)別，在社會上具有一定的辨識度。這一點(diǎn)業(yè)主委員會也不符合法人的構(gòu)成要件，業(yè)主委員會沒有自己的名稱，雖然它要到行政機(jī)關(guān)進(jìn)行備案，但不是以行政登記為成立要件的，再次，業(yè)主委員會并無自己的活動場所。他們的辦公用房屬于業(yè)主所有。最后，他們沒有專職的工作人員，通過熱心社區(qū)業(yè)主兼任。(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任是作為法人必須具備的條件。法人擁有財產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)是法人必須具備的最重要的前提條件，但前面提到業(yè)主委員會根本沒有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)，所以它可能承擔(dān)法人應(yīng)該有的責(zé)任。另外，他敗訴的后果不是業(yè)主委員會自身來承擔(dān)，而是由小區(qū)業(yè)主來承擔(dān)，整個訟訴的不利后果不能獨(dú)立的承擔(dān)，這一點(diǎn)也明顯不能將業(yè)主委員會歸屬于法人這一類中。綜上表明，業(yè)主委員會的性質(zhì)不符合我國法律對法人的規(guī)定。

2.業(yè)主委員會的性質(zhì)不能界定為其他組織

其他組織必須是依照法律規(guī)定的條件和程序成立法律予以認(rèn)可的組織，有與其業(yè)務(wù)活動相適應(yīng)的專職工作人員，并且有一定的財產(chǎn)。其一，在成立上我們可以找到相關(guān)的法律依據(jù)，《物權(quán)法》第75條規(guī)定《物業(yè)管理條例》第10條規(guī)定，《物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定。其二，業(yè)主委員會的成員都不是專職的工作人員，他們都是由小區(qū)業(yè)主自行兼任的。其三，是否具有一定的財產(chǎn)，其最大的爭議點(diǎn)就在此，這是判斷業(yè)主委員是不是屬于其他組織的關(guān)鍵點(diǎn)。前面提到，業(yè)主委員會的是沒有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)能力的，是通過業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)來獲得的，業(yè)主委員會僅有一定的使用權(quán)和管理權(quán)，沒有創(chuàng)造更多的價值。業(yè)主委員會并不是屬于社會公益團(tuán)體或者社團(tuán)法人，社會公益團(tuán)體服務(wù)的對象是不特定的多數(shù)人，而且是以維護(hù)社會公共秩序和社會福利再分配為目的的，但業(yè)主委員會只服務(wù)于本小區(qū)的全體業(yè)主，目的是為了本小區(qū)物業(yè)的增值保值的。此外，業(yè)主委員會也不屬于群眾性自發(fā)組織，如居委會和村委會。綜合以上論述，把業(yè)主委員會界定為其他組織顯然有些牽強(qiáng)。

3.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

業(yè)主委員會是全體業(yè)主把自己的部分權(quán)利交給它行使，對小區(qū)統(tǒng)一進(jìn)行的自我管理，自我服務(wù)，自治管理組織的核心機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會的權(quán)力都是自業(yè)主大會所賦予的，其根源產(chǎn)生于全體業(yè)主，必須在業(yè)主大會的授權(quán)下才能行使。我國現(xiàn)行法律雖無明確規(guī)定，但從相關(guān)法規(guī)中不難推出其立法意圖，如果將業(yè)主委員會定性為獨(dú)立的民事主體，業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系又該如何處理呢，所以必須要明確界定業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。我個人同意業(yè)主委員會既不是社團(tuán)法人，也不是其他組織的說法，而是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)這種說法。

(二)業(yè)主委員會在程序法上的定位

業(yè)主委員會在程序法中確定訟訴主體也存在一定的問題，首先，業(yè)主委員會的民事訴訟主體地位的規(guī)定在法律等級不夠，沒有全國人大和國務(wù)院的立法，不具有普遍性，如《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》都沒有作具體規(guī)定。在一些地方性法規(guī)中有所規(guī)定，但各有不同。另外最高院的批復(fù)也不具有普遍的指導(dǎo)意義。其次，業(yè)主委員會即便可以參加訴訟，也會遇到自身的問題，不管是原告還是被告都要證明自已的身份，但業(yè)主委員會除了有公章外沒有其他資料可以證明自已的身份。確定訴訟主體與確定民事主體存在一定的區(qū)別。訟訴主體與民事主體之間的關(guān)系存在不同的學(xué)說，有“同體說”即認(rèn)為民事主體與訟訴主體具有同一性，是一種充分必要條件的關(guān)系。而“訴權(quán)和訴分離說”即認(rèn)為訟訴主體與當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，他們參加訟訴是維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。

當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科學(xué)技術(shù)水平的不斷進(jìn)步，作為社會主體的人之間的關(guān)系變得越來越繁瑣。同時伴隨著人們的法治觀念不斷提高，人們已經(jīng)開始逐漸懂得運(yùn)用法律武器來保護(hù)自已的合法權(quán)益，在司法實(shí)踐中，如果不賦予訟訴主體更多的權(quán)利，已經(jīng)不能滿足當(dāng)今社會的司法要求，我們就不能健全法律體系，法律發(fā)展就會止步不前。在現(xiàn)有的法律體系中，我們要嘗試探索一些新的東西，在過去的司法實(shí)踐中業(yè)主委員會沒有資格作為民事主體參加訟訴，如果小區(qū)的不同業(yè)主就同一件事情起訴物業(yè)公司或者侵害他們權(quán)益的第三人，他們要分別到法院起訴，業(yè)主很難會請律師來代理訴訟，訟訴中敗訴比率大幅度提高，這樣勢必會損害他們的合法權(quán)益。如果就同樣一件事情，業(yè)主們選出一個組織來代表他們利益，這會比單個訟訴節(jié)省成本，他們有能力聘請代理人，這樣更能維護(hù)他們的合法權(quán)益。我認(rèn)為如果有業(yè)主委員會出面，就比較合適。但是如果不賦予業(yè)主委員會民事訟訴資格，它就不能參加訟訴，這樣就不能維護(hù)業(yè)主的利益。在司法實(shí)踐中不是沒有訟與訴權(quán)相分離案例，比如說公益訟訴中的公益組織就是訟訴主體，他們與案件的當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，他們參加訟訴的目的都是為保護(hù)別人的權(quán)益。在司法實(shí)踐中，成為訴訟主體，并不必然就是民事主體。

綜上所述我們更能清楚的明確業(yè)主委員會在法律中的地位，以便我們在司法實(shí)踐中更能達(dá)到統(tǒng)一認(rèn)識，在業(yè)主委員會提起的業(yè)主維權(quán)之訴時再也無所適從。

[1]陳鑫.建筑物區(qū)分所有權(quán)[M].北京：中國法制出版社，2007.

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2095-4379-(2017)18-0105-03

周立柱(1981-)，男，新疆石河子人，石河子大學(xué)政法學(xué)院研究生院，研究生在讀。