谷麗霞

摘要：物業(yè)管理（property management）最早是20世紀(jì)80年代被引入我國(guó)，物業(yè)管理是對(duì)所有建筑物以及建筑區(qū)劃內(nèi)所進(jìn)行的管理活動(dòng)。物權(quán)法規(guī)定業(yè)主可以自主管理物業(yè)，同時(shí)也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。筆者將根據(jù)相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，分析我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)所面臨的基本現(xiàn)狀以及物業(yè)管理企業(yè)虧損的主要原因，提出物業(yè)管理企業(yè)增加經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的主要方法，繼而為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)提供可供參考的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；經(jīng)濟(jì)效益；社會(huì)效益

物業(yè)管理作為一種新興的社會(huì)服務(wù)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展歷史并不悠久，但是物業(yè)管理已經(jīng)被廣大業(yè)主所認(rèn)可，能夠保持建筑的完好以及增值服務(wù)等，因此物業(yè)管理已經(jīng)成為業(yè)主選房的主要條件之一。從狹義發(fā)展角度來(lái)看，物業(yè)管理主要指業(yè)主委托物業(yè)公司根據(jù)合同進(jìn)行物業(yè)管理，主要包括房屋建筑、衛(wèi)生交通以及生活秩序等；從廣義發(fā)展角度來(lái)看，物業(yè)管理主要包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，并委托物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行其他管理的一個(gè)過(guò)程。根據(jù)相關(guān)研究資料結(jié)果顯示，物業(yè)管理的覆蓋面達(dá)到物業(yè)總量的65.8%，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市物業(yè)管理覆蓋面已經(jīng)超過(guò)80.5%。但是物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有很好的跟上時(shí)代發(fā)展步伐，出現(xiàn)諸多觀(guān)念不強(qiáng)以及管理薄弱等問(wèn)題，此種問(wèn)題的出現(xiàn)使得物業(yè)管理企業(yè)面臨著巨大的損失。隨著時(shí)間的推移，物業(yè)管理企業(yè)若不加強(qiáng)改革勢(shì)必會(huì)造成人才流失以及物業(yè)環(huán)境惡化等情況出現(xiàn)，面對(duì)此種現(xiàn)象，物業(yè)管理企業(yè)只好降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者被迫放棄。但是只要物業(yè)管理得當(dāng)，居民區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益前景非常廣泛。物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮出自己的潛能之后，能夠獲得更大的利潤(rùn)空間，樹(shù)立好正確的盈利觀(guān)念處理好服務(wù)與盈利之間的關(guān)系，能夠扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏(yíng)。

1現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)所面臨的問(wèn)題

1.1市場(chǎng)意識(shí)不夠烈，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱

一直以來(lái)我國(guó)奉行的是開(kāi)發(fā)商即為物業(yè)管理者的模式，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售的重要環(huán)節(jié)之一，物業(yè)管理企業(yè)只對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。物業(yè)管理公司普遍缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，因此在虧損狀態(tài)時(shí)可以從開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得不同程度的補(bǔ)貼，部分物業(yè)管理公司甚至是由政府管理機(jī)制轉(zhuǎn)化而成，攜帶計(jì)劃經(jīng)濟(jì)因子，隨時(shí)等著政府救濟(jì)。隨著物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)不斷成熟化，此類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)不得不開(kāi)始獨(dú)自運(yùn)營(yíng)，因此在經(jīng)濟(jì)效益方面與社會(huì)效益方面所獲盈利不高。

1.2成本控制意識(shí)不夠強(qiáng)，導(dǎo)致成本失控

物業(yè)管理企業(yè)的成本比較高，主要表現(xiàn)在能源消耗以及人工成本等方面，在居民區(qū)以及寫(xiě)字樓的物業(yè)管理費(fèi)用中，人工費(fèi)用占據(jù)69.8-82.4%，勞動(dòng)力過(guò)于密集，人員過(guò)于懶散懈怠，操作手段的現(xiàn)代化技術(shù)含量較低，因此加大了維修的成本與能源消耗成本。管理過(guò)程中沒(méi)有相應(yīng)地計(jì)劃，在費(fèi)用開(kāi)支方面混亂不清，物業(yè)管理不夠科學(xué)化以及合理化，最終只會(huì)降低經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

1.3員工素質(zhì)不夠高，服務(wù)水平不高

由于物業(yè)管理行業(yè)在我國(guó)發(fā)展歷史不夠悠久，因此從事的工作人員大多是從別的行業(yè)轉(zhuǎn)業(yè)過(guò)來(lái)，尤其是在中小城市，物業(yè)管理工作人員的基本素質(zhì)不夠高，文化水平也不夠高，在管理層的高級(jí)管理干部更缺乏。部分物業(yè)管理企業(yè)忽視對(duì)員工的基礎(chǔ)培訓(xùn)，沒(méi)有系統(tǒng)地開(kāi)展專(zhuān)業(yè)技術(shù)教育與職業(yè)道德培訓(xùn)，尚未形成統(tǒng)一的考核辦法與執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，在操作過(guò)程中均有不同程度的錯(cuò)漏，服務(wù)質(zhì)量難以全面保證。

1.4收費(fèi)率較低，影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)

物業(yè)管理企業(yè)的主要資金來(lái)源于物業(yè)管理費(fèi)，由于業(yè)主拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)用的現(xiàn)象非常普遍，所以成為困擾物業(yè)管理公司的一大難點(diǎn)。例如，南京閱城國(guó)際花園小區(qū)有50位戶(hù)主未按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，最后物業(yè)公司不得不通過(guò)打官司來(lái)進(jìn)行維權(quán)。業(yè)主不愿意及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)用無(wú)外乎以下幾種原因：其一，業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量不滿(mǎn)意；其二，業(yè)主對(duì)物理管理服務(wù)不滿(mǎn)意；其三，部分居民的思想仍然不夠先進(jìn)，沒(méi)有合理的消費(fèi)觀(guān)念；其四，由于收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的意見(jiàn)不一，引起爭(zhēng)議；其五，宣傳工作開(kāi)展的不夠完善。

2住宅區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益

2.1經(jīng)濟(jì)效益

物業(yè)管理是促進(jìn)住房消費(fèi)的一個(gè)重要手段，其主要原因是我國(guó)現(xiàn)階段已經(jīng)把住宅建設(shè)投入到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)中，想要實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)首先需要解決居民家庭的消費(fèi)點(diǎn)問(wèn)題。發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)能夠解決部分居民買(mǎi)房之后的維修困難與相關(guān)管理問(wèn)題，繼而能夠增強(qiáng)居民買(mǎi)房的決心。從另外一個(gè)角度來(lái)看，物業(yè)管理是延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的最佳手段，能夠?qū)崿F(xiàn)保值增值目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)濟(jì)指的是建筑物從建好開(kāi)始從物理形態(tài)以及自然形態(tài)中到不能繼續(xù)使用為止的時(shí)間，房屋以及相關(guān)建筑設(shè)施壽命等會(huì)因?yàn)樽匀灰蛩?、人為因素等消耗，此時(shí)需要對(duì)其科學(xué)的管理和保養(yǎng)，以期能夠延長(zhǎng)建筑物的使用壽命。物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的延長(zhǎng)也就意味著業(yè)主的所有權(quán)期限延長(zhǎng)。舉例來(lái)說(shuō)，一棟價(jià)值20萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)使用期限為10年，每年按照10%的折舊率進(jìn)行提取折舊，10年之內(nèi)就可以回收全部投資，房產(chǎn)保證完好無(wú)損之后還能夠繼續(xù)使用，如果從第10年開(kāi)始出租給別人，那么業(yè)主所獲得的收益即為投資收益，建筑物使用壽命的延長(zhǎng)也就使得業(yè)主的投資收益越來(lái)越多。從上述角度來(lái)看，物業(yè)管理可以通過(guò)維護(hù)建筑物的使用壽命，使得業(yè)主充分發(fā)揮出房屋的功能，提高經(jīng)濟(jì)效益，使得財(cái)富有了更大的增值，與此同時(shí)也提高了房地產(chǎn)建設(shè)的投資回報(bào)率。

2.2社會(huì)效益

首先，物業(yè)管理可以吸引更多的城市剩余勞動(dòng)力，拓寬勞動(dòng)就業(yè)領(lǐng)域，增加就業(yè)崗位。物業(yè)管理所涉及的方方面面比較多，再加上物業(yè)管理以及部分建筑物的維修與養(yǎng)護(hù)需要大量的勞動(dòng)力，因此為城市剩余勞動(dòng)力提供了就業(yè)崗位。但是，上文也曾提到過(guò)物流管理企業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型企業(yè)，想要充分的發(fā)揮出企業(yè)的管理功能，需要對(duì)每一個(gè)崗位的任職人員進(jìn)行適度的培訓(xùn)，搞好物業(yè)管理的主要矛盾，以物業(yè)管理為中心，成立多種多樣的服務(wù)組織。例如，室內(nèi)裝修、清潔養(yǎng)護(hù)以及物業(yè)維修等。此類(lèi)服務(wù)組織團(tuán)隊(duì)的服務(wù)范圍較廣，服務(wù)的對(duì)象也較多，經(jīng)濟(jì)效益前景發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，因此也吸引了部分農(nóng)村剩余勞動(dòng)力前去求職。從上述角度不難推斷，以物業(yè)管理為核心，成為一個(gè)以便民服務(wù)為宗旨的服務(wù)組織會(huì)有較好的發(fā)展前景，能夠成功吸引剩余勞動(dòng)力，擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)。其次，物業(yè)管理可以有效解決老齡化發(fā)展問(wèn)題?，F(xiàn)階段，我國(guó)已經(jīng)逐漸進(jìn)入了老齡人口大國(guó)，隨著醫(yī)療體制的不斷改革以及人的壽命不斷延長(zhǎng)，居住區(qū)是老年人群活動(dòng)的主要區(qū)域。為了能夠讓老年人群老有所樂(lè)，諸多物業(yè)公司采取了相應(yīng)地措施，為老年人提供了室外活動(dòng)的休息場(chǎng)所，為老人提供代送煤氣以及水等服務(wù)，積極組織老年人參加各種有益的活動(dòng)，使得老年人能夠安享晚年。最后，物業(yè)管理可以有效促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步與文化交流，在居住區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，居民的居住行為表現(xiàn)多樣，各種文化元素逐漸被認(rèn)同，此項(xiàng)認(rèn)同的過(guò)程需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。物流管理企業(yè)應(yīng)該及時(shí)認(rèn)清楚文化的差異性，繼而形成統(tǒng)一的規(guī)范制度，將各種文化元素集合起來(lái)，貫徹落實(shí)到風(fēng)俗習(xí)慣以及行為準(zhǔn)則當(dāng)中。物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展大眾文化的同時(shí)，需要注入一些提高環(huán)保意識(shí)、社會(huì)道德意識(shí)以及科技知識(shí)等元素，推動(dòng)人們能夠積極學(xué)習(xí)一些有趣的文化，讓人們的業(yè)余生活能夠更為豐富多彩。物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)內(nèi)也可以多組織一些有益的文化活動(dòng)，例如，開(kāi)展國(guó)標(biāo)舞競(jìng)賽、象棋比賽以及健康知識(shí)講座等，增強(qiáng)住戶(hù)之間的了解，創(chuàng)造和諧的鄰里關(guān)系，減少人為矛盾與摩擦，帶動(dòng)小區(qū)乃至整個(gè)社會(huì)的文明。

3結(jié)語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)目前所面臨的問(wèn)題比較多，需要物流管理企業(yè)針對(duì)具體問(wèn)題提出具體解決方法，繼而提高經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。