余美春

沙縣土地信托實(shí)現(xiàn)三重功能

余美春

福建省沙縣是全國(guó)土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)縣。從開(kāi)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，縣鄉(xiāng)兩級(jí)成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，到開(kāi)展土地信托流轉(zhuǎn)，成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，沙縣的農(nóng)村土地信托流轉(zhuǎn)交易模式已在福建全省推廣，目前正在制定農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托流轉(zhuǎn)地方標(biāo)準(zhǔn)。多年的探索，沙縣的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)變成了“活”資產(chǎn)。

主要做法

建立平臺(tái)。一是成立信托公司。由縣財(cái)政出資150萬(wàn)元，在工商部門(mén)注冊(cè)成立“沙縣源豐農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)信托有限責(zé)任公司”。信托公司實(shí)行“行政服務(wù)、事業(yè)管理、企業(yè)運(yùn)作”，經(jīng)營(yíng)范圍包括收儲(chǔ)信托土地、規(guī)劃農(nóng)業(yè)用地、招引農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、監(jiān)督土地使用、墊支土地租金、處置擔(dān)保資產(chǎn)、代理項(xiàng)目申報(bào)。二是成立交易中心。在縣事業(yè)單位登記局注冊(cè)成立“沙縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心”，經(jīng)費(fèi)由縣財(cái)政全額核補(bǔ)。服務(wù)職能包括發(fā)布農(nóng)村產(chǎn)權(quán)信息、提供法律咨詢、監(jiān)督交易行為、鑒證交易品種、協(xié)調(diào)職能單位業(yè)務(wù)。交易品種有農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)、依法能夠進(jìn)行交易的其他農(nóng)村產(chǎn)權(quán)等六類。

土地信托。信托公司按照“連片土地、規(guī)模申請(qǐng)，先行收儲(chǔ)、流轉(zhuǎn)計(jì)租，統(tǒng)一信托、承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的原則，經(jīng)營(yíng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)信托業(yè)務(wù)。土地信托程序：一是土地規(guī)劃。信托公司對(duì)連片100畝以上的土地進(jìn)行調(diào)查、儲(chǔ)備，編制農(nóng)業(yè)用地規(guī)劃。二是土地委托。連片土地所涉及的農(nóng)戶統(tǒng)一委托村委會(huì)進(jìn)行規(guī)模流轉(zhuǎn)（對(duì)個(gè)別不愿統(tǒng)一委托流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，村委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)調(diào)整其承包地，實(shí)現(xiàn)土地連片流轉(zhuǎn)），村委會(huì)與農(nóng)戶簽訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)委托協(xié)議》，協(xié)議約定土地流轉(zhuǎn)期限10年，土地租金為交易中心競(jìng)標(biāo)價(jià)格。同時(shí)，村委會(huì)將委托流轉(zhuǎn)的連片土地向信托公司提出土地信托流轉(zhuǎn)申請(qǐng)。三是土地信托。信托公司對(duì)村委會(huì)提交的土地信托流轉(zhuǎn)申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合信托條件的土地，信托公司與村委會(huì)雙方簽訂《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)信托合同》。同時(shí)，信托公司將信托流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)提交到交易中心進(jìn)行招標(biāo)交易。

產(chǎn)權(quán)交易。交易中心按照“統(tǒng)一掛牌、統(tǒng)一交易、統(tǒng)一鑒證、統(tǒng)一管理”的形式，提供農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)。一是受理掛牌。交易中心對(duì)信托公司提交流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或其他交易品進(jìn)行審核，對(duì)符合交易條件的交易品，交易中心與交易品主體（出讓方）簽訂《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)委托交易合同》。同時(shí)，將交易品信息在交易中心大廳、沙縣土地流轉(zhuǎn)網(wǎng)站等平臺(tái)對(duì)外發(fā)布掛牌，掛牌時(shí)間不得少于7天。信托流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的交易主體（出讓方）為信托公司，其他交易品的主體包括農(nóng)民合作社、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、涉農(nóng)企業(yè)、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)戶、其他投資者等。二是招標(biāo)交易。交易中心對(duì)有受讓意向的主體（受讓方）資格進(jìn)行審核，并將審核結(jié)果告知受讓方；對(duì)符合條件的受讓方，安排其與出讓方見(jiàn)面，提供雙方交易場(chǎng)地，確定交易方式、交易時(shí)間；對(duì)有多家受讓方的交易品進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)標(biāo)；對(duì)中標(biāo)的交易品，組織出讓方和受讓方按中標(biāo)價(jià)簽訂《沙縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易合同》。三是產(chǎn)權(quán)鑒證。交易中心對(duì)成交的交易品，出具《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)鑒證書(shū)》，鑒證內(nèi)容包括：交易雙方主體基本信息，交易品所在地理位置、面積、租金、使用年限、已提折舊、購(gòu)置（建造）時(shí)間、原值與凈值（或評(píng)估價(jià)值）等信息。

擔(dān)保融資。按照“創(chuàng)新融資模式、降低融資門(mén)檻、共擔(dān)融資風(fēng)險(xiǎn)”的原則，商業(yè)銀行以交易中心的交易品為擔(dān)保，向農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主（借款人）貸款。因貸款期限不同，貸款利率上浮基準(zhǔn)利率的幅度不等，1年期貸款利率上浮20%-30%基準(zhǔn)利率，1-3年期上浮30%-45%，3-5年期的上浮35%-50%。貸款期限，由借貸雙方共同協(xié)商確定，原則上最長(zhǎng)不超過(guò)5年。貸款擔(dān)保抵押物組合有三種模式：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押模式；承包土地上附著的生產(chǎn)設(shè)施、設(shè)備、種養(yǎng)物、未來(lái)預(yù)期收益值等綜合抵押模式；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與其他資產(chǎn)的組合抵押模式。擔(dān)保貸款額度為《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易鑒證書(shū)》標(biāo)注凈值的60%。

資產(chǎn)處置。借款人未能履行還貸義務(wù)產(chǎn)生的抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行委托信托公司對(duì)抵押物進(jìn)行變現(xiàn)處置。信托公司對(duì)處置抵押物的收入，扣除必要的費(fèi)用外，優(yōu)先歸還商業(yè)銀行貸款本息，結(jié)余部分返還借款人。對(duì)不足歸還貸款的本息，由縣財(cái)政承擔(dān)50%、保險(xiǎn)公司承擔(dān)30%、商業(yè)銀行承擔(dān)20%。

二次分配。信托公司建立財(cái)政投入資金有償回報(bào)機(jī)制。信托公司為經(jīng)營(yíng)業(yè)主申報(bào)項(xiàng)目獲得財(cái)政投入的資金，實(shí)行有償回報(bào)，回報(bào)率為40%，回報(bào)期10年，回報(bào)所得60%歸項(xiàng)目所在村集體收入；40%歸信托公司的發(fā)展基金。

主要成效

保障功能。信托公司有墊支土地租金（當(dāng)土地經(jīng)營(yíng)業(yè)主違約時(shí)）、監(jiān)督土地使用、處置融資抵押物的三大保障功能，農(nóng)民稱之為土地流轉(zhuǎn)交易的“穩(wěn)定器”。全縣73%的流轉(zhuǎn)土地，采取信托流轉(zhuǎn)的超過(guò)六成。隨著非信托流轉(zhuǎn)土地的逐步到期，農(nóng)民將逐步轉(zhuǎn)向信托流轉(zhuǎn)方式二次流轉(zhuǎn)其土地。土地信托流轉(zhuǎn)交易模式，變農(nóng)戶為信托公司與土地經(jīng)營(yíng)業(yè)主約定關(guān)系，有效化解了單家獨(dú)戶“細(xì)碎”土地難以流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)后產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，加上流轉(zhuǎn)期限10年以上，增強(qiáng)了土地流轉(zhuǎn)的有效性和穩(wěn)定性，土地實(shí)現(xiàn)了整村規(guī)模流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村能人有了用武之“地”，農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營(yíng)主體得到快速發(fā)展。

融資功能。交易中心成立以來(lái)，達(dá)成產(chǎn)權(quán)交易87宗，交易資金4909.5萬(wàn)元，其中土地經(jīng)營(yíng)權(quán)交易56宗，土地面積5222.5畝，成交金額1537.1萬(wàn)元，競(jìng)標(biāo)增值115萬(wàn)元。評(píng)估農(nóng)村產(chǎn)權(quán)61宗，評(píng)估價(jià)值5546.21萬(wàn)元。以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款72筆，4018萬(wàn)元，其中以農(nóng)業(yè)設(shè)施設(shè)備抵押獲得貸款26筆874萬(wàn)元，以農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押獲得貸款14筆124萬(wàn)元。

增收功能。土地信托流轉(zhuǎn)交易，農(nóng)民承包的土地從兩個(gè)方面增加了收入：一是提高了土地租金價(jià)格增加了收入。信托土地實(shí)現(xiàn)連片規(guī)模流轉(zhuǎn)交易，吸引更多土地經(jīng)營(yíng)業(yè)主競(jìng)標(biāo)，原先一家一戶無(wú)法流轉(zhuǎn)的邊遠(yuǎn)地和撂耕的山垅田得到了流轉(zhuǎn)，提高了土地租金價(jià)格，增加了農(nóng)民土地租金收入。二是增加了村集體收入。信托公司通過(guò)建立財(cái)政資金投入有償回報(bào)模式，增加了農(nóng)業(yè)項(xiàng)目所在村集體收入。截至目前，全縣通過(guò)信托公司申請(qǐng)財(cái)政投入的項(xiàng)目資金有3000萬(wàn)元，每年可增加項(xiàng)目所在村的村財(cái)收入72萬(wàn)元。

（作者單位：福建省沙縣農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)管理站）