凌志群

姜堰土地經(jīng)營權(quán)抵押探索

凌志群

泰州市姜堰區(qū)位于江蘇省中部，現(xiàn)有耕地面積75.43萬畝，于2014年開始探索開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。目前，共有姜堰農(nóng)商行、農(nóng)業(yè)銀行、郵儲銀行等3家銀行機(jī)構(gòu)開辦了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。截至2016年8月末，全區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款累計發(fā)放375筆、金額10229萬元，貸款余額6166萬元，比年初增加5233萬元，其中純土地承包經(jīng)營權(quán)抵押累計發(fā)放1880萬元。

開展確權(quán)登記，夯實(shí)基礎(chǔ)工作。姜堰區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作從2012年開始啟動，全區(qū)應(yīng)開展確權(quán)登記頒證的共有225個村、3655個組、161049戶，涉及耕地面積約50.77萬畝。目前，調(diào)查摸底及測量繪圖工作已全部完成，審核公示完成率達(dá)100%，簽訂合同完成率達(dá)83%。

設(shè)立專項(xiàng)基金，構(gòu)建風(fēng)險緩釋機(jī)制。區(qū)政府設(shè)立了300萬元的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險補(bǔ)償資金，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款給予不超過2%的補(bǔ)助，對金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款損失的30%進(jìn)行補(bǔ)償，今后每年將根據(jù)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款金額以及貸款質(zhì)量進(jìn)行調(diào)整，實(shí)行?？顚Ｓ?、動態(tài)管理、滾動使用。同時，鼓勵保險公司積極創(chuàng)新，采取“政策性+商業(yè)性”的模式，有針對性地開發(fā)運(yùn)用涉農(nóng)保險產(chǎn)品，擴(kuò)大農(nóng)業(yè)保險覆蓋面。落實(shí)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款風(fēng)險補(bǔ)償基金，對因抵押貸款形成的風(fēng)險給予一定比例的風(fēng)險補(bǔ)償金。成立政策性或互助型農(nóng)業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款提供增信服務(wù)。

在風(fēng)險防控方面，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押信貸業(yè)務(wù)堅(jiān)持審慎拓展、擇優(yōu)準(zhǔn)入、嚴(yán)控風(fēng)險、講求效益的原則。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以單獨(dú)設(shè)立抵押擔(dān)保，也可以作為其他擔(dān)保方式的有效補(bǔ)充。在貸款對象方面，目前主要面向依托農(nóng)村土地開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社等農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。在貸款額度方面，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款金額由銀行根據(jù)借款人資金需求、承貸能力及抵押物的評估價值綜合確定，但最高不得超過其所提供的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評估認(rèn)定價值的60%。在抵押價值評估方面，以“農(nóng)地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓租金+地上種養(yǎng)物價值”為基價，采取借貸主體雙方協(xié)商和土地流轉(zhuǎn)競拍價鑒證兩種評估模式。在貸款利率方面，對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款實(shí)行利率優(yōu)惠，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮不超過30%，低于同類、同期、同檔貸款。在貸款期限方面，大部分試點(diǎn)銀行發(fā)放的是1年期貸款，其中郵儲銀行采用2年循環(huán)授信方式，最長可貸2年。在抵押登記管理方面，登記機(jī)構(gòu)為區(qū)委農(nóng)工辦，由區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心負(fù)責(zé)具體登記操作，并出具農(nóng)村綜合物權(quán)他項(xiàng)權(quán)證。在辦貸流程方面，實(shí)行獨(dú)立審批人制度，簡化審查、審批流程，實(shí)行限時辦結(jié)。

探索建立政府主導(dǎo)下的風(fēng)險處置機(jī)制。在政府主導(dǎo)下，建立由農(nóng)工辦、農(nóng)委、法院、人民銀行等相關(guān)部門及金融機(jī)構(gòu)共同參與的風(fēng)險處置協(xié)調(diào)小組。優(yōu)化處置程序，發(fā)揮涉農(nóng)擔(dān)保公司、風(fēng)險補(bǔ)償基金的作用，通過農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺進(jìn)行再流轉(zhuǎn)，降低處置成本，確保銀行債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。組建農(nóng)村資產(chǎn)經(jīng)營管理公司，對金融機(jī)構(gòu)貸款逾期1年以上的相關(guān)債權(quán)進(jìn)行收購，并采取整合出租、掛牌轉(zhuǎn)讓、再流轉(zhuǎn)等方式合理處置抵押資產(chǎn)。

（作者單位：江蘇省泰州市姜堰區(qū)委農(nóng)村工作辦公室）