無論你是看人口結(jié)構(gòu)還是看收入增長，無論你是看房地產(chǎn)的供需還是看房地產(chǎn)的庫存，中國的房價都應(yīng)該跌，但是你用任何一個邏輯去分析中國的房地產(chǎn)你就錯了，因?yàn)榻裉熘袊姆康禺a(chǎn)不是住房屬性，而是金融屬性，房子是一個投資產(chǎn)品。

2016年年初的時候，我曾說過，近幾年會是非常動蕩的年份，黑天鵝事件可能不會少。

所謂的黑天鵝事件，就是指那些不可控的、不可預(yù)料的，甚至巔覆我們?nèi)^的事兒，比如特朗普當(dāng)選新一任美國總統(tǒng)，但是黑天鵝事件還是有跡可循的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)、政治、社會、政策的弦繃到了極度的情況下，出事的可能性自然就大了——黑天鵝就出來了。

當(dāng)前，我們正面臨著這么一個社會環(huán)境。

全球化時代熄火了

自從第二次世界大戰(zhàn)之后全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展圍繞著一條主線，就是全球化。從歐洲共同體的產(chǎn)生到日本的崛起，到亞洲四小龍的奮起急追，到北美貿(mào)易區(qū)的產(chǎn)生，到中國成為世界工廠，到歐元在歐盟的一體化，都是全球化過程的演變形式。

全球化帶來了生產(chǎn)的分工、貿(mào)易的分工、資金的自由涌動、信息的自由涌動，在歐洲甚至達(dá)到了人員的自由涌動，生產(chǎn)力因此大幅提高，大家都賺到了錢。

于是，第二次世界大戰(zhàn)后的70年再也沒有發(fā)生過一次超區(qū)域性的戰(zhàn)爭，就是因?yàn)榇蠹叶假嵉藉X了。但是全球化最終令大量發(fā)達(dá)國家的制造業(yè)工人失去了工作，使得分配越來越不均勻了。事實(shí)上，全球化到本世紀(jì)初的時候已經(jīng)現(xiàn)出了疲態(tài)，但是格林斯潘撐了一下，結(jié)果撐出了全球性金融危機(jī)。

在這之后，變革的呼聲越來越高，許多政治家們在改變的口號下當(dāng)選了，但是我們沒有見到過真正的改變，大家使出來的招都是QE。

當(dāng)今世界需要的是結(jié)構(gòu)性的改革、體制性的變革，但是各個國家變來變?nèi)ザ际怯″X，如果印錢可以解決結(jié)構(gòu)性問題的話羅馬帝國就不會毀滅了，津巴布韋早就成為世界超強(qiáng)國家了。

印錢帶來了更大的麻煩，就是幾乎所有新印出來的財富全部聚集在一小部分人手上，而那些靠死工資和種田吃飯的人，他們還沒有從危機(jī)中間爬出來。這就是為什么有這么多的人揭竿而起，對現(xiàn)行的體制說“NO”的原因。

特朗普當(dāng)選只是一個新的時代的開始，五星運(yùn)動和特朗普當(dāng)選有許許多多的相似之處，歐洲的惡夢很可能重新開始。

明年還有法國大選、德國大選，我們會見到一個又一個的民粹主義站到歷史的中心點(diǎn)，有多少人能夠像特朗普一樣當(dāng)選，我們不得而知，但是他們給市場帶來的震撼是此時此刻我們不能不關(guān)注的。

再看看歐洲的貨幣政策、日本的貨幣政策，已經(jīng)到了彈盡糧絕的地步，但是貨幣政策還需要進(jìn)一步持續(xù)的寬松。再看看美國的政策，利率要升，但是耶倫實(shí)在沒有太多的空間加息了。再看看中國的貨幣政策，也是印錢。所有的貨幣政策急需改革，但是沒有一個人知道怎么改，這就為黑天鵝事件埋下了可能發(fā)生的種子。這是今后十年我們將面臨的政治環(huán)境和社會環(huán)境。

2017年經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為全球的經(jīng)濟(jì)增長是3.4%，但是大家千萬不要對這個數(shù)字太當(dāng)真，自金融危機(jī)之后，經(jīng)濟(jì)學(xué)家在每年年初的時候的預(yù)測總是最高的，之后每個季度開始慢慢的下調(diào)。

說老實(shí)話，我甚至認(rèn)為今后的十年，全世界就是一個沒有增長、沒有通脹、沒有收益率的歷史時空階段。如果我們要看全球增長的話，全球的投資自從金融危機(jī)之后幾乎是一蹶不振。如果我們要看美國、日本、歐洲趨勢的話，已經(jīng)大幅度低過了中間歷史的趨勢，唯一一個增長在歷史趨勢之上的是中國的基礎(chǔ)設(shè)施投資。

我們生活在中國，我們知道今天中國的投資也不大好。如果有某一種力量能夠把全球的增長重新拉起來，拉到一個可持續(xù)的良性循環(huán)軌道，我認(rèn)為要么靠改革，要么靠科技層面出現(xiàn)一次大的突破?？萍纪黄圃缤頃?，但是我相信沒有這么快就到來，至于改革，老百姓似乎沒有太大的信心，我也沒有太大的信心。

因此，今后十年我們必須要面臨的環(huán)境，叫低增長，或者增長難。目前我們所見到的增長不過是在QE下面產(chǎn)生出來的貨幣化增長，是政策印錢堆出來的增長，并不是真實(shí)的增長。接下來的十年，我們還會面臨同樣的環(huán)境。

缺少了增長，通貨膨脹就出現(xiàn)了，央行印了這么多錢怎么可能沒有通貨膨脹，只是通貨膨脹發(fā)生在不同的領(lǐng)域里面。由于全球范圍QE發(fā)出來的流動性都沒有進(jìn)入到實(shí)體中間去，那么實(shí)體經(jīng)濟(jì)一塌糊涂也就在意料之中了。

我曾經(jīng)見過美聯(lián)儲的高管，我問他在這個環(huán)境區(qū)間到底能加多少息？我還見過一個英國的高官，我問他同樣的問題，他們給我的答復(fù)是一樣的——“我也不知道”。

全世界的貨幣政策都是在摸著石頭過河。

說老實(shí)話，歐洲今天并沒有真正意義上的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，所謂的GDP增長是用錢砸出來的，砸出來的代價是什么？歐洲央行幾乎把歐洲的那些國債基本上都搜羅到他的箱子底下去了，只剩下銀行要的資本金。

所以現(xiàn)在市場上基本上看不到太多的國債了，因此想再Q(mào)E也難了，而負(fù)利率政策把銀行搞的很慘，把銀行的利潤空間給擠壓了。所以歐洲央行迫切需要變招，但是變招并不意味著退出QE，而是用其他的形式繼續(xù)QE。在日本也是同樣的情況。

在這個大邏輯下，我認(rèn)為今后12個月美元還是往上升的，美國經(jīng)濟(jì)實(shí)際上不怎么好，美國只是從危機(jī)中把頭抬起來了，但其他的國家卻趴在那兒了。所謂匯率，是不同國家基本面的比較，我認(rèn)為美元還會有一段時間的強(qiáng)勢。

樓市過后中國經(jīng)濟(jì)怎么走

2008年全球金融危機(jī)過后，我們可以看到房地產(chǎn)價格已經(jīng)把房地產(chǎn)從低谷拉了起來，房地產(chǎn)開發(fā)和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是目前拉動中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎。除此之外，重型卡車的銷售、電力的銷售，以及小汽車的銷售也貢獻(xiàn)不小。我們相信短期內(nèi)中國經(jīng)濟(jì)在低迷狀態(tài)下面會有一定的復(fù)蘇——一個不完全的復(fù)蘇，并不能解決中國經(jīng)濟(jì)的核心問題。

這一兩年，民營投資經(jīng)歷了共和國歷史上極其罕見的負(fù)增長，因?yàn)楫a(chǎn)能過剩，環(huán)保成本大幅度拉升，民營資本說我不玩了，所以民營資本要么買房地產(chǎn)，要么把資金轉(zhuǎn)移到了海外。

解決中國經(jīng)濟(jì)的處方一定是重新激起民營投資的積極性，但是政府給出來的藥方是你不投資，我來幫你投資。為了維持一個穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長我們的貨幣發(fā)行瘋了，如果我們看看2016年前幾個月的銀行信貸，那和當(dāng)年的4萬億有得一比。

民營投資沒人玩了，國企和地方政府在反腐敗的大環(huán)境下面也不作為了，做實(shí)體的企業(yè)越來越少了。盡管發(fā)行了這么多錢，但是這些錢沒有辦法滲透到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)所用。這筆錢在哪里？就滯留在金融領(lǐng)域，于是就出現(xiàn)了房價的飆升。

如果你要想從基本面來分析中國的房地產(chǎn)市場，無論你是看人口結(jié)構(gòu)還是看收入增長，無論你是看房地產(chǎn)的供需還是看房地產(chǎn)的庫存，中國的房價都應(yīng)該跌。但是你用任何一個邏輯去分析中國的房地產(chǎn)你就錯了，因?yàn)榻裉熘袊姆康禺a(chǎn)不是住房屬性，而是金融屬性，房子是一個投資產(chǎn)品。

所以不要去怨投機(jī)者，不要去找那些離婚人的麻煩，他們也是可憐人，問題不在他們身上。這么多的錢堆積在金融領(lǐng)域里面，房價不漲才怪。

在過去的幾個月，政府開始在各地一線、二線城市打壓房價，這是不是房地產(chǎn)牛市結(jié)束的訊號？沒有人知道！我認(rèn)為當(dāng)前政府對房地產(chǎn)市場的打壓不是真的打壓。事實(shí)上，政府也不敢打壓，因?yàn)檫@是唯一的有機(jī)增長引擎，如果今天房地產(chǎn)完蛋了，中國經(jīng)濟(jì)跟著完蛋的可能性很大。

政府要做的事情是通過擠壓一線城市，把資金從一線城市擠到二線城市去，然后再打壓二線城市，把二線城市的資金擠到三線城市去，為政府所用。政府希望用這個來消化過度的庫存，如果你要是看這七八年政府政策的話，邏輯極其簡單，就是把你我他兜里那倆錢掏出來，去填財政的窟窿。

說個段子，早在2011年，房價就被炒到老高了，當(dāng)房市這個泡沫開始往下走的時候，有人發(fā)明了一個新玩藝叫做理財產(chǎn)品。不同的方式，同樣的邏輯。當(dāng)理財產(chǎn)品玩不下去了，股市再加上地方債置換接著玩，同樣的邏輯不同的方式。當(dāng)股市也玩不下去了，有人一拍桌子說房地產(chǎn)2.0版，還是同樣的邏輯，于是就有了今天房價奇高的局面。

房價什么時候跌我沒法告訴你，但是我可以告訴你的是日本在1990年房地產(chǎn)泡沫頂峰的時候，日本整個國家住宅的價值相當(dāng)于GDP的200%；美國在房地產(chǎn)泡沫頂峰的時候，美國整個國家房地產(chǎn)價值相當(dāng)于美國GDP的170%；2015年底，中國房地產(chǎn)的價值相當(dāng)于中國GDP的250%，到2016年年底我估計大概280%，甚至更高一點(diǎn)，大家應(yīng)該明這些數(shù)據(jù)意味著什么。

最近聽到一個新的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說咱們國家需要去杠桿，但是去杠桿不代表整體經(jīng)濟(jì)去杠桿，地方政府2014年的杠桿率是43%，一年之后變成了41%。你再看看民間的杠桿2014年底的時候是36%，到2015年底的時候變成40%。換句話說，中國經(jīng)濟(jì)去杠桿是建立在老百姓增杠桿的基礎(chǔ)之上的。

所以做生意的朋友得明白，今后幾年要把握風(fēng)險，當(dāng)信貸周期開始回落的時候你必須看清楚你的現(xiàn)金流能不能承受得住，不僅僅是你的現(xiàn)金流，你的上游、你的下游的現(xiàn)金流是不是能夠承受得住。

我們已經(jīng)有十幾年光有上升沒有下降的信貸周期了，信貸周期是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個基本工具，我相信政府有能力把這個周期伸長一點(diǎn)，但是未必有能力拉得好，這是中國經(jīng)濟(jì)今后幾年所面臨的大挑戰(zhàn)。我們可以看到，從2010年開始，盡管政府不斷地通過財政刺激來拉動經(jīng)濟(jì)，拉動投資，但是效果甚微。

中國已經(jīng)進(jìn)入了后工業(yè)化時代，我們的投資，尤其是制造業(yè)的投資已經(jīng)過剩了，甚至我們在許多基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域里的投資也已經(jīng)產(chǎn)能過剩了。中國制造的產(chǎn)品在世界各個角落已經(jīng)七七八八了，也撐不住了。所以我們很難把過去成功的經(jīng)濟(jì)模式再進(jìn)一步的復(fù)制下去，中國經(jīng)濟(jì)需要轉(zhuǎn)型。

當(dāng)下一個經(jīng)濟(jì)周期過來的時候，我認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)會從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，下一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠達(dá)到4%的增長就不錯了。二戰(zhàn)后，還沒有一個國家成功地從制造業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)維持4%的增長。如果我們能夠做到4%增長的話，那就謝天謝地了。但是我覺得中國有這個可能，因?yàn)榻裉煳覀兊木用駜π盥适?8%，下一個周期后，我估計中國的居民儲蓄率也就5%-6%。

我們這一代人的儲蓄率是超高的，但是下一代人，和我們不一樣了。聽說很多90后到了月底都是月光族。他們一結(jié)婚，父母的錢包也癟了一截，中國的儲蓄率會出現(xiàn)大幅度下降。90后之后是00后，00后之后是10后，這是中國未來的消費(fèi)大軍，這些人對消費(fèi)是有要求的，和我們遠(yuǎn)不一樣。

有一回假期，我跑到長城拍照片，照片上全是人，這就是今后旅游業(yè)的空間，這就是今后的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，這就是商機(jī)。

我們的游客跑到日本去背著一個馬桶蓋，而這個馬桶蓋還是杭州制造，“我在國內(nèi)買八成是假貨，我在日本買起碼知道是真的。”我們的有錢人把子女送到了美國、英國、澳大利亞寄宿學(xué)校，而不是選擇在國內(nèi)。中國的需求正在發(fā)生一個巨大的轉(zhuǎn)移，我們的需求與供應(yīng)脫節(jié)了。

我認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)今后十年的第一個大趨勢就是個性化消費(fèi)，中國經(jīng)濟(jì)第二個大趨勢是人民幣出海。

我們預(yù)計今后10-15年里，大約有2萬億到3萬億美元的資金會出去。這對于全球資產(chǎn)價格的震撼不會亞于當(dāng)年中國制造對全球消費(fèi)市場的震撼。

此時此刻，我們站在了一個新的十年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，盡管我們面臨著許許多多的問題、風(fēng)險，但是，同時，我們又看到了新的機(jī)遇。

編輯 倚天

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