王浩

目前，產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)和旅游經(jīng)營行業(yè)的相結(jié)合的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，也成為中產(chǎn)階級家庭最為青睞的旅游和投資形式。通過闡釋產(chǎn)權(quán)式酒店的起源、涵義及其類型，對中西方產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的環(huán)境、條件進(jìn)行了分析與比較，對進(jìn)一步探討我國產(chǎn)權(quán)式酒店的未來經(jīng)營發(fā)展奠定理論基礎(chǔ)。

產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的投資模式，它將房地產(chǎn)、酒店、旅游等行業(yè)有機(jī)的整合在一起，能夠有效的降低成本，共享資源，眾多消費(fèi)者和投資者對此青睞有加，形成了一定的市場規(guī)模。20世紀(jì)60年代，產(chǎn)權(quán)式酒店起源于西方，主要集中在歐美國家。當(dāng)時(shí)，這些國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較穩(wěn)定，形成了大量的中產(chǎn)階級家庭。家庭的需求也隨著收入的增加而發(fā)生了變化，由以往滿足溫飽的基本需求開始向休閑娛樂需求轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)商發(fā)現(xiàn)了這一變化，在地中海沿岸開發(fā)海濱別墅供歐美的富人滿足度假休閑的需求，銷量大好。但是，大部分海濱別墅在平時(shí)都是閑置的，只有房主在工作之余度假時(shí)才會來住一段時(shí)間，海濱別墅的閑置成本就顯得很高了。為了解決這個問題，降低購置和使用成本，12個法國家庭合買了一套別墅并約定每個家庭在一年中擁有別墅一個月的使用權(quán)，輪流居住。這種方法是一種“Time-share”，即時(shí)空共享，既是一種消費(fèi)模式，也是一種投資形式，將投資與度假休閑緊密的結(jié)合在一起，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)資源共享，形成了產(chǎn)權(quán)式酒店的雛形。

資料表明，目前全球大約有540萬個家庭在產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)網(wǎng)絡(luò)上注冊并參與，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售額達(dá)67.2億美元。最近十年以來，全球產(chǎn)權(quán)式酒店以每年平均15%的速度不斷遞增，產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)和旅游經(jīng)營行業(yè)的相結(jié)合的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，也成為中產(chǎn)階級家庭最為青睞的旅游和投資形式。

一、產(chǎn)權(quán)式酒店的涵義及其類型

產(chǎn)權(quán)式酒店是商業(yè)性酒店與產(chǎn)權(quán)式房地產(chǎn)項(xiàng)目的有機(jī)結(jié)合，具有多方面資源整合的優(yōu)勢，也是酒店業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)尋求創(chuàng)新經(jīng)營模式和方法的有效嘗試。具體來說，產(chǎn)權(quán)式酒店是指酒店開發(fā)商將酒店的單位、客房作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位向投資者出售，投資者購買后即擁有該單位、客房的產(chǎn)權(quán)，但是并不長久的在該酒店客房居住，而是將其委托給酒店開發(fā)商或者酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營，每年根據(jù)該客房出租情況進(jìn)行利潤分紅，客房的產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押與贈與，投資者也可以自主的選擇該產(chǎn)權(quán)客房的使用方式，產(chǎn)權(quán)式酒店主要由以下幾種類型。

（1）時(shí)權(quán)型：酒店開發(fā)商將酒店單位、客房的使用時(shí)間進(jìn)行分割并出售不同時(shí)間的使用權(quán)，消費(fèi)者擁有一定時(shí)間在該酒店客房居住的權(quán)利。這是產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展初期的主要類型。

（2）純產(chǎn)權(quán)型：產(chǎn)權(quán)式酒店采用的普遍類型，酒店開發(fā)商將酒店單位、客房的產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者獲得產(chǎn)權(quán)后將客房委托給管理公司進(jìn)行日常出租經(jīng)營與管理，逐年獲得回報(bào)，并可以預(yù)期增值而進(jìn)行投資回收。

（3）住宅型：一般是指養(yǎng)老型的產(chǎn)權(quán)式酒店，投資人購買了酒店客房產(chǎn)權(quán)后，在退休養(yǎng)老之前委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營而取得投資回報(bào)，待退休后用于養(yǎng)老長期居住。在產(chǎn)權(quán)人去世后，該物業(yè)可以由酒店管理公司回購并進(jìn)行再次出售，產(chǎn)權(quán)人的家人可以取得該收益。

（4）時(shí)值度假型：指一種純休閑消費(fèi)型的酒店，消費(fèi)者不擁有酒店的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，而是通過積累或者購買一定數(shù)量的“積分”在不同時(shí)間、不同地點(diǎn)和不同檔次的度假酒店獲得免費(fèi)住宿或者換取更大的折扣、優(yōu)惠與更多選擇權(quán)。

二、西方產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展特點(diǎn)

（一）中產(chǎn)階級的崛起奠定產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的龐大客戶基礎(chǔ)

隨著西方工業(yè)化國家的經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，社會財(cái)富不斷積累與增長，中產(chǎn)階級數(shù)量和規(guī)模不斷擴(kuò)增，社會、家庭、個人對于旅游休閑度假的需求越來越強(qiáng)烈，同時(shí)這也刺激和提高了中產(chǎn)階級的消費(fèi)者與投資者對于旅游商業(yè)房地產(chǎn)的投資熱度。歐美國家的產(chǎn)權(quán)式酒店既有兼顧旅游度假休閑與房地產(chǎn)投資的純產(chǎn)權(quán)型，也有以純粹的旅游休閑度假為目的的時(shí)權(quán)型酒店，也包括一些投資信托項(xiàng)目，這些項(xiàng)目以旅游商業(yè)地產(chǎn)為主要投資對象，尤其是產(chǎn)權(quán)式酒店的地產(chǎn)建設(shè)投資居多，普通投資者可以參與投資，獲得與實(shí)力較強(qiáng)的投資公司或機(jī)構(gòu)同等的投資回報(bào)率。

（二）地理位置優(yōu)勢保證產(chǎn)權(quán)式酒店的持續(xù)獲利能力及未來發(fā)展

國外產(chǎn)權(quán)式酒店的建設(shè)大部分選擇在擁有獨(dú)特的自然風(fēng)光、怡人的氣候條件、良好的基礎(chǔ)設(shè)施以及豐富的旅游資源的地區(qū)。一般具備充足的陽光、清澈的海水和優(yōu)質(zhì)的海灘。一般情況下，產(chǎn)權(quán)式酒店的地理位置越優(yōu)越，其可持續(xù)獲利的能力越強(qiáng)，未來發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g就越大；而從投資者的角度看，酒店位置越好，客房需求量越大，酒店可以獲得的星級評價(jià)越高，投資者收益的安全性和持續(xù)性就越強(qiáng)。

（三）分時(shí)度假消費(fèi)的配套確保產(chǎn)權(quán)式酒店資源的充分利用

分時(shí)度假的消費(fèi)者每年購買固定度假時(shí)段的酒店客房的使用權(quán)，固定度假時(shí)段一般不會太長，產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商可以將酒店單位、客房的使用權(quán)按較小的時(shí)間單位（如一周）進(jìn)行分段銷售，使用權(quán)的期限可以很長（如二十年、三十年等）或根據(jù)合同約定，確保了產(chǎn)權(quán)式酒店資源的充分利用。消費(fèi)者還擁有將自己購買的時(shí)段使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈與等一些列權(quán)益，并擁有酒店公共設(shè)施配套的優(yōu)惠使用權(quán)利。隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展和信息共享，消費(fèi)者還可以將自己購買的酒店客房分時(shí)度假權(quán)在無法進(jìn)行消費(fèi)時(shí)通過分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)與另一家酒店客房的分時(shí)度假使用權(quán)進(jìn)行等值交換，享受異地消費(fèi)，使產(chǎn)權(quán)式酒店具有了更大的吸引力。

三、我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展特點(diǎn)

20世紀(jì)90年代，分時(shí)度假的概念開始傳入國內(nèi)，逐漸演變?yōu)榕c我國國情相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式酒店形式。我國產(chǎn)權(quán)式酒店的出現(xiàn)源于房地產(chǎn)市場的低迷，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的過度開發(fā)而消費(fèi)需求和水平不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供過于求，大量房產(chǎn)空置，資源被浪費(fèi)。海南省為了擺脫房地產(chǎn)市場困境，盤活空置樓盤，快速回籠資金，率先將產(chǎn)權(quán)式酒店模式引入國內(nèi)。1999年10月，“南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心”開業(yè)，這是全國首家產(chǎn)權(quán)式酒店，標(biāo)著著產(chǎn)權(quán)式酒店正式進(jìn)入國內(nèi)市場，更新了房地產(chǎn)投資的思維與理念，將房產(chǎn)與海南旅游支柱行業(yè)緊密結(jié)合，成為海南經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。

《中國產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告前瞻》中指出，我國自2010年起為穩(wěn)定房價(jià)出臺了一系列的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，使房產(chǎn)價(jià)格的增長速度明顯放緩。這使我國房地產(chǎn)投資者的預(yù)期利潤下降，開始尋求轉(zhuǎn)移投資至更好地增長點(diǎn)，兼具住宿與投資的雙重特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店成為房地產(chǎn)投資者關(guān)注的新的目標(biāo)。此外，隨著我國居民生活與消費(fèi)水平的不斷提高，旅游業(yè)得以迅速發(fā)展，尤其是我國實(shí)行休假黃金周制度以后，人們的休閑、度假旅游需求激增，旅游也不再局限于傳統(tǒng)的旅游觀光，轉(zhuǎn)而開始追求休閑度假的旅游體驗(yàn)。產(chǎn)權(quán)式酒店能夠?yàn)橄M(fèi)者的休閑度假旅游提供最為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠和便捷的住宿，因此，在國內(nèi)的眾多旅游城市得以迅速發(fā)展。目前，我國產(chǎn)權(quán)式酒店數(shù)量規(guī)模在1000家以上，比2010年增長了近50%，遍布全國26個省、自治區(qū)和直轄市。

與西方產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展相比較，我國產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展特征主要有以下幾個方面。

（一）分時(shí)度假理念逐漸被接受

隨著改革開放和我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，產(chǎn)生了大量的中產(chǎn)白領(lǐng)階層，他們具備一定的消費(fèi)能力和超前的消費(fèi)觀念，有較為強(qiáng)烈的投資欲望；另一方面，白領(lǐng)階層由于工作壓力較大，迫切需要以休閑度假為目的的旅游放松身心。消費(fèi)能力的增強(qiáng)與休閑度假的需要為產(chǎn)權(quán)式酒店帶來了發(fā)展商機(jī)，同時(shí)，在這些白領(lǐng)階層的帶動下，分時(shí)度假的理念也逐漸被人們所接受。

（二）相關(guān)市場制度、法律法規(guī)需要進(jìn)一步規(guī)范

雖然國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的市場已經(jīng)形成并以較快的速度發(fā)展，但是仍然需要進(jìn)一步規(guī)范，建立起相關(guān)的市場制度和法律法規(guī)。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，我國國際商務(wù)活動日益頻繁，旅游業(yè)也不斷繁榮，推動了產(chǎn)權(quán)式酒店市場的長足發(fā)展。世界旅游組織指出，2020年我國將成為世界最大的旅游目的地國家，中國的游客預(yù)計(jì)將達(dá)到1.4億人次，這些游客為產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營提供了大量的客源基礎(chǔ)。但是，部分產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營失敗的教訓(xùn)帶來的啟示是市場形成后的進(jìn)一步完善需要相關(guān)的市場制度、法律法規(guī)的約束與規(guī)范，可以進(jìn)一步增強(qiáng)投資者對于產(chǎn)權(quán)式酒店投資的安全感和投資信心，提高投資熱情，形成產(chǎn)權(quán)式酒店市場運(yùn)作的良性循環(huán)。

（三）分時(shí)度假體系有待進(jìn)一步成熟與不斷創(chuàng)新

相比西方國家分時(shí)度假體系來說，我國的分時(shí)度假體系還有待于進(jìn)一步完善。國外的分時(shí)度假酒店網(wǎng)絡(luò)可以向產(chǎn)權(quán)式酒店客房的投資者提供度假權(quán)的交換服務(wù)，充分體現(xiàn)了這種模式的吸引力。而我國的分時(shí)度假公司相對數(shù)量較少，參與全球最大分時(shí)度假交換體系RCI的中國酒店也僅僅有20家上下，產(chǎn)權(quán)式酒店的度假權(quán)交換受到很大的限制，無法形成網(wǎng)絡(luò)和規(guī)模，大大削弱了產(chǎn)權(quán)式酒店的魅力，也導(dǎo)致資源的閑置和浪費(fèi)。對此，應(yīng)該對國內(nèi)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)式酒店資源加以充分利用，通過同業(yè)之間的橫向協(xié)作和廣泛聯(lián)合，建立分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式酒店分時(shí)度假權(quán)的自由選擇和交換，可以更進(jìn)一步提高投資回報(bào)率和增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店的聯(lián)合競爭優(yōu)勢。

產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)企業(yè)為尋求新的利潤增長點(diǎn)而將房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)兩者有機(jī)結(jié)合創(chuàng)新的房產(chǎn)開發(fā)模式，響應(yīng)了投資型房地產(chǎn)需求的大幅度增長，推動酒店業(yè)經(jīng)營模式的創(chuàng)新，是新型的旅游消費(fèi)和投資模式。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店由于引入時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，需要積極發(fā)現(xiàn)問題并思考解決對策，進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，保障該創(chuàng)新業(yè)態(tài)健康發(fā)展。

（作者單位：三亞航空旅游職業(yè)學(xué)院旅游與酒店管理系）