歐陽(yáng)峰

生活中，為了不讓孩子輸在起跑線上，家長(zhǎng)不惜負(fù)債購(gòu)置名校學(xué)區(qū)房的例子比比皆是。然而，最讓家長(zhǎng)們擔(dān)心的是，買到的房子并非如開(kāi)發(fā)商所宣傳的那樣配置了名校教育資源。上海市的家長(zhǎng)趙剛就遇上了這樣窩火的事。

夫妻“撿寶”，簽約名校學(xué)區(qū)房

在上海工作多年的趙剛，自2008年與陳梅結(jié)婚后，一直住在公租房?jī)?nèi)。根據(jù)上海市住建局的規(guī)定，他們住滿六年時(shí)必須搬離。2013年初，眼看公租房快要到期，兒子也已三歲，即將上幼兒園。趙剛夫婦愁眉緊鎖。恰巧春節(jié)前，趙剛從公司拿到了一筆可觀的年終獎(jiǎng)，因而有了買房的首付。妻子陳梅提議說(shuō)：“干脆就買套學(xué)區(qū)房吧，為孩子打造好起跑線?！?/p>

2013年2月28日晚，趙剛夫婦忙完家務(wù)后坐下來(lái)看電視，當(dāng)頻道定格在xx電視臺(tái)《今日房產(chǎn)》欄目時(shí)，兩人的眼球不由定了神，這是一檔看房專題節(jié)目，節(jié)目正推介上海佳明房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱佳明公司）在上海市某科技園區(qū)新開(kāi)發(fā)的樓盤。在欄目主持人的詢問(wèn)下，置業(yè)顧問(wèn)侃侃而談：“佳明房產(chǎn)看中科技園區(qū)板塊的三大特點(diǎn)——教育、科技和生態(tài)。關(guān)于教育，我們這邊有閔行大學(xué)城，其中包括xx大學(xué)和xx大學(xué)閔行校區(qū)等全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)。我們項(xiàng)目的西側(cè)，就是xx大學(xué)附屬幼兒園、小學(xué)、初中和高中……”隨著鏡頭的推進(jìn)，一幢幢房屋正在施工，樓與樓的間距顯得十分開(kāi)闊。

這期看房專題片，讓趙剛和陳梅看得心花怒放。第二天一早，他們就迫不及待趕往售樓現(xiàn)場(chǎng)。售樓小姐笑盈盈地遞上了售樓宣傳書(shū)，內(nèi)頁(yè)上的“名校薈萃，全程精英教育。讓您的孩子足不出園，即可完成從幼兒園至大學(xué)。園區(qū)包括x大附屬幼兒園、x大附屬小學(xué)、附屬初中……名校環(huán)繞，坐擁學(xué)區(qū)中心，讓您的孩子贏在起點(diǎn)”等一系列描述，更讓他倆樂(lè)開(kāi)了懷。而且，房屋起步單價(jià)每平方米僅1.4萬(wàn)元，而相距不足一公里的另一家樓盤，每平方米單價(jià)卻是3.5萬(wàn)多元。如果買了不就太劃算了嗎？

2013年3月16日，趙剛夫婦與佳明房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司簽訂了房屋預(yù)售合同，首付38萬(wàn)元并辦理按揭貸款購(gòu)買了一套102平方米的三居室，總價(jià)款149萬(wàn)多元。在該合同中，特別注明了廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的條款，該內(nèi)容沒(méi)有引起趙剛夫婦的質(zhì)疑，同時(shí)，合同中也沒(méi)有明確違約責(zé)任。

業(yè)主驚愕，不實(shí)廣告被打假

簽訂完房屋合同，趙剛夫婦一面靜候房屋落成的佳音，一面到教育部門打聽(tīng)學(xué)校配套情況。教育局明確答復(fù)，尚未對(duì)該小區(qū)進(jìn)行教育資源配置，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商所宣傳的名校附屬學(xué)校這一說(shuō)。聞此，趙剛夫婦雖然有一些失落，但轉(zhuǎn)而一想，這處樓盤價(jià)格也確實(shí)便宜。何況，學(xué)校配套是遲早的事，興許開(kāi)發(fā)商的宣傳資料確實(shí)是真的，就沒(méi)有向佳明公司提出異議。

2013年12月26日，趙剛夫婦終于拿到了新房鑰匙。2014年1月，有關(guān)教育部門發(fā)文明確，該小區(qū)對(duì)口幼兒園及小學(xué)分別為上海市閔行區(qū)某幼兒園及某小學(xué)，而不是電視節(jié)目和樓書(shū)中所稱的名校附屬幼兒園和小學(xué)。趙剛得知后，立即找到了佳明公司售樓處。售樓經(jīng)理的回復(fù)是：教育資源的配置，公司說(shuō)了不算，最終是由政府來(lái)定。對(duì)方還指著“樓書(shū)”最后一頁(yè)一行小字說(shuō)：“你看，‘宣傳資料僅供參考，一切以商品房買賣合同為準(zhǔn)。咱們簽訂的合同中并沒(méi)有說(shuō)名校配套呀！”

“這擺明著是欺騙！”對(duì)售樓經(jīng)理的說(shuō)辭，趙剛十分惱火。他專門建立了QQ群，與其他業(yè)主抱團(tuán)維權(quán)。但是，經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的較量，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有給出說(shuō)法。緊接著，趙剛和其他業(yè)主向上海市工商行政管理局閔行分局投訴。該局經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2013年2月26日，佳明公司為推廣其開(kāi)發(fā)的樓盤，與上海某文化傳播有限公司簽訂了一份廣告委托代理投放、發(fā)布合同，雙方約定由佳明公司支付7萬(wàn)多元的廣告費(fèi)，文化公司按照佳明公司的要求，負(fù)責(zé)制作并在xx電視臺(tái)《今日房產(chǎn)》欄目投放1期樓盤的電視廣告。2013年2月28日，文化公司在制作完廣告樣稿并經(jīng)佳明公司審核認(rèn)可通過(guò)后，便依約在《今日房產(chǎn)》中為佳明公司發(fā)布了廣告。

于是，2014年12月26日，閔行分局對(duì)佳明公司作出處罰決定，其主要內(nèi)容為：佳明公司利用廣告對(duì)房產(chǎn)銷售作虛假宣傳的行為，違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》第四條的規(guī)定，其行為構(gòu)成了利用廣告對(duì)房產(chǎn)銷售作虛假宣傳的行為，根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第三條規(guī)定，決定對(duì)佳明公司予以行政處罰。

不甘被欺，業(yè)主起訴維權(quán)

工商行政處罰決定生效后，雖然坐實(shí)了佳明公司銷售房產(chǎn)時(shí)的虛假宣傳行為，但是，房產(chǎn)預(yù)售合同中也確有“宣傳資料僅供參考，一切以商品房買賣合同為準(zhǔn)”這一條，對(duì)此，趙剛感到心中沒(méi)底。他咨詢律師后知曉，電視專題片和樓書(shū)等宣傳資料是公開(kāi)要約，應(yīng)作為售房合同的補(bǔ)充條款，佳明公司應(yīng)對(duì)其虛假宣傳行為承擔(dān)違約責(zé)任。

在與佳明公司交涉無(wú)果的情況下，2015年9月15日，趙剛和陳梅將佳明公司告到了上海市閔行區(qū)人民法院。要求佳明公司賠償合同違約金10萬(wàn)元。在法院公開(kāi)開(kāi)庭審理過(guò)程中，趙剛和陳梅主張其購(gòu)買的房屋所對(duì)口的學(xué)校并非佳明公司宣傳的配套教育資源，違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。佳明公司則辯稱，趙剛和陳梅是基于價(jià)格的差異才選擇與售樓處簽訂的合同。其在購(gòu)房前就學(xué)校的配套問(wèn)題完全可以自行向教育部門核實(shí)。而2013年電視臺(tái)《今日房產(chǎn)》欄目里投放的廣告，是主持人詢問(wèn)，而非銷售人員自主陳述，且合同中注明廣告宣傳不作為附件，故公司不存在任何違約的行為，不同意原告趙剛、陳梅的請(qǐng)求。

上海市閔行區(qū)人民法院一審認(rèn)為， 第一，佳明公司因發(fā)布虛假電視廣告而被行政處罰，行政處罰決定書(shū)中認(rèn)定在該看房專題電視廣告中明確出現(xiàn)了“XX的配套幼兒園、小學(xué)是XX大附屬幼兒園、小學(xué)”的表述，其行為構(gòu)成了利用廣告對(duì)房產(chǎn)銷售作虛假宣傳。第二，綜合本案查明的相關(guān)事實(shí)，佳明公司的廣告及樓書(shū)宣傳中關(guān)于涉案小區(qū)對(duì)口學(xué)校的內(nèi)容構(gòu)成具體確定的說(shuō)明和允諾，并且對(duì)趙剛、陳梅購(gòu)買涉案房屋并簽訂商品房預(yù)售合同的決策具有重大影響，佳明公司的宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為要約。在涉案小區(qū)無(wú)法對(duì)口XX學(xué)校的情況下，佳明公司的行為構(gòu)成違約。而佳明公司在樓書(shū)及商品房預(yù)售合同中關(guān)于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述，系免除其自身責(zé)任而排除對(duì)方主要權(quán)利的條款，應(yīng)為無(wú)效。鑒于合同中對(duì)佳明公司的該項(xiàng)違約責(zé)任未作明確約定，且考慮到趙剛、陳梅在購(gòu)房前也應(yīng)自行向相關(guān)教育管理機(jī)關(guān)核實(shí)涉案小區(qū)的教育配套問(wèn)題，而且，在簽約時(shí)教育部門的答復(fù)意見(jiàn)為涉案小區(qū)并未進(jìn)行教育資源配置，綜合上述情況，酌定佳明公司應(yīng)支付的違約金金額為1萬(wàn)元。

一審判決后，佳明公司不服提出上訴。 上海市第一中級(jí)人民法院二審審理認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，佳明公司在其投放的廣告中，含有涉案房屋的配套幼兒園、小學(xué)均為XX大附屬幼兒園、小學(xué)等內(nèi)容，該宣傳內(nèi)容對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房決策存在重大影響，故佳明公司在其廣告宣傳中關(guān)于教育配套資源的宣傳已構(gòu)成要約。另外，佳明公司在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，涉案房屋的教育配套資源當(dāng)時(shí)并未確定，且事后亦證實(shí)涉案房屋的配套幼兒園、小學(xué)亦與佳明公司對(duì)外宣傳的內(nèi)容不符，佳明公司在房屋銷售過(guò)程中的對(duì)外宣傳不實(shí)，其行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原審法院綜合本案實(shí)際情況，酌情確定佳明公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額，并無(wú)不當(dāng)。

2016年6月29日，上海市第一中級(jí)人民法院依照相關(guān)法律規(guī)定，作出駁回上訴，維持原判的終審判決。

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com