李庚南

目前，房地產(chǎn)實際上已日漸成為銀行離不開、扔不掉的“雙拐”。一方面，銀行在信貸投向上對房地產(chǎn)的依賴日益加重。另一方面，銀行貸款抵押更多地依賴于房地產(chǎn)。在擔保鏈風險持續(xù)發(fā)酵背景下，如果沒有底氣發(fā)放信用貸款，那么銀行發(fā)放貸款的依托或許就只剩抵押了。而放眼各種抵押物，有形的、無形的，房地產(chǎn)依然是銀行的“最愛”！

冰凍三尺，非一日之寒。房地產(chǎn)之所以成為銀行的“雙拐”，既是銀行傳統(tǒng)信貸體制機制的產(chǎn)物，也是受我國房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展、“虛熱”不斷的傳染所致。盡管目前房地產(chǎn)仍是銀行各項資產(chǎn)中質(zhì)量“優(yōu)質(zhì)”的資產(chǎn)，至少賬面數(shù)據(jù)顯示的2016年10月末全國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款不良率僅 0.74%，遠低于全部貸款2.1%的不良率水平；但是，隨著房地產(chǎn)市場的風云變化，房地產(chǎn)信貸面臨的潛在風險正在日益凸顯。

這種潛在風險或源自房地產(chǎn)資產(chǎn)本身的劣變與價值縮水，或緣于房地產(chǎn)市場分化下部分房企資金鏈的斷裂，或由于房地產(chǎn)客戶集中化帶來的風險管控的被動性，以及來自相關(guān)行業(yè)的風險傳導等。在房地產(chǎn)市場處于上行時期，這一切可能被很好地掩蓋了。但是，房地產(chǎn)之于銀行的潛在風險或如沉默的冰山，一旦氣候條件變化或?qū)⒂瓉硗蝗坏谋懒烟?/p>

而現(xiàn)在，隨著調(diào)控模式持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場短期下行將是大概率事件。

風雨飄搖中的房地產(chǎn)還能充當銀行前行的拐杖嗎？答案顯然是否定的。房地產(chǎn)的下墜將成為銀行不堪承受之重！而銀行長期以來形成的房地產(chǎn)“依賴癥”的后果也將逐步顯現(xiàn)。

如果房地產(chǎn)市場下行，則銀行業(yè)“儲存”于房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種潛在風險或?qū)⒅鸩絻冬F(xiàn)，并且連本帶利。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風險凸顯，將直接導致銀行體系房地產(chǎn)貸款不良上升；二是房地產(chǎn)市場下行導致資產(chǎn)縮水，使實體企業(yè)抵押物縮水，融資能力下降，信用狀況惡化。而且，實體企業(yè)財務狀況的惡化還會傳染至住房按揭貸款，導致個人住房貸款質(zhì)量的劣化。三是房地產(chǎn)市場低迷，勢必拖累涉及房地產(chǎn)的上下游數(shù)十個行業(yè)，形成房地產(chǎn)市場風險的溢出效應。

即使房地產(chǎn)市場能維持平穩(wěn)的走勢，對房地產(chǎn)信貸的依賴也會使銀行面臨行業(yè)過度集中的風險，并使信貸資產(chǎn)處于一種低效配置狀態(tài)：一方面，資產(chǎn)與負債處于期限錯配狀態(tài)，負債的短期化與資產(chǎn)配置的長期化矛盾日益突出，使銀行面臨潛在的流動性風險；另一方面，房地產(chǎn)貸款特別是個人住房貸款對銀行營收貢獻相對較低，使銀行面臨收入減緩的壓力。在存貸利差持續(xù)走低態(tài)勢下，對房地產(chǎn)的依賴或?qū)⑹广y行營收進一步收窄。正如國家金融與發(fā)展實驗室銀行研究中心研究員游春所言，“房貸只能做業(yè)務規(guī)模，實際上，大銀行做房貸，即使房貸規(guī)模再大，它也只是給公眾提供了一個服務而已，本身是不賺錢的，新的增長點也肯定不能靠房貸?！?/p>

如果銀行依舊一味強調(diào)抵押擔保特別是房地產(chǎn)抵押，企業(yè)融資的難度將加劇，資金鏈斷裂風險將增大，并通過存量擔保鏈進一步放大風險。一個不容忽視的現(xiàn)實是，在擔保鏈風險陰影下，“去擔?；闭諠u成為銀企雙方的共識。新增貸款要找到合格擔保企業(yè)已難上加難，原有貸款的擔保企業(yè)在貸款到期后大都會如釋重負，哪里還肯繼續(xù)往“坑”里跳呢？其結(jié)果是，原本劣化的企業(yè)自然難再融到資，即使好的企業(yè)，由于找不到擔保企業(yè)也難續(xù)貸；更多的企業(yè)或許因此步入資金鏈緊張乃至斷裂的境地。如果任由這種狀況延續(xù)下去，銀行自身資產(chǎn)荒的境況將進一步加劇，信貸集中度風險將進一步加大。

對整個經(jīng)濟而言，擔保難或?qū)⑷纭安《尽卑憧焖僭趯嶓w企業(yè)間傳染。企業(yè)之間誰也不愿給誰擔保，即使原本彼此信任的企業(yè)，信任基礎也必將動搖，難再續(xù)！在資產(chǎn)縮水背景下，實物抵押或?qū)u至窮途末路，而銀行更不可能跳出舊的信貸模式，除了對大型企業(yè)外，對一般的中小企業(yè)銀行是斷不敢輕易放信用貸款的。

即使有的銀行總行在這方面愿意開口子，基層經(jīng)營行及客戶經(jīng)理也未必敢放信用貸款。除了信用貸款會增加銀行風險資本占用、直接影響績效外，還由于缺乏科學合理的問責機制，誰也不敢憑“信用”放貸款。更為關(guān)鍵的是，成熟完善的信用體系尚未建立，社會誠信修復尚待時日，而銀行體系仍深陷“擔保鏈”泥潭；這種情況下，要求銀行徹底“扔掉”長期以來依賴的“抵押擔?！惫照人坪醪滑F(xiàn)實。

面對這種困局，基層銀行、企業(yè)雙方都在呼吁信貸回歸本源。對信貸本源的共識正在形成：既然是信用社會，就應該憑信用來貸款，銀行決定貸與不貸、貸多貸少的依據(jù)，應該是企業(yè)的資信、是基于企業(yè)真實經(jīng)營需求及資金流的償貸能力，而不應依賴抵押來貸款。

但信貸回歸仍將是“路漫漫其修遠兮”。隨著樓市調(diào)控的不斷加碼，市場在期望銀行信貸資金真正流向?qū)嶓w經(jīng)濟領(lǐng)域。但是，銀行能否真正扔開房地產(chǎn)“雙拐”，除了理念的轉(zhuǎn)變外，顯然還需要多方聯(lián)動發(fā)力。不可否認，有不少銀行已經(jīng)意識到這種危機，并已在貸款投向與貸款方式方面做出了“去房地產(chǎn)”的努力，逐漸適應市場的需求，開發(fā)了一系列適合小微企業(yè)的小額信用貸款產(chǎn)品。但是，總體上體量還比較小，還很有限。要想真正扔開房地產(chǎn)“雙拐”，銀行還將面臨從意識到肌體痊愈的過程。

對于銀行而言，要使其真正擺脫對房地產(chǎn)“雙拐”的依賴，就需要給它敢于突破“唯抵押擔?！狈h之勇氣；而這種勇氣顯然來自銀行業(yè)頂層設計的改革與創(chuàng)新。

一方面，在信貸投向上，除了通過房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的科學化逐步矯正市場的不合理預期外，監(jiān)管上也需要強化引領(lǐng)，疏堵并舉。在引導銀行業(yè)機構(gòu)合理調(diào)整和優(yōu)化信貸投向和結(jié)構(gòu)的同時，還需加快監(jiān)管創(chuàng)新。如設置單一行業(yè)信貸占比監(jiān)控指標，對各銀行房地產(chǎn)貸款占比進行控制；包括在房地產(chǎn)貸款客戶上的客戶集中度指標控制，以避免房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域客戶高集中度下對銀行風險管控（如預售資金監(jiān)管、在建工程抵押）的弱化；提高房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的風險權(quán)重，通過資本監(jiān)管來調(diào)控銀行對房地產(chǎn)的“偏愛”。同時，適當調(diào)低信用貸款的風險權(quán)重，引導銀行業(yè)適當提高信用貸款占比。

另一方面，在貸款方式上，銀行應創(chuàng)新信貸理念，改進頂層設計。一是理性認識銀行信貸風險。須明白，銀行的本質(zhì)是通過對“風險”產(chǎn)品的經(jīng)營（買賣）而實現(xiàn)盈利，對風險進行經(jīng)營與管理是銀行存在的本原。因此不應一味地回避風險，而應積極地“經(jīng)營”風險，向風險要效益。二是在貸款方式上，應回歸信用本原。拓寬抵押物范圍，實現(xiàn)由以房地產(chǎn)抵押為主向其他實物資產(chǎn)特別是機器設備、由有形資產(chǎn)向無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化。應摒棄“唯抵押擔?！钡挠顾仔刨J觀，允許基層行對滿足于一定條件的、具有長期合作信用基礎的優(yōu)質(zhì)客戶發(fā)放信用貸款。三是改進考核激勵機制，建立科學合理的問責機制。問責機制應按照負面清單和設定規(guī)定動作的思路設計，使追責有理有據(jù)，也使基層行及客戶經(jīng)理對風險點心中有數(shù)。

俗話說：“給你一根拐杖，你不會跌倒，但是你也不能快跑。”在市場競爭日趨激烈的背景下，如果沒有獨立行走的能力，沒有快速奔跑的體魄，被市場之“熊”追上、吞噬是遲早的事。所以，對于理性的銀行而言，是到了該扔開房地產(chǎn)“雙拐”的時候！