○ 文／張 蓉

常德石油 地里生財

○ 文／張 蓉

三個自主、三化布局、三個利用，中國石化湖南常德石油加油站用地實現(xiàn)價值最大化。

近年來，為應(yīng)對加油站用地成本居高不下影響加油站經(jīng)營創(chuàng)效的情況，中國石化湖南常德石油在加油站建設(shè)用地中，著力“三個堅持”推進(jìn)加油站建設(shè)用地的規(guī)范化、精細(xì)化、合理化，提升了加油站土地效能。

“湖南常德石油單站土地使用權(quán)平均期限明顯高于系統(tǒng)外油企同期所建單站的使用權(quán)3—5年。所有新建站、重建站、改建站站均新增建非油設(shè)施1個以上。70%的在營加油站用地創(chuàng)效項目增至2個以上。”中國石化湖南常德石油分公司經(jīng)理兼黨委書記王明勝交出了近兩年常德石油加油站建設(shè)用地的效能成績單。

●新開業(yè)的桃花源路加油站將員工宿舍、食堂等建筑與加油站營業(yè)廳一體化疊建，節(jié)省用地約100平方米。

供圖/常德分公司

“三個自主”保障主權(quán)用地

由于加油站建設(shè)競爭不斷加劇，湖南省常德區(qū)內(nèi)加油站建設(shè)征地難問題一直十分突出。一些土地投資公司或個人為牟取土地暴利，借機(jī)以“聯(lián)建返租”（投資公司出租性供地，油企出資建站。由油企在議定期內(nèi)承租經(jīng)營，期滿油站歸投資公司）、“建站捆綁出售”（土地所有人在其土地上建站后一并轉(zhuǎn)售）等方式變相或直接高價出租或“搭售”加油站用地。再加上一些油企為快捷解決征地難問題，不顧高成本用地后患，仍冒險“接招”合作。

作為從事加油站網(wǎng)點建設(shè)工作數(shù)十年的老兵，湖南常德石油分公司副經(jīng)理卜德安深知在加油站網(wǎng)絡(luò)發(fā)展中堅持“三個自主”建設(shè)用地的重要性：“對于中國石化湖南常德石油而言，建站壓力越來越大，盡管如此，公司始終堅持‘三個自主’解決用地需求，這樣才能確保企業(yè)對所用土地享有充足的權(quán)益。”

“三個自主”就是在新建、重建、遷建加油站中，對所需用地由企業(yè)完全自主的采用規(guī)范形式解決，以保證用地價格適宜、用地規(guī)模合理、用地置換公平。包括自主征購、自主標(biāo)量、自主置換。

常德石油對新建加油站所需用地，一律自主參拍征購。公司領(lǐng)導(dǎo)利用公司屬駐地最早經(jīng)營成品油企業(yè)與政府關(guān)系較熟的條件，動用各種人脈協(xié)調(diào)好與規(guī)劃、國土等涉地單位關(guān)系，負(fù)責(zé)人員緊盯勤跑及時攻關(guān)，外有助力和內(nèi)有推力的爭取抓住每一個征地機(jī)遇。三年來，常德石油成功自主征購新建站用地4宗，占擬征地計劃的95%以上。

針對一些由于擴(kuò)路或者城改需拆除重建的“黃金站”所面臨的既有土地容量不足等用地問題，常德石油采用“原址重建”標(biāo)準(zhǔn)和保原（面積）容量巧設(shè)計辦法，防止黃金地塊流失或補(bǔ)征土地增漲成本。金霞加油站因城建擴(kuò)路被要求“消戶拆除”?；谠撜镜囟魏煤蛙嚵鞔螅径啻闻c政府協(xié)商，以“油罐填埋騰地、油站整體后移”對策實施重建，既滿足了重建用地又保持了“黃金地塊”。

針對遷建站逐年增多、土地置換對用地成本影響大的情況，常德石油對所有遷建站的土地置換均自主辦理。白鶴山、郭家鋪二站列為遷建站后，公司拒辭了土地公司的代理請求，直接與政府談判和自主勘察，使二站換入地與換出地面積對應(yīng)、價值對等并節(jié)省了不菲的“代理費”。

“三化布局”減少非營業(yè)用地

“原來我們的員工食堂和廁所都分散在加油站的兩側(cè)，午休吃飯和夜間上廁所特別不方便，現(xiàn)在食堂和廁所都設(shè)在了附屬房一層，不僅方便了工作和休息，還節(jié)省的用地面積100多平方米，”常德石油本部片區(qū)第五加油站站長說，他和同事們都覺得重建后的常德第五加油站布局設(shè)計較改造以前更加的科學(xué)化、人性化。

針對傳統(tǒng)加油站站內(nèi)建筑布局設(shè)計存在的建筑功能單一，且非直接營業(yè)設(shè)施功能劃分過細(xì)導(dǎo)致的非直接營業(yè)用地占比較大的弊端，常德石油對新建站、重建站、改建站的站內(nèi)建筑用地，采用“三化布局”為主的改型設(shè)計，以確保加油站直接創(chuàng)效用地空間最大化。

“三化布局”包括對加油站儲油罐區(qū)、員工宿舍、員工食堂、廁所等非直接營業(yè)設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化組合設(shè)計和適實建設(shè)，以最合理和最實用的結(jié)構(gòu)布局，最大限度的減少這些非直接營業(yè)設(shè)施的占地空間。一般包括油罐地埋化、主附建筑疊建化、廁所內(nèi)置化。油罐地埋化每座征地新建站可節(jié)省征地近200平方米，每座改建站和重建站單站可騰地150平方米左右。如常德橋南加油站和本部第十加油站二站改建時，取消了專設(shè)油罐區(qū)后，節(jié)省占地近300平方米。

主附建筑疊建化就是將員工宿舍、員工食堂、配電房、保管房等建筑與加油站營業(yè)廳一體化疊建，以此節(jié)省專門的占地空間，每座站可省用地約100平方米左右。近三年來，常德石油新建的桃花源路加油站等4座站通過此項措施節(jié)省用地約400平方米。

廁所內(nèi)置化就是將以前建在加油站圍墻邊的廁所修建在營業(yè)廳旁的建筑內(nèi)，消除其專門占用用地空間的同時，又起到讓前而所的顧客必須經(jīng)過非油商品展示區(qū)，由此帶動非油商品銷售的效果。

“三個利用”推進(jìn)綜合創(chuàng)效用地

“以前在你們這加完油后還要開車到另一個洗車店洗車?，F(xiàn)在好了，加油、洗車、維修一條龍服務(wù)，有空還可以給車子做個保養(yǎng)，真是越來越方便了！”“滴滴”司機(jī)黃師傅指著常德石油第四加油站說。第四加油站位于常德市柳葉湖汽車站旁，自從2015年該站增設(shè)了汽車服務(wù)店以來，像黃師傅這樣的忠實顧客越來越多。

基于加油站經(jīng)營創(chuàng)效綜合化趨勢，針對加油站經(jīng)營設(shè)施傳統(tǒng)設(shè)計單一和加油站用地創(chuàng)效面狹窄問題，常德石油在加油站建設(shè)用地中，采用“三個利用”的增設(shè)或修建加油站多功能經(jīng)營設(shè)施來拓展用地創(chuàng)效途徑。

一方面是指征地新建站，常德石油利用合理布局省下的空間，根據(jù)每個站經(jīng)營規(guī)劃和投營后的具體需要，配套修建了新能源經(jīng)營設(shè)施。如芙蓉路、第三加油站等新建站根據(jù)新能源經(jīng)營計劃修建了加氣站。另一方面常德石油對在建的所有重建站、改建站，調(diào)整布局后騰出的土地空間修建非油品經(jīng)營店和三產(chǎn)服務(wù)門面等，使重建站、改建站的非油品經(jīng)營設(shè)施擁有率達(dá)到100%，由此結(jié)束了經(jīng)營設(shè)施單一狀況。對一些2005年前所建、地理位置佳、營銷業(yè)績好但經(jīng)營設(shè)施單一的非改建和非重建在營老加油站，常德石油利用存在的可“植入”空間，巧妙補(bǔ)建了非油商品經(jīng)營設(shè)施。例如，從2015年起，常德石油對第二加油站等20多座加油站，補(bǔ)建了汽車服務(wù)店和添建了全自助洗車間。

責(zé)任編輯：周志霞

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