顧熙杰

廈門萬特福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（361000）

房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題與解決途徑

顧熙杰

廈門萬特福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（361000）

在當(dāng)今市場經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢下，房地產(chǎn)作為朝陽產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，然而在不斷發(fā)展中房地產(chǎn)開發(fā)管理也遇到了一些問題，并阻礙著房地產(chǎn)行業(yè)的高效發(fā)展。這里分析了房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題與解決途徑，以期為房地產(chǎn)發(fā)展提供理論參考依據(jù)。

房地產(chǎn)開發(fā)管理；問題；解決途徑

0 引言

當(dāng)前房地產(chǎn)開放特點(diǎn)主要有技術(shù)要求高、投資風(fēng)險(xiǎn)高、開發(fā)周期長以及投入資金多等特點(diǎn)，致使房地產(chǎn)開發(fā)管理涉及內(nèi)容廣、牽涉項(xiàng)目多，成為一項(xiàng)極具復(fù)雜性的龐大工程。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)管理與工程建設(shè)每一個階段都息息相關(guān)，所以房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)不斷發(fā)展與完善，在提高工程管理成效的同時(shí)，達(dá)到建筑工程質(zhì)量要求的目的。

1 房地產(chǎn)開發(fā)管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)管理目標(biāo)就是高效完成建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)。基于項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并結(jié)合工程發(fā)放意義與開發(fā)方法等基本理論，按照房地產(chǎn)開發(fā)管理項(xiàng)目的規(guī)律，對工程建設(shè)進(jìn)行系統(tǒng)性較強(qiáng)的組織、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)管以及內(nèi)部控制管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)全過程的生產(chǎn)要素優(yōu)化配置，高效完成房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)，進(jìn)而達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)管理根本意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)管理系統(tǒng)較為復(fù)雜，因此必須有一整套科學(xué)、合理、規(guī)范、高效的管理體制作為保證，方可對工程建設(shè)全過程實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌，達(dá)到實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的最終目標(biāo)。

2 工程背景

某項(xiàng)目位于福建省廈門市杏林灣片區(qū)四周環(huán)境優(yōu)美，位置優(yōu)越，與園博園隔水遙望。工程占地面積約為36.54萬m2，建筑面積總數(shù)約為102.7萬m2，共有102幢住宅樓，其中有28幢為21～33層高建筑,有72幢為2～4層多層建筑，2幢為42層150 m超高層住宅?？倯魯?shù)為5 183套住宅，戶型分布為兩房、三房、四房、五房、六房。物業(yè)類型包括住宅、商業(yè)、幼兒園等。

3 當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)管理存在的主要問題

3.1 開發(fā)前期調(diào)研不足,缺乏可行性研究

當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)危害較大的問題是決策盲目性。在房地產(chǎn)開發(fā)前期，有些決策者通常只關(guān)注眼前利益，對項(xiàng)目建設(shè)長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益、項(xiàng)目承建合法性、項(xiàng)目市場具體情況、項(xiàng)目工程運(yùn)轉(zhuǎn)對企業(yè)資金的消耗等方面均未作仔細(xì)、周到的深入調(diào)查，就在獲得土地上直接開展工程建設(shè)，在建設(shè)前期不僅調(diào)研資料準(zhǔn)備不充足，而且多數(shù)情況下并未設(shè)立工程管理部門以及相關(guān)制度，致使房地產(chǎn)開發(fā)缺乏可行性制度保證，從而漏洞百出。一旦工程消耗超出企業(yè)負(fù)擔(dān)能力范疇，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂、建設(shè)無法照常進(jìn)行，甚至出現(xiàn)項(xiàng)目被迫停止等消極結(jié)果，在為企業(yè)帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)，也造成我國土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

3.2 管理體制不健全，進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到工程管理體制的健全程度，然而在當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)管理中，管理者對工程項(xiàng)目建設(shè)認(rèn)知太少、對項(xiàng)目管理并不重視、對管理理念本質(zhì)認(rèn)識模糊是造成管理體制不健全、管理進(jìn)度和成本同房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期目標(biāo)偏離過大的主要原因。有些企業(yè)為了節(jié)省工程建設(shè)時(shí)間，對其他成功的房地產(chǎn)開發(fā)管理體制照搬照用，并不考慮是否適用于自身工程項(xiàng)目的良性發(fā)展以及承建目標(biāo)，知識管理體制漏洞百出，無法對工程建設(shè)起到引導(dǎo)與管控作用?？梢姡诜康禺a(chǎn)開發(fā)管理項(xiàng)目前期，相關(guān)管理體制的規(guī)劃與實(shí)際工程建設(shè)內(nèi)容脫節(jié)是阻礙房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要原因，不僅造成企業(yè)資金消耗嚴(yán)重、偏離工程承建目標(biāo),而且嚴(yán)重影響工程建設(shè)質(zhì)量。

3.3 質(zhì)量管理“重交房質(zhì)量，輕過程質(zhì)量”

隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的深入發(fā)展，房地產(chǎn)在當(dāng)今市場上的競爭越發(fā)激烈，促使各個房地產(chǎn)投資者都希望利用搶占市場先機(jī)、保障房產(chǎn)入市質(zhì)量來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)對項(xiàng)目建設(shè)成本、投資回收速度以及項(xiàng)目建設(shè)周期等影響企業(yè)既得利益方面的建設(shè)環(huán)節(jié)較為重視。在房地產(chǎn)承建過程中質(zhì)量與效益產(chǎn)生矛盾時(shí)候，一些房地產(chǎn)投資者會選擇效益而放棄工程承建質(zhì)量目標(biāo)。因此，在這種錯誤的開發(fā)管理理念下，建設(shè)單位忽視驗(yàn)收工序質(zhì)量，盲目縮短工期，致使建筑工程質(zhì)量無法得到有效保證。

3.4 監(jiān)理力度較弱

房地產(chǎn)開發(fā)管理涉及內(nèi)容較多，需要大量人力、物力、財(cái)力以及精力的投入，為了使房地產(chǎn)開發(fā)投入得到充分、高效、合理利用，監(jiān)理單位在房地產(chǎn)開發(fā)管理中具有極大意義。因此，當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對監(jiān)理部門的忽視,是影響房地產(chǎn)開發(fā)管理質(zhì)量的主要問題。有些房地產(chǎn)投資者為了實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)效益的全局管控，采取直接參與監(jiān)理工作的方式，嚴(yán)重影響了監(jiān)理質(zhì)量與監(jiān)理力度的提升，導(dǎo)致監(jiān)理在無法發(fā)揮積極作用。

4 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的對策

4.1 加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的前期規(guī)劃管理

房地產(chǎn)工程前期規(guī)劃管理關(guān)系著房地產(chǎn)日后建設(shè)規(guī)范程度、設(shè)計(jì)水平以及工程質(zhì)量，對房地產(chǎn)開發(fā)管理至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)管理前期規(guī)劃主要有二：一是項(xiàng)目決策，二是項(xiàng)目設(shè)計(jì)。為了確保項(xiàng)目決策以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)更加科學(xué)合理，符合工程承建項(xiàng)目目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)管理相關(guān)人員應(yīng)深入市場，了解承建工程在市場工程中的發(fā)展現(xiàn)狀以及經(jīng)濟(jì)意義，結(jié)合公司內(nèi)部實(shí)際情況對工程建設(shè)作出合理預(yù)判、決斷，從而降低企業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

為了使房地產(chǎn)開發(fā)管理更加符合我國建設(shè)水平與設(shè)計(jì)要求，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分考慮市場需求、技術(shù)水平、政策要求以及建筑綜合性能，在符合社會可持續(xù)發(fā)展理念下,結(jié)合節(jié)能環(huán)保的建筑理念，促使房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目更具市場競爭力，并獲取更高經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)管理設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮工程與環(huán)境的關(guān)系、工程與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系、工程與企業(yè)發(fā)展的關(guān)系，避免工程項(xiàng)目管理因存在內(nèi)在矛盾而造成工程變更的消極結(jié)果[1]。

4.2 全面完善項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本較高、投資范圍較大，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)目標(biāo)與開發(fā)管理大環(huán)境，對成本管理不斷完善，避免因成本管理存在漏洞而造成企業(yè)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。為了完善項(xiàng)目成本管理，相關(guān)部門應(yīng)從確保項(xiàng)目承建決策正確性，做好工程內(nèi)各個環(huán)節(jié)成本管理，從而做到實(shí)時(shí)監(jiān)管、控制合理。

4.3 項(xiàng)目質(zhì)量管理

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量管理是保證工程質(zhì)量符合項(xiàng)目承建標(biāo)準(zhǔn)的重要形式，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)從工程決策，工程建設(shè)材料、機(jī)械、施工方法以及施工人員質(zhì)量等方面落實(shí)對項(xiàng)目質(zhì)量的優(yōu)化與完善，并嚴(yán)格按照社會法律規(guī)范以及市場需求對項(xiàng)目質(zhì)量實(shí)現(xiàn)高效管理。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)管理作為一項(xiàng)建設(shè)范圍廣、管理內(nèi)容復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對當(dāng)今建筑業(yè)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展實(shí)情與社會建設(shè)需求不斷提高自身管理水平，促使房地產(chǎn)從開發(fā)決策、前期規(guī)劃、成本管理以及項(xiàng)目質(zhì)量管理等方面提高質(zhì)量。

[1]杜鵬飛.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點(diǎn)及其要點(diǎn)分析[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì),2015(30)：1454.