劉艷

【摘要】本文分析了當前房地產(chǎn)融資市場格局的形成背景及原因， 著重分析了政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景， 提出融資主體的需求轉變將是推動融資市場結構變化的決定性力量。同時對當前融資市場的主要特征進行了簡要評述， 對房地產(chǎn)融資市場進行了綜合分析研究， 對未來房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢進行了預測。

【關鍵詞】房地產(chǎn) 融資市場 宏觀調控

作為典型的高投入、高風險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場的正常供給，不利于平抑高漲的房價；與此同時，為了回應融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內最受關注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調控之后，銀根越收越緊，開發(fā)商的融資問題成為影響生存和發(fā)展的首要問題，客觀上要求開發(fā)商由依賴銀行貸款轉而尋求多元化融資之路。面對嚴格的土地政策和不利的金融政策，國內房地產(chǎn)開發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術上可能會發(fā)生質的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困境

多年來，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金主要包括自有資金、銀行貸款、建筑企業(yè)墊資和預售款。銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60%。銀行信貸屬于間接債務融資途徑，銀行等金融機構貸款。前者依賴于開發(fā)商業(yè)績、業(yè)務及信用歷史，開發(fā)商無需用開發(fā)的房地產(chǎn)抵押，但需要用其他抵押或個人擔保。后者則要求開發(fā)商以擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)抵押貸款，這種方式能降低信貸風險，在銀行信貸業(yè)務中占主導地位。針對商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)信貸中的問題，去年央行121號文件要求開發(fā)商在申請信貸時，其自有資金應不低于開發(fā)項目總投資額的30%。禁止異地貸款，提高第二套住房貸款利率。借款人申請個人商業(yè)用房貸款抵借比不超過60%，貸款期限最長不得超過十年，以限制開發(fā)商利用個人按揭貸款進行滾動開發(fā)。文件還限制商業(yè)銀行對建筑施工企業(yè)流動資金貸款，防止開發(fā)商利用建筑施工企業(yè)的墊資搞開發(fā)，使房地產(chǎn)商融資更加艱難。

二、房地產(chǎn)多渠道融資帶來的利好分析

有效地分散資金貸出行集中放貸的信用風險和市場風險。房地產(chǎn)業(yè)提供的是一種非常特殊的商品，具有投資額大、建設周期長、不能移動的特點。雖然基礎設施建設也具有類似的性質，但基礎設施屬于公共產(chǎn)品，由全體納稅人共同負擔成本，追求的是社會效用最大化。

因此，它們之間最大的本質區(qū)別在于房地產(chǎn)業(yè)是商業(yè)運作的產(chǎn)物，必須考慮利潤。房產(chǎn)商享有開發(fā)項目的收益，也就承擔了相應的風險。由于其不能移動的特點，其市場風險又具有特殊性。一個房地產(chǎn)項目投入開發(fā)建設后，若房產(chǎn)市場價格開始回落，已落成樓盤的空置率很高，商品房供過于求處于滯銷期，則項目建成之后有可能賣不出去，無法收回成本。但這時已投入巨額投資并完成了大部分建設，無法推倒重建，更不能把房地產(chǎn)項目搬到暢銷地區(qū)去銷售。也就是說，房地產(chǎn)項目適應市場變化的靈活性比其他商品差得多。這時房產(chǎn)開發(fā)商將承擔巨大的市場風險。而當開發(fā)資金主要來自銀行時，就意味著銀行將產(chǎn)生大量的不良信貸資產(chǎn)，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險。在這個時候，房產(chǎn)開發(fā)商面臨的市場風險也就落在銀行頭上，使整個銀行系統(tǒng)資產(chǎn)質量下降，潛伏著金融風險，進而影響國民經(jīng)濟的其他行業(yè)。但當房地產(chǎn)資金來源多樣化時，風險也必將分散化，眾多資金貸出者和投資者在共享利益的同時，也將共擔風險，就其中任何一個出資者而言，分散后的風險可能在可承受的范圍之內，在信息不對稱的市場環(huán)境中，商業(yè)銀行時時刻刻都要面臨開發(fā)商逃廢債務的風險。在監(jiān)督成本的制約下又無法做到徹底全面的風險控制，而融資渠道的多樣化則可分散開發(fā)商帶給商業(yè)銀行的信用風險。

三、現(xiàn)階段開創(chuàng)房地產(chǎn)融資新渠道的路徑選擇

（一）銀行貸款

一直以來銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。按照國家統(tǒng)計數(shù)字，2003年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為24 661億元，同比增長37.21%，占整個金融機構貸款余額的比重達到21.10%，而 2002年所占比重為16.90%，2001年僅為13.03%，其增長速度之快已經(jīng)引起國家重視。從2003年121號文件到2004-04的貸款叫停，使開發(fā)商的融資途徑驟然收緊。同時，國家出臺規(guī)定，開發(fā)商的自有資本金由過去的20%調整到現(xiàn)在的35%，對要求貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)門檻做了很大提高，銀行貸款將不再成為開發(fā)商的主要融資渠道。

（二）上市融資

上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市有著嚴格的審批。2003年9月，中國證監(jiān)會又公布了《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作的通知》，“通知”規(guī)定，自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發(fā)上市；同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務、管理層最近3年內未有發(fā)生重大變化、實際控制人未發(fā)生變更。對照這個條件，目前，國內大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都無法達到要求，因此，上市融資的愿望對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時期內還無法實現(xiàn)。

（三）發(fā)行債券

在資本市場上發(fā)行債券，也可在短期內籌集大量資金，滿足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的需要。債券融資財務成本較低，債券付息可在稅前扣除，企業(yè)可利用財務杠桿效應，但發(fā)行債券同樣對開發(fā)商的資質提出較高的要求，在安排債券償付計劃時，要避免還債壓力過于集中，企業(yè)發(fā)債時只能被動接受市場現(xiàn)有的利率水平，對籌資成本的控制缺乏靈活性。除了以上原因，還由于我國債券市場并未發(fā)展起來，導致我國企業(yè)債券融資的比例較小。

參考文獻：

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