何風琴++陳榮清

[提 要]隨著經(jīng)濟的發(fā)展，全省房地產投資規(guī)模日益擴大，而且發(fā)展速度較快，市場供需兩旺，但因各地區(qū)宏觀經(jīng)濟狀況、人口狀況、市政設施水平、區(qū)位因素的差異，各地市在房地產市場發(fā)育狀況差異明顯，文章利用房地產投資、房地產供需、房地產市場結構、房地產市場資金來源等指標對各地市進行了房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀分析；省會發(fā)達區(qū)、贛南較發(fā)達區(qū)、贛東贛中潛力區(qū)、贛西欠發(fā)達區(qū)，并綜合分析了四類發(fā)展區(qū)的差異性。

[關鍵詞]房地產市場發(fā)育；區(qū)域差異；聚類分析

[作者簡介]何風琴（1990—），女，東華理工大學碩士研究生，研究方向為不動產經(jīng)濟與管理；陳榮清（1973—），男，東華理工大學副教授，碩士研究生導師，研究方向為土地可持續(xù)利用、土地整理。（江西南昌 330013）

[基金項目]國家自然科學基金項目“土地整理中農戶宅基地退出決策行為分析及管控措施研究”（41261041）

一、問題的提出

住宅商品化的推行，房地產業(yè)在我國迅速興起和發(fā)展，中國房地產業(yè)取得了令世人矚目的成就，然而中國房地產市場表面繁榮也難以掩蓋其深層次的癥結，一些問題還日趨嚴峻，為此，國家出臺一系列的宏觀調控政策?？v觀我國房地產市場宏觀調控政策，都是采取了“一刀切”的調控模式，沒有充分考慮到房地產市場發(fā)展的區(qū)域差異、空間差異。這些調控模式并沒有達到預期效果。我國局部區(qū)域房價上漲仍然過快，房地產供給結構矛盾仍然突出，房價上漲速度遠高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度。房地產市場分類研究的研究方法、研究結論對我國房地產市場宏觀調控政策的制定有重要意義。

因房地產商品的不可移動性，關于房地產市場區(qū)域差異研究較多，主要是集中在從房地產市場發(fā)展單方面指標的差異分析、東中西部地區(qū)差異分析、35個大中城市的差異分析、采用多元統(tǒng)計分析方法研究區(qū)域差異性。如90年代張二勛就認為房地產市場的研究需要強調空間和區(qū)域差異，陳浮、王良?。?000）從土地出讓市場化程度、住宅私有化程度等指標分析了中國東部、中部、西部三大地區(qū)的差異，顧云昌（2004）從房價入手分析了北京上海廣州房地產市場差異，鄭大川（2008）在行政區(qū)域劃分基礎上運用聚類分析方法對房地產市場進行了區(qū)域分類的探索，把全國房地產市場分成了7類，辛園園、楊子江（2011）從住宅市場的規(guī)模、人均發(fā)展水平以及城市的經(jīng)濟發(fā)展水平等方面對35個大中城市住宅市場的差異性進行綜合研究，范莉麗（2014）用泰爾指數(shù)測度中國房地產價格區(qū)域差異。

上述學者研究思路和方法為本文撰寫提供了借鑒和參考，但其研究也有不足之處，比如研究對象上主要集中在東中西部比較，研究內容上側重單項指標的比較，不能系統(tǒng)地建立房地產市場發(fā)展指標體系進而分析這種差異性，本文主要針對江西省11個地市開展研究，以期從江西省房地產市場發(fā)展綜合指標方面對這種差異性進行嘗試分析和探索。

二、江西省房地產市場發(fā)育現(xiàn)狀分析

本文數(shù)據(jù)來源于江西省2014年年鑒數(shù)據(jù)，從房地產開發(fā)投資狀況、房地產市場供需方面、房地產信貸規(guī)模、房地產市場結構等四個方面分析了房地產市場發(fā)育狀態(tài)。以下利用的人均指標均采用市域地區(qū)人口數(shù)。

本文參照全國同類研究，采用人均指標來對比各地市房地產投資狀況差異。

從圖中可以看出，人均房地產開發(fā)投資差異較明顯。人均房地產開發(fā)投資較多的有南昌市、新余市、鷹潭市、景德鎮(zhèn)市、贛州市，分別為人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三個地市超過全省水平，較多的人均開發(fā)投資與其良好的經(jīng)濟基礎有關系，南昌市與排在末位的吉安市人均房地產開發(fā)投資額差距最大，達到6555.21元，與排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒數(shù)第二位的上饒市與吉安市相差322.92元。

新余市人均住宅竣工面積處于前列，遙遙領先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面積0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、贛州市0.30m2、上饒市0.26m2，江西省各地市房地產供給方面差異較大。

從圖中可以看出，2013年江西省各11個地市商品房銷售面積差異較為明顯，各地市銷售面積差異曲線起伏較大，也就是說各地市房地產市場需求有很大程度上的差異。商品房銷售單價雖然差異不明顯，但還是有略微差距。萍鄉(xiāng)市銷售面積最小，兩者相差777.77萬m2，商品房銷售均價相差2779.46元/平米，各地市銷售均價相差最大3302元/平米。贛州市其商品房銷售面積僅次于南昌，全省第二，兩者面積相差259.70m2，銷售均價相差1788.24元/平米。

11個地市國內貸款來源所占資金來源比重差異較大，上饒市、南昌市、萍鄉(xiāng)市國內貸款比例相對較大，達到16.47%、14.85%、13.06%，說明這三個地市利用金融水平能力相對其他地市較強。鷹潭市自籌資金比重在其他地市中最高，達到54.92%，國內貸款比重最小，只有2.68%，說明鷹潭市房地產開發(fā)資金主要靠企業(yè)自身籌集，借助外界力量較小，景德鎮(zhèn)市、撫州市、贛州市、國內貸款比重都較低，分別為5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信貸規(guī)模較小。

南昌市90平米及以下住宅銷售比重相對其他省市較大，達到24.49%，景德鎮(zhèn)市、九江市、撫州市90平米住宅銷售比重較大，但都沒有超過20%，分別為17.96%、16.58%、16.19%，而萍鄉(xiāng)市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重較小。

以上分析主要是從房地產市場發(fā)育單項指標分析了11地市房地產發(fā)展現(xiàn)狀和其差異性，為了更全面的體現(xiàn)這種差異性，本文采用聚類分析方法深入綜合分析差異性。

三、江西省房地產市場區(qū)域差異綜合分析

（一）聚類分析原理與方法

聚類分析是用來對所研究對象進行分類的方法，通過簡化變量個數(shù)，以便針對性地進行研究。聚類分析的前提假設是研究的變量之間存在一定的相似關系。假設所研究的有N個變量，每個變量有M個特征，變量之間的某些特征有相似性。把相似程度高的變量劃為一類，再重新計算相似程度，把相似程度高的劃為一類。以此類推，直到所有變量劃為一類。聚類分析分為系統(tǒng)聚類法和非系統(tǒng)聚類法。而系統(tǒng)聚類法（Hierarchical clustering method）是通過產生一個層次樹，把T維向量中最近的向量連接到一起，再連接最近的下級組。不同的方法是因為對“最近”的不同定義。樣品與樣品之間的常用距離主要有，絕對值距離、歐式距離、明可斯基距離、切比雪夫距離、馬氏距離，本文主要用到歐式距離。

（二）聚類分析指標的選定

在對不同區(qū)域房地產市場進行分類時，需要對房地產市場的各個主要方面選取不同指標，如在市場規(guī)模、供求關系、市場結構、市場發(fā)展階段以及資金來源各方面中選取主要指標進行考核。這樣才能全面又主要地抓住各區(qū)域房地產市場的差異特性和共同性。

聚類分析指標的選擇應該科學合理規(guī)范，所選取的指標基本上能反映房地產市場發(fā)育狀況，同時具有數(shù)據(jù)獲取的可行性，本文擬選擇房地產開發(fā)投資額、房地產開發(fā)投資額增速、房屋施工面積、人均房地產開發(fā)投資額、人均房屋竣工面積、房地產開發(fā)資金國內貸款來源、房地產開發(fā)資金國內貸款來源占房地產開發(fā)總來源比重、房屋銷售額、房屋銷售面積、房屋銷售均價、房屋銷售均價增速等11個指標。該11個指標包含在房地產開發(fā)、房地產施工、房地產銷售、房地產信貸規(guī)模四個大類中，這四個大類較為全面地反映了房地產經(jīng)濟活動，能夠較為全面地反映房地產市場差異。

（三）分類結果及分析

在聚類之前，為消除指標的量綱不同帶來的誤差。要對表二的數(shù)據(jù)進行標準化處理，spss默認的標準化方法就是z-score標準化。這種方法基于原始數(shù)據(jù)的均值（mean）和標準差（standard deviation）進行數(shù)據(jù)的標準化。將A的原始值x使用z-score標準化到x'。z-score標準化方法適用于屬性A的最大值和最小值未知的情況，或有超出取值范圍的離群數(shù)據(jù)的情況。新數(shù)據(jù)=（原數(shù)據(jù)-均值）/標準差，然后再利用SPSS19.0統(tǒng)計軟件對標準化后的數(shù)據(jù)進行進行聚類分析，得出聚類分析樹狀圖如下：

為了結果的準確性，本文還采取了變量平方歐式距離法和類與類組間平均距離法的組合，得出和上文距離法組合一樣的分類結果。

通過對十一地市聚類分析的結果可以看出，全省的房地產市場可以劃分為四大類：省會發(fā)達區(qū)只有南昌一個省會城市；贛南較發(fā)達區(qū)包括贛州市；贛東贛中潛力區(qū)包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、鷹潭市；贛西欠發(fā)達區(qū)包括新余市。

根據(jù)分類指標對分類區(qū)域進行差異分析，結合各地市的經(jīng)濟發(fā)展狀況指標進行綜合分析。

1.省會發(fā)達區(qū)

省會發(fā)達區(qū)房地產市場發(fā)展水平較高，多項指標均在其他地市之上，從表二可以看出，房地產開發(fā)投資額、房地產開發(fā)投資額增速、人均房地產開發(fā)投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房地產開發(fā)資金國內貸款來源分別為406.14億元、17.94%、7834.06元、841.49萬m2、597.50億元、7100.52元/m2、3992.51萬m2、109.58億元，這些指標都位于全省前列，作為江西省的省會，宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展和固定資產投資的穩(wěn)步增長，為房地產市場的發(fā)展提供較為堅實的基礎，2004-2013年南昌市地區(qū)生產總值以年均15.78%的速度從770.46億元增加到3336.03億元，遠高于其他地市。各項指標的遙遙領先使得南昌市房地產市場較其他地市都發(fā)達。

2.贛南較發(fā)達區(qū)

贛南較發(fā)達區(qū)贛州市房地產市場發(fā)展雖然沒有省會發(fā)達區(qū)南昌的迅速，很多指標僅次于省會發(fā)達區(qū)南昌市，2004 -2013年贛州市地區(qū)生產總值以年均15.58%的速度從393.35億元增加到1673.71億元，經(jīng)濟發(fā)展水平相對高于其他9個地市，所以2013年贛州市房地產開發(fā)投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房屋竣工面積、房地產開發(fā)資金國內貸款來源等指標都僅次于省會發(fā)達區(qū)，分別為196.62億元、581.79萬m2、309.06億元、5312.28元/m2、1919.14萬m2、251.24萬m2、31.84億元。這些指標都高于其他九個地市，但由于贛州市人口規(guī)模最大，2013年達到847.80萬人，其人均指標處于全省較低位置。

3.贛東贛中潛力區(qū)

贛東贛中潛力區(qū)包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、鷹潭市，贛東贛中潛力區(qū)房地產市場發(fā)展的大部分指標均低于省會發(fā)達區(qū)和贛南較發(fā)達區(qū)，且指標間相差較大，但由于這些城市經(jīng)濟穩(wěn)步向前，各地市旅游開發(fā)較快，人均收入也在不斷提高，房地產市場發(fā)展?jié)摿o限。宜春市被授予中國宜居城市、中國優(yōu)秀旅游城市等稱號，為房地產市場發(fā)展提供良好的社會環(huán)境，從一定程度上刺激買房需求，2013年宜春市房屋施工面積僅次于南昌、贛州市，在贛東贛中潛力中面積最大，為1189.80萬m2。九江位于長江、京九鐵路兩大經(jīng)濟開發(fā)交叉點，是長江中游區(qū)域中心港口城市，其房地產市場發(fā)展在贛東贛中潛力區(qū)中較發(fā)達，2013年九江市房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價在贛東贛中潛力區(qū)中均達到最高水平，分別為304.84萬m2、147.44億元、4836.69元/m2。景德鎮(zhèn)市是江西省重要的旅游與工業(yè)城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面積0.49m2，在贛東贛中潛力區(qū)中最大，僅次于南昌市。進入21世紀以來，上饒市市場經(jīng)濟體制框架基本形成，進入工業(yè)快速增長時期，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產開發(fā)投資不斷增加，2013年房地產開發(fā)投資達到106.75億元，僅次于南昌、贛州市，同時房地產開發(fā)資金利用金融工具的水平全省最高，房地產開發(fā)資金國內貸款來源比重占16.47%。贛東贛中潛力區(qū)房屋銷售均價水平較一致，均遠低于省會發(fā)達區(qū)南昌的7100.52元/m2，略低于贛州的5312.28元/m2，八個地市均價相差不大，九江4836.69元/m2與4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。

4.贛西欠發(fā)達區(qū)

贛西欠發(fā)達區(qū)的新余市大多數(shù)房地產市場發(fā)展指標在江西省都處于較低位置，新余市人口規(guī)模較小，是房地產市場發(fā)展限制性因素，但同時也是其人均指標在全省水平較高的原因，新余市作為江西省的一個新興工業(yè)城市，城市化率達到56.6%。2013年房地產開發(fā)投資額41.52億元，較2012年提高了67.91%，2012年開發(fā)投資額只有24.73億元?？梢?，新余市房地產開發(fā)投資額一直以來較少，但其人均房地產投資額在全省處于高位，人均3592.98元，僅次于南昌，人均房屋竣工面積在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋銷售面積、房屋竣工面積、房屋銷售額分別為131.78萬m2，124.33萬m2，150.5億元，人均房屋銷售均價全省最低3798.52元/ m2，與全省最高均價水平相差3302元/m2，與全省均價水平第二的贛州市相差1513.76元/m2。

四、小結

本文通過利用房地產市場發(fā)展指標，采用聚類分析方法，把江西省房地產市場劃分為四個區(qū)域，即省會發(fā)達區(qū)、贛南較發(fā)達區(qū)、贛東贛中潛力區(qū)、贛西欠發(fā)達區(qū)，并且從房地產開發(fā)投資額、房地產供給需求、房地產市場結構、房地產信貸規(guī)模四方面詳細分析了四個區(qū)域的市場發(fā)育差異性。這種差異性的分析結果為江西省針對房地產市場健康發(fā)展實行分區(qū)調控提供政策參考。

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[責任編輯：于龍廣]