宋國選

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革工作已在全國市縣層面全面推開，在推進過程中，房屋交易、不動產(chǎn)登記一體化單位做到了平穩(wěn)過渡、順利展開；但部分交易、登記機構(gòu)分設(shè)單位由于準備工作不充分、職責(zé)邊界不清、辦公系統(tǒng)信息不能適時共享，出現(xiàn)了群眾辦事難，新聞媒體高度關(guān)注，已引起群眾對改革結(jié)果的質(zhì)疑。筆者對全國因交易登記機構(gòu)分設(shè)所出現(xiàn)的共性問題談幾點個人觀點。

一、深刻認識房屋交易和不動產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系，要高度重視房屋交易與不動產(chǎn)登記的有效銜接

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的主要目的是：“實行一站式服務(wù)，減少辦證環(huán)節(jié)，方便企業(yè)和群眾”。房屋交易是不動產(chǎn)（轉(zhuǎn)移、抵押）登記的起因，不動產(chǎn)登記又是房屋交易的結(jié)果，房屋交易監(jiān)管能降低不動產(chǎn)登記的風(fēng)險，而通過不動產(chǎn)登記明晰產(chǎn)權(quán)才能保障房屋交易安全。房屋的轉(zhuǎn)移、抵押登記是不動產(chǎn)登記中最頻繁、工作量最大的工作，房屋交易和不動產(chǎn)登記是緊密相連、一站式服務(wù)的上下環(huán)節(jié)。房屋是城鄉(xiāng)居民最重要的不動產(chǎn)，房屋交易和登記能否做到便民、安全、高效，與人民群眾利益密切相關(guān)，直接關(guān)系著人民群眾對政府機關(guān)的評價和影響，也是檢驗改革成敗的主要標準。

回顧我國房屋交易和房屋登記的發(fā)展歷程，是先有房屋交易后有房屋的權(quán)屬登記。為維護房地產(chǎn)市場秩序，保護交易安全，各地于上世紀80年代中期先后成立了房屋交易管理機構(gòu)和房屋權(quán)屬登記機構(gòu)。由于房屋交易管理和房屋權(quán)屬登記管理機構(gòu)分設(shè)，群眾辦事不方便，于2000年住建部倡導(dǎo)房屋交易登記一體化管理，全國各地陸續(xù)將兩個機構(gòu)合并成立房屋交易和登記中心，真正實現(xiàn)了“一站式”服務(wù)。這些歷史的經(jīng)驗總結(jié)應(yīng)吸取和借鑒。

二、房屋交易管理機構(gòu)和不動產(chǎn)登記機構(gòu)的設(shè)置要結(jié)合當?shù)貙嶋H，充分利用現(xiàn)有資源，最大限度地方便群眾，減少兩個機構(gòu)間的協(xié)調(diào)困難

建議采用以下兩種模式：

第一，房屋交易不動產(chǎn)登記機構(gòu)一體化，即一個機構(gòu)負責(zé)房屋交易和不動產(chǎn)登記。黨政、人事管理直接隸屬市（縣）人民政府，房屋交易管理業(yè)務(wù)接受住建（房產(chǎn)管理）部門的指導(dǎo)監(jiān)管，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)接受國土部門的指導(dǎo)監(jiān)管，按時完成住建（房產(chǎn)管理）和國土部門下達的各項任務(wù)。

第二，房屋交易和不動產(chǎn)登記機構(gòu)分設(shè)者，房屋交易隸屬住建（房產(chǎn)管理）部門，不動產(chǎn)登記隸屬國土部門。兩個機構(gòu)在一個辦事大廳，設(shè)立房屋交易不動產(chǎn)登記綜合服務(wù)窗口，做到“一站式”服務(wù)。即群眾一次性申請，兩個機構(gòu)所需資料一次性收齊，一次錄入（掃描）信息共享，然后分別審核，資料內(nèi)部轉(zhuǎn)遞（分揀、建檔），一次性收費，一次性發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證，房屋交易申請資料和不動產(chǎn)登記申請資料分別歸檔。

三、只有做到房屋交易登記信息適時共享，才能降低房屋交易登記機構(gòu)分設(shè)所帶來的風(fēng)險

房屋交易登記機構(gòu)已經(jīng)分設(shè)且沒有在一個辦事大廳設(shè)立綜合性服務(wù)窗口的，為方便群眾辦事，防范交易登記風(fēng)險，一定要做到房屋交易、不動產(chǎn)登記信息適時共享。如果不能適時查閱住建（房產(chǎn)管理）部門的樓盤表，不能隨時查閱登記機構(gòu)的登記簿，就不能確定房屋的權(quán)屬、抵押、限制狀況，就有可能出現(xiàn)房屋重復(fù)買賣、重復(fù)抵押，將已抵押、查封的房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，不能上市交易或購買的房產(chǎn)被上市交易或購買，影響房地產(chǎn)市場的調(diào)控，造成房地產(chǎn)市場秩序的混亂，甚至引發(fā)法律訴訟和國家賠償。

四、機構(gòu)分設(shè)者，房屋面積管理和土地面積管理仍由房產(chǎn)、國土部門各司其職，互相配合

房屋面積管理仍由房產(chǎn)部門負責(zé)的理由如下：一是中編辦文件規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)管理仍由住建部門負責(zé)，房屋面積是房屋產(chǎn)權(quán)管理的一個重要內(nèi)容，也是建立個人住房信息系統(tǒng)不可缺少的組成部分，國土資發(fā) 〔2015〕90號兩部委文件已對該問題有明確界定；二是房產(chǎn)部門有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和政策法規(guī)，有專業(yè)的房產(chǎn)測繪隊伍；三是為加強房地產(chǎn)市場管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保護購房人的合法權(quán)益，減少房屋合同面積與實得面積糾紛，在核發(fā)商品房預(yù)售許可證、簽訂購房合同前要進行房屋面積預(yù)測算并記載樓盤表；四是在房屋交易登記的前期工作環(huán)節(jié)確定房屋面積，且誰測繪誰負責(zé)，可有效防止因交易面積和登記面積差異引起的矛盾；五是國土部門有土地測繪的政策法規(guī)和專業(yè)隊伍，房產(chǎn)測繪和土地測繪政策性、專業(yè)性非常強，暫時還不能兼容。

五、還沒有開始不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的市縣，在條件還不具備的情況下，不要盲目倉促“停舊發(fā)新”

特別是要推行交易登記機構(gòu)分設(shè)模式的地方要做好以下幾方面準備工作：1.要劃清房屋交易與不動產(chǎn)登記的職責(zé)、責(zé)任界限；2.要理清房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押和不動產(chǎn)登記的流程、要件、檔案管理和銜接辦法；3.不動產(chǎn)登記機構(gòu)開發(fā)的辦公系統(tǒng)要能和房屋交易辦公系統(tǒng)相適應(yīng)，易于數(shù)據(jù)信息對接、共享共用；4.最好由政府出資對原房屋交易登記系統(tǒng)進行升級改造，交易和不動產(chǎn)登記兩個部門在一個辦公系統(tǒng)上辦公，如果做不到，應(yīng)搭建交易登記信息共享平臺，兩個機構(gòu)適時向共享平臺傳輸交易登記信息，工作人員可適時到共享平臺查閱所需信息；5.先局部試點，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，掌握規(guī)律，做好人員培訓(xùn)和政策措施儲備后，再全面推開；6.房屋交易和登記機構(gòu)要通過協(xié)商溝通，共同研判研究疑難問題解決辦法，慎重選擇“停舊發(fā)新”的時間節(jié)點，防止二手房交易和抵押大面積滯壓現(xiàn)象的發(fā)生。

陳品祿/責(zé)任編輯