陳詣文

(福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所，福建 廈門 361000)

借名購房物權(quán)歸屬的私法證成

陳詣文

(福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所，福建 廈門 361000)

當(dāng)事人會出于不同動機，由一方(借名人)實際出資購置房產(chǎn)，而將房產(chǎn)物權(quán)登記至對方(出名人)名下，就其房產(chǎn)歸屬，實務(wù)中常引發(fā)爭議。房屋作為一般不動產(chǎn)，其物權(quán)變動模式在我國采取債權(quán)形式主義立法，討論借名購房權(quán)屬首須探討合同債權(quán)內(nèi)容及效力。如房屋買賣合同與借名登記合同的標(biāo)的物系就買受人資質(zhì)受限的不動產(chǎn)，則合同效力須經(jīng)脫法行為、消極信托、損害公益及違反法制等意見之檢驗。借名登記房屋物權(quán)歸屬恒存在出名人登記名義與借名人支配實質(zhì)之間的張力，但依據(jù)形式主義與意思表示解釋，應(yīng)認(rèn)為出名人與出賣人既有物權(quán)移轉(zhuǎn)合意之實，亦有登記移轉(zhuǎn)形式之名，出名人業(yè)已取得房屋物權(quán)。借名人可依據(jù)借名登記合同，主張移轉(zhuǎn)登記債權(quán)。

借名購房；物權(quán)變動；形式主義；合同效力

一、問題的提出

所謂借名購房，系指借名人與出名人在借名登記合同中約定，由一方與出賣人締結(jié)房屋買賣房合同，將房產(chǎn)所有權(quán)登記于出名人名下的法律事實。借名購房至少涉及借名登記、房屋買賣及物權(quán)變動法律關(guān)系，而其中核心爭議，除借名登記合同效力外，當(dāng)屬所購房產(chǎn)權(quán)屬問題，實務(wù)及學(xué)說就其中法律問題眾口紛紜，誠有厘清必要。

依通說見解，作為一般不動產(chǎn)的房屋物權(quán)變動模式系采取債權(quán)形式主義，即房屋物權(quán)的變動除履行登記形式外，需以債權(quán)合同或單獨行為有效為前提。準(zhǔn)此，借名購房物權(quán)變動既然是基于法律行為而發(fā)生，討論房屋歸屬時應(yīng)先討論房屋買賣合同效力；當(dāng)事人通常會于借名登記合同中載明房屋權(quán)屬，可能影響物權(quán)變動，對其效力也應(yīng)一并探求。

二、房屋買賣合同效力論

若借名登記的客體為經(jīng)濟適用房等限制流通物的，則對借名登記合同及房屋買賣合同效力的評價可能會遭遇違反法制或損害公益的詰難。在劉小軍與趙敏合同糾紛案中，法院即認(rèn)為雙方就委托購房簽訂的借名登記協(xié)議因違反國家限購政策而淪為無效*參見(2014)瑤民一初字第01536號民事判決書。；在郭楠訴周燕合同糾紛案中，法院認(rèn)為經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，借名人因不具備購買經(jīng)濟適用住房的條件，卻借用出名人的名義購買經(jīng)濟適用住房，該行為無效*參見(2013)昌民初字第13694號民事判決書。。合同效力直接關(guān)涉當(dāng)事人的利害關(guān)系，應(yīng)有進一步辨析的必要。

在借名登記合同及買賣合同的標(biāo)的物為限制流通或限購物時，往往體現(xiàn)為對買受人資格的限制。建設(shè)部、國土資源部等七部委共同頒布的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第25條規(guī)定，購房資質(zhì)限于城市低收入家庭。借名人若欠缺相關(guān)資質(zhì)，勢必會與符合要求的出名人簽訂借名登記合同，約定以其名義與出賣人締結(jié)房屋買賣合同。當(dāng)房屋是和資質(zhì)匹配的限購物時，鑒于出賣人一般只愿意將房屋所有權(quán)讓予符合資質(zhì)的主體[1]，因此買賣合同主體只能是符合資質(zhì)的出名人與出賣人，出賣人的意思也是將房屋所有權(quán)讓予至符合資質(zhì)的出名買受人，與相關(guān)規(guī)章政策意旨并無不符，合同效力并無瑕疵。即使出名人內(nèi)心真意并不愿受讓房屋所有權(quán)，但為保護出賣人的信賴[2]，買賣合同內(nèi)容依然對各方有效。

三、借名登記合同效力辯

實務(wù)上雖有肯定借名登記合同法律關(guān)系的實例*參見(2014)瑤民一初字第01536號民事判決書。，但鮮有闡釋借名登記合同內(nèi)涵的判詞。借名登記合同是指當(dāng)事人約定，借名人就屬于一方現(xiàn)在或?qū)淼呢敭a(chǎn)，以出名人名義登記為所有權(quán)人或其他權(quán)利人，但由借名人實際管理、使用、收益與處分。借名登記合同雖體現(xiàn)雙方自治，實務(wù)學(xué)說常以消極信托、違反禁止性規(guī)定或損害社會公益為由認(rèn)定無效。對借名登記合同效力便有澄清必要。

(一)消極信托效力論

在民事法律關(guān)系中，若有名義權(quán)利人與實質(zhì)權(quán)利人不相一致的情形時，便有信托法理適用余地。臺灣地區(qū)早期實務(wù)認(rèn)為借名人雖然將其財產(chǎn)名義上轉(zhuǎn)移至出名人名下，但均是借名人自行管理處分信托財產(chǎn)，構(gòu)成消極信托，原則上應(yīng)為無效。消極信托是指形式上委托人雖將財產(chǎn)在名義上讓予受托人，但財產(chǎn)的支配及處分均由委托人自己處置的信托情形。之所以否認(rèn)消極信托效力，是因為這種交易結(jié)構(gòu)不僅提升交易成本，并且降低了專業(yè)經(jīng)營效率。

但借名登記畢竟是各方合意結(jié)果，自應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治，不應(yīng)以成本或效率計較法律行為效力，除確有違反強制性規(guī)定或損害社會公益情事，縱然違背效率原則，公權(quán)力對私法自治仍不宜過多干預(yù)。學(xué)者已指出，信托功能體現(xiàn)在破產(chǎn)隔離而非強調(diào)受托人的積極管理，消極信托作為英美法概念，在大陸法系內(nèi)應(yīng)有存在余地[3]。

《信托公司管理辦法》第64條規(guī)定，信托公司處理信托事務(wù)可以不承擔(dān)投資管理人職責(zé)?？梢?，在我國現(xiàn)行法語境下，消極信托已有立足之地。當(dāng)事人締結(jié)借名登記合同，自可類推消極信托精神，安排雙方交易架構(gòu)。

(二)以脫產(chǎn)逃債為目的的借名登記合同

當(dāng)事人為規(guī)避債權(quán)人追索，仍與第三人締結(jié)借名登記合同，通謀移轉(zhuǎn)財產(chǎn)，并保留嗣后回復(fù)財產(chǎn)所有的權(quán)利。此舉若使特定債權(quán)人利益受損，可能構(gòu)成“惡意串通損害第三方利益”，而使合同淪為無效。但如雙方?jīng)]有逃債惡意，借名人將自己財產(chǎn)讓與他人屬于有權(quán)處分，沒有道理犧牲當(dāng)事人間法律行為的效力；在對價明顯不合理甚或無償讓與時，受損害的債權(quán)人方可例外援引撤銷權(quán)救濟，沒必要直接否認(rèn)合同效力。更有學(xué)者認(rèn)為，借名人害怕生意失敗而致使日后財產(chǎn)被債權(quán)人追及，以借名登記方式事先轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的，并未侵害特定債權(quán)人權(quán)益，與嗣后隱匿財產(chǎn)在價值判斷上南轅北轍，此時債權(quán)人還可保全借名人依據(jù)合同回復(fù)財產(chǎn)所有的權(quán)利，更無理由否定合同效力[4]。

(三)質(zhì)疑借名登記限購房產(chǎn)無效論

借名登記的標(biāo)的物如為限購房產(chǎn)，當(dāng)事人常會約定借名人可隨時確認(rèn)所有權(quán)。有觀點認(rèn)為，不具資格的借名人于合同中約定確權(quán)的，該約款因損害社會公共利益而貶為無效[1]。問題是，雙方僅在借名登記合同中約定權(quán)屬，而并未完成不動產(chǎn)登記公示，根本無法發(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)效力，物權(quán)秩序既然沒有變動，損害公益從何談起？在肖楠與陳慧豐等確認(rèn)合同無效糾紛案中，法院也認(rèn)為“家庭成員內(nèi)部私下商定房屋所有權(quán)歸屬的情況并未侵犯社會不特定公眾的利益”*參見(2013)昌民初字第13694號民事判決書。。據(jù)此，合同盡管約定借名人可隨時確認(rèn)限購房屋的所有權(quán)，但該約定并無損害公益，仍然有效。

有學(xué)者主張借名登記合同沒有惡意串通損害國家、集體、第三人利益情形，原因是惡意串通作為雙方通謀虛偽表示，而借名登記合同體現(xiàn)雙方真意，二者判若云泥[5]。但如果對《民法通則》第55條第2項作反對解釋，雙方因通謀虛偽表示并無真實意思，合同自始便不成立，未成立的合同在邏輯上無法成為效力評價的對象。因此與其說借名登記合同系各方真實意志而無惡意串通適用，不如直接承認(rèn)借名登記合同本身沒有外部性，不至于損害國家、集體與第三人利益。

有觀點認(rèn)為，如果借名登記合同約定經(jīng)濟適用住房由借名人排他使用收益的，該約定悖離了保障性住房宗旨，應(yīng)認(rèn)定為無效[1]。就此觀點，值得商榷。

在經(jīng)濟適用住房的出賣人與出名人締結(jié)有效買賣合同后，雙方已就房屋物權(quán)讓與達成合意，出名人在完成登記公示之際，即已取得物權(quán)，許可他人就標(biāo)的物自由用益便完全屬于當(dāng)事人私法自治范疇。其次，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》固然規(guī)定個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得租予他人，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》更是規(guī)定經(jīng)濟適用住房購房人只能用于自住，但上述規(guī)則均非法律或行政法規(guī)，依法不至于影響合同效力。再次，在借名登記場合，房屋的實際出資通常系由借名人支付，縱然房屋由借名人自行支配，出名人的利益并無受損，并且如雙方于借名登記合同中有對價約定的，出名人尚可依據(jù)有效合同主張權(quán)益，否定合同效力對于維護較為弱勢的出名人利益并無幫助。最后，根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第27條規(guī)定，經(jīng)濟適用住房依據(jù)收入水平、住房困難程度和申請順序等因素輪候分配，因此生活水準(zhǔn)較出名人更為艱困的購房者已經(jīng)取得購房指標(biāo)，并不因出名人并未實際支配住房而利益受損；輪候在后的購房者本身無法獲得比出名人更優(yōu)的購房順位，其權(quán)益受損與出名人將房屋借予他人亦無因果關(guān)系。因此，當(dāng)事人約定借名人可對經(jīng)濟適用房占有收益，并無違反保障意旨，無礙合同效力。

四、借名購房物權(quán)變動論

在買賣合同及借名登記合同均為有效的前提下，實務(wù)上就借名購房的權(quán)屬仍莫衷一是。如江蘇高院即認(rèn)為，原則上法院雖不支持借名人確權(quán)，但如借名人充分證明其為真正產(chǎn)權(quán)人的，除非違反公益，法院應(yīng)予以確權(quán)*(2015)鄂武漢中民終字第01593號民事判決書、(2016)京01民終1724號民事判決書。，似乎認(rèn)為借名人系房屋實際權(quán)利人。學(xué)者經(jīng)整理實務(wù)判例后總結(jié)，法院一般會考察“購房款由何人支付、房產(chǎn)證書由誰持有、房屋實際由誰控制和管理”等內(nèi)容，認(rèn)定房屋權(quán)屬[6]，實際上亦表征法院在面對借名登記時，在判斷房產(chǎn)權(quán)屬時，也傾向于以實際支配作為認(rèn)定依據(jù)。北京高院則主張借名人確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋移轉(zhuǎn)登記手續(xù)*(2015)辰民初字第2346號民事判決書。，只認(rèn)可借名人對房屋享有合同債權(quán)。實踐中房屋權(quán)屬無非在借名人與出名人之間爭執(zhí)，南北法院見解恰好各執(zhí)一端，足見問題棘手。

之所以在物權(quán)歸屬的認(rèn)定上存在規(guī)則分歧，很可能是基于衡平理念下，出名人僅有登記之名，卻無出資之實，倘若承認(rèn)出名人享有房屋所有權(quán)，與公平原則有所悖離。有學(xué)者即以此為據(jù)，主張借名人系實際投資人，當(dāng)房屋增值時，由其享有增值利益符合公平觀念，與其承認(rèn)出名人空有形式的所有權(quán)，“不如由借名人取得房屋所有權(quán)”[5]。但權(quán)利人是否取得物權(quán)，應(yīng)依物權(quán)變動規(guī)則判斷，借助公平法理反而有向“一般原則逃逸”的嫌疑。我國物權(quán)變動既然采取債權(quán)形式主義，考察作為一般不動產(chǎn)的房屋物權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)檢討當(dāng)事人間是否有引起物權(quán)變動的債權(quán)合意及是否履行登記形式。

與大陸學(xué)者就探討借名購房以物權(quán)歸屬為中心的問題意識不同，臺灣地區(qū)學(xué)者多關(guān)切出名人對外處分權(quán)利的有無。處分權(quán)的有無本身就關(guān)涉物權(quán)歸屬，因此海峽兩岸學(xué)者的論述雖有差異，但均圍繞“出名人是否是房屋所有人”而展開。有學(xué)者主張，“就登記形式言，以有權(quán)處分為可采”，但面對惡意相對人時，“若有取舍，無權(quán)處分說亦屬可采”[7]，處分權(quán)有無以處分人是否享有物權(quán)而定，不因相對人是否善意而動搖，上述主張已呈現(xiàn)邏輯上的割裂。倒是另有學(xué)者貫徹主張“借名登記之出名人違反借名登記契約而處分登記之財產(chǎn)者，系屬無權(quán)處分”[8]，此時無權(quán)處分的權(quán)利狀態(tài)與出名人并非所有權(quán)人之法律地位雖然在邏輯上恪守一致，但結(jié)論是否妥當(dāng)便有分析的必要。

本文認(rèn)為，出名人取得登記名義即取得相應(yīng)物權(quán)，其違約處分名下登記房屋屬于有權(quán)處分。

在標(biāo)的系屬經(jīng)濟適用住房等與買受人資質(zhì)相關(guān)的房屋，出賣人只愿意或只能將房屋物權(quán)讓予符合資格的出名人；縱然出名人單方保留不愿受讓物權(quán)之真意，出于保障出賣人信賴的考慮，合同已對各方發(fā)生效力?；谟行Ш贤暗怯浌?，出名人取得房屋物權(quán)。實務(wù)中判決也認(rèn)為，借名登記合同不違反強制性規(guī)定，系屬合法有效，符合上市交易條件的，出名人應(yīng)配合借名人辦理房屋過戶手續(xù)*參見該院的《執(zhí)行異議之訴案件審理指南》第19條規(guī)定。，言下之意自然是出名人在履行義務(wù)前，依然享有房屋物權(quán)。準(zhǔn)此以言，在標(biāo)的物屬于交易管制的房屋時，房屋物權(quán)由出名人取得應(yīng)系理所當(dāng)然。

如果標(biāo)的物系屬普通房屋，對物權(quán)歸屬的認(rèn)知解釋即紛呈歧異。若出賣人主觀上有物權(quán)讓與出名人之意思，并不知悉出名人與借名人之間另有借名合意的，在該場合下如若雙方意思已呈現(xiàn)外觀一致，縱使出名人或借名人無意由登記名義人受讓房屋物權(quán)，該內(nèi)在意思與外部表示不一致的情形是因可歸責(zé)于買受人一方的原因所導(dǎo)致，應(yīng)由出名人與借名人承擔(dān)意思表示解釋不利益的風(fēng)險，此時應(yīng)依據(jù)出賣人立場就意思表示作規(guī)范解釋，亦即雙方客觀上業(yè)已達成物權(quán)讓與出名人之合意。如房屋最終登記于出名人名下，物權(quán)讓與的法效意思與公示內(nèi)容一致，此時出名人作為房屋物權(quán)人，其對外處分房也就有了依據(jù)。

實務(wù)觀點認(rèn)為，經(jīng)濟適用住房若符合上市交易條件，且出名人同意給付借名人補繳的購房款及相關(guān)稅費的，法院應(yīng)對借名人確權(quán)予以支持*參見《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》第10條。，因此借名人可通過向作為出賣人的政府交納土地收益等價款，確認(rèn)房屋所有權(quán)。此項觀點值得商榷。借名人的所有權(quán)是依法律行為取得，須經(jīng)過移轉(zhuǎn)登記才能取得房屋物權(quán)，但借名人始終未登記于不動產(chǎn)登記簿上，認(rèn)為借名人可依借名登記合同直接確權(quán)的觀點在債權(quán)形式主義的立法模式下當(dāng)無適用余地。

或有認(rèn)為，出賣人若不在乎與何人發(fā)生法律關(guān)系時，即使借名人是以出名人名義與出賣人締結(jié)合同，其讓與物權(quán)的意思表示可認(rèn)為是向借名人作出。但問題是，可以將出賣人的意思解釋為“不在乎與何人發(fā)生合同關(guān)系”的交易通常發(fā)生在小額即時清結(jié)的場域，不動產(chǎn)買賣能否做相同理解，應(yīng)有推敲余地。問題的關(guān)鍵仍然在于，出名人是否因受領(lǐng)移轉(zhuǎn)登記而取得房屋物權(quán)。

在借名人以自己名義與出賣人締結(jié)買賣合同時，能夠明確的是，“房屋所有權(quán)自出賣人處讓與并登記至出名人處”是借名人、出名人及出賣人三方真意。在理論構(gòu)造上，登記作為事實行為，“房屋登記在出名人名下的”共識合意究竟是自然意思還是法效意思，與物權(quán)歸屬息息相關(guān)，概念上即應(yīng)澄清。在移轉(zhuǎn)動產(chǎn)所有權(quán)的場合，當(dāng)事人的交付合意具有法律行為之性質(zhì)[9]，在不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)情形，當(dāng)事人之間的登記合意，性質(zhì)上應(yīng)可作相同解釋。況且當(dāng)?shù)怯涀鳛樵O(shè)權(quán)公示的方式時，登記合意本身便是不動產(chǎn)物權(quán)讓與合意的有機構(gòu)成：當(dāng)事人縱使達成物權(quán)變動合意，一方若無登記意思，客觀上亦無法策動物權(quán)移轉(zhuǎn)。據(jù)此，當(dāng)事人就房屋登記至出名人名下達成的合意已具有法效意思性質(zhì)，登記合意是不動產(chǎn)物權(quán)讓與意思中不可分割的部分，登記的最終指向便具有物權(quán)歸屬的意義。

基于《物權(quán)法》第9條規(guī)定，原則上房屋物權(quán)未經(jīng)登記不生變動效力。物權(quán)公示使第三人從外部認(rèn)知物權(quán)存在及內(nèi)容，保障交易安全與效率，在形式主義語境下，合乎邏輯的推演自然是登記公示內(nèi)容須與物權(quán)讓與合意一致，始生物權(quán)變動效力[10]。房屋所有權(quán)從出賣人處變動已成為各方共識，出賣人喪失房屋所有權(quán)便有解釋基礎(chǔ)。借名人并不體現(xiàn)在公示內(nèi)容上，由其取得物權(quán)存在法律障礙?？v然出賣人與借名人達成不經(jīng)登記即令借名人取得物權(quán)的意志，該項意志因為上述障礙而只能淪為動機，無法成為物權(quán)變動的合意內(nèi)容。準(zhǔn)此以言，物權(quán)變動自然應(yīng)向各方均無異議的登記名義人方向驅(qū)動。如果因政策規(guī)章等原因?qū)е虏痪哂邢嚓P(guān)資質(zhì)的借名人無法取得物權(quán)系合理的意思表示解釋結(jié)果，那么因為法律對物權(quán)變動的公示已有明確規(guī)定，借名人更不應(yīng)當(dāng)因此取得所有權(quán)。在形式主義語境下，房屋物權(quán)登記于出名人名下系各方真意與自主選擇，在法律上應(yīng)認(rèn)為出名人業(yè)已取得房屋物權(quán)。

在形式主義立法模式下，物權(quán)變動除須雙方合意外，尚須登記交付等其他要件。學(xué)者主張，盡管不動產(chǎn)物權(quán)變動更強調(diào)登記公示的制度剛性，但若對物權(quán)法做變通解釋，自可解釋為“只要進行了登記，并且存在有效的合意，即發(fā)生物權(quán)變動”[1]，至于登記在何人名下，則在所不問。就該見解，關(guān)涉物權(quán)變動模式的體系理解，應(yīng)有進一步研判的必要。

我國《物權(quán)法》第16條已肯定不動產(chǎn)登記簿的推定力，而其理由系建立在采取“登記強迫”的形式主義立法下，登記簿上記載的權(quán)利表達與真實物權(quán)原則上應(yīng)相一致的法律想象之上，登記公信力作為登記推定力的邏輯展開便有現(xiàn)實的制度土壤，其背后原理不難理解：當(dāng)某一實然的客觀現(xiàn)象與某一應(yīng)然的法律事實具有高度蓋然性的對應(yīng)時，當(dāng)事人對這一法律現(xiàn)象的信賴即有保護的價值。準(zhǔn)此以言，貫徹登記內(nèi)容與真實權(quán)利地位的一致，也就成為構(gòu)筑不動產(chǎn)物權(quán)變動公信力的制度必然。若登記淪為僅是策動物權(quán)移轉(zhuǎn)的象征符號，無異于以私法自治的名義稀釋登記推定力的高度蓋然性，歸謬的結(jié)果除了物權(quán)變動實質(zhì)上從形式主義走向意思主義，同時也犧牲了公信力的制度理性。

反而能從我國法制中解讀出的，是不動產(chǎn)物權(quán)變動公示制度的強化而非消解。就所有權(quán)保留的客體能否及于不動產(chǎn)，學(xué)理上采取否定見解，其意旨即在于維持不動產(chǎn)登記簿所公示的權(quán)利明晰*惟王澤鑒教授新近認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)的法律行為是否能附條件期限，理論上應(yīng)肯定，但仍然堅持條件及期限須經(jīng)登記始有對世效力。參見王澤鑒《民法物權(quán)》，北京：北京大學(xué)出版社,2010年版第65頁。。而依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第34條規(guī)定，明確將不動產(chǎn)排除于所有權(quán)保留適用射程；立法者更是認(rèn)為，我國物權(quán)法所確立的債權(quán)形式主義立法，在目前法律行為附款不具有登記能力的前提下，采取預(yù)告登記或不動產(chǎn)抵押即可達致與所有權(quán)保留相同的法律效果*參見《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社，2012年版，第526頁。，不必因此引入不動產(chǎn)所有權(quán)保留制度破壞登記簿的公示性。

自利益衡量的角度，亦可得出借名登記語境下房屋物權(quán)應(yīng)歸屬出名人的結(jié)論。首先，借名登記所導(dǎo)致的名實不符的權(quán)利外觀多為可歸責(zé)于借名人的原因，在標(biāo)的物系管制流通的房屋時，借名人本無資格受領(lǐng)所有權(quán)，卻可透過借名登記合同鎖定特定不動產(chǎn)，享有法律實益的同時，自應(yīng)承擔(dān)出名人作為登記名義人可能違約處分的物權(quán)得喪風(fēng)險，抑制不動產(chǎn)借名登記的濫用；借名人在房屋登記于出名人名下之際，自可援用不動產(chǎn)抵押或預(yù)告登記手段保障自己期待利益。其次，就借名人的主債權(quán)人而言，因借名所購房屋自始即未登記至借名人名下，若債權(quán)人系依賴借名人的資產(chǎn)征信狀況與其締結(jié)法律行為，即使將房屋排除在借名人的償債財產(chǎn)之外，也并不損害借名人之債權(quán)人的信賴?yán)?，此時債權(quán)人仍可借助保全借名人依據(jù)借名登記合同對出名人所享有之債權(quán)，捍衛(wèi)自己權(quán)益。再次，房屋價款雖由借名人完全出資，但其就房屋僅享有請求給付之債權(quán)，其法律地位并不優(yōu)越于其他債權(quán)人，但其通常已經(jīng)合法占有房屋的，在滿足一定條件下仍可提起執(zhí)行異議對抗出名人之金錢債權(quán)人，準(zhǔn)此以言，其權(quán)益已受制度特殊保障，當(dāng)無公平問題。最后，出名人處分房屋若為無權(quán)處分，善意第三人只有在交易領(lǐng)域中移轉(zhuǎn)物權(quán)登記方有善意取得適用的余地。若借名所購房產(chǎn)被法院

強制拍賣，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第493條規(guī)定，房屋自拍賣成交裁定送達之日起即發(fā)生物權(quán)變動，顯然與經(jīng)過登記才可取得不動產(chǎn)所有權(quán)的私法交易結(jié)構(gòu)有所不同，在私法行為中可以適用的善意取得便不能在公法拍賣領(lǐng)域內(nèi)當(dāng)然適用。

如果出名人并非房屋物權(quán)人，拍定人能否主張善意取得救濟勢必發(fā)生爭議。此時不如直接承認(rèn)出名人為房屋所有權(quán)人，拍定人便可終局地享有拍定房屋的物權(quán)，不必受執(zhí)行回轉(zhuǎn)的困擾，以最大程度保障公法拍賣程序中善意第三人的利益。

五、結(jié)語

由此可見，借名登記法律關(guān)系中的債法秩序與物權(quán)變動本身在債權(quán)形式主義語境下便有脈絡(luò)可循。就借名登記法律關(guān)系中的合同效力而言，在私法自治的背景下，無論是房屋買賣合同抑或是借名登記合同，原則上不因為經(jīng)濟適用住房的公共屬性而有效力瑕疵問題；無論標(biāo)的是否屬于對購房人資質(zhì)有所限制的房產(chǎn)，因房屋登記在出名人名下已是各方共識，房屋物權(quán)自應(yīng)歸屬于出名人。一方面，不因房屋管制屬性的不同而在法律適用上有不同命運，契合“物權(quán)平等”理念，另一方面也因應(yīng)債權(quán)形式主義的登記公示主旨，法律的適用也趨向安定統(tǒng)一。

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[責(zé)任編輯:劉 慶]

2016-11-14

陳詣文(1988-)，男，福建龍巖人，碩士研究生，律師。

D913.2

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1008-7966(2017)03-0063-04