曹士明 叢 娜 解風(fēng)云 陳艷霞

中石油天然氣管道局管道礦區(qū)廊坊服務(wù)中心

淺議物業(yè)管理

曹士明 叢 娜 解風(fēng)云 陳艷霞

中石油天然氣管道局管道礦區(qū)廊坊服務(wù)中心

在城市化進(jìn)程中，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求。物業(yè)管理作為城市化管理的一部分，其管理水平直接關(guān)系到人們的生活質(zhì)量，為了提高人們的生活質(zhì)量，本文通過闡述物業(yè)管理存在的問題，分析產(chǎn)生物業(yè)管理問題的原因，同時(shí)提出相應(yīng)的政策建議，為物業(yè)管理提供參考依據(jù)。

物業(yè)管理；政策建議；問題分析

在城市化進(jìn)程中，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求。物業(yè)管理作為城市化管理的一部分，其管理水平的高低在一定程度上直接影響到人們的生活質(zhì)量。良好的物業(yè)管理可以提高小區(qū)業(yè)主的工作、生活品質(zhì)，反之，會(huì)激發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理人員之間的矛盾，進(jìn)一步影響社區(qū)和諧，對(duì)于小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，這樣的物業(yè)不如沒有。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過快，而與之配套的物業(yè)管理卻沒有得到相應(yīng)的完善，物業(yè)管理水平比較低。在這種情況下，大大小小的物業(yè)管理問題相繼出現(xiàn)。

1 物業(yè)管理存在的問題

1.1 物業(yè)管理制度不完善 雖然國(guó)家制定實(shí)施了《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等行政規(guī)章制度，但是現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)與行業(yè)發(fā)展之間缺乏協(xié)調(diào)性，關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)不健全，進(jìn)而在組織開展物業(yè)管理工作的過程中遭遇一些問題，由于這些問題沒有得到有效的解決，無(wú)法兌現(xiàn)給予業(yè)主的承諾，導(dǎo)致物業(yè)管理單位與業(yè)主之間的矛盾日益激化。

1.2 缺乏物業(yè)管理專業(yè)人才 在開展物業(yè)管理工作的過程中，由于現(xiàn)有物業(yè)管理人員專業(yè)水平不高，對(duì)于自己分管之外的工作，一些物業(yè)管理人員沒有辦法做好，難以勝任其他物業(yè)管理崗位的工作。由于物業(yè)管理屬于新興的行業(yè)，行業(yè)整體素質(zhì)普遍較低，物業(yè)管理理念落后、專業(yè)意識(shí)薄弱，進(jìn)而影響物業(yè)管理行業(yè)的整體水平。物業(yè)管理人員在開展物業(yè)管理工作時(shí)，由于缺乏專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，無(wú)法解決業(yè)主提出的房屋問題，增加了業(yè)主的不滿。

1.3 物業(yè)管理沒有全覆蓋 在城市化進(jìn)程中，物業(yè)管理水平的高低在一定程度上直接影響城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及社會(huì)的穩(wěn)定程度。權(quán)威機(jī)構(gòu)在對(duì)物業(yè)管理狀況分析結(jié)果顯示，在組織開展物業(yè)管理工作時(shí)，如果物業(yè)管理人員沒有使用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，或者物業(yè)管理單位的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不能滿足業(yè)主的物業(yè)需要，在這種情況下，就會(huì)增加物業(yè)管理單位收取物業(yè)費(fèi)的難度。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，這一現(xiàn)象制約了物業(yè)管理的覆蓋面。

1.4 開發(fā)商失信 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，開發(fā)商為了吸引購(gòu)買者，獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，制定了一套有關(guān)周邊設(shè)施、物業(yè)管理營(yíng)銷方案。購(gòu)房者正是在開發(fā)商做出的承諾下對(duì)所購(gòu)房屋充滿信心。但是，業(yè)主正式購(gòu)房之后，房屋出現(xiàn)問題，開發(fā)商就會(huì)推卸責(zé)任，于是產(chǎn)生糾紛，當(dāng)糾紛得不到妥善解決時(shí)，就會(huì)激化業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，同時(shí)物業(yè)公司會(huì)喪失公信力。

2 物業(yè)管理問題成因

在物業(yè)管理過程中，引發(fā)物業(yè)管理問題的原因比較多，但是歸結(jié)起來(lái)主要集中在三個(gè)方面：

2.1 政府方面 在房地產(chǎn)行業(yè)中，物業(yè)管理作為售后服務(wù)部門，政府相關(guān)部門沒有高度重視該部門的工作，由于物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，并且涉及多項(xiàng)服務(wù)，多個(gè)部門，政府制定實(shí)施的法律法規(guī)，在實(shí)踐中難以滿足物業(yè)管理的需要。

2.2 業(yè)主方面 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市居民的住房一般由單位來(lái)解決(分房)，在人們的意識(shí)形態(tài)中，普遍認(rèn)為只要房屋出現(xiàn)問題就應(yīng)該由國(guó)家來(lái)解決。但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，人們沒有正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理市場(chǎng)化作用，甚至覺得物業(yè)管理費(fèi)就不應(yīng)該繳納。

2.3 物業(yè)公司方面 在物業(yè)管理問題方面，物業(yè)管理公司也有不可推卸的責(zé)任：首先，物業(yè)管理規(guī)章制度不完善，各項(xiàng)工作任務(wù)沒有落實(shí)到具體的個(gè)人。對(duì)于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，由于內(nèi)部管理制度缺乏科學(xué)性，在一定程度上增加了企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)的難度；其次，物業(yè)管理公司不能對(duì)人力資源進(jìn)行有效的利用，造成人才浪費(fèi)。在組織開展物業(yè)管理工作的過程中，由于物業(yè)管理公司缺乏專業(yè)人才，進(jìn)一步降低了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物業(yè)管理公司一味地追求經(jīng)濟(jì)利益，忽略了自身的持續(xù)發(fā)展；最后，物業(yè)管理公司缺乏管理經(jīng)費(fèi)，進(jìn)而增加了提高物業(yè)管理服務(wù)水平的難度。

3 解決物業(yè)管理問題措施

為了提高物業(yè)管理水平，確保社會(huì)和諧，本文認(rèn)為可以從以下方面著手開展物業(yè)管理工作。

3.1 完善物業(yè)管理行業(yè)法規(guī) 隨著法制化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，一切行為都要依法而行。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，需要不斷完善法律法規(guī)體系，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化、法制化管理，確保物業(yè)管理人員在組織開展物業(yè)工作時(shí)有法可依，妥善解決與業(yè)主之間的矛盾，切實(shí)維護(hù)業(yè)主、物業(yè)公司的權(quán)益，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

3.2 培養(yǎng)專業(yè)性人才 為了提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理公司需要對(duì)管理人員加大教育培訓(xùn)的力度，幫助其掌握先近的物業(yè)管理理念和管理技術(shù)。物業(yè)管理公司在培養(yǎng)物業(yè)人才的過程中，需要開展一系列的思想整治工作，從根本上提高物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)。

3.3 規(guī)范開發(fā)商行為 在規(guī)范開發(fā)商行為方面，政府需要制定實(shí)施相應(yīng)的規(guī)章制度，由于小區(qū)物業(yè)委員會(huì)控制配套物業(yè)的分配權(quán)，代替物業(yè)管理公司行使經(jīng)營(yíng)權(quán)，同時(shí)將物業(yè)收入劃為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，剩下歸物業(yè)管理公司，這樣有利于推動(dòng)物業(yè)管理公司的持續(xù)發(fā)展。

4 結(jié)論

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理問題受到社會(huì)的普遍關(guān)注。當(dāng)前，我國(guó)的物業(yè)管理正處于起步階段，在發(fā)展過程中需要解決一系列問題，化解供需雙方的矛盾。在政府、物業(yè)公司、業(yè)主的共同努力下，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化、專業(yè)化和規(guī)?；?，不斷提高物業(yè)管理的水平，確保社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。

[1]王怡紅.物業(yè)管理?xiàng)l例立法及實(shí)施過程中存在問題的研究――寫在物業(yè)管理?xiàng)l例公布一周年的日子里[J].山東省青年管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2004(05).

[2]郭橋華，郭陽(yáng)圣，黃玲青.新形勢(shì)下高職物業(yè)管理專業(yè)《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》課程改革實(shí)踐[J].現(xiàn)代物業(yè)(上旬刊)，2011(06).