程 磊 劉建利

北京建筑大學(xué)

房地產(chǎn)業(yè)以土地為基礎(chǔ)進(jìn)行建筑物的經(jīng)營活動(dòng)，具有基礎(chǔ)性、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國GDP增長的貢獻(xiàn)極大，進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)商品市場的競爭越發(fā)激烈，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的競爭也越發(fā)白熱化。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)屬于服務(wù)產(chǎn)業(yè)，其業(yè)務(wù)發(fā)展的關(guān)鍵客戶，為滿足客戶多種購房服務(wù)需求，須進(jìn)行創(chuàng)新變革策略的探討，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的市場競爭力。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)發(fā)展概況

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主要是指以傭金為營業(yè)目標(biāo)，促成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的類型主要包括：房地產(chǎn)的居間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)行紀(jì)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過居間協(xié)調(diào)，舉薦媒引，促成交易雙方達(dá)成交易的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依法獲得中介報(bào)酬即傭金，目前我國二、三線城市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大多以居間業(yè)務(wù)為主。房地產(chǎn)行紀(jì)業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受客戶委托，以經(jīng)紀(jì)人的名義與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易，在經(jīng)營活動(dòng)過程中相關(guān)法律責(zé)任由經(jīng)紀(jì)人承擔(dān)，這種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)形式在我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中較少。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)發(fā)展意義

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)際上仍是一種服務(wù)性經(jīng)營活動(dòng)，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人引導(dǎo)意向客戶看房、購房，可以說房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要是服務(wù)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)的顯著特點(diǎn)是生產(chǎn)和消費(fèi)的同時(shí)性，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在交易過程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都必須提供客戶滿意的服務(wù)，且房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與客戶在整個(gè)交易過程中都處于密切的聯(lián)系狀態(tài)，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵是建立良好的客戶關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在房地產(chǎn)交易市場上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)起著重要作用，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的健康規(guī)范發(fā)展具有重要意義。

目前，在國家宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)下，我國房地產(chǎn)業(yè)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制逐步發(fā)展和完善，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易活動(dòng)的重要組成部分。首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)可以在很大程度上活躍房地產(chǎn)交易市場，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)能夠提供優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)服務(wù)，有利于改善人民生活質(zhì)量，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；最后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)能夠規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域市場運(yùn)行環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新變革策略

在國家宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)下，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)展環(huán)境越來越規(guī)范，為順應(yīng)新形勢的發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的健康發(fā)展，近幾年對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的探索也在不斷深化，尋求創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的變革。下文中從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人角度，展開對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新變革思考。

(一)區(qū)分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的居間行為和服務(wù)行為

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的主要業(yè)務(wù)是居間業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過居間協(xié)調(diào)，促成買賣雙方達(dá)成交易，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從中獲取傭金。目前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居間業(yè)務(wù)市場規(guī)則發(fā)展還不完善，相較與以美國為首的發(fā)展國家，其房地產(chǎn)市場規(guī)則運(yùn)行較為成熟，在此市場環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不用擔(dān)心傭金的收取，也就有更大的空間開拓居間業(yè)務(wù)。但我國房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)發(fā)展不具備成熟的運(yùn)行機(jī)制，一些大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)只能放棄居間業(yè)務(wù)的傭金，轉(zhuǎn)而投入利潤空間更大的交易服務(wù)業(yè)務(wù)，獲得服務(wù)費(fèi)用。因此，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須對(duì)區(qū)間行為和服務(wù)行為進(jìn)行區(qū)分，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)居間業(yè)務(wù)之后的延伸服務(wù)獨(dú)立出來，將其發(fā)展成為一項(xiàng)獨(dú)立業(yè)務(wù)，使得居間業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)相輔相成，共同發(fā)展。

(二)重新定位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人角色

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人扮演著關(guān)鍵角色，引導(dǎo)客戶看房、購房，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而促進(jìn)買賣雙方達(dá)成房地產(chǎn)交易。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大多以加盟店的形式存在，在全國范圍內(nèi)建立分店，統(tǒng)一管理經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，而加盟店的負(fù)責(zé)人其實(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其負(fù)責(zé)門店的日常業(yè)務(wù)管理工作，同時(shí)也承擔(dān)居間業(yè)務(wù)，這樣能夠提高門店的業(yè)績，同時(shí)能夠充分發(fā)揮經(jīng)紀(jì)人的實(shí)踐業(yè)務(wù)操作能力，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)走向成熟。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的有序發(fā)展，重新定位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人角色，推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營管理模式。

(三)分離買方經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和賣方經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上也是進(jìn)行商品房及其服務(wù)的買賣行為，將買方經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和賣方經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分離開，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的一大創(chuàng)新舉措。它能夠有效簡化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易流程，減少房地產(chǎn)交易過程中的失誤，規(guī)范房地產(chǎn)買賣雙方市場行為，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)市場規(guī)則的建立和完善。如房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試分離買方經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和賣方經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，企業(yè)總代理點(diǎn)只負(fù)責(zé)挖掘獨(dú)家代理的商品房源，而將簽訂了獨(dú)家代理的商品房源交由旗下門店尋找買家，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的全面合作。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的創(chuàng)新和變革主要是從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)角度上，圍繞房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)展開，通過拆分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的居間行為和服務(wù)行為，重新定位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)角色，同時(shí)分離買方經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和賣方經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)創(chuàng)新合作經(jīng)營模式，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場規(guī)則的發(fā)展和完善，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的健康可持續(xù)發(fā)展。

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