田秀海

天津東海投資集團有限公司

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及應對策略研究

田秀海

天津東海投資集團有限公司

由于受到土地價格、住房需求以及建筑成本的影響，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟一直存在著巨大的波動，因此，掌握我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的具體特征，分析影響其波動的主要成因，對于引導房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。住房可以說是人們生活中必不可少的物質(zhì)需求，但是現(xiàn)階段我國房價偏高，形勢嚴峻，這將不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此，非常有必要分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素，找到應對的策略，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；影響因素

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要特征

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟復蘇階段

房地產(chǎn)經(jīng)濟的復蘇階段開始于前一次的經(jīng)濟循環(huán)的低谷，此時，房地產(chǎn)經(jīng)濟處于供求不平衡的狀態(tài)，并且供給遠遠大于需求，而一些房地產(chǎn)開發(fā)商意識到這一問題，很少甚至沒有投資開發(fā)建設房地產(chǎn)項目，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟的供需關(guān)系持續(xù)不變，但是，隨著凈需求量的增長，先前供大于求的局面逐漸被扭轉(zhuǎn)，進而促使房地產(chǎn)市場走出低谷，迎來復蘇機會。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟逐漸復蘇的情況下，房地產(chǎn)交易量逐漸增加，房地產(chǎn)的價格﹑租金也不斷增長，從而促使開發(fā)商加大對房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設。隨著房地產(chǎn)的需求量持續(xù)增長，其供給量逐漸吃緊，致使房地產(chǎn)價格﹑租金快速增長。從生產(chǎn)領(lǐng)域來看，一些開發(fā)商會抓住機遇，大力開發(fā)新新項目，從流通領(lǐng)域來看，在市場的刺激下，集團消費和個人消費會迅速增長，導致房地產(chǎn)的總投資和總規(guī)模擴大。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟衰退階段

在經(jīng)過一段的繁榮時期之后，房地產(chǎn)市場會逐漸的縮小，因為房地產(chǎn)價格過高，遠遠超過消費者的實際承受能力，進而導致房地產(chǎn)的需求量減少，使得供求關(guān)系發(fā)生變化，從而導致房地產(chǎn)經(jīng)濟衰退。當房地產(chǎn)市場主體認識到市場變化時，新的房地產(chǎn)投資開發(fā)建設項目會會逐漸減少甚至停止，而已經(jīng)竣工的項目超過實際需求，造成房地產(chǎn)價格下降﹑交易量減少的情況。

2、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素

2.1 資金的影響

資本市場的波動對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)會造成顯著的影響，因為目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中很大一部分資金來自于融資貸款，而對于房地產(chǎn)這樣一個資金密集型產(chǎn)業(yè)來說，資本的缺乏或者是大幅度的波動對于產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展來說是十分不利的。我國的金融體系還不夠完善，在信貸機構(gòu)以及監(jiān)管制度上都存在諸多的不足，加之房地產(chǎn)貸款存在一定的風險性，因而房地產(chǎn)企業(yè)在尋求融資時的難度也就比較大，資金問題對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以說是致命的。

2.2 政策的影響

作為社會主義國家我國政府的宏觀調(diào)控政策對于市場運行的影響較大，房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策的影響比較明顯。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟對于國民經(jīng)濟具有深遠的影響，因而我國制定了一系列的政策和法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但是由于房地產(chǎn)市場的變化性和政策的滯后性，我國房地產(chǎn)相關(guān)的土地政策和稅收政策也都存在一些不完善的地方，阻礙著房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

2.3 市場的影響

良好的市場環(huán)境有利于促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，而惡劣的市場環(huán)境也會導致房地產(chǎn)行業(yè)風險性的加劇以及發(fā)展進程的受阻。市場對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響包括市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)﹑市場監(jiān)管機制以及信用體系等，房地產(chǎn)市場受到價值規(guī)律的作用，土地價格會發(fā)生上下波動，一旦波動幅度超過市場的承載力容易造成經(jīng)濟危機的出現(xiàn)。政府監(jiān)管力度的加強以及社會信用體系的完善是提供良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境的關(guān)鍵。

2.4 土地因素

房地產(chǎn)通俗的說就是房地產(chǎn)開發(fā)商購買土地，修建房屋然后出售給消費者。在這個過程中主要涉及到了三方，除了房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費者之外，還包括國家土地部門。在這三方之中，房地產(chǎn)開發(fā)商以及國家土地部門屬于一級市場，房地產(chǎn)開發(fā)商從國家土地部門手中購買到土地，供給方為國家土地部門，需求方為房地產(chǎn)開發(fā)商；房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費者屬于二級市場，消費者從房地產(chǎn)開發(fā)商手中購買到房屋，供給方為房地產(chǎn)開發(fā)商，需求方為消費者。一級市場交易的是土地的使用權(quán)，二級市場交易的是土地使用權(quán)以及房屋的所有權(quán)?？梢哉f，能夠影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的具體指標為本年完成的開發(fā)土地面積﹑土地出讓收入﹑房屋竣工面積以及新開工面積。

2.5 金融因素

雖然說房地產(chǎn)開發(fā)商能夠通過出售房屋獲得利潤，但是在前期，也就是購買土地以及修建房屋階段，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定具有充足的資金，除此之外為了提高資金的利用率，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都會選擇籌資，而這就涉及到了金融市場。房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過貸款﹑負債等方式來籌資，而無論選擇哪一種籌資方式，都涉及到了利率，無疑利率水平的高低會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生影響。

3、應對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的對策

3.1 合理調(diào)整房地產(chǎn)投資政策，發(fā)揮政策導向作用

基于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展實際，編制符合房地產(chǎn)長期發(fā)展的投資政策。如一些政策可能會對當前經(jīng)濟運行帶來一定壓力，也應堅持貫徹實施，但需要采取一定的輔助方式來做好經(jīng)濟調(diào)控。而針對不符合當前實際的投資政策，應采取必要措施進行改正或放棄。在出臺房地產(chǎn)相關(guān)投資政策時，需要充分關(guān)注以下問題：充分界定投資主體，切實說明產(chǎn)權(quán)與職責問題，以規(guī)避相關(guān)風險性問題的發(fā)生；政府編制與出臺相關(guān)政策性文件，應尊重房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模及其現(xiàn)實性問題，應充分做好市場調(diào)查工作，理性認知市場需求信息，維護市場投資理性化。

3.2 提高房地產(chǎn)金融制度完善性

確保房地產(chǎn)金融制度建設的完善性與充分性，是合理控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要措施。具體操作內(nèi)容可以表述為：其一，推動房地產(chǎn)融資體系多元化，可以采取市場直接融資方式，也可以通過商業(yè)銀行貸款或房地產(chǎn)信托，引人產(chǎn)業(yè)基金等，確保房地產(chǎn)融資高效；其二，推動住房融資渠道多元化。除了政府優(yōu)惠政策與商業(yè)按揭房貸外，還可引人其他融資方式，如住房合作基金等；其三，提高金融管理機制的完善性，發(fā)揮金融管理機制優(yōu)勢，切實為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個相對良好的市場環(huán)境，并推動整個金融體系的良勝發(fā)展，切實保障房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展。

3.3 引導投資商合理投資

國家想要正確引導投資商合理投資，那么首先應該明確投資主體結(jié)構(gòu)，因為只有這樣，才能夠避免出現(xiàn)權(quán)責不明﹑產(chǎn)權(quán)不清的問題。其次，還應該時刻關(guān)心當前階段房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模，使其投資規(guī)模能夠與國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模相適應，這樣的話才能夠使得兩者共同發(fā)展。再次，確定合理的投資結(jié)構(gòu)。很多投資商在進行投資的時候，都存在盲目性﹑從眾性，一方面是因為信息不對稱，另外一方面是因為沒有做好市場調(diào)查。所以應該及時公布相關(guān)的信息，再就是引導投資商在做好市場調(diào)查的基礎上再進行投資。

3.4 有效加強土地的管理

在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，政府應該采取有效措施嚴格地把控用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源的價格，并保持一定水平上。如果土地資源價格過高，則會嚴重房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而影響房地產(chǎn)的價格，進而干擾房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。同時，還應該采取有效措施嚴格管理土地資源的劃撥與拍賣，進行嚴格的審核。在有效的控制土地資源總量的前提之下，對土地資源的使用方式進行有效地監(jiān)管，最好對用于房地產(chǎn)開發(fā)與市場交易的土地資源供應進行規(guī)范化操作，設計相應的機制，實現(xiàn)土地資源的有效﹑合理的配置。如減少或者取消非市場化的土地轉(zhuǎn)讓形式，取而代之的是招標或者拍賣的方式進行土地資源的合理分配。另外，政府還可以對房地產(chǎn)土地資源的供給，構(gòu)建完善的體制，進而能夠及時的調(diào)整與控制土地資源的使用。

3.5 完善我國房地產(chǎn)土地管理條例

房地產(chǎn)經(jīng)濟能否保持穩(wěn)定的核心因素是土地的管理。所以政府健全土地管理制度，能夠有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動情況，使房地產(chǎn)的經(jīng)濟能夠持續(xù)較平穩(wěn)的發(fā)展。因為土地在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展當中起主導性作用，所以一定要根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況制定合理可行的土地管理政策，并及時有效的對相關(guān)政策進行優(yōu)化，一定要杜絕耕地的商用化，相關(guān)部門一定要制定嚴格的土地審批制度。

3.6 完善金融組織體系

為保證經(jīng)濟相對落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，方便快捷的進行融資，我們要在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)引入一定量的商業(yè)銀行﹑保險﹑證券企業(yè)等多類金融服務部門，使他們在相互配合合作的基礎上，創(chuàng)造多元化的融資通道。并建立政策性城鎮(zhèn)基礎設施類的金融服務機構(gòu)，來擴大金融機構(gòu)對城鎮(zhèn)化建設服務范圍，拓寬融資渠道，使得房地產(chǎn)融資變得相對簡單，便可以有效解決房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資金短缺的問題。

4、結(jié)語

綜上所訴，我們能夠十分清楚地看出目前我國經(jīng)濟建設要想保證健康持續(xù)地發(fā)展，就應該重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。由于我國國民對于房價和房地產(chǎn)項目的重視度逐漸加深，所以說，利用相應的方式保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展才是促進國家經(jīng)濟建設和社會發(fā)展的主要方式，因此一定要重視發(fā)展房地產(chǎn)項目的手段。全面主要通過對房地產(chǎn)行業(yè)波動因素的論述，能夠從根本上看出我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的實際規(guī)律.

[1]劉少暉.房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素及發(fā)展策略[J].企業(yè)改革與管理，2017，24：214.

[2]劉英子.房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2016，20：359.

[3]李凱.解析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策[J].四川水泥，2016，11：156.