梁耀強(qiáng)

身份證441228197907014614

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理研究

梁耀強(qiáng)

身份證441228197907014614

全過程管理是指從需求開發(fā)、設(shè)計(jì)規(guī)劃一直到生產(chǎn)建設(shè)、經(jīng)營管理一系列的全生命周期管理，能夠有效控制管理對(duì)象的全部問題，降低出現(xiàn)質(zhì)量問題的概率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因其商品價(jià)格上升過快、房源積壓過大以及空置面積日益增加，成為了社會(huì)最關(guān)注的的話題。針對(duì)該現(xiàn)狀，運(yùn)用全過程管理可以有效控制房地產(chǎn)需求、設(shè)計(jì)、建設(shè)和經(jīng)營的過程問題。

房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；全過程；管理

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理研究

1.1 概述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。

1.2 全過程管理

全過程管理又叫做全生命周期管理，是指管理產(chǎn)品從需求、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、經(jīng)銷、運(yùn)行、使用、維修保養(yǎng)、直到回收再用處置的全生命周期中的信息與過程。它既是一門技術(shù)，又是一種制造的理念。它支持并行設(shè)計(jì)、敏捷制造、協(xié)同設(shè)計(jì)和制造，網(wǎng)絡(luò)化制造等先進(jìn)的設(shè)計(jì)制造技術(shù)。

1.3 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)這樣幾個(gè)特征：一商品房積壓量大；二空置面積增加；三商品房價(jià)格攀升。據(jù)2016年中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長30.2億元，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%，商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%，商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69104萬平方米，增長24.7%，全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)總投資額117414億元，其中房地產(chǎn)投資28543億元，占總投資額的24.3%，房地產(chǎn)稅收占各地區(qū)地方稅收的30%，局部城市甚至能達(dá)到40%。房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需起到了龍頭作用，是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

2 佛山萬科金御華府項(xiàng)目全過程管理案例研究

通過佛山萬科金御華府項(xiàng)目分析，研究了該房地產(chǎn)開發(fā)概況，從項(xiàng)目前期、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工一直到項(xiàng)目銷售和物業(yè)管理等內(nèi)容。

2.1 策劃項(xiàng)目前期

2.1.2 管理內(nèi)容。該階段包括市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目策劃。在市場(chǎng)調(diào)查階段，工作內(nèi)容是：制定《項(xiàng)目策劃大綱》。

2.1.3 項(xiàng)目名稱和參與部門。項(xiàng)目名稱有：項(xiàng)目策劃大綱、概念設(shè)計(jì)提示、會(huì)議紀(jì)要匯總、項(xiàng)目土地價(jià)值與分析報(bào)告、綜合定位報(bào)告、項(xiàng)目綜合定位報(bào)告、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析報(bào)告、項(xiàng)目初步營銷報(bào)告。參與部門有經(jīng)營部、策劃部。

2.1.4 注意事項(xiàng)。選擇適合的規(guī)則布局、比較建筑類型的投入產(chǎn)出比、匯總各內(nèi)容初步完成創(chuàng)意定位、針對(duì)不同客戶群匯總其消費(fèi)觀念、價(jià)格水平的推廣渠道形式、找到市場(chǎng)缺口，尋找市場(chǎng)依據(jù)，分析地價(jià)、管理、造價(jià)、財(cái)務(wù)和人力等綜合投入成本，分析銷售價(jià)格和收益率的關(guān)系，主題、銷售策略推廣

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

2.2.1 管理內(nèi)容。內(nèi)容包括：設(shè)計(jì)草圖、確定設(shè)計(jì)主題、創(chuàng)意，制作設(shè)計(jì)任務(wù)書，開展技術(shù)交底和技術(shù)指導(dǎo)，設(shè)計(jì)VI、推廣主題，確定包裝、策略推廣主題形式，確定裝修風(fēng)格和建筑風(fēng)格，核定造價(jià)、進(jìn)度、售價(jià)、回報(bào)率關(guān)系，核定價(jià)格高點(diǎn)和折扣率等。

2.2.2 項(xiàng)目名稱和參與部門。項(xiàng)目名稱有：廣告營銷策劃書、銷售活動(dòng)策劃書、建筑概念設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目修改意見以及設(shè)計(jì)要點(diǎn)書。參與部門有建筑社研究院、經(jīng)營部、策劃部。

2.2.3 注意事項(xiàng)。及時(shí)核算廣告設(shè)計(jì)、廣告投入、VI設(shè)計(jì)、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板等設(shè)計(jì)費(fèi)用。及時(shí)核算開工、開盤、封頂、竣式、入伙等所需費(fèi)用，包括新聞發(fā)布會(huì)、展銷會(huì)等。

2.3 項(xiàng)目施工管理

2.3.1 管理內(nèi)容。規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)工期，明確質(zhì)量目標(biāo)，規(guī)劃項(xiàng)目資金需求計(jì)劃和項(xiàng)目管理計(jì)劃。規(guī)劃工程項(xiàng)目建設(shè)，計(jì)劃工程項(xiàng)目管理、項(xiàng)目分包管理、合同管理、項(xiàng)目招標(biāo)等。

2.3.2 項(xiàng)目名稱和參與部門。項(xiàng)目名稱是：建設(shè)規(guī)劃報(bào)告、建設(shè)資金規(guī)劃書、工程管理計(jì)劃、項(xiàng)目預(yù)算管理計(jì)劃、參與部門有工程部、經(jīng)營部、策劃部。

2.3.3 注意事項(xiàng)。施工中需嚴(yán)格依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和施工標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)，強(qiáng)化施工工序標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)，深化施工人員、管理人員和技術(shù)人員的安全施工意識(shí)，防治發(fā)生意外傷亡事故。

2.4 項(xiàng)目銷售

2.4.1 管理內(nèi)容。系統(tǒng)培訓(xùn)針對(duì)建筑知識(shí)、銷售知識(shí)內(nèi)容，包括樓盤建設(shè)情況、資質(zhì)情況、五證情況、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)、同類競爭水平、付款方式以及法律手續(xù)等。制定置業(yè)參考意見，調(diào)查目標(biāo)消費(fèi)者可支配收入情況、居民消費(fèi)傾向。

2.4.2 項(xiàng)目名稱和參與部門。項(xiàng)目名稱有項(xiàng)目銷售計(jì)劃和基礎(chǔ)知識(shí)、銷售總結(jié)情況表、項(xiàng)目策劃執(zhí)行修正案、置業(yè)參考規(guī)劃書、投資的可行性報(bào)告。參與部門有銷售代理公司、策劃部和經(jīng)營部。

2.4.3 注意事項(xiàng)。應(yīng)根據(jù)實(shí)時(shí)市場(chǎng)動(dòng)向，做到適時(shí)調(diào)整市場(chǎng)營銷計(jì)劃、調(diào)整銷售技巧和銷售策略。

2.5 物業(yè)管理

2.5.1 管理內(nèi)容。制定物業(yè)出租方案，綜合管理物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)、人事問題，運(yùn)行項(xiàng)目物業(yè)管理，包括房屋清潔、房屋產(chǎn)權(quán)辦理、社區(qū)安防、房屋綠化和保養(yǎng)事項(xiàng)。

2.5.2 項(xiàng)目名稱和參與部門。項(xiàng)目名稱有：項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營計(jì)劃、項(xiàng)目服務(wù)書、項(xiàng)目管理報(bào)告等。參與部門有物理管理公司和地產(chǎn)開發(fā)部門。

2.5.3 注意事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目嚴(yán)格按照集團(tuán)的要求執(zhí)行，確保物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。及時(shí)跟進(jìn)房屋、社區(qū)內(nèi)情況變化，做到結(jié)合政策，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

[1]王妹.AT公司花園小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程管理案例研究[D].燕山大學(xué)，2015.

[2]蘇玲.基于活動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本管理研究[D].石家莊鐵道大學(xué)，2014.

[3]余江.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制研究與應(yīng)用[D].重慶大學(xué)，2007.