魏雅華

中國期待《住宅法》與不動產(chǎn)稅
——讓經(jīng)濟在法制的軌道上運行

魏雅華

2016年中國房價再度暴漲，已讓人無法容忍，地產(chǎn)泡沫無疑將會給中國經(jīng)濟帶來巨大的傷害，國家相繼出臺了一系列被稱為史上最嚴厲的調(diào)控措施，其中包括出臺房地產(chǎn)稅，千呼萬喚不出來的不動產(chǎn)稅，真的會在2017年呱呱墜地嗎？——題記

新聞事件：2016年中國房價再次暴漲

如果評選2016年的中國十大新聞事件，排在頭條位置上，非“房價再次暴漲”莫屬。說2016年中國的房價“漲勢如潮”，一點都不夸大。

中國的房地產(chǎn)市場火爆到如此程度：2016年前11月，全國商品房銷售面積已達到135829萬平方米，商品房銷售額102503億元，首次突破十萬億整數(shù)大關(guān)；超過了2013年的峰值，再創(chuàng)歷史新高。

中國房地產(chǎn)市場的上一輪成交高點出現(xiàn)在2013年，當年，全國商品房成交面積和成交額分別達到13.2億平方米、8.14萬億元。而2016年的銷售額較2013年整整多出了2萬億元!

這個數(shù)字清楚地告訴我們,暴漲的不僅僅是北上廣深，中國所有省會城市的房價都在大幅上揚，房地產(chǎn)泡沫正在快速地在向全國飛濺。漲得最兇的是北上廣深及周邊的縣市。

我們所期待的房價回歸理性，僅僅只做了短暫的小幅調(diào)整，2016年的樓市再度一飛沖天，截至9月，房價同比漲幅超過20%的城市，居然達了到12個。

北上廣深四大城市領(lǐng)漲，漲幅均超過了20%，盡管國家?guī)缀跏菧缁鹗降赝瞥隽吮环Q之為“史上最嚴厲的調(diào)控措施”，可也只能使房價的漲幅變小而已，房價仍在不可遏制地上行?！笆飞献顕绤柕恼{(diào)控措施”也不過是揚湯止沸而已。2017年的房價會下行嗎？恐怕是一種奢望。

我們暫且離開那些數(shù)字迷陣，聽聽老百姓是怎么評價2016年中國的房價瘋漲的：年薪在200萬元以上，你愛買哪兒買哪兒；年薪在100－200萬元之間，遠離市區(qū)，荒郊野外，你愛買哪兒買哪兒；年薪在50－100萬元之間，周邊縣鄉(xiāng)你愛買哪兒買哪兒；年薪在10萬元以下，你就給自己挖個坑，愛埋哪兒埋哪兒……

這句話真的不是在調(diào)侃，年薪在10萬元以下的工薪們，恐怕只好愛埋哪兒埋哪兒……這樣的現(xiàn)實，你接受嗎？

中國的高房價真的是自然形成的嗎

如果說中國的高房價真的是自然形成的，是市場購買力自然追捧的結(jié)果，那么我們也無話可說。事實并非如此，房價的暴漲，是被瘋狂的投資者炒上去的。

老百姓說，中國的房子不是用來住的，而是用來炒的，中國的房子不是蓋給老百姓的，而是蓋給銀行的。這些話說得入木三分，力透紙背，當我們聽到這些評論的時候，會不會后脊梁發(fā)冷？

2016年寬松的貨幣政策，給陷入低迷的房地產(chǎn)市場帶來了一片生機。而無藥可救的中國股市繼續(xù)低迷，在嚴寒的冬天里長眠不醒，導(dǎo)致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進入房地產(chǎn)市場。使得房地產(chǎn)行業(yè)成為聚集吸引流動性資金的最重要的載體。

在此背景下，房企融資規(guī)模飆升，與此同時負債率大幅提高。WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額竟達到7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%！錢多到如此程度，房價能不暴漲都辦不到，可這對中國房地產(chǎn)企業(yè)真的是件好事嗎？

直接的后果是，房企負債額大幅增加。2015年，65家重點房企有息負債總額為32300.85億元，平均有息負債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。

由此帶來房企負債率急劇上升。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于2016年的數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，所以我們只能沿用2015年的數(shù)據(jù)，云南城投凈負債率為434%，同比上升89個百分點；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%；恒大凈負債率達261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%！

中國房地產(chǎn)業(yè)的負債率居然高到如此程度，中國房地產(chǎn)業(yè)的危機，正在快速的堆積。說“勢如累卵”，絕非危言聳聽，所有這一切，都在呼喚，中國應(yīng)盡快地制定《住宅法》。以保障中國房地產(chǎn)業(yè)在法治的軌道上正常的運行。

中國正在研究制訂《住宅法》

早在十年前的2007年9月18日，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在接受中國政府網(wǎng)專訪時便說過，政府將研究制訂《住宅法》。這是建設(shè)部對我國出臺這一法律的首次表態(tài)?？墒赀^去，再無音訊。當年出生的孩子，現(xiàn)在小學(xué)都快畢業(yè)了。

這是一個很令人振奮的好消息。對于億萬有著改善住房需求的中國老百姓，對于生機勃勃，發(fā)展迅猛，又飽受詬病的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，對于主管房地產(chǎn)的政府部門來說，都是一件具有劃時代意義的大事?？芍钡浇裉欤瑢τ跊]有《住宅法》的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，主管房地產(chǎn)的政府部門的紅頭文件便是“法”。也許這正是《住宅法》千喚萬呼不出來的原因所在。

于是，有關(guān)中國房地產(chǎn)業(yè)的所有政策，取決于政府部門的嘴皮子動一動，這對于中國房地產(chǎn)業(yè)來說，是福是禍?

由于政府部門紅頭文件出臺的程序過于簡便，便帶有強烈的主觀隨意性，還常會朝令夕改。而且，主管房地產(chǎn)的政府部門的紅頭文件，還常常帶有政府部門的利益色彩，社會公平正義的信用體系便難以得到充分保障。

法律則大不相同。一部法律的出臺有著非常嚴格的立法程序。一部法律的出臺從調(diào)研到立法，到層層審查、交付表決，簽發(fā)中華人民共和國主席令，到發(fā)布實施，常常要耗時幾年。一部法律的修改或廢止有著更加嚴格的程序，它能夠保持政策的嚴肅性和連續(xù)性。這就是我們?yōu)槭裁匆雠_《住宅法》的原因所在。

三十多年來《住宅法》的立法進程

《住宅法》將對我國住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機構(gòu)、市場主體和市場運行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場的基礎(chǔ)法律。同時根據(jù)住房市場的現(xiàn)實情況和需要，對相關(guān)法律法規(guī)的條款加以完善、修改和細化。

向前追溯，改革開放之初,早在1983年，《中華人民共和國住宅法》就被正式納入全國人大法制委員會的立法部署中，建設(shè)部按國務(wù)院經(jīng)濟法規(guī)研究中心的要求開始了《住宅法》的研制。

2001年，中國曾經(jīng)醞釀制訂全國首部《住宅法》并上報全國人大，但這一法律難產(chǎn)。2007年全國“兩會”期間，有人大代表再次提出《住宅法》立法案的議案。此后,又是十年過去,《住宅法》再無音訊。三十年就這樣過去了，人的一生有幾個三十年可以用來等待？

2月9日，湖北省國稅工作會議以視頻會方式召開。會議總結(jié)了2016年全省國稅工作，分析了湖北國稅事業(yè)發(fā)展的新方位，研究部署了2017年的稅收工作任務(wù)。（圖/文：省國辦）

國外的《住宅法》

美國《住宅法》：“讓大多數(shù)人買得起房”是美國《住宅法》的立法基礎(chǔ)。美國國會于1949年通過了《全國可承受住宅法》，此后又通過了《公平住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與社區(qū)發(fā)展法》等配套法律。美國《住宅法》立法的基礎(chǔ)是，商品房并不是屬于富人的，而是所有美國人的。

日本《公營住宅法》：它的立法基礎(chǔ)與美國一致，甚至更加激進。由政府出資建設(shè)住宅，低價出租給無力購房的低收入者。日本于1951年頒布了《公營住宅法》，中央與地方政府合作建住宅，全部低價出租給低收入者。

韓國《住宅法》修正案2007年獲國會通過。韓國《住宅法》比美國、日本更加激進，韓國的《住宅法》不允許任何人擁有第二套住房。于是，在韓國，根本就沒有“投資住宅”的生存土壤。在韓國，炒房是被法律嚴厲禁止的。

盡管韓國是一個市場經(jīng)濟非常成熟，政治清明，開放程度非常之高的國家，在一般情況下，政府是不過問商品定價的。但對于商品房的價格，卻絕不放任市場隨意漲跌。在韓國，商品房是一種政府必需對其定價體系嚴加監(jiān)控的商品，在“商品房成本的公開透明”這件事上，根本不容討論。

如果中國能有這樣的法律出臺，國之大幸，民族大幸！

一美元能買到一棟住房嗎

聽起來這似乎是個十分“荒唐的”想法，卻并不荒唐?？梢栽诿绹》亢统鞘邪l(fā)展部（HUD）體制下實現(xiàn)。

在HUD官方網(wǎng)站，有這樣耐人尋味的問答：

請問：我可以用一美元買到一棟房子嗎？

答：HUD有一美元一棟房的項目，但這一項目只允許被批準的當?shù)卣靡幻涝徺IHUD名下的被認定為適合的住房。此項目的用意是為急需住房的家庭提供幫助，并促進社區(qū)復(fù)興，個人沒有資格購買此類房屋。而且只有那些連續(xù)180天或者更久時間仍在待售的房屋，才可以參與這個項目。

請注意這句話，“只有那些連續(xù)180天或者更久時間仍在待售的房屋”，中國這樣的房子還少嗎？哪一個城市沒有幾十萬套？如果政府用一美元（厚道點兒，用十塊錢人民幣）的價格來收購，中國的窮人還愁沒有房子住嗎？房地產(chǎn)商，還會死扛到底嗎？

這一項目構(gòu)成美國住房和城市發(fā)展部住房保障體系的一部分。

我們需要一部什么樣的《住宅法》

制定中國《住宅法》應(yīng)該在以下三個前提下進行。

一是住房是每一個公民基本人權(quán)的組成重要構(gòu)件，因此，房地產(chǎn)市場的法律制度、發(fā)展模式、運作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面，只能是在這個基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。

二是確立政府的定義是“服務(wù)型政府”，以民眾的根本利益為出發(fā)點和落腳點。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)的存在與發(fā)展，首先應(yīng)以改善絕大多數(shù)人的基本居住條件為目的，而不能單純追求GDP高低、房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值。

三是中國房地產(chǎn)市場是建立在土地國有的基礎(chǔ)上的。民眾有權(quán)利轉(zhuǎn)讓或收回國有的土地，也有權(quán)利來共同分享土地的增值，有權(quán)利來分享土地附著物的溢價。因此，國有土地資源不可以成為少數(shù)人牟利的工具。

如果《住宅法》離開這三個基本前提，既沒有理論上的依據(jù)，也容易損害民眾利益。我們需要的《住宅法》最低限度的宗旨，是要求房地產(chǎn)市場把生產(chǎn)、建設(shè)安全、舒適、大多數(shù)居民都有支付能力的住宅作為目標。這就要求政府要考慮如何“讓利于民”。

在房地產(chǎn)市場宗旨確立的基礎(chǔ)上，再重新考慮中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，及中國的住房保障體系。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式應(yīng)由三部分組成：其一是20%的完全商品房市場，市場主體為中高收入者，這個市場的價格完全由市場來決定。其二是10%的廉租房，其主要目的，是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證，這個市場完全由政府制定準入規(guī)則來分配。其三是70%的居民有支付能力的市場，這個市場完全界定為消費品市場，政府通過信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規(guī)劃政策，來保證大多數(shù)居民有支付能力進入這個市場。

只有用法律方式把房地產(chǎn)發(fā)展模式制度化，才能找到房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展之路。

《住宅法》還應(yīng)該把房地產(chǎn)問題納入完全的公共決策程序。當前各級政府出臺的房地產(chǎn)市場政策并不少，但是有些房地產(chǎn)政策在內(nèi)容和政策議程設(shè)置上還欠缺公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場問題，特別是涉及民眾切身利益的重大問題，不能夠進入房地產(chǎn)政策議程設(shè)置。這樣，房地產(chǎn)市場的問題要徹底解決很難。

結(jié)論

在中國，不僅亟需出臺《住宅法》，而且出臺《住宅法》的基礎(chǔ)已經(jīng)形成，首先是民眾強烈呼吁出臺《住宅法》，從表面上看，出臺《住宅法》似乎對房地產(chǎn)商的利益構(gòu)成重大威脅，其實恰恰相反，是房地產(chǎn)商的重大利好，原因很簡單，因為出臺《住宅法》，作為與其配套的法律必然會出臺不動產(chǎn)稅。

其實過去中國也有房地產(chǎn)稅，不過它的征收方式是一次性的七十年躉交，這種躉交表現(xiàn)在土地的價格上，于是土地的價格就變得極為昂貴。而新出臺的房地產(chǎn)稅，是將七十年的一次躉交，改成年年上繳，于是土地的價格將會大幅下跌，低到只有原來的1/70，這對于房地產(chǎn)商來說不是一個重大利好嗎？而房價也會因此而大幅下跌，因為土地的價格占去了房價的1/4。

那么有人又會問，這不是損害了政府的利益嗎？政府能愿意嗎？解決的辦法也有，政府可以把七十年的房地產(chǎn)稅抵押給銀行，從銀行提前拿到這筆巨額貸款，所以政府的利益不會受到傷害。

由于土地的不斷升值，房地產(chǎn)稅也會水漲船高，來源穩(wěn)定并不斷上行，銀行不會算這個賬嗎？誰算賬能算過銀行呢？

世界上沒有一次重大的改革，是不流血的，只要我們下定決心，不怕犧牲，奮勇向前，我們相信，這樣的改革上有中央支持，下有民眾擁護，一定能夠成功！只要我們下決心就成。

我們期盼出臺《住宅法》與不動產(chǎn)稅，2017不要讓我們等得太久。

魏雅華，財經(jīng)作家，陜西電視臺經(jīng)濟頻道資深評論員