柯立佳

（茂名市華海酒店有限公司，廣東 茂名 525000）

酒店房地產(chǎn)目前存在問(wèn)題及解決對(duì)策研究

柯立佳

（茂名市華海酒店有限公司，廣東 茂名 525000）

目前，我國(guó)酒店產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，對(duì)酒店房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究機(jī)制和管理框架更加系統(tǒng)，相關(guān)企業(yè)只有建立健全系統(tǒng)化的管理模型和產(chǎn)業(yè)控制機(jī)制，針對(duì)酒店房地產(chǎn)中存在的問(wèn)題展開(kāi)管控，才能為項(xiàng)目升級(jí)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。文章對(duì)酒店房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)機(jī)制和具體方法進(jìn)行了分析，并對(duì)酒店房地產(chǎn)目前存在問(wèn)題和解決對(duì)策展開(kāi)了討論。

酒店產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)機(jī)制；管理模型；產(chǎn)業(yè)控制

1 酒店房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)機(jī)制和評(píng)價(jià)方法

1.1 酒店房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)機(jī)制

在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目展開(kāi)綜合性評(píng)價(jià)的過(guò)程中，不僅要構(gòu)建相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)，也要針對(duì)酒店房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目具體模塊進(jìn)行綜合性分類和集中處理，其中主要包括質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、人力風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，要結(jié)合評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重項(xiàng)目和具體參數(shù)，對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行綜合性分析和調(diào)研，提高評(píng)價(jià)指標(biāo)賦值的有效性，也為管理機(jī)制和管控體系建立奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升級(jí)的綜合性目標(biāo)，為體系管控的優(yōu)化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。最后是提高酒店房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)結(jié)果的分析效果，實(shí)現(xiàn)全面管控。

1.2 酒店房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)方法

一般而言，在對(duì)酒店房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)的過(guò)程中，主要借助以下兩種評(píng)價(jià)方法：第一種方法是層次分析法，在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，將決策中需要處理的相關(guān)元素分解為風(fēng)險(xiǎn)管理運(yùn)行目標(biāo)、管理準(zhǔn)則、項(xiàng)目整體管控方案等具體模塊，在對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行集中分析后，進(jìn)行定性和定量決策；第二種是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重確定數(shù)據(jù)。在對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行綜合性考慮的同時(shí)，要對(duì)管理因素和管控機(jī)制進(jìn)行統(tǒng)籌處理，并集中對(duì)管理模型進(jìn)行綜合性分析。只有對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行統(tǒng)籌分析，才能結(jié)合評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)酒店房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行全面分析和評(píng)估。

2 酒店房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

2.1 酒店房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

在實(shí)際項(xiàng)目管理機(jī)制建立后，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從本質(zhì)上是對(duì)相關(guān)機(jī)制進(jìn)行的管理，也是酒店在日常管理中常見(jiàn)的問(wèn)題，由于融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款、民間借貸等資本形成了酒店房地產(chǎn)管理體系，導(dǎo)致酒店管理模型中，借貸資本帶來(lái)的資金成本出現(xiàn)了項(xiàng)目成本的疊加問(wèn)題。與此同時(shí)，酒店整體管理模型中，相關(guān)信息在穩(wěn)定性方面依舊存在問(wèn)題，具體解決對(duì)策和管理效果無(wú)法得以全面升級(jí)，就會(huì)導(dǎo)致整體管理機(jī)制和控制措施無(wú)法發(fā)揮其實(shí)效性，整體借貸資本的償還要求無(wú)法得以全面優(yōu)化，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的實(shí)效性和管理價(jià)值也沒(méi)有得到有效落實(shí)和管理。相關(guān)管理人員缺乏對(duì)不同階段資本投入的控制手段，應(yīng)收賬款的回復(fù)和管理問(wèn)題都存在嚴(yán)重的不足，這就導(dǎo)致整體管理模型和透支效果并不符合實(shí)際需求。一方面，由于項(xiàng)目管理落后，使得酒店房地產(chǎn)管理機(jī)制中借貸資金到期后無(wú)法按規(guī)定還款，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)存在面臨罰款預(yù)計(jì)罰息等風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)對(duì)整體管理效果和控制措施產(chǎn)生影響；另一方面，若是企業(yè)按照規(guī)定及時(shí)還款，則會(huì)在還款時(shí)大量占用開(kāi)發(fā)現(xiàn)金，也會(huì)在一定程度上影響項(xiàng)目的順利開(kāi)展。

2.2 人力風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)際管理機(jī)制踐行的過(guò)程中，人為不安全因素具有非常關(guān)鍵的作用，若是不能對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行集中處理和綜合性管控，就會(huì)對(duì)相關(guān)問(wèn)題失去有效的掌控和認(rèn)知。在房地產(chǎn)管理問(wèn)題中，人為風(fēng)險(xiǎn)管理因素非常關(guān)鍵，不安全行為和不安全事故之間的關(guān)系也更加明確，若是不能按照標(biāo)準(zhǔn)化操作流程展開(kāi)集中管控和綜合性管理，就會(huì)使得相關(guān)問(wèn)題無(wú)法得以全面開(kāi)展，酒店房地產(chǎn)運(yùn)行結(jié)構(gòu)失去實(shí)效性管理效果。

2.3 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

酒店房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)也是較為常見(jiàn)的問(wèn)題，特別是在酒店建設(shè)過(guò)程中，若是具體的細(xì)小風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效重視，相關(guān)施工管理部門不能提高警惕，就會(huì)導(dǎo)致整體管理機(jī)制和控制措施失去實(shí)效性，管理體系不完整以及管理結(jié)構(gòu)缺失都是較為嚴(yán)重的問(wèn)題，相關(guān)部門不能借助有效的管控機(jī)制進(jìn)行統(tǒng)籌分析和綜合性管理，也是導(dǎo)致整體管理模型無(wú)法得到優(yōu)化升級(jí)的重要原因。加之項(xiàng)目組成人員中風(fēng)險(xiǎn)管理人才素質(zhì)并不高，無(wú)法建立健全科學(xué)系統(tǒng)的方法有效控制風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)使得風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目失去控制，酒店房地產(chǎn)管理效果無(wú)法得到有效掌控，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目細(xì)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)因素?zé)o法得到全面識(shí)別，沒(méi)有建立合理有效的控制方法，也會(huì)導(dǎo)致整體管理效果存在缺失。

2.4 工期風(fēng)險(xiǎn)

工期風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也需要得到有效的重視和關(guān)注，并且保證相關(guān)管理工作得到完整控制。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，在實(shí)際管理機(jī)制建立過(guò)程中，若是相關(guān)管理組織和質(zhì)量管控隊(duì)伍不能對(duì)工期進(jìn)行有效控制，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和開(kāi)發(fā)過(guò)程造成嚴(yán)重的影響，甚至?xí)?duì)風(fēng)險(xiǎn)管理體系和管控措施產(chǎn)生影響，因此需要相關(guān)部門結(jié)合實(shí)際問(wèn)題進(jìn)行綜合性管控，否則就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題和管理效果失衡問(wèn)題。

2.5 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

在酒店房地產(chǎn)管理機(jī)制建立過(guò)程中，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是最重要的問(wèn)題，若是相關(guān)管理部門無(wú)法建立健全有效的處理機(jī)制和管控措施，就會(huì)導(dǎo)致管理體系受到嚴(yán)重的制約，管理結(jié)構(gòu)和控制措施失去實(shí)效性，相關(guān)管理模型和管控層級(jí)結(jié)構(gòu)也會(huì)失去實(shí)效性。

3 酒店房地產(chǎn)問(wèn)題的解決策略

3.1 酒店房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在實(shí)際管理機(jī)制建立過(guò)程中，要結(jié)合實(shí)際管控計(jì)劃進(jìn)行全面規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目融資體系進(jìn)行綜合性分析，借助不同的籌資方式展開(kāi)深度處理和綜合性管控，為保證所需資金的完整性和穩(wěn)定性，要積極建構(gòu)系統(tǒng)化且管理性較為及時(shí)的融資方式進(jìn)行項(xiàng)目升級(jí)和整理，由于管理體系中成本相對(duì)較小且借貸面較為廣泛。公司資金流動(dòng)性會(huì)受到影響，這就需要相關(guān)部門在實(shí)際管理體系建立和運(yùn)行過(guò)程中，優(yōu)化管理籌資成本，考慮融資項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)定性，并積極建立更加系統(tǒng)化的籌資計(jì)劃。在實(shí)際管理機(jī)制執(zhí)行和升級(jí)項(xiàng)目中，要保證所有階段資金儲(chǔ)備管理效果符合標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)施合理的項(xiàng)目融資計(jì)劃，一定程度上保證各個(gè)階段資金支持力度符合標(biāo)準(zhǔn)。另外，在實(shí)際管理體系建立過(guò)程中，也要對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行綜合性管控，合理計(jì)劃支出使用效果的同時(shí)，確保儲(chǔ)備資金的完整性和實(shí)效性，對(duì)項(xiàng)目所需資金的總量進(jìn)行初步預(yù)測(cè)和估計(jì)，并結(jié)合不同階段中相關(guān)項(xiàng)目的階段性特點(diǎn)，建立健全不同階段資金管理的基本框架，提高管理效果和管控措施的穩(wěn)定性，為項(xiàng)目升級(jí)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，及時(shí)有效地緩解不同管理體系中對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響，從而提高管控機(jī)制和管理措施，為資金管理項(xiàng)目升級(jí)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也確保項(xiàng)目順利升級(jí)。

3.2 酒店房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)人力風(fēng)險(xiǎn)

在人力風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目管理機(jī)制建立過(guò)程中，一方面，要針對(duì)不同崗位，安排不同的人員，提高崗位的認(rèn)同感和專業(yè)度。根據(jù)崗位要求不同開(kāi)展專業(yè)化的人才選拔機(jī)制，結(jié)合人員自身素養(yǎng)，提高工作崗位的專業(yè)化和針對(duì)性；另一方面，要對(duì)施工管理人員及作業(yè)人員進(jìn)行安全教育和技術(shù)培訓(xùn)，在提高其管理水平和專業(yè)素質(zhì)的同時(shí)，也提高相關(guān)人員的安全素養(yǎng)和大局意識(shí)，將預(yù)防放在首位，建立健全安全第一、預(yù)防為主的思想理念，從主觀意識(shí)上提高相關(guān)人員對(duì)安全施工必要性和重大意義的認(rèn)知程度。

3.3 酒店房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

在質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理體系中，要針對(duì)酒店房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)督和控制，對(duì)具有資質(zhì)的技術(shù)人員展開(kāi)深度調(diào)研，并及時(shí)制定安全方案，為管理項(xiàng)目升級(jí)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在應(yīng)急預(yù)案管理體系建立和落實(shí)的過(guò)程中，要保證質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目的流程完整性。例如，酒店房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，質(zhì)量事故由項(xiàng)目經(jīng)理組織管理，結(jié)合實(shí)際工程項(xiàng)目制定糾正措施，經(jīng)公司工程部審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

3.4 酒店房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)工期風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)工期風(fēng)險(xiǎn)的管理要從多角度多層次進(jìn)行綜合性處理，確保是運(yùn)作項(xiàng)目和管控組織結(jié)構(gòu)符合標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目管理體系和項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行深度調(diào)研和集中管控，以人為本的同時(shí)，提高員工的控制風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保證工程規(guī)范性符合標(biāo)準(zhǔn)，也為風(fēng)險(xiǎn)管理體系框架的建立奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3.5 酒店房地產(chǎn)應(yīng)對(duì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，要結(jié)合技術(shù)管理項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)展開(kāi)深度分析，不僅要建立科學(xué)化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)體系，也要提高項(xiàng)目規(guī)劃的靈活性，確保處理效果符合標(biāo)準(zhǔn)。并且要健全科技推廣體系，為服務(wù)機(jī)制的綜合性升級(jí)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，在對(duì)酒店房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行綜合分析的過(guò)程中，著重對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌解讀，針對(duì)具體問(wèn)題提出具體解決措施，確保酒店房地產(chǎn)管理項(xiàng)目得以全面升級(jí)，也為管控效果和管理體系優(yōu)化提供保證，實(shí)現(xiàn)酒店房地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

[1]周寧江．南航集團(tuán)酒店房地產(chǎn)與旅游服務(wù)板塊戰(zhàn)略重組實(shí)例研究[D]．華南理工大學(xué)，2015.

[2]施國(guó)新．基于打造“中國(guó)服務(wù)”的酒店管理本科專業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈辦學(xué)研究[J]．江漢大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2015，32（6）.

（責(zé)任編輯：黃銀芳）

F275

1009-2374（2017）12-0003-02

10.13535/j.cnki.11-4406/n.2017.12.002

柯立佳（1968-），男，廣東茂名人，供職于茂名市華海酒店有限公司，研究方向：酒店管理。

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