[摘要]相對住宅而言，銅陵非住宅商品房去庫存面臨的形勢更嚴峻、難度更大，如何盤活存量，成為亟待解決的問題，也決定了其市場優(yōu)化管理必須要從供需兩端同時發(fā)力，同時要兼顧好行業(yè)轉(zhuǎn)型、資金來源、經(jīng)營模式等關(guān)鍵因素。

[關(guān)鍵詞]銅陵市；商業(yè)地產(chǎn)；去庫存

[DOI]1013939/jcnkizgsc201705079

隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)的加快，近幾年銅陵商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，銅陵非住宅商品房去庫存面臨的形勢非常嚴峻，如何盤活存量，有效去化，成為亟待解決的問題。

1銅陵市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，銅陵市非住宅類商品房整體庫存高企，去化速度緩慢，其供需矛盾和去化周期遠甚于住宅市場。截至目前，銅陵已取得預(yù)售許可的非住宅商品房和未辦理預(yù)售許可的非住宅商品房待售面積分別為203萬平方米、501萬平方米。依據(jù)過去兩年的年均銷售量測算，去化周期分別為84年、207年。

11庫存總量

銅陵市本級區(qū)域內(nèi)非住宅類商品房總面積為835萬平方米，其中商業(yè)用房386萬平方米；辦公面積115萬平方米；機動車庫面積為304萬平方米；儲藏室及其他28萬平方米。從年取得地塊項目數(shù)量來看，從2001年至2016年，開發(fā)企業(yè)累計取得商服地塊項目157個，其中2010年、2011年、2012年三年間最多，均達到20個以上。

12各開發(fā)階段占比

依據(jù)非住宅類商品房在各個開發(fā)階段的實際情況統(tǒng)計顯示，取得預(yù)售許可的面積為333萬平方米，已竣工未辦理預(yù)售許可證的面積為86萬平方米，在建未辦理預(yù)售許可證的面積為146萬平方米，未開工（待開發(fā)）面積為268884萬平方米。從各開發(fā)階段面積匯總來看，已取得預(yù)售的非住宅商業(yè)面積約為40%，意味著市場供應(yīng)量激增；取得預(yù)售許可未出售面積，占取得預(yù)售許可非住宅類商業(yè)面積的60%，整體表現(xiàn)為庫存量高。

13人均狀況

判斷城市商業(yè)地產(chǎn)是否飽和的一個重要指標就是人均商業(yè)面積。按照國際標準，人均占有商業(yè)面積在12平方米是一個比較合理的參照值。結(jié)合我國國情，合理配置人均商業(yè)面積：一線城市為12平方米左右，二線城市為1平方米，三線城市為075平方米。銅陵市常住人口約為170萬人，據(jù)此比例分析可得銅陵人均零售商業(yè)面積302平方米，高出國際標準2倍多，高出其城市定位約4倍。

2銅陵市商業(yè)地產(chǎn)市場存在的問題

21需求端后勁不足

非住宅類商品房作為實體經(jīng)濟發(fā)展的衍生產(chǎn)品，其需求端后勁受制于城市人口規(guī)模和人口吸附能力。一方面從轄區(qū)戶籍人口來看，銅陵人口總量170萬人，遠低于合肥、安慶、滁州等人口大市，下游消費潛力不足，原有居民投資意愿低；另一方面從人口增長看，近幾年來市本級城市人口增幅較慢（2013年、2014年、2015年人口自然增長率分別為301‰、278‰、442‰），遷入人口與遷出人口基本持平，新增人口消費潛力較小。

22經(jīng)營同質(zhì)化嚴重

銅陵市較早開發(fā)的一些商業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)權(quán)分割出售、業(yè)主自主經(jīng)營模式為主，商家經(jīng)營定位、品牌選擇等追逐市場熱點，缺乏區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營整體規(guī)劃和統(tǒng)一管理，經(jīng)營范圍過于集中在餐飲、娛樂、服裝等幾大領(lǐng)域。新近建成的較大規(guī)模商業(yè)綜合體也因大多集中在購物、餐飲、娛樂、服裝四大領(lǐng)域致使相互間競爭嚴重，而市場容量有限，高度空置率不可避免。

23機動車庫去化周期嚴重過長

市本級三區(qū)機動車庫去化周期以銅官區(qū)最少，但亦高達1990個月，義安區(qū)則達到顯有的5084個月，去化周期之長不可謂不驚人。

24融資渠道單一，管理無序

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資金來源渠道主要來自銀行貸款和自有資金，其中銀行貸款比例達到70%～80%，開發(fā)商自有資金的比例僅占20%左右，其他社會投資，如基金、債券等融資渠道相對缺乏。這種高比例銀行貸款和低比例社會投資的融資模式，大大降低了開發(fā)商的自主性，易受金融政策的影響，風(fēng)險相對較大。

25商業(yè)地產(chǎn)投資門檻高、回報率低、資金回籠周期長，抑制居民投資性需求銅陵市市本級商業(yè)地產(chǎn)銷售均價在3萬元左右，以購買60平方米為例，其購買成本就需180萬元，門檻不可謂不高。再從投資回報率看，不考慮其他風(fēng)險因素，凈投資回報率為35%，180萬元商業(yè)網(wǎng)點年收入63萬元，資金回籠需286年，相比較當(dāng)前銀行推出的無風(fēng)險理財產(chǎn)品毫無競爭優(yōu)勢。

3促進銅陵市商業(yè)地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

31嚴控增量、盤活存量，優(yōu)化供需結(jié)構(gòu)

311源頭抓起，把牢用地供應(yīng)關(guān)

結(jié)合銅陵市當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)分布實際狀況，特別是大型商業(yè)綜合體集中區(qū)域以及商業(yè)地產(chǎn)庫存量較大、結(jié)構(gòu)不合理區(qū)域，放緩或暫停其商業(yè)地產(chǎn)土地供應(yīng)，保持現(xiàn)有非住宅商品房總面積存量相對穩(wěn)定，逐步消化現(xiàn)有非住宅商品房。

312終端求變，搭建去化多路徑

第一，致力于用途改造消化一批。一是在保證國有資產(chǎn)不流失并依法依規(guī)的前提下，引導(dǎo)并支持開發(fā)企業(yè)商服用地性質(zhì)變更，如調(diào)整為住宅、新興產(chǎn)業(yè)等使用性質(zhì)，盤活部分存量；二是結(jié)合民生工程推進等工作用房需要，構(gòu)建政府部門—房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)動協(xié)作體制；三是構(gòu)建房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)—企業(yè)聯(lián)動協(xié)作體制，政府可采取補貼等形式有效引導(dǎo)企業(yè)辦公用地逐步聚集閑置商業(yè)地，鼓勵開發(fā)企業(yè)以招租、租售結(jié)合等形式提升閑置地產(chǎn)使用率。

第二，推進特色發(fā)展消化一批。結(jié)合銅陵市生姜、銅工藝品、鳳丹等特色產(chǎn)業(yè)，以特色小鎮(zhèn)、特色街區(qū)、特色購物區(qū)為切入點，以招商引資新型商業(yè)業(yè)態(tài)為主攻方向，借鑒紹興黃酒小鎮(zhèn)、烏鎮(zhèn)物聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)等成功經(jīng)驗，深入挖掘各區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資源整合與聯(lián)動發(fā)展?jié)摿Α?/p>

32加強管理、落實責(zé)任，提升去化效率

（1）完善商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)動管理，協(xié)調(diào)發(fā)展。抓住銅陵市經(jīng)濟發(fā)展由工業(yè)化后期由工業(yè)驅(qū)動向服務(wù)業(yè)驅(qū)動的契機，針對相對密集、高度同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域，探索“有進有退”的聯(lián)動管理模式，一方面，圍繞當(dāng)前經(jīng)營狀況較好商業(yè)區(qū)，深挖消費吸附能力，進一步做大做強；另一方面，針對一些空置率較高商業(yè)區(qū)，有效發(fā)揮招商引資手段，開展區(qū)別現(xiàn)有業(yè)態(tài)的精準招商、高端招商、“空白招商”，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（2）加強小區(qū)停車規(guī)范管理，提升去化成效。通過推行違章亂停執(zhí)法進街道、進社區(qū)活動，加大對當(dāng)前車輛亂停亂放現(xiàn)象的治理工作，逐步培塑居民良好的停車習(xí)慣，放大居民車庫消費需求，有效緩解我市機動車庫庫存高企現(xiàn)狀。

（3）明確轄區(qū)去化主體責(zé)任。銅陵市政府應(yīng)根據(jù)各轄區(qū)各類商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，制定分階段、分部門的去化指標，委托房管部門統(tǒng)一指導(dǎo)并監(jiān)督其房地產(chǎn)去庫存工作。

33拓寬融資、加強扶持，筑牢發(fā)展基礎(chǔ)

一要大力推動商業(yè)地產(chǎn)證券化，積極引入第三方機構(gòu)，通過專項基金、眾籌、PPP等融資途徑，以多元化的融資渠道解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后資金的退出機制問題；二要系統(tǒng)梳理相關(guān)部門支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策，如服務(wù)業(yè)重點項目、集聚區(qū)建設(shè)、商業(yè)流通、節(jié)能改造等資金和招商、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、特殊人才引進等政策。加強政策宣傳力度并逐步提升對商業(yè)地產(chǎn)項目傾斜力度，特別是縣區(qū)政府、園區(qū)一級，對入住專業(yè)市場、城市綜合體的實體商業(yè)，要及時到位落實相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，減輕開發(fā)企業(yè)營運成本。

參考文獻：

[1]孟亞我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景探析[J].中國市場，2016（25）

[2]錢麗玲新型城鎮(zhèn)化下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢[J].中國市場，2015（12）

[作者簡介]謝付友（1986—），男，漢族，安徽安慶人，研究生，講師，畢業(yè)于安徽工業(yè)大學(xué)，就職于中共銅陵市委黨校。研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。