林永學(xué)

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，但是其本身依然存在著諸多問(wèn)題，必須要從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求視角下不斷的完善和創(chuàng)新措施，才能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，從本質(zhì)上來(lái)促進(jìn)我國(guó)社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，文章簡(jiǎn)單闡述了宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展重要意義，并且分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀以及完善的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；供求視角；促進(jìn)措施

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，為了能夠避免房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)，我國(guó)政府頒布了諸多宏觀調(diào)控措施，比如控制土地供應(yīng)以及限制銀行資金投入等諸多措施，但是，由于我國(guó)傳統(tǒng)宏觀調(diào)控理念比較滯后，所獲得的效果并不是十分理想的。

一、國(guó)家采取宏觀調(diào)控政策干預(yù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然性

（一）樓市價(jià)格日趨上升

當(dāng)今時(shí)代，我國(guó)樓市價(jià)格不斷提高，與群眾的收入比例十分不協(xié)調(diào)，從而會(huì)出現(xiàn)諸多社會(huì)問(wèn)題，進(jìn)一步增加了貧富差距。這些現(xiàn)象與我國(guó)政府所倡導(dǎo)的和諧社會(huì)相違背，為了能夠提高社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，提高人們的購(gòu)買(mǎi)能力，必須要不斷調(diào)控樓價(jià)。目前我國(guó)樓市價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律和供求關(guān)系。政府必須規(guī)范行業(yè)發(fā)展，保障市場(chǎng)的凈化程度，從而才可以促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定稅收來(lái)源。但是其調(diào)整本身屬于長(zhǎng)期的規(guī)范，并不是短期完成的，企業(yè)必須要不斷的穩(wěn)固自身，才能夠抓住機(jī)遇得到進(jìn)一步的發(fā)展，從而保障企業(yè)能夠掌握更大的空間。

（二）中央與地方政府的博弈

地方政府往往為了稅收以及土地經(jīng)營(yíng)款等收入問(wèn)題鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提倡提高房?jī)r(jià)，從而才能夠促使地方政府在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)較大的比例，進(jìn)一步促進(jìn)城市的發(fā)展，進(jìn)而才能夠愈加凸顯政績(jī)，與我國(guó)中央政府提倡的和諧社會(huì)違背，所以，不能讓其隨意發(fā)展，必須要進(jìn)行宏觀調(diào)控。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理

影響房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的因素有很多，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理對(duì)其的影響最為直觀。結(jié)合相關(guān)調(diào)研表明，在住房供應(yīng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，國(guó)家可以對(duì)房源進(jìn)行控制的數(shù)量應(yīng)該占總房源的30%才是比較合理的結(jié)構(gòu)。但是，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中別墅以及商品房的數(shù)量占有非常大的比例，由于我國(guó)政府能夠調(diào)控的經(jīng)濟(jì)房和限價(jià)的商品房的數(shù)量與總房源相比是十分少的，這樣的現(xiàn)狀就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡。本質(zhì)上的原因還是由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商只注重利益的追求，另一方面，由于商品房的價(jià)格的升高會(huì)一定程度上影響地方財(cái)政的稅收，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而使得地方政府對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方面非常重視。

（二）商品房?jī)r(jià)格的不斷上漲

商品房?jī)r(jià)格的不斷上漲使得我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，人們購(gòu)房壓力劇增，而商品房?jī)r(jià)格不斷上漲本質(zhì)原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本的增加和商品房銷售行為的不規(guī)范，從而使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展受到了一定的影響。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂

現(xiàn)階段，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則不完善，所以外資企業(yè)想要進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常容易的，這樣會(huì)對(duì)我國(guó)的回避政策的執(zhí)行力度造成直接的影響，從而造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序混亂，房地產(chǎn)的投機(jī)者通過(guò)借助期房的方式能夠獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益。我國(guó)很多的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商都會(huì)在現(xiàn)房的銷售過(guò)程中實(shí)施優(yōu)惠等措施，這樣的做法會(huì)給人們帶來(lái)不良心理暗示，消費(fèi)者的合法知情權(quán)并沒(méi)有得到保障。

三、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給體系

（一）加強(qiáng)有效供給

結(jié)合我國(guó)實(shí)際的房地產(chǎn)供求關(guān)系，導(dǎo)致我國(guó)商品房空置率比較高，必須要提供有效的供給數(shù)量，才能夠真正的減少無(wú)效供給。在供給總量來(lái)講，其主要包括兩個(gè)方面，即適銷對(duì)路的有效供給以及滯存積壓的無(wú)效供給。為了保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的均衡，關(guān)鍵問(wèn)題就是減少無(wú)效供給，提高有效供給，為了能夠有效的實(shí)現(xiàn)有效供給，必須要進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步建設(shè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，保障價(jià)格信號(hào)能夠準(zhǔn)確的發(fā)揮作用。另外，還必須要加大經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的供求，為我國(guó)中低收入人員的住房提供保障，從而才有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展。

（二）調(diào)整供給缺口

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他商品市場(chǎng)以及資金市場(chǎng)有著十分緊密的聯(lián)系，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化會(huì)直接影響到另外一個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，所以，房地產(chǎn)供給缺口的緩和以及消除不僅需要依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的單獨(dú)調(diào)控。雖然我國(guó)房地產(chǎn)供給缺口體現(xiàn)出房地產(chǎn)商品市場(chǎng)供不應(yīng)求，在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候是必要的，但是，如果其他市場(chǎng)不變，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)變化也不能從根本上消除房地產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，必須要通過(guò)科學(xué)、合理的宏觀調(diào)控才能夠真正的解決房地產(chǎn)商品供給的短缺。其主要調(diào)控措施可以從以下幾個(gè)方面加以體現(xiàn)。其一，數(shù)量調(diào)整措施，從增加供給角度來(lái)講，必須要積極的調(diào)整土地出讓的規(guī)模，調(diào)整房屋出售的規(guī)模，進(jìn)而才能夠不斷的促進(jìn)房地產(chǎn)商品的建設(shè)。從抑制需求來(lái)講，必須要不斷的擴(kuò)大出讓使用土地的面積，進(jìn)而才能夠真正的增加可供出售的房屋數(shù)量，從根本上減少短缺房地產(chǎn)商品市場(chǎng)所面臨的巨大壓力。其二，從價(jià)格調(diào)整來(lái)講，必須要不斷的調(diào)高房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而才能夠促進(jìn)短缺房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)脑黾臃康禺a(chǎn)租金，來(lái)提高供給。從抑制需求的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)價(jià)格，以達(dá)到減輕短缺房地產(chǎn)商品市場(chǎng)所面臨的壓力；抑制需求的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)的租金，以達(dá)到減少社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求的目的。

（三）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求體系

1. 對(duì)于把房地產(chǎn)看作是投資或者投資對(duì)象的做法進(jìn)行制止。加入房地產(chǎn)不是投機(jī)的載體而是一種純粹的商品，就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)飛漲的情況，健康的房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格只會(huì)隨著人口或者人們收入的上升而呈現(xiàn)適當(dāng)?shù)暮侠淼纳蠞q，我國(guó)已經(jīng)步入老齡化的狀態(tài)，如果出現(xiàn)人口的零增長(zhǎng)，人們的生活水平以及人口的結(jié)構(gòu)都趨于穩(wěn)定，現(xiàn)階段所現(xiàn)有的房源已經(jīng)足以能夠滿足人們的需要，每一年新增加的住房流量?jī)H僅就是抵補(bǔ)存量的毀損和折舊，這樣的狀態(tài)才是一個(gè)國(guó)家中房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟體現(xiàn)，也是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的主要形式。

2. 禁止消費(fèi)層面的投機(jī)行為。為了能夠控制房?jī)r(jià)，保障其能夠理性的發(fā)展，各地政府應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者設(shè)置一定的限制條件，對(duì)于游資來(lái)講，政府必須將其引導(dǎo)正確的發(fā)展方向，能夠真正的創(chuàng)造財(cái)富的投資活動(dòng)中。必須要嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)控制經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的獲取條件，避免高收入人員霸占有限的社會(huì)資源。必須要及時(shí)地封堵境外投機(jī)資金，收縮我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行信貸，大量可以利用的投機(jī)資金是促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，形成泡沫的催化劑。必須要控制已有的泡沫現(xiàn)象，并且及時(shí)封堵境內(nèi)外投機(jī)資金的涌入，為了能夠真正的解決泡沫問(wèn)題，必須要及時(shí)分流已經(jīng)進(jìn)入的資金，對(duì)人民幣升值的預(yù)期是境外投機(jī)資金持續(xù)涌入的源動(dòng)力，也是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的主要因素之一。其能夠直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的持續(xù)上升。外資行為直接影響到我國(guó)諸多買(mǎi)家對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，在現(xiàn)行匯率政策不能隨意改變的情況下，往往只能通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段和行政手段對(duì)其進(jìn)行阻止。

3. 采取適度的調(diào)控措施，避免預(yù)期突然轉(zhuǎn)變。泡沫房地產(chǎn)的引發(fā)、投機(jī)行為的產(chǎn)生與人們的預(yù)期有著直接的聯(lián)系，一旦人們預(yù)期房?jī)r(jià)將會(huì)上漲，就會(huì)刺激人們當(dāng)前的需求，從客觀上提高房?jī)r(jià)，進(jìn)而逐漸的形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致原本有序的市場(chǎng)逐漸的混亂。如果有權(quán)威政府部門(mén)結(jié)合人口以及收入等諸多因素制定科學(xué)、合理的房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，并且定期的對(duì)其進(jìn)行修改和公布，嚴(yán)格的執(zhí)行，才能夠避免人們預(yù)期出現(xiàn)較大的變化，最終能夠避免投機(jī)行為的出現(xiàn)。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)貼近市場(chǎng)、符合需求

房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的時(shí)候，必須要找準(zhǔn)項(xiàng)目投資的切入點(diǎn)，做好項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，比如前期策劃以及市場(chǎng)營(yíng)銷等，并且結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，走差異化發(fā)展道路，保障項(xiàng)目求精不求大，充分的體現(xiàn)出自身的特色，樹(shù)立自身的品牌，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠符合市場(chǎng)發(fā)展的需求。必須要重視市場(chǎng)調(diào)研工作，利用項(xiàng)目可行性報(bào)告，科學(xué)、合理地評(píng)價(jià)各個(gè)地塊的情況和資金儲(chǔ)備。必須要科學(xué)、合理的規(guī)劃房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)，才能夠保障產(chǎn)品能夠適度的領(lǐng)先。最后，必須要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，避免出現(xiàn)投機(jī)行為，制定科學(xué)、合理的價(jià)格。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其本身屬于周期性行業(yè)，為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，逐漸入獲得市場(chǎng)份額的優(yōu)勢(shì)，必須要保障房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)，符合市場(chǎng)供求關(guān)系，才能夠真正的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

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（作者單位：天津華北地質(zhì)勘查局）