摘要：城市舊住宅區(qū)整治改造工程是一項綜合性強、復(fù)雜程度高的系統(tǒng)工程，如果單一地使用拆建模式來進行改造，勢必會增加成本壓力，因此借助科學(xué)、有效的改造計劃和方法來代替新建是十分必要的。文章首先介紹了舊住宅區(qū)整治改造的基本現(xiàn)狀，然后對舊住宅區(qū)整治改造的必要性和可行性進行了論述，最后對舊住宅區(qū)整治改造的要點進行了探討。

關(guān)鍵詞：舊住宅區(qū)；整治改造；城市改造；可行性；城市規(guī)劃 文獻標(biāo)識碼：A

中圖分類號：TU98 文章編號：1009-2374（2017）01-0188-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2017.01.089

老城區(qū)因歷史沿革舊住宅區(qū)星羅棋布，大部分舊住宅區(qū)中居住著相對弱勢群體，他們非常期盼在經(jīng)濟飛速發(fā)展、城市日新月異的今天，讓他們的居住生活環(huán)境得到較好的改善，共享改革發(fā)展的成果，因此舊住宅區(qū)整治改造工作得到了居民群眾的廣泛關(guān)注。

1 舊住宅區(qū)整治改造的基本現(xiàn)狀

隨著城市現(xiàn)代化進程的不斷推進，城市住宅區(qū)衰退問題日益凸顯，因此舊住宅區(qū)的整治改造會在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)成為城市發(fā)展所關(guān)注的重點。目前，舊住宅區(qū)的基本現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：

1.1 房屋維修管理問題

屋面滲漏嚴(yán)重，隔熱板大部分已破損，屋面垃圾成堆；房屋外墻面起殼、剝落、滲水、風(fēng)化嚴(yán)重；公共樓道門窗結(jié)構(gòu)老化，樓道墻面剝落，小廣告隨處可見，環(huán)境臟、亂、差；南北陽臺欄桿鐵銹風(fēng)化，大刀片損壞嚴(yán)重。

1.2 綠化主要問題

品位不高，缺乏有效管理，普遍老化和荒廢；花灌木大多生長不良，缺少整枝和修剪，配置不盡合理，病蟲害嚴(yán)重；綠化帶內(nèi)雜草叢生，建筑垃圾成堆，現(xiàn)存綠地內(nèi)的草坪基本已全部毀壞，生態(tài)環(huán)境較差；小區(qū)內(nèi)景點游園設(shè)施損壞嚴(yán)重，小區(qū)的健身、休閑場地少，環(huán)境差，影響居民日?；顒?，缺乏文化、休閑、運動亮點。

1.3 配套設(shè)施主要問題

值班室不完善，圍墻破損嚴(yán)重，大型貨車隨意出入小區(qū)，壓壞路面，也給小區(qū)居民帶來安全隱患；小區(qū)內(nèi)宣傳欄、小區(qū)標(biāo)牌、店招門頭等規(guī)格不一，缺失損壞嚴(yán)重，影響小區(qū)整體美觀。

1.4 汽車停放主要問題

停車位嚴(yán)重不足，現(xiàn)有停車位無法滿足要求，很多車輛停進綠化帶或隨意停放在道路上，既影響環(huán)境，又影響交通，汽車停放成為小區(qū)管理的一個難點和矛盾焦點。

1.5 違法建設(shè)問題

違法搭建較多，院墻開門較多，突出的是主要道路旁的破墻開門，店外和道路隨意設(shè)攤，直接影響小區(qū)居民出行和整體面貌。

1.6 市政設(shè)施主要問題

下水道管網(wǎng)不完善，雨水管道陳舊老化、窨井淤堵嚴(yán)重，部分污水管道不通，老百姓正常生活排水經(jīng)常受影響；原有的側(cè)平石損壞嚴(yán)重，小區(qū)道路破損、狹窄，甚至出現(xiàn)下陷的情況，已不適應(yīng)現(xiàn)在的交通流量要求；路面經(jīng)過多次開挖和大型車輛碾壓后破損較嚴(yán)重；主支干道路面收水井嚴(yán)重缺失，造成路面積水，影響了居民的生活與出行，也影響了新村的環(huán)境。

1.7 環(huán)衛(wèi)設(shè)施主要問題

化糞池的規(guī)格不一，路面化糞池坑面板和窨井破損嚴(yán)重；部分住宅樓缺少化糞池，連接排污管過長，造成大部分化糞池存在排污不暢，糞水外溢等現(xiàn)象；很多化糞池出口無攔污井。

1.8 公用事業(yè)設(shè)施主要問題

自來水管網(wǎng)老化，需要更新；居民還在使用瓶裝液化氣，希望能用上管道燃?xì)?，以減輕經(jīng)濟負(fù)擔(dān)；小區(qū)內(nèi)路燈陳舊，損壞缺失嚴(yán)重，樓道內(nèi)無樓道燈，夜晚光線不足，不利于居民出入與治安安全；樓道信報箱破損、缺失損壞嚴(yán)重，信件、報紙丟失情況時有發(fā)生。

以上八個方面的問題給居民生活帶來諸多不便，居民群眾呼聲強烈，迫切要求實施舊住宅區(qū)整治改造來改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量。

2 舊住宅區(qū)整治改造的必要性及可行性分析

2.1 舊住宅區(qū)整治改造的必要性

舊住宅區(qū)無論是建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、景觀環(huán)境，還是基礎(chǔ)配套設(shè)施都難以滿足現(xiàn)代住戶的多樣化需求，但是究其建設(shè)年限不足30年，房屋結(jié)構(gòu)也未受到較大破壞，如果強制拆除重建，會造成房源的極大浪費，有違節(jié)約型方針政策的要求。因此為了確保城市建筑特色，杜絕房產(chǎn)資源的浪費，對舊住宅區(qū)進行整治改造就顯得尤為必要。

2.2 舊住宅區(qū)整治改造的可行性分析

現(xiàn)階段，我國正處于社會主義建設(shè)的初級階段，全面建設(shè)小康社會是我國現(xiàn)階段的根本目標(biāo)，由此小康住宅即成為了住房建設(shè)的目標(biāo)所在。為了能夠達(dá)到城市小康住宅的標(biāo)準(zhǔn)，完全依靠新建住宅既不經(jīng)濟又不現(xiàn)實，因此對舊住宅區(qū)進行整治改造是改善民生條件、促進民生發(fā)展的重要手段。

當(dāng)前我國正在大力倡導(dǎo)節(jié)能型、節(jié)約型、可持續(xù)型社會的建設(shè)，因此政府和民眾對舊住宅區(qū)整治改造政策的實施給予了肯定和支持的態(tài)度。

3 舊住宅區(qū)整治改造要點的初步探討

對舊住宅區(qū)進行整治改造的基本要點是：在保持舊住宅區(qū)原有居住功能和整體形態(tài)的基礎(chǔ)上，重點改善居住品質(zhì)、優(yōu)化外部環(huán)境、健全完善配套設(shè)施。對舊住宅區(qū)整治改造的側(cè)重點包括總體規(guī)劃布局的設(shè)計和完善、居住品質(zhì)的改善和提升、市政（環(huán)衛(wèi)）設(shè)施的更新改造、外部景觀的系統(tǒng)化治理、住宅區(qū)交通狀況的改善以及改造后長效管理體系的構(gòu)建六個方面。

3.1 總體規(guī)劃布局的設(shè)計和完善

對舊住宅區(qū)基本情況開展認(rèn)真調(diào)查，充分了解住宅區(qū)道路、停車等配套設(shè)施情況及住宅屋面漏雨、外立面、路燈、燃?xì)?、自來水等需要改造的情況后，并根據(jù)調(diào)查摸底結(jié)果，制訂專門整治改造方案。并由屬地街道牽頭，組織相關(guān)人員在小區(qū)內(nèi)開展宣傳發(fā)動。通過發(fā)放征求意見表、召開居民座談會等方式，大力宣傳整治改造內(nèi)容以及整治改造方案，倡導(dǎo)廣大居民要主動配合，積極參與。

在方案設(shè)計過程中，要堅持“以人為本”“因地制宜”“先現(xiàn)場調(diào)查，后圖上作業(yè)”“先初步概念設(shè)計，后詳細(xì)設(shè)計”的原則。把房修、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、配套等各工種的方案做細(xì)做完善，減少施工期間的變動，為按時、高質(zhì)量完成整治任務(wù)創(chuàng)造條件。設(shè)計方案原則上需進行兩次公示，第一次是在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上制訂概念性設(shè)計方案，明確整治的主要內(nèi)容及整治后的外觀效果，并在小區(qū)內(nèi)進行首次公示，征求居民意見；第二次是根據(jù)居民提出的意見建議，對設(shè)計方案進行修改完善，制作包括整治內(nèi)容、整治后效果的展示圖板，在住宅區(qū)內(nèi)醒目位置進行整治全過程的公示，接受群眾監(jiān)督。

整治改造工作需要屬地街道、社區(qū)的支持，需要城管、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化等的配合，需要協(xié)調(diào)好供電、供水、路燈、燃?xì)?、技防、郵政等部門的關(guān)系，要通過各單位和部門的協(xié)調(diào)配合，齊心協(xié)力，共同推進整治改造工作。并盡可能在整治改造工程實施之前完成對小區(qū)內(nèi)路燈、燃?xì)狻⒆詠硭?、供電、技防、消防、廣電等設(shè)施的改造、升級。

3.2 居住品質(zhì)的改善和提升

整治改造要徹底解決屋面垃圾成堆、滲漏嚴(yán)重、隔熱板破損問題。要消除房屋外墻面滲水，樓道內(nèi)墻面臟亂，南北陽臺大刀片損壞嚴(yán)重的現(xiàn)象。通過對房屋內(nèi)外的整修，小區(qū)居住環(huán)境煥然一新，延長了房屋的使用壽命。

進一步完善舊住宅區(qū)配套用房和配套設(shè)施。新做、改建小區(qū)大門，新建、改建值班室；拆除院外違法搭建，用于新建配套用房；翻建危險圍墻。增設(shè)攔道器，新增閱報欄、宣傳欄、公示欄、小區(qū)示意圖。安裝樓道燈，對小區(qū)各單元進行信報箱改造。

3.3 市政（環(huán)衛(wèi)）設(shè)施的更新改造

適當(dāng)拓寬道路，在小區(qū)主干道原砼路面上加鋪6cm瀝青。新鋪側(cè)石、平石、小區(qū)人行道新鋪道板磚。鋪設(shè)塑料波紋排水管，增設(shè)雨水篦，新增窨井，更換窨井圈蓋，確保排水暢通不積水。改造后，解決了原小區(qū)道路狹窄、坑洼不平、常年積水、交通不暢問題，坑洼小路變得平坦寬暢。達(dá)到整個小區(qū)路面平整，排水暢通，側(cè)石成線，交通順暢。

對規(guī)格不一，損壞較嚴(yán)重的化糞池進行改建；缺少化糞池的住宅樓通過新建進行補缺，清坑化糞池；新做改建檢查井，鋪設(shè)排污管，新建攔污井，更換各類井圈蓋；修補破損垃圾收集房，改造垃圾集中收集點；徹底消除眾多化糞池排污不暢、糞水外溢，以及窨井破損、部分住宅樓缺少化糞池等現(xiàn)象，完善了生活垃圾收集等環(huán)衛(wèi)設(shè)施。

3.4 外部景觀的系統(tǒng)化治理

通過對小區(qū)綠化進行修剪、養(yǎng)護、淘汰、增補，使得綠化結(jié)構(gòu)更合理、層次更豐富，提高了小區(qū)綠化品位，還居民們一個優(yōu)美敞亮的綠化環(huán)境。

重視外部景觀同住宅風(fēng)格的遙相呼應(yīng)，對于有歷史風(fēng)貌的舊住宅區(qū)要在保持原有風(fēng)味的基礎(chǔ)上，整舊如新，融新于舊。通過改造游園、局部休閑場地，增加景觀主題，增設(shè)休閑廊架、石椅石凳，設(shè)置健身器材，為居民提供了休閑和交流的場所，滿足小區(qū)住戶鄰里交流、休閑健身等精神文化需求。

3.5 住宅區(qū)交通狀況的改善

因城市舊住宅區(qū)建設(shè)較早，基本處于交通便利的城市中心區(qū)域，如果舊住宅區(qū)內(nèi)交通混亂，亂停亂放，容易造成住宅區(qū)的交通安全惡劣等現(xiàn)象。改造中要充分利用小區(qū)的空余場地、樹木間隙、拓寬道路等方式增設(shè)草坪磚停車位，通過路面硬化合理劃線增加停車位，解決了舊住宅汽車隨意停放，停車位嚴(yán)重不足的問題。

為了能夠有效的改善舊住宅區(qū)的交通狀況，現(xiàn)提出以下三點建議：第一，在確保住宅區(qū)居民出行方便的前提下，適當(dāng)調(diào)整住宅區(qū)出入口質(zhì)量，保留主出入口，從而避免多出入口的交通胡亂；第二，按照消防要求對住宅區(qū)道路進行規(guī)劃改造，并請交警部門專業(yè)指導(dǎo)，設(shè)計出符合小區(qū)的車輛進出循環(huán)系統(tǒng)，以徹底解決上下班高峰出行時的擁堵；第三，及時調(diào)整住宅區(qū)的道路結(jié)構(gòu)，加強環(huán)境死角的治理和利用。

3.6 長效管理維護體系的構(gòu)建

整治改造工程應(yīng)堅持業(yè)主參與的原則，完成整治改造工程后，屬地街道要因地制宜，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施專業(yè)化物業(yè)管理或由社區(qū)居委會組織實施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立小區(qū)長效管理機制。在工作中，一是要尊重居民意愿，確定管理模式；二是要征求居民意見，明確管理內(nèi)容；三是要接受群眾監(jiān)督，公示管理賬目。

4 結(jié)語

綜上所述，城市舊住宅區(qū)是城市發(fā)展過程中的必然產(chǎn)物，而對舊住宅區(qū)的整治改造又是城市住宅發(fā)展的必然要求。因此加強對城市舊住宅區(qū)的整治改造既符合我國現(xiàn)階段的基本國情，又實現(xiàn)了舊住宅的可持續(xù)性使用，從而為節(jié)約型、節(jié)能型社會的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。

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作者簡介：陸強（1971-），男，供職于無錫市梁溪區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。

（責(zé)任編輯：周 瓊）