曾愫萍

摘 要 對于任何運行中的企業(yè)來說，會計管理工作對于企業(yè)的正常穩(wěn)定運營和發(fā)展都起到了不可替代的作用。會計核算結果能夠客觀真實地反映出企業(yè)的運營狀況和收益等，并且其也是企業(yè)作出運營決策的重要依據。在物業(yè)企業(yè)中，會計核算工作同樣是非常關鍵的，物業(yè)管理就是專業(yè)的組織機構對已經投入使用的各種類型的建筑物以經營的形式對其進行維護、管理、維修，同時向業(yè)主提供全面的服務性管理工作?，F階段，我國建筑行業(yè)蓬勃發(fā)展，物業(yè)企業(yè)也隨之興起，而對物業(yè)管理企業(yè)的會計核算進行標準化規(guī)范管理是非常必要的。因此，本文就對如何加強對物業(yè)企業(yè)會計核算工作進行規(guī)范化管理的具體措施進行了介紹。

關鍵詞 企業(yè)核算 物流管理 規(guī)范化管理 措施

一、企業(yè)會計核算進行規(guī)范化管理的重要意義

不論是早已成規(guī)模的大型企業(yè)，還是剛剛起步處于發(fā)展階段的各種類型的中小型企業(yè)，只有具備較為完善的會計核算體系才能夠確保企業(yè)獲得長久穩(wěn)定的發(fā)展。企業(yè)通過建立健全會計核算體系可以將企業(yè)內部的所有信息數據和有關發(fā)展決策進行科學合理的整合，也可以有效確保企業(yè)整體實力的提升。然而部分企業(yè)在運營發(fā)展的過程中只重視眼前利益，并沒有對影響企業(yè)效益的各種因素進行具體的總結和分析，所以建立起標準規(guī)范的會計核算體系是企業(yè)取得長足穩(wěn)定發(fā)展的前提條件。物業(yè)管理是近年來新興的產業(yè)之一，物業(yè)管理企業(yè)的會計核算工作具備以下幾種獨有的特征：

第一，物業(yè)管理企業(yè)依據自身具備的運營特征及管理工作等需求，在嚴格遵守國家制定的企業(yè)會計核算相關法律法規(guī)的基礎之上，同時依據有關部門和各個地區(qū)出臺和物業(yè)管理企業(yè)會計核算相關的法律法規(guī)來進行企業(yè)內部的會計核算工作，為企業(yè)提供客觀真實的會計核算信息。

第二，因為物業(yè)管理企業(yè)與其他企業(yè)不同，沒有涉及生產產品及銷售產品的環(huán)節(jié)，通常都是為業(yè)主提供一些檢修服務，以及開展維護和管理工作。相對其他生產經營類型的企業(yè)來說，物業(yè)企業(yè)的資金管理流動過程和形式較為簡單，進而物業(yè)企業(yè)管理的會計核算工作所要核算的內容也比較簡單。

第三，物業(yè)管理企業(yè)所有的財務資金信息數據主要是提供給業(yè)主及企業(yè)管理者參考。企業(yè)管理層較為關注收取的物業(yè)管理費的具體使用情況和所獲得的收益等客觀準確的信息數據，因此物業(yè)企業(yè)的會計核算所獲得的信息資料應滿足上述需求。

第四，物業(yè)管理企業(yè)收取的各種費用受到多方的監(jiān)督和管理，包括企業(yè)內部的自我監(jiān)督及政府相關部門和業(yè)主等多方面的監(jiān)督，所以對于物業(yè)企業(yè)的資金經濟方面的監(jiān)督是比較全面的。

二、簡述物業(yè)企業(yè)當中進行會計核算的主要內容

（一）對物業(yè)企業(yè)經營所獲得的收入進行核算

物業(yè)企業(yè)經營收入就是物業(yè)通過從事物業(yè)管理維護檢修及向業(yè)主提供其他各種服務、經營活動所獲得的經濟收入。一部分為主要經營所獲得的收入，如物業(yè)管理費和物業(yè)經營所獲得的收益等；另一部分為其他經營業(yè)務獲得的收入，其他經營所獲得的收益主要有經營商品性房屋獲得的收益、房屋中介代銷獲得的收益、外部承攬其他業(yè)務獲得的收益等。

（二）對物業(yè)企業(yè)經營成本進行核算

對于物業(yè)企業(yè)的成本核算應依據權責發(fā)生制、經營成本、運營過程產生的費用進行核算。運營成本就是企業(yè)在開展經營活動的過程中給物業(yè)產權人及使用者提供服務及檢修維護管理等工作所花費的成本費用。在物業(yè)企業(yè)當中，成本費用核算主要包括人工費用及材料費用的核算。在實際進行成本核算的時候，成本資金支出和各個責任項目掛鉤，通過這種成本核算形式能夠將成本支出和責任具體落實到個人，使成本責任機制得到真正落實。期間費用主要含有財務費和管理費，采用和其他企業(yè)同樣的形式進行核算。

（三）對物流管理企業(yè)的代收款項進行核算

物業(yè)企業(yè)要在“其他應付款”欄下方設明細欄“代收款項”，此科目設置的目的就是進行核算時記錄物業(yè)代收、代付的其他各種費用，如代收的有線電視安裝費、電表水表安裝費以及二次供水加壓費等。還包括物業(yè)收到物業(yè)產權人的委托和授權向使用人收取的房屋租金等費用都應填寫和記錄在代收款項當中。此科目要依照代收費用類型設置明細，同時依據所涉及的相關單位來進行核算。

三、簡述現階段我國物業(yè)管理企業(yè)進行會計核算遇到的一系列問題

現階段，我國的物業(yè)企業(yè)總體經營狀況良好，然而在進行財務核算時仍然存在許多不足與問題，下文就對這些問題進行了總結及分析：

（一）物業(yè)企業(yè)會計基礎性工作落實不到位

現階段，很多物業(yè)管理企業(yè)尤其在由個人民辦的物業(yè)管理企業(yè)當中，沒有嚴格遵循相關法律法規(guī)來建立企業(yè)內部的經營資金賬目，沒有依據會計管理的相關制度對企業(yè)運營所產生的各種賬目進行詳細、準確、真實的記錄，造成原始信息遺失、不正規(guī)發(fā)票入賬等不良現象普遍存在。在進行會計核算時沒有真實準確的資料作為依據，會計信息手續(xù)不夠完善，所經營的主要業(yè)務沒有簽訂正規(guī)的合同。會計科目實際運用不合理，將成本費用支出與收入性支出混為一談。例如，將采購的固定資產算作支出費用。企業(yè)內部沒有構建起定期對各種物資進行清查盤點的機制，有的雖有制度但卻沒有得到具體的落實。在明細賬與記賬憑證當中所描述的主要內容不夠客觀準確。上述多種情況致使會計核算工作不夠標準和規(guī)范，不能通過會計核算準確地反映出企業(yè)客觀真實的經營狀況，對企業(yè)決策人員使用會計核算之后生成的會計報表產生了不良影響。

（二）物業(yè)企業(yè)進行成本核算的形式過于單一

現階段，部分私營物業(yè)企業(yè)基本都是通過本企業(yè)內部的財務部門進行會計核算，明細科目最高設置到二級，每一個部門及管理服務部分并沒有進行自身的成本核算，頂多就是對于自身部門做一個支出和收入的總賬目。在現實情況當中，物業(yè)公司進行管理和提供的服務項目等涉及很多方面和種類，每個不同的小區(qū)的物業(yè)公司假如沒有依據項目及種類的不同來設置相應的明細分類賬目及輔助核算賬目，就無法為企業(yè)決策者提供客觀準確的財務信息資料，無法滿足企業(yè)管理層的需求。

（三）物業(yè)企業(yè)進行核算的形式和財務管理模式落后

現階段，很多私營的物業(yè)企業(yè)還在使用“算盤結合電子計算器”的傳統(tǒng)財務核算方法，會計工作人員每天都在進行手動核算工作，并且繁多的重復性工作消耗了大量的財力、物力，致使會計人員根本沒有時間下到基層了解實際的工作開展情況，不能及時發(fā)現成本支出發(fā)生變化的根本原因，導致即使進行了成本核算也不能為企業(yè)提出有效降低成本的合理意見。最終在管理方面易出現以下幾個問題：沒有定期查看倉庫物資的存儲是否合理；對采購物資的價格是否合理也沒有進行科學的分析與評價；沒有對單個項目的盈利空間進行科學的計算和分析，甚至部分經營業(yè)務不僅沒有獲得收益反而還出現了虧損的情況。

（四）所提供的報表不能滿足物業(yè)企業(yè)每個階層進行管理的需求

現階段，普通的物業(yè)管理企業(yè)遵循會計制度的基本要求，提供的報表主要只有現金流量表、利潤表及資產負債表。這些財務報表雖然符合財務管理的相關規(guī)定，然而呈現的信息卻比較籠統(tǒng)，不是企業(yè)管理層真正需要的財務報表。后期只能通過統(tǒng)計的方法獲取精準的數據，既消耗了大量的時間及精力又極易出現錯誤，不能切實滿足企業(yè)內部的管理需求。

四、改善我國物業(yè)管理企業(yè)現階段會計核算工作的合理性建議

（一）改善并加強會計核算基礎性管理工作

應嚴格依據國家出臺的會計管理相關法律法規(guī)來建立公司賬目，同時物業(yè)企業(yè)應不斷加強對現有財務員工的職業(yè)素養(yǎng)及專業(yè)技能的培訓，在提升財務人員綜合素養(yǎng)的同時構建完善的企業(yè)內部會計管理機制。例如，財產清查機制、財務資金收支審批機制，還要加大和發(fā)揮會計崗位的監(jiān)管職能作用，對于原始憑證資料的審核機制應視為重點制度嚴格履行。通過制定和完善相關的財務管理制度能使會計工作有據可循，實現會計核算工作的標準規(guī)范化管理。

（二）應為企業(yè)管理層提供滿足其需求的、有價值的財務報表

財務報表是企業(yè)運營情況的真實體現，所提供的財務報表除了資產負債報表、經營利潤報表和現金資金流量報表以外，還要為物業(yè)企業(yè)管理者提供所需要的有價值的各種類別的財務報表。例如，向小區(qū)業(yè)主提供的建筑房屋維修資金支出表、每一個服務項目的成本支出的明細賬目及利潤表、為滿足企業(yè)管理層作出正確決策所提供的資金情況表、所收取的物業(yè)管理費明細表等各類財務報表，通過真實、準確、詳細的財務報表來幫助和提高物業(yè)企業(yè)整體的管理水平。

（三）物業(yè)企業(yè)應建立起對重點經營項目的分析機制

物業(yè)企業(yè)應依據所經營項目和服務業(yè)務的變化，定期對企業(yè)的財務經營狀況進行科學合理的分析和評價，所要進行分析的基本內容根據年度制定的經營目標將成本支出、收益及獲得的利潤綜合放在一起進行對比分析，通過對獲得收益的組成和變化因素對最終利潤的影響進行分析。另外，對公司的整體財務情況及資產和負債等準確客觀的信息資料進行分析，保證組織機構的科學合理運行。同時，對企業(yè)經營管理過程中出現的問題進行總結和分析，通過財務核算給出合理性的意見。在每一個季度結算完畢之后要進行財務總結和分析，在經營中期和年末結算完畢之后要進行全面的財務總結和分析，將所獲得的財務分析情況及時上報給物業(yè)企業(yè)的管理層。

（四）物業(yè)企業(yè)應構建企業(yè)內部的財務管理機制

物業(yè)企業(yè)應遵循國家有關部門的要求，并依據企業(yè)自身的管理需求和運營特征制定出對企業(yè)內部資金財務狀況進行規(guī)范化管理的《財務管理辦法》，還應不斷完善和優(yōu)化該項機制，制定出與其配合使用的詳細的財務管理辦法。另外，要制定出對小區(qū)管理負責人的考核標準及收費人員的考核標準。同時，還應對小區(qū)臺賬和上報的各類財務報表進行仔細的審核，對物業(yè)公司的收益狀況進行隨機的審查和監(jiān)督。

五、結語

對于企業(yè)自身來說，會記核算是企業(yè)經營行為的最終記錄，只有客觀、真實、準確、公正、合法才能切實滿足企業(yè)相關利益群體的需求。然而，現階段在物業(yè)管理企業(yè)當中，尤其是私營的物業(yè)企業(yè)的會記核算工作仍然存在很多不足和缺陷。因此，我們要不斷地在實踐中摸索、改進和完善，尋找一套切實有效的物業(yè)企業(yè)會計核算方法，繼而提高企業(yè)財務管理水平，促使物業(yè)企業(yè)獲得長足發(fā)展。

（作者單位為北京神州智業(yè)科技孵化器有限公司）

參考文獻

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