宋玉軍

摘 要：住宅工程各階段成本控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程成本控制至關(guān)重要，結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，先將成本控制總結(jié)如下。

關(guān)鍵詞：住宅工程；成本控制；階段

一、注重決策階段成本控制

據(jù)統(tǒng)計(jì)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可以降低工程造價(jià)5 %～10%，甚至可以達(dá)10%～20%。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，開(kāi)發(fā)商要獲得一個(gè)技術(shù)先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案，除了積極配合設(shè)計(jì)單位工作以外，還必須要做好招標(biāo)投標(biāo)擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案、嚴(yán)格設(shè)計(jì)合同條款、制定圖紙會(huì)審制度。而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制卻是貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經(jīng)失去作用。因此，要達(dá)到工程造價(jià)的合理性，就要以保證項(xiàng)目決策的正確性為前提。針對(duì)以上問(wèn)題，應(yīng)做好以下三個(gè)方面的工作。

1.市場(chǎng)研究，主要是解決上馬房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性問(wèn)題。房作為特殊，其開(kāi)發(fā)的大額性、固定性及建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，決定生產(chǎn)該產(chǎn)品有一定風(fēng)險(xiǎn)性。所以做好市場(chǎng)調(diào)研就顯得尤為重要。市場(chǎng)研究包括市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)分析兩個(gè)方面。市場(chǎng)調(diào)查包括開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)住宅建設(shè)分布、人均收入、住宅 建設(shè)現(xiàn)狀。預(yù)測(cè)分析包括住宅建設(shè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)、房屋銷售預(yù)測(cè)及價(jià)格分析，同時(shí)判斷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)竟?fàn)幠芰鞍l(fā)展前景。

2.技術(shù)研究，主要解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性問(wèn)題。技術(shù)研究包括開(kāi)發(fā)條件、地址選擇、規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案優(yōu)選 、企業(yè)組織、 開(kāi)發(fā)計(jì)劃及進(jìn)度要求等。在技術(shù)研究上應(yīng)突出房開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，既要滿足居民生活、工作和生產(chǎn)基本要求，又要?jiǎng)?chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，同時(shí)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特面貌。

3.效益研究，主要是解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性問(wèn)題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補(bǔ)償及前期工程費(fèi)用估算等。通過(guò)項(xiàng)目費(fèi)用、資金籌措等相關(guān)指標(biāo)的計(jì)算，進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力、償還能力等分析，得出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論。

二、加強(qiáng)以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的人成本控制

據(jù)資料顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)雖然只占工程總費(fèi)用不到1%，但在決策正確條件下，他對(duì)工程造價(jià)的影響程度75%以上。顯然，設(shè)計(jì)是有效控制工程成本的管件。

1.住宅建設(shè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構(gòu)成部分的合理層次關(guān)系，據(jù)此安排住宅建設(shè)建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設(shè)施項(xiàng)目的規(guī)模服務(wù)半徑。

2.住宅建設(shè)建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價(jià)高低的主要原因。因此，在住宅建設(shè)建筑中往往才用墻體面積系數(shù)控制住宅建造成本，精良建設(shè)墻體面積系數(shù)。

3.住宅建設(shè)的層高。住宅建設(shè)的層高直接影響工程造價(jià)，因?yàn)閷痈咴黾樱瑝w面積增大，柱體積增加，并帶來(lái)基礎(chǔ)、管線、采暖等因素增加，使成本增加。

4.房住宅建設(shè)單元組成以每棟住宅建設(shè)單元數(shù)3-4單元較為經(jīng)濟(jì)，弧形要達(dá)到就是、客廳、廚房及衛(wèi)生間的合理布置，單元組成及戶型設(shè)計(jì)做到結(jié)構(gòu)面積系數(shù)越小越好。

三、強(qiáng)化施工階段成本控制

在施工階段，工程造價(jià)人員必須加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理，認(rèn)真審核合同價(jià)的工程量清單、單價(jià)及有關(guān)文件，指導(dǎo)建設(shè)者合理優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理且能夠促進(jìn)工作效率的施工方案。在具體施工工程中，還要經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查了解定額工程量與實(shí)際工程量之間的差異，獲得第一手資料，為以后妥善處理經(jīng)濟(jì)糾紛仲裁、編制審查工程結(jié)算和竣工決算提供可靠的依據(jù)。

1.建設(shè)工程要嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。所有房住宅建設(shè)施工項(xiàng)目都要大力推行招標(biāo)投標(biāo)制度，這是施工階段降低開(kāi)發(fā)成本的一種有效的手段。通過(guò)工程招標(biāo)投標(biāo)把施工企業(yè)推向市場(chǎng)，促使施工企業(yè)加強(qiáng)生產(chǎn)管理，提高技術(shù)水平，施工企業(yè)為了在社會(huì)上贏得信譽(yù)，必然增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，嚴(yán)格履行合同，減短建設(shè)工期，從而加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)，減少期間費(fèi)用及其他開(kāi)支，較好的發(fā)揮投資效益。

2.科學(xué)管理。在施工過(guò)程中，影響工程造價(jià)指標(biāo)的因素有很多，如設(shè)計(jì)變更，材料代換、生產(chǎn)要素價(jià)格波動(dòng)、政策性價(jià)格調(diào)整及其他不可預(yù)見(jiàn)因素等都可能引起工程造價(jià)的提高，從而加大成本。因此要采取科學(xué)的施工方法。一是要利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃組織施工，編制施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃要建立以工程技術(shù)負(fù)責(zé)人為主要領(lǐng)導(dǎo)小組，制定多種施工組織方案，對(duì)每種施工方案從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比分析確定最佳方案。二是要認(rèn)真編制資金使用計(jì)劃，通過(guò)資金使用計(jì)劃的嚴(yán)格執(zhí)行，可以有效地控制工程造價(jià)的上升，最大限度地節(jié)約投資，提高投資效益。三是要實(shí)行工程監(jiān)理，賦予監(jiān)理工程師應(yīng)有的權(quán)利。增加質(zhì)量出效益，管理出效益的觀念，真正做到保證質(zhì)量、保證進(jìn)度、避免索賠，有效地控制造價(jià)。四是要認(rèn)真對(duì)待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要謹(jǐn)慎選擇簽證人員，要求簽證人員既有良好的思想素質(zhì)，又要有較高的技術(shù)水平。

3.材料控制。工程施工中的材料費(fèi)是工程項(xiàng)目費(fèi)用的一個(gè)重要的組成部分，因此應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制工程中的材料費(fèi)用。這就要求施工中相關(guān)單位嚴(yán)格按照合同中的材料用量進(jìn)行費(fèi)用控制，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行科學(xué)的管理和控制。密切注意市場(chǎng)行情，掌握材料用費(fèi)的相關(guān)市場(chǎng)信息，可以做到竣工后結(jié)算階段的有理有據(jù)。

四、認(rèn)真把好竣工決算

竣工階段是造價(jià)控制工作的最后階段，也是真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)的收尾階段，開(kāi)展工程結(jié)算審核不僅要嚴(yán)格，而且要準(zhǔn)確，只有在準(zhǔn)確意義上的嚴(yán)格才是合理、真實(shí)、可行的。首先，要編制好的施工組織設(shè)計(jì)，施工組織設(shè)計(jì)要于工程預(yù)算項(xiàng)目、工作內(nèi)容和方法相符合。如果實(shí)際施工中需要改變、調(diào)整、優(yōu)化施工組織設(shè)計(jì)，必須有相應(yīng)的注明性文件，否則會(huì)影響結(jié)算工作的進(jìn)程。其次，結(jié)算前要搜集簽證齊全、有效的經(jīng)濟(jì)文件，為結(jié)算提供準(zhǔn)確依據(jù)。辦理竣工結(jié)算的經(jīng)濟(jì)文件應(yīng)包括：施工圖紙、圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更、施工組織設(shè)計(jì)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、竣工圖紙等。在工程施工過(guò)程中，工程變更應(yīng)通過(guò)設(shè)計(jì)單位同意并加蓋設(shè)計(jì)單位印章后下發(fā)才能有效。否則是不能納入結(jié)算的。第三，施工計(jì)算時(shí)要仔細(xì)斟酌施工合同的條款及用詞，認(rèn)真按合同辦事。一旦施工方于建設(shè)方產(chǎn)生矛盾，應(yīng)有理有據(jù)協(xié)商解決。

綜上所述，由于住宅工程的建設(shè)工期較長(zhǎng)，受到各種外部因素的影響于制約，項(xiàng)目的初始階段難以確定一個(gè)正確的造價(jià)，隨著工程的開(kāi)展與深入，對(duì)工程的了解也更加全面，從而造價(jià)的估算也愈加合理。作為工程造價(jià)實(shí)施和管理人員在完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上要加強(qiáng)成本意識(shí)，以實(shí)現(xiàn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的最大化。