廣西壯族自治區(qū)農(nóng)業(yè)廳 黃國勇

農(nóng)村土地制度改革在路上“試點(diǎn)”北流，試活了這些“點(diǎn)”

廣西壯族自治區(qū)農(nóng)業(yè)廳 黃國勇

《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?015年2月27日，第十二屆全國人大常委會(huì)第十三次會(huì)議審議通過法律授權(quán)議案，授權(quán)國務(wù)院在33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定，開展農(nóng)村土地制度改革。廣西北流市作為全國33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）之一，承擔(dān)農(nóng)村土地制度改革任務(wù)。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市是指土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲(chǔ)、商服、旅游等經(jīng)營(yíng)性用途的農(nóng)村集體土地在所有權(quán)不變的前提下，使用權(quán)以有償方式發(fā)生轉(zhuǎn)移、再轉(zhuǎn)移的行為。

開辟新道路：擴(kuò)大了項(xiàng)目用地的供給

北流市快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，活躍了民間投資，帶動(dòng)了用地需求。同時(shí)，北流市人多地少，土地資源十分珍貴，工業(yè)用地供應(yīng)不足成為了北流市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的難題。北流市抓住試點(diǎn)的大好機(jī)遇，對(duì)農(nóng)村零星分散的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行整治復(fù)墾，產(chǎn)生了大批可用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地指標(biāo)，解決了項(xiàng)目用地難題。

“2015年12月24日，我公司花44萬元競(jìng)得0.3534公頃的塘岸鎮(zhèn)六和村22號(hào)地塊，解決了紙品包裝項(xiàng)目建設(shè)用地問題?！北绷魇辛图埰钒b有限公司負(fù)責(zé)人黎旭罡說。“我公司的獸醫(yī)保健項(xiàng)目建設(shè)用地一直無法落實(shí)，由于有了試點(diǎn)的好政策，我公司用274萬元競(jìng)得2.1918公頃的塘岸鎮(zhèn)六和村29號(hào)地塊，解了我的燃眉之急?！北绷魇泻暧畋＝?dòng)物獸藥廠負(fù)責(zé)人伍毅花同樣感慨?！坝捎诠景l(fā)展需要，門窗加工項(xiàng)目建設(shè)用地成了擺在面前的最大難題，獲悉北流市開展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)，我公司僅用361萬元就競(jìng)得2.9122公頃的塘岸鎮(zhèn)六和村30號(hào)地塊，解決了項(xiàng)目建設(shè)用地問題?！北绷魇姓娌拈T窗廠負(fù)責(zé)人溫東才笑著介紹。2016年1月15日，北流南達(dá)時(shí)裝針織有限公司用21.6萬元競(jìng)得0.172公頃的白馬鎮(zhèn)白馬村13號(hào)地塊，解決了倉庫用地問題。2016年12月28日，北流鎮(zhèn)潮塘村5組以807萬元的拍賣價(jià)提供6.0536公頃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，解決了廣西帝森綠色科技創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目用地問題。 2017年6月29日，民安鎮(zhèn)豐村10.6867公頃集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，成交價(jià)款2546萬元，用于建設(shè)廣西銅石嶺國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目。北流市民樂產(chǎn)業(yè)園（農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)園）標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)項(xiàng)目占用了部分農(nóng)用地，由于施工時(shí)間緊，短期內(nèi)無法保障用地需求。2017年7月25日，北流市嘗試了新增集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，批準(zhǔn)位于北流市民樂工業(yè)大道邊面積為6.0139公頃的113號(hào)地塊入市，及時(shí)解決了北流市民樂產(chǎn)業(yè)園（農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)園）項(xiàng)目用地問題，也創(chuàng)新了縮小征地范圍后建設(shè)用地保障新途徑。

探索新路子：拓寬了公益用地的來源

公益項(xiàng)目用地可以實(shí)施征收，已是社會(huì)共識(shí)。但是只要不妨礙公共利益的實(shí)現(xiàn)，就不一定需要運(yùn)用征收這一強(qiáng)制手段。北流市創(chuàng)新公益項(xiàng)目用地保障新方式，通過協(xié)議出讓3宗公建項(xiàng)目用地，用于建設(shè)衛(wèi)生院、汽車客運(yùn)中轉(zhuǎn)站，面積0.362公頃。北流市有8個(gè)鎮(zhèn)在經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目中捆綁出讓37宗基建公建配建項(xiàng)目用地，用于建設(shè)鎮(zhèn)域道路、公園、學(xué)校、市場(chǎng)等，面積16.04公頃。

“民安客運(yùn)站項(xiàng)目是2015年中央投資建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于324國道與民安鎮(zhèn)公路交匯處，為公益性項(xiàng)目建設(shè)用地。項(xiàng)目急于開工，但選址地塊土地權(quán)屬屬于民安鎮(zhèn)興上村樹新組集體所有，樹新組集體經(jīng)濟(jì)組織成員不同意征收，無法辦理征收手續(xù)，造成項(xiàng)目拖延，無法落地建成。”民安鎮(zhèn)興上村黨支部書記李志龍介紹。北流市開展農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)后，決定采用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市解決項(xiàng)目用地問題，樹新組集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意以協(xié)議方式出讓。2016年6月3日，北流市民安鎮(zhèn)興上村樹新組跟民安客運(yùn)站有限公司和北流市國土資源局簽訂農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓協(xié)議，出讓土地面積為1913平方米，協(xié)議出讓價(jià)款為23.08萬元。

大里鎮(zhèn)衛(wèi)生院也是由于選址地塊屬于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，多年來無法辦理報(bào)批報(bào)建手續(xù)，項(xiàng)目建設(shè)無法推進(jìn)。2016年12月30日，大里鎮(zhèn)羅樣村5組出讓908平方米的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于大里鎮(zhèn)衛(wèi)生院建設(shè)。北流市將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地用于建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院等公益性項(xiàng)目，在全國試點(diǎn)區(qū)域中屬于開創(chuàng)性的探索，對(duì)深化征地制度改革、特別是縮小征地范圍具有積極的推動(dòng)意義。

搭建新舞臺(tái)：提供了農(nóng)民增收的平臺(tái)

在試點(diǎn)中，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值與國有建設(shè)用地價(jià)值基本實(shí)現(xiàn)了同權(quán)同酬，土地增值效益明顯。在工業(yè)用地項(xiàng)目方面，村集體與農(nóng)民的征地收益僅為79.188元/平方米，但其入市收益可達(dá)108.705元/平方米；在商住用地項(xiàng)目方面，村集體與農(nóng)民的征地收益為114.224元/平方米，但其入市收益高達(dá)234.42元/平方米。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地還被用于會(huì)仙河現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)示范區(qū)和新圩鎮(zhèn)梧村花海項(xiàng)目建設(shè)用地，農(nóng)民獲得保底租金和收益分紅。北流市印發(fā)了《北流市鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的指導(dǎo)意見》《北流市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地房屋抵押登記暫行辦法》等文件，農(nóng)村中原本無抵押價(jià)值的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地及其地上附屬建筑物有了更大抵押價(jià)值，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)享有與國有建設(shè)用地同等的抵押權(quán)，農(nóng)村土地及其地上建筑資產(chǎn)價(jià)值大幅提高。村集體和農(nóng)民在土地轉(zhuǎn)換過程中的收益大幅提升，脫貧致富能力進(jìn)一步增強(qiáng)，有力促進(jìn)了農(nóng)民增收、農(nóng)村發(fā)展、農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，成功搭建起農(nóng)村土地及其附屬建筑物財(cái)政處置變現(xiàn)平臺(tái)和城市反哺農(nóng)村的通道。

暢通新渠道：創(chuàng)新了化解征地矛盾的途徑

試點(diǎn)以前，由于農(nóng)民在土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換中獲益較少等原因，征地拆遷常常引發(fā)利益沖突，部分地區(qū)甚至因?yàn)閺?qiáng)拆而出現(xiàn)較大的社會(huì)穩(wěn)定隱患。改革試點(diǎn)中，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市必須經(jīng)代表其所有權(quán)的農(nóng)民集體組織民主決議同意或依法授權(quán)同意，并由待入市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的所有權(quán)主體自愿提出入市申請(qǐng)，入市申請(qǐng)?zhí)岢龊?，由農(nóng)民和開發(fā)商直接協(xié)商解決相關(guān)事宜，政府充當(dāng)?shù)谌椒?wù)監(jiān)管的角色，不參與談判、拆遷，充分尊重了農(nóng)民意愿、維護(hù)了農(nóng)民權(quán)益，有效減少了政府與農(nóng)民因征地引發(fā)的各種矛盾。在試點(diǎn)改革中，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)值與國有建設(shè)用地價(jià)值基本實(shí)現(xiàn)了同權(quán)同酬，土地增值效益明顯，外加建立起來的兼顧國家、集體和個(gè)人的收益分配機(jī)制，農(nóng)民通過集體建設(shè)用地入市獲得比傳統(tǒng)征地補(bǔ)償更加高額的收益，土地轉(zhuǎn)讓出讓收入大為提高，政府與農(nóng)民在土地問題上的糾紛大為減少，征地拆遷矛盾也減少很多，改革試點(diǎn)取得了良好的社會(huì)效果。