本報駐英國特約記者　紀(jì)雙城　本報記者　倪浩

北京市住建委等部門3月26日發(fā)出通知，明令商業(yè)、辦公類住房項目，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。對于北京全面叫?！吧谈淖　?，外媒表示，這是北京近期出臺的一系列樓市調(diào)控政策中，影響面可能波及全國的一項。

商住房市場遭致命一擊

26日晚間，北京樓市限購政策再度升級，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，規(guī)定商辦類項目只能銷售給企事業(yè)單位、社會組織，并且不得作為居住使用，再次出售時也應(yīng)該出售給企事業(yè)單位和社會組織。而二手商辦類項目除可銷售給企事業(yè)單位外，也可以出售給個人，但個人必須符合在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)5年繳納社會保險或個人所得稅，不得進(jìn)行商業(yè)貸款。另外《公告》指出，商辦類項目最小分割單元不得低于500平米。

與此同時，有媒體27日報道稱，中國監(jiān)管層正在醞釀更為嚴(yán)格的“商住兩用”項目的整頓措施。當(dāng)天，北京市國土資源局推出了2幅地塊，分別位于朝陽和密云，加大住宅土地供應(yīng)。

3月17日起，北京開始密集出臺樓市限購政策，力度之大前所未有，被稱為“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”。繼3月17日認(rèn)房認(rèn)貸之后，3月24日，離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，商業(yè)或公積金貸款都將按二套房信貸政策執(zhí)行。

對于這次全面叫停“商改住”模式，路透社27日稱，其實北京市對“商改住”的做法早就明令禁止，但不少開發(fā)企業(yè)一直在打政策“擦邊球”，將不少40年或者50年產(chǎn)權(quán)的商辦類項目，規(guī)劃建成為擁有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的住宅。

亞豪機(jī)構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅接受《環(huán)球時報》記者采訪時說，新政從規(guī)劃、銷售、購房資格、信貸層面全面出擊，精準(zhǔn)打壓“商改住”，“新政措施之狠、條令之嚴(yán)不僅在北京，放之全國都是史上最為嚴(yán)厲的一次調(diào)控”。郭毅認(rèn)為，商住面向個人銷售已幾無可能，投資功能極大削弱，北京商住房銷量很快會出現(xiàn)陡崖式下跌。“這是北京地產(chǎn)調(diào)控史上首次出現(xiàn)‘零杠桿產(chǎn)品，足以給予商住房市場致命一擊”。

歐美難見“商改住”模式

27日，記者在鏈家網(wǎng)站二手房源欄目中，已經(jīng)找不到商住類房屋選項，北京像素等北京著名的商住類房源已經(jīng)全部“消失”。北京像素所在區(qū)域一鏈家門店置業(yè)顧問告訴《環(huán)球時報》記者說，北京像素的二手房源在新政出臺之后全部下架。

而已購買商住房的業(yè)主，此時也焦慮重重。陳帥告訴記者，自己2015年購入一套90多平的商住房用于出租，叫?！吧谈淖　闭叱雠_當(dāng)晚，自己迅速盤算了一下，房子短期內(nèi)出售無望，還背著百多萬的貸款，十分無助。

相比之下，“北漂”張麗穎還算幸運(yùn)，3月初打算購買大興的商住類房屋，總價近500萬，已經(jīng)網(wǎng)簽，并交首付50萬，其余部分首付4月底補(bǔ)足。但是新政之后，她覺得500萬買一套商住房屋價格太高，且日后沒有出售的可能。出于投資目的，她不清楚是繼續(xù)購買這套房子，還是想辦法要回50萬“及時止損”。

類似“商改住”的模式，在歐美國家是難以見到的，因為在民宅和辦公樓宇的建設(shè)使用劃分上，當(dāng)局有著嚴(yán)格的審核和長期跟蹤管理，如有違規(guī)會遭遇重罰。

對于二手商住房價格走勢，鏈家置業(yè)顧問告訴記者，北京像素在新政之前已經(jīng)賣到6萬多一平米，新政之后的價格走勢不是特別好預(yù)測，因為市場需求太大，供給太少，是否下跌還要看未來新政下的市場反應(yīng)。而郭毅認(rèn)為，商住類房屋新項目可能會因開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品類型的調(diào)整，短期內(nèi)比較難看到價格下調(diào)。但是二手商住類房屋會有價格的下降，幅度大小現(xiàn)在還有待觀察。

房價冬天很快來臨？

郭毅認(rèn)為，密集的新政之下，北京二手房的成交量肯定會明顯下滑，但是房價的走勢則不好預(yù)測，“新房因為房企拿地成本很高，房價可能不會出現(xiàn)明顯下調(diào)。二手房價格下調(diào)則非常有可能，房東在議價時可能會讓步。但這種價格的下調(diào)也可能只是將年初一輪大漲的泡沫抹掉”。易居中國楊紅旭則認(rèn)為，北京房地產(chǎn)3年小周期拐點已至，冬天將很快來臨，有效購房客戶將大幅減少，火爆市場將終結(jié)。

第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部董事熊志坤認(rèn)為，北京是全國第一個對商住類房屋進(jìn)行限購的城市，之后不排除其他城市尤其是樓市比較熱的環(huán)京、長三角、珠三角以及中部中心城市陸續(xù)跟進(jìn)。

郭毅認(rèn)為，北京商住限購政策有可能在上海和深圳兩個一線城市推廣，但是不可能傳導(dǎo)到二三線甚至四線城市?！爸挥惺袌龉┙o不足時，才有可能對商住進(jìn)行限購，但是除一線城市外，其他地方還沒有達(dá)到這個程度”?！?/p>