盛厚德

(上海南凱置業(yè)發(fā)展有限公司，上海市 201206)

建設單位如何做好裝配式住宅項目開發(fā)及管理

盛厚德

(上海南凱置業(yè)發(fā)展有限公司，上海市 201206)

裝配式住宅生產(chǎn)效率高、節(jié)約勞動力、符合“四節(jié)一環(huán)?！钡忍攸c，已成為未來住宅施工的發(fā)展方向。住宅房地產(chǎn)具有建設周期長、投資金額大、財務成本高等特點，要求建設單位必須進行“快周轉(zhuǎn)”。裝配式住宅開發(fā)需經(jīng)主體施工圖設計、裝配式深化設計、構(gòu)件開模、排產(chǎn)加工等多個階段，如何在不影響"快周轉(zhuǎn)"的同時確?，F(xiàn)場的施工安全、質(zhì)量，避免少走彎路、錯路，出現(xiàn)系統(tǒng)性問題，針對裝配式住宅項目開發(fā)、建設過程中的重點環(huán)節(jié)進行總結(jié)、分析，為建設單位做好裝配式住宅項目管理提供依據(jù)。

裝配式建筑；存在問題；解決措施

0 引言

裝配式住宅是指將住宅的構(gòu)件、部品、材料在構(gòu)件廠里拼裝、加工、生產(chǎn)、養(yǎng)護、成品保護，再通過卡車運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場進行安裝，最后通過漿錨或后澆混凝土的方式連接而成。

由于裝配式住宅具有生產(chǎn)效率高、節(jié)約勞動力、符合“四節(jié)一環(huán)?！钡忍攸c，已成為未來住宅施工的發(fā)展方向。例如：上海在土地出讓環(huán)節(jié)就明確規(guī)定，到2016年外環(huán)以內(nèi)的新建民用建筑，凡技術上適合的，原則上全部采用裝配式建筑。

1 裝配式住宅發(fā)展趨勢

我國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展歷程可分為3個階段。

1.1 第一階段：20世紀50～80年代的起步期

主要向蘇聯(lián)學習工業(yè)化建設經(jīng)驗，進行了很多關于工業(yè)化、標準化的討論與實踐。較為典型的建筑體系有裝配式單層工業(yè)廠房、多層框架建筑體系、大板建筑體系等。提出了“三化一改”方針，即設計標準化、構(gòu)配件生產(chǎn)工廠化、施工機械化和墻體改造。但由于當時產(chǎn)品單調(diào)、造價偏高，一些關鍵技術問題未解決，建筑工業(yè)化綜合效益不高。

1.2 第二階段：20世紀80年代～2000年的探索期

這個階段，住宅房地產(chǎn)市場開始實行市場化，住宅建設規(guī)?？涨把该汀０殡S住房體制的改革，對住宅產(chǎn)業(yè)理論進行了相關研究，主要以小康住宅體系研究為代表，但這個時期住宅產(chǎn)業(yè)化與房地產(chǎn)建設的發(fā)展脫節(jié)。

1.3 第三階段：2000年至今的快速發(fā)展期

在政策方面，2006年原建設部頒布了《國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地實施大綱》；2013年國家發(fā)改委和住建部聯(lián)合發(fā)布了《綠色建筑行動方案》，明確將推動建筑工業(yè)化作為十大重點任務之一。從全國來看，國內(nèi)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、總承包企業(yè)和預制構(gòu)件生產(chǎn)企業(yè)也紛紛行動起來，加大建筑工業(yè)化投入，以新型預制混凝土裝配式結(jié)構(gòu)快速發(fā)展為代表的建筑工業(yè)化進入了新一輪的高速發(fā)展期。我國住宅工業(yè)化產(chǎn)業(yè)真正進入全面推進的時期，但是從總體來看，與發(fā)達國家相比仍有較大差距。

2 裝配式住宅開發(fā)流程

裝配式住宅開發(fā)建設流程如圖1所示。

圖1 裝配式住宅開發(fā)建設流程

傳統(tǒng)的住宅開發(fā)在總包施工過程中，門窗、欄桿、保溫等專項任務邊設計邊施工。而裝配式住宅開發(fā)，為了減少外立面門、窗邊滲漏，減少后期開槽、開洞，節(jié)省人工，通常在構(gòu)件加工過程中，將外立面門、窗框、欄桿埋件等預埋在混凝土中。外立面門、窗和欄桿等專項任務在整體開發(fā)建設過程中介入的時間大大提前是傳統(tǒng)住宅開發(fā)與裝配式住宅開發(fā)最大的不同。

3 存在的主要問題

（1）前期組織、協(xié)調(diào)部門多、任務重。一旦統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)不好，容易出現(xiàn)現(xiàn)澆、裝配式施工脫節(jié)，現(xiàn)場出現(xiàn)被動停工。一般住宅項目，總包從正式開挖到預制構(gòu)件進場，大約需要60～75d。構(gòu)件進場前，建設單位必須完成外立面門窗設計、招標、排產(chǎn)、加工，陽臺欄桿設計，PC設計，構(gòu)件加工廠開模之前的深化設計、模具加工、構(gòu)件施工等。目前裝配式住宅正處于發(fā)展的初級階段，上下游產(chǎn)業(yè)鏈不成熟，相關施工單位不多，一般僅模具制作就需40～50d。因此一旦前期組織不周，極易出現(xiàn)構(gòu)件不能及時供應，導致現(xiàn)場施工脫節(jié)。

（2）前期考慮不周，導致影響后期的使用功能。有些地區(qū)明確規(guī)定，裝配式住宅只能做內(nèi)保溫、夾心保溫。其中內(nèi)保溫施工，廚房、衛(wèi)生間等濕作業(yè)區(qū)域，結(jié)構(gòu)面到完成面一般需100mm厚（其中抹灰20mm、保溫50mm、貼磚30mm）。如果繼續(xù)按照傳統(tǒng)住宅外保溫施工，可能導致裝飾層吃門框、窗框、玻璃，嚴重的甚至影響正常開啟。

（3）上下層預制構(gòu)件之間豎向連接，尤其是豎向插筋較多時，鋼筋與預留孔洞位置錯位、偏移，導致現(xiàn)場施工難度大、工作效率低。以當前使用最普遍的“套筒灌漿連接”為例,“套筒灌漿連接”是將鋼筋插入對接套筒中，然后用灌漿機注入由水泥、膨脹劑、細骨料和高性能外加劑等構(gòu)成的無收縮高強度灌漿材料，當灌漿材料硬化后，鋼筋與套筒牢固地連接在一起，如圖2所示。

圖2 套筒連接示意圖

這種連接方式具有較高的抗拉、抗壓強度，力學性能穩(wěn)定、可靠，施工方便簡捷,工期短等優(yōu)點，是目前使用比較成熟的一種預制混凝土構(gòu)件連接技術。但因為預制構(gòu)件加工精確、轉(zhuǎn)換層（裝配層的下一層）現(xiàn)場施工工人預埋豎向鋼筋的不精確等原因，導致現(xiàn)場施工較復雜，難度較大。

（4）裝配式構(gòu)件中預埋管線堵塞、脫落，預埋盒位置偏移，導致后期現(xiàn)場施工不能穿線。構(gòu)件廠構(gòu)件加工過程中，預埋管線沒有很好地連接，振搗時使部分混凝土進入預埋管造成管線堵塞；管線及構(gòu)件沒有很好地固定，在振搗過程中發(fā)生脫落或偏移。另外，由于水電管線均在加工廠預埋完成后，然后在現(xiàn)場對應位置進行組裝，在組裝過程中沒有很好地考慮轉(zhuǎn)角等弧度問題，預埋電線管經(jīng)常出現(xiàn)90°直角，造成現(xiàn)場穿線困難。

（5）預制構(gòu)件成品保護。預制構(gòu)件因成品保護不當，在構(gòu)件出廠、運輸、卸料、吊裝、施工、調(diào)試等過程中，均存在不同程度的破壞。尤其是預埋在混凝土中的門、窗框，表面極易劃傷，受荷載作用的門、窗框變形等，嚴重地影響后期交房。

4 解決措施

（1）項目啟動之后，建設單位需立即組織設計單位（主體設計、裝配式設計、門窗等專項設計、精裝修設計）、總包、構(gòu)件廠等參建單位召開碰頭會，明確各參建單位責任，具體到人，限期落實完成。此階段建設單位協(xié)調(diào)的參建單位較多，各參建單位之間互相影響，如圖3所示。例如：精裝修設計點位調(diào)整影響主體設計，主體設計調(diào)整會影響裝配式設計，進而影響整個項目的推進。其次，建設單位需要充分考慮到各專業(yè)工程的加工、排產(chǎn)時間。例如：外立面門窗從開始設計到門、窗框送至構(gòu)件廠預留130d，其中設計45d,總包內(nèi)部招標60d,加工25d。最后，由于當前裝配式住宅上下游產(chǎn)業(yè)鏈不成熟，相關配套參與單位較少，造成目前裝配式住宅市場供不應求等現(xiàn)狀，建設單位需要考慮目前市場供求情況。例如，裝配式住宅模具加工，正常情況下，一般15～20d即可完成，但是考慮到目前模具加工市場供不應求等實際情況，一般至少預留40～50d。

（2）預留前期各專項設計足夠長的準備時間，充分考慮各節(jié)點具體做法。在專項設計前置階段，建設單位組織自身內(nèi)部設計部、項目部、項目管理部等，討論各節(jié)點具體做法，特別是門窗洞口收邊收尾、查漏補缺，以免影響后期的正常使用。例如，廚衛(wèi)間濕區(qū)參照一般通常做法“貼磚”，門窗洞口周邊需預留80mm（其中抹灰20mm、保溫30mm、貼磚30mm），需在傳統(tǒng)門窗框的基礎上加高。但考慮到節(jié)約成本，門窗框用料越少越好。為了解決好使用功能、成本的矛盾，必須在門窗洞口四周做企口，解決方案如圖4～圖7所示。

圖3 項目啟動階段建設單位管理細化圖

圖4 門窗側(cè)邊處理

圖5 門窗上口處理

圖6 門窗下口處理

圖7 門窗完成面實體圖

（3）預制鋼筋與現(xiàn)場鋼筋孔洞錯位一直是預制裝配式住宅現(xiàn)場施工的重點、難點。以當前使用較普遍的“套筒連接”為例，錯位偏移分兩種：第一種，部分偏移，鋼筋勉強可以插進孔洞；第二種，完全偏移，鋼筋不能插進孔洞，只能重新加工構(gòu)件。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因主要有：

a.構(gòu)件加工時，套筒孔徑較小、構(gòu)件廠定位不準、尺寸加工有誤。

b.現(xiàn)場預埋時，工人預埋不準導致錯位。

現(xiàn)場施工針對這種情況經(jīng)常采取切斷或彎折位置有偏差的鋼筋，或者在鋼筋的對應位置現(xiàn)場鉆孔，將鋼筋插入。在滿足規(guī)范要求的前提下，首先盡可能減少豎向鋼筋數(shù)量,增大鋼筋直徑。其次，適當增大鋼筋對位孔洞，這樣可以使對位鋼筋的入孔率增多，從而使鋼筋的縱向整體性增強，有效連接增加。最后，現(xiàn)場施工時，采用特制的鋼筋定型型鋼工具（見圖8和圖9），確?，F(xiàn)場預埋鋼筋位置的準確性，縮短施工周期，提高效率。

圖8 鋼筋定型型鋼

圖9 豎向插筋完成面

（4）接線盒在墻、板預制構(gòu)件中的錯位、脫落，可以在混凝土振搗前將接線盒焊接在對應部位上，或使用一種專門用在裝配式住宅工程中的接線盒，甚至可以在接線盒后增加鐵絲，振搗前事先綁扎在對應位置上，都可以很好地解決接線盒在振搗過程中移位、脫落。預埋水電管線脫落，可以增加“振搗前檢查，振搗中觀察，振搗后復查”的環(huán)節(jié)，這樣可以大大減少水電預埋管線脫落，增加成品合格率。

（5）成品保護。在門、窗框出廠之前，在門、窗框四周做硬質(zhì)成品保護，避免在施工過程中被破壞，以至影響使用。特別是一些轉(zhuǎn)角窗，在轉(zhuǎn)角部位，需增加型鋼支撐，在窗扇安裝之前，禁止拆除成品保護，以免窗扇受損（見圖10和圖11）。在運輸、堆放過程中，在構(gòu)件與卡車、支架相接觸的部位，墊木方、橡膠條，避免剛性接觸，減少破壞。

圖10 窗框硬質(zhì)成品保護

圖11 轉(zhuǎn)角窗框型鋼加固

5 結(jié) 語

在環(huán)境保護越來越重要的今天，傳統(tǒng)住宅的施工方式已經(jīng)不符合建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要。裝配式住宅具有施工效率高、生產(chǎn)周期短、節(jié)約建材、降低人工成本、施工質(zhì)量好、施工較安全等特點，發(fā)展裝配式住宅將成為住宅施工轉(zhuǎn)型升級的必然途徑。建設單位需要通過前期組織、協(xié)調(diào)主體設計單位、裝配式深化設計單位、門窗設計單位、構(gòu)件廠，甚至精裝修設計單位、總包等多家項目參建單位，才能做好裝配式住宅項目開發(fā)、管理，以達到減少污染、降低造價、節(jié)約成本、獲取最大投資收益的目的。

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TI241

：B

：1009-7716（2017）02-0179-04

10.16799/j.cnki.csdqyfh.2017.02.055

2016-12-10

盛厚德（1984-），男，江西九江人，二級建造師，從事建設單位現(xiàn)場項目管理工作。