安立典

【摘要】當前房地產(chǎn)行業(yè)由賣方市場漸漸轉(zhuǎn)為買方市場，房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)利潤最大化和企業(yè)長遠發(fā)展，就必須對項目的全過程進行成本控制。本文在分析了房地產(chǎn)成本控制面臨的難題基礎上，提出了基于精益思想的房地產(chǎn)成本控制方法。

【關鍵詞】精益思想 房地產(chǎn) 成本控制

在市場經(jīng)濟和全球資本一體化的背景下， 最近十多年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速升溫。這在反映了房地產(chǎn)市場活力不斷增強的同時，也反映了我國房地產(chǎn)業(yè)競爭的激烈程度。一個企業(yè)是否能夠在激烈的市場競爭中長期立于不敗之地并取得較大的發(fā)展空間，關鍵在于它贏得利潤的多少。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的最終目標是：低成本、高質(zhì)量和短工期以取得利潤最大化；其中低成本是這些目標的核心和基礎，由此可見，成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的重中之重。因此，為了降低項目成本，達到企業(yè)目標利潤，就必須加強精益思想在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的運用。

一、精益成本控制

精益成本控制是以創(chuàng)造客戶價值為前提，以成本文化滲透為路徑，以成本戰(zhàn)略為指導，以價值鏈成本最小為目標，進而對整個企業(yè)價值鏈成本進行的管理。精益成本控制思想的精髓在于追求最小價值鏈成本。在價值鏈的各個環(huán)節(jié)中消除不能為客戶增值的作業(yè)，從而達到降低價值鏈成本，提高價值鏈效率的目的，最大限度滿足客戶多樣化、特殊化的需求，不斷使企業(yè)競爭力得到增強。

面對不斷變化的市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要求得長遠發(fā)展，就必須從精益成本控制出發(fā)，把精益管理思想與成本控制思想相結(jié)合，形成全新的成本控制理念——精益成本控制。

二、房地產(chǎn)項目成本控制面臨的難題

（一）房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中與市場匹配的動態(tài)控制措施缺乏

目前，我國較多的房地產(chǎn)企業(yè)進行項目成本控制過程中，以會計成本核算控制方式為主，這是一種典型的靜態(tài)控制、事后控制，缺乏與市場相匹配的事前和事中管控措施，因而造成在項目實際開發(fā)成本控制過程中，不能及時收集、傳遞、整理、分析、儲存相關市場信息，無法采取有效的技術(shù)措施使項目開發(fā)過程中的成本得到降低，進而降低了項目開發(fā)帶來的社會經(jīng)濟效益。

（二）偏重施工階段，忽略前后期的成本管理？

較多的房地產(chǎn)企業(yè)普遍偏重施工階段的成本控制，而忽視了項目決策階段、設計階段和驗收階段的成本控制。這致使整個房地產(chǎn)開發(fā)造價缺乏統(tǒng)一性，也沒有參考性，不利于進行成本控制。項目前期的正確分析缺失，項目的建設就容易因毫無目標的施工而走向歧途。

（三）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者的素質(zhì)有待提高

在傳統(tǒng)經(jīng)濟體制下，企業(yè)普遍缺乏主觀能動性，但隨著市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸成為自主經(jīng)營、自負盈虧的市場主體，但部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者不能迅速適應外部環(huán)境發(fā)生的變化，不能及時樹立市場競爭的理念，缺乏創(chuàng)新精神，這造成了一些房地產(chǎn)企業(yè)成本控制相對落后的局面。

三、基于精益思想的房地產(chǎn)項目成本控制方法

（一）建立完善的目標成本管理體系

目標成本管理是通過將目標成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)進行層層分解，把預算計劃具體落實到實際操作執(zhí)行的項目上，把目標變成可操作執(zhí)行的具體行動計劃，并將執(zhí)行結(jié)果與目標進行比對，找出存在的差距，分析原因，進而制定合理有效的改進措施。建立完善的目標成本管理體系，需要做到以下幾個方面：制定準確的項目目標成本，真實全面客觀反映項目的各項成本信息；規(guī)范完善成本管理流程，制定各個階段對目標成本的修訂細化辦法；充分收集積累前期項目的有效數(shù)據(jù)信息，實現(xiàn)成本信息的共享與參考；在制訂目標成本的同時，要按細項列出清單、劃分責任部門并落實到責任人，目標成本分解后還要建立具體明確的管理標準，嚴加考核。

（二）實施全過程的項目成本控制

所謂全過程項目成本控制，主要包括了決策階段、設計階段、招投標階段和施工階段等。

（1）加強決策階段的成本控制。在決策階段，策劃書的關鍵內(nèi)容就是整個項目成本的控制方案。對整個項目投資的全過程進行分析，進而做出充分分析和判斷，包括經(jīng)濟形勢和政策現(xiàn)狀及未來走向、土地開發(fā)支出、前期的工程預算和不可預見費等多個方面。

（2）加強設計階段的成本控制。設計階段是控制成本的一個重要環(huán)節(jié)，重點是降低建安成本，除了要實行設計招標外，更應加強對工程了解和跟蹤監(jiān)控，時刻保持與其他部門的溝通，提高設計階段的成本管控。

（3）加強招投標階段的成本控制。對招投標工作各環(huán)節(jié)加強監(jiān)控，避免決策失誤。嚴格審核投標單位的信譽和經(jīng)濟狀況，避免魚目混珠，同時要加強對標底的審核把關。在招投標環(huán)節(jié)要做好以下幾項事情：招標工作要遵循公開、公平、公正的原則。招標前，要嚴格審查投標單位資質(zhì)，必要時要進行實地考察；合理低價者中標。目前推行的工程量清單報價與合理低價中標，業(yè)主方不應一味尋求絕對低價中標，進而避免投標單位低于成本價進行惡性競爭。

（4）加強施工階段的成本控制。在施工階段，主要是控制材料和設備的成本，以及按設計規(guī)范和技術(shù)規(guī)定來施工，進而合理有效地控制施工成本。嚴格監(jiān)督施工方按圖施工，對設計變更及材料代用要嚴格把控。在建設工程施工過程中，要想控制設計變更，首先應嚴禁通過設計變更來擴大工程規(guī)模，擅自提高設計標準，增加工程內(nèi)容，除非不變更會影響項目功能，或使項目無法開展。開發(fā)公司應制定工程簽證制度，明確部門人員權(quán)限分工，保證簽證質(zhì)量，杜絕虛假簽證發(fā)生。

四、結(jié)語

隨著房地產(chǎn)市場競爭愈演愈烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了適應新形勢下的嚴峻挑戰(zhàn)，就要采取全新的成本管理理念和方法。精益成本控制是對房地產(chǎn)項目成本控制思想的一種探索，房地產(chǎn)企業(yè)應堅持在項目成本控制過程中以精益思想為導向，逐步建立健全房地產(chǎn)項目成本控制體系，使企業(yè)的成本管理更具競爭力，使我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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