樊艷艷

摘要：城市化進(jìn)程逐漸加快的過(guò)程中，“城中村”是城市建設(shè)中的一個(gè)難題和痼疾。隨著城中村居民區(qū)的增多，如何進(jìn)行有效的管理和改造也成為政府的工作重點(diǎn)。而引入物業(yè)管理成為城中村居民小區(qū)管理的一種社會(huì)共識(shí)。物業(yè)管理對(duì)于改善居住環(huán)境及社區(qū)乃至整個(gè)城市環(huán)境保障社會(huì)治安及產(chǎn)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)安全，提高人們的生活質(zhì)量和促進(jìn)社區(qū)、城市的文明等起到了十分重要的作用。

關(guān)鍵詞：城中村；物業(yè)管理；城市環(huán)境

一、太原市六城區(qū)城中村改造及物業(yè)管理概述

（一）太原市六城區(qū)城中村改造現(xiàn)狀

2013年，太原市完成城中村整村拆除11個(gè)村，拆除面積498.37萬(wàn)平方米，拔掉黑煙囪11663根，整村拆除數(shù)量和面積均超過(guò)全市過(guò)去十年的總和。截至2013年底，全市共完成21個(gè)城中村的整村拆除，一大批村民轉(zhuǎn)為了市民，從生活、生產(chǎn)等各方面融入了城市，促進(jìn)了城市建設(shè)，提升了生活水平。

2014年，太原市計(jì)劃完成整村拆除的城中村包括：小店區(qū)的龍堡、小吳、西峰，迎澤區(qū)的新溝、馬莊，杏花嶺區(qū)的道場(chǎng)溝、小棗溝，尖草坪區(qū)的大東流，萬(wàn)柏林區(qū)的東社、紅溝，晉源區(qū)的西寨、木廠頭，以及經(jīng)濟(jì)區(qū)的圪塔營(yíng)村。初步預(yù)計(jì)拆除城中村舊村建筑面積246萬(wàn)平方米，拔掉黑煙囪3983根。

目前，拆遷摸底等前期工作己全面啟動(dòng)，各村按照城市規(guī)劃實(shí)施的改造正有條不紊、迅速推進(jìn)。列入年度整村拆除計(jì)劃的城中村積極開(kāi)展宣傳發(fā)動(dòng)工作，著手發(fā)布拆遷公告、召開(kāi)動(dòng)遷大會(huì)等前期準(zhǔn)備，晉源區(qū)西寨、木廠頭等己?jiǎn)?dòng)拆遷。根據(jù)太原市政府發(fā)布的公告，“十二五”期間將啟動(dòng)108個(gè)城中村的改造，實(shí)施60個(gè)城中村的整村拆除。差不多4年時(shí)間，太原城中村將完成改造。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，一個(gè)個(gè)繁榮的城中村依托高校、商場(chǎng)等快速發(fā)展起來(lái)。近年來(lái)城中村所呈現(xiàn)出的經(jīng)濟(jì)繁榮，及越來(lái)越活躍的商業(yè)價(jià)值，大家都普遍認(rèn)同，但是在有限的空間里人群過(guò)度密集，所帶來(lái)的商業(yè)繁榮背后，會(huì)帶來(lái)新的社會(huì)問(wèn)題：例如消防隱患、質(zhì)量問(wèn)題、食品安全、私搭濫造、環(huán)境質(zhì)量差等。雖然許多村早已改為社區(qū)，表面上看商鋪林立，一派繁榮，但實(shí)質(zhì)上還是原村委會(huì)的管理模式，村規(guī)民約只能管理原村居民。許多城中村不僅居住著本村村民，現(xiàn)在還居住著多數(shù)外來(lái)人口和做生意的，這些外來(lái)人口總體素質(zhì)不高，亂扔垃圾、不服從管理，很多暫住人員早出晚歸，作息時(shí)間不規(guī)律，因此給管理工作帶來(lái)很大的難度。

（二）城中村物業(yè)管理模式概述

城中村居民小區(qū)物業(yè)有別于普通的商業(yè)住宅小區(qū)，它幾乎沒(méi)有專業(yè)的物業(yè)管理。城中村居民小區(qū)主要的物業(yè)管理模式有三種：第一種是“城中村”的居委會(huì)注冊(cè)登記成立物業(yè)管理企，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理方法，實(shí)施物業(yè)管理。事實(shí)上，對(duì)“城中村”的居委會(huì)來(lái)說(shuō)，他們中有大部分人就是該村居民，了解該村的鄉(xiāng)規(guī)民約，熟悉“城中村”的情況，知道問(wèn)題所在，但欠缺專業(yè)物業(yè)管理知識(shí)，因此在實(shí)際的管理過(guò)程中常常出現(xiàn)管理漏洞，造成小區(qū)不和諧想象；第二種是“城中村”居委會(huì)委托社會(huì)現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)該村居民小區(qū)進(jìn)行管理。然而社會(huì)中現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況是，有一定的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，也有專業(yè)物業(yè)管理人才，但不熟悉“城中村”的具體情況，而且“城中村”內(nèi)的原居民已經(jīng)習(xí)慣了村委會(huì)的管理方式，不一定接受外來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，這樣的弊端會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常的管理工作帶來(lái)很大的阻礙；第三種是居委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)合作管理。在這種管理模式下，居委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，各司其職的進(jìn)行物業(yè)管理。

二、城中村物業(yè)管理存在的問(wèn)題及原因分析

（一）物業(yè)管理主體不明晰，主體缺位

城中村居民小區(qū)中，本村的居委會(huì)將小區(qū)的物業(yè)管理工作外包給專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)去完成。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有自己的保潔、保安人員，小區(qū)的衛(wèi)生和安全就由該企業(yè)獨(dú)立的完成。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會(huì)將保潔治安工作再次外包給專業(yè)的服務(wù)公司。一方面，實(shí)際的運(yùn)行過(guò)程中，這種多層的服務(wù)關(guān)系，導(dǎo)致在日常工作當(dāng)中，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主將責(zé)任全都?xì)w咎于物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法滿足社區(qū)的24小時(shí)清潔，使得社區(qū)環(huán)境時(shí)常出現(xiàn)臟、亂、差的情況。

目前城中村物業(yè)小區(qū)的日常物業(yè)管理中，管理主體不明確是一個(gè)核心的問(wèn)題。居委會(huì)（村集體）將小區(qū)的物業(yè)管理項(xiàng)目外包給具有一定資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是在物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)行中，居委會(huì)也會(huì)參與到居民社區(qū)的管理工作中，導(dǎo)致出現(xiàn)了一個(gè)小區(qū)，兩種管理制度或模式，當(dāng)業(yè)主權(quán)益受到侵害，責(zé)任權(quán)屬不明確，常常導(dǎo)致村集體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生糾紛，造成管理上的漏洞，不利于小區(qū)和諧管理。

（二）出租屋管理難度大

就目前太原市的城中村社區(qū)來(lái)看，雖然大部分住房的業(yè)主是房屋所有者，但仍然有很多的住房出租出去，造成了城中村居民小區(qū)中出租屋較多，人員流動(dòng)較大，資料更新不夠及時(shí)，再加上城中村三大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，即建筑質(zhì)量差、消防安全標(biāo)準(zhǔn)低以及建筑密度高、村開(kāi)敞性大，外來(lái)人口比例嚴(yán)重失調(diào)，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人結(jié)構(gòu)復(fù)雜，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常的管理工作增加難度。

出租屋數(shù)量占城中村居民小區(qū)住宅的很大比例，它的管理難度主要來(lái)自于兩個(gè)方面。第一：出租屋的住戶大都道德素質(zhì)不高。他們很多都是外來(lái)的打工人員，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)人員結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，人員密集度比較高。在日常的物業(yè)管理過(guò)程中，由于業(yè)主道德素質(zhì)不高所導(dǎo)致的治安、環(huán)境問(wèn)題比比皆是。第二：出租屋的租房者大都屬于私人租賃，沒(méi)有完善的合同管理機(jī)制。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)和居委會(huì)無(wú)法及時(shí)的更新每套住房的業(yè)主信息，給物業(yè)管理費(fèi)用的收取帶來(lái)了阻礙，有的甚至收不到出租屋業(yè)主的費(fèi)用。

（三）物業(yè)管理費(fèi)用難收取

目前，太原市建成區(qū)內(nèi)的居民小區(qū)，基本實(shí)施了物業(yè)管理。然而城中村的物業(yè)具有先天性缺陷。一方面，城中村的村民還不是真正意義上的市民，城中村聚集的城市流動(dòng)人口的狀況十分復(fù)雜，再加上城中村居民區(qū)內(nèi)出租屋率比較高，出租屋資料完善不及時(shí)，都為管理費(fèi)用的計(jì)算和收取增加了難度。另一方面，在現(xiàn)實(shí)的運(yùn)行過(guò)程中，城中村居民小區(qū)內(nèi)的部分住戶是本村的村民，他們的物業(yè)管理的費(fèi)用有時(shí)是由村集體或者居委會(huì)代為繳納或者從村民共同的基金中扣除的，當(dāng)村集體沒(méi)有為本村居民繳納物業(yè)管理費(fèi)用，而本村村民又不愿自己繳納時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益就會(huì)收到損害，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法正常進(jìn)行。

事實(shí)上，城中村的治安、衛(wèi)生管理難度很大，往往是管理者投入很多，而住戶卻享受不到安全、潔凈的環(huán)境。由于城中村的居民以前大多從事服務(wù)業(yè)，收入不穩(wěn)定。更有相當(dāng)一部分業(yè)主以前主要以出租房屋的收入作為自己的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，而今不僅失去了該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)收入，還要交納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用，擴(kuò)大了住房成本，這是業(yè)主短時(shí)期內(nèi)很難接受的。因此，由于業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況、思想意識(shí)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量等理由，要住戶在這樣的情況下交管理費(fèi)無(wú)疑難上加難。