陳美玲

〔中國(guó)石化北京石油分公司 北京 100022〕

加油站用地的法律問(wèn)題

陳美玲

〔中國(guó)石化北京石油分公司 北京 100022〕

在簡(jiǎn)要介紹我國(guó)現(xiàn)行的土地權(quán)屬、用途和有償使用等相關(guān)法律法規(guī)制度的基礎(chǔ)上，指出了目前加油站土地使用過(guò)程中存在的手續(xù)不全、用地性質(zhì)違規(guī)、土地權(quán)屬不清、租賃站管理不到位等法律風(fēng)險(xiǎn)，提出了相應(yīng)的防范措施；一是要全面了解國(guó)家和加油站所在地土地管理的相關(guān)政策；二是對(duì)新增用地要采取招拍掛方式或通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式取得土地使用權(quán)；三是盡量避免使用農(nóng)村集體土地；四要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有土地的管理。

加油站 土地 使用 法律 制度

北京是個(gè)寸土寸金的大城市，對(duì)于中國(guó)石化北京石油分公司來(lái)說(shuō)，如何規(guī)范有效地使用加油站土地，對(duì)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)乃至降低成本提高收益都是一個(gè)重要的課題。加油站的地理位置決定了加油站的經(jīng)濟(jì)效益，石油行業(yè)的特殊性，使得加油站的土地尤為重要。在重點(diǎn)地區(qū)加油站的盈利能力十分驚人。土地是加油站的基礎(chǔ)和根本，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，各大石油公司，不論是國(guó)營(yíng)還是民營(yíng)，搶攤布局，開(kāi)展網(wǎng)點(diǎn)之爭(zhēng)的核心就是土地。

由于石油成品油屬于危險(xiǎn)化學(xué)品，國(guó)家對(duì)于加油站的建造有嚴(yán)格的限制和管控，另一方面，由于土地政策的修改，加油站用地存在很多歷史遺留問(wèn)題。為了規(guī)范加油站土地管理，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，加油站土地的取得和存量管理應(yīng)該做到合法合規(guī)，手續(xù)完備，權(quán)屬清晰。

1 我國(guó)現(xiàn)行土地的基本制度

我國(guó)現(xiàn)行的土地制度主要涉及《土地管理法》、《物權(quán)法》《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及國(guó)土資源部發(fā)布的一系列通知類文件。

在我國(guó)目前的土地法律框架下，土地基本制度包括土地權(quán)屬制度、土地用途管制制度、土地有償使用制度。

1.1 土地權(quán)屬制度

土地權(quán)屬制度主要闡述土地所有權(quán)。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和集體所有制。具體來(lái)說(shuō)就是城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地(除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外)以及宅基地、自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。由此可見(jiàn)，我國(guó)土地的所有權(quán)和使用權(quán)是相分離的，單位和個(gè)人只能通過(guò)一定的程序來(lái)獲得土地的使用權(quán)。

1.2 土地用途管制制度

土地用途管制制度規(guī)定土地用途，國(guó)家通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。不同用途的土地使用成本及取得程序均不相同。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

1.3 土地有償使用制度

土地有償使用制度規(guī)定土地使用者須在繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后方能獲得土地使用權(quán)，只有法律明文規(guī)定的“國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地”才能以劃撥方式無(wú)償取得土地使用權(quán)。加油站土地屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中商業(yè)用地類的批發(fā)零售用地，不屬于國(guó)家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，只能以出讓方式有償獲得土地使用權(quán)，不能通過(guò)劃撥的方式。

根據(jù)《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)加油站用地管理的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2002〕229號(hào))：(一)凡未經(jīng)依法批準(zhǔn)、擅自非法占用土地，或者不具有成品油經(jīng)營(yíng)資格，采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)用地的，要依法收回土地。地上建筑按規(guī)定該拆除的要堅(jiān)決依法拆除，該恢復(fù)地貌的責(zé)令限期恢復(fù)。(二)凡2001年9月30日之后擅自建設(shè)、且不符合當(dāng)?shù)丶佑驼景l(fā)展布局規(guī)劃，按國(guó)辦發(fā)72號(hào)、18號(hào)文件規(guī)定必須限期拆除、關(guān)閉的加油站，其用地凡能收回的要依法收回，不能收回的督促其按規(guī)劃改作他用。(三)凡依照國(guó)辦發(fā)72號(hào)、18號(hào)文件規(guī)定責(zé)令依法取締成品油經(jīng)營(yíng)資格、限期關(guān)閉的加油站，該注銷用地的要及時(shí)依法辦理注銷手續(xù)，該收回土地使用權(quán)的要依法收回。 (四)對(duì)用地手續(xù)和建設(shè)手續(xù)合法，但因不符合當(dāng)?shù)丶佑驼景l(fā)展布局規(guī)劃，需要在規(guī)劃布局上進(jìn)行調(diào)整搬遷或者關(guān)閉的，國(guó)土資源管理部門要做好搬遷用地的協(xié)調(diào)服務(wù)，搬遷、關(guān)閉后的土地按規(guī)劃用途及時(shí)安排利用。(五)市、縣國(guó)土資源管理部門要認(rèn)真做好清理整頓中的土地登記工作。依法收回土地使用權(quán)的要及時(shí)注銷土地登記，收回土地使用權(quán)證書(shū)；按規(guī)定拆除、關(guān)閉后改變用途，或者加油站經(jīng)營(yíng)主體轉(zhuǎn)移的，要及時(shí)進(jìn)行變更土地登記。

目前我國(guó)法律規(guī)定了兩種土地出讓方式，一種是協(xié)議出讓，另一種是招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！段餀?quán)法》及《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》中明確規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。

加油站用地要一律實(shí)行有償使用，并按規(guī)定實(shí)行招標(biāo)、拍賣。要嚴(yán)格競(jìng)標(biāo)、競(jìng)投資格的審查，凡未取得省級(jí)經(jīng)貿(mào)部門核準(zhǔn)的成品油零售經(jīng)營(yíng)資格的，不得參加競(jìng)標(biāo)、競(jìng)投。所以，加油站的無(wú)償劃撥已成為歷史，加油站用地門檻越來(lái)越高，用地要求越來(lái)越規(guī)范。

根據(jù)上述通知，國(guó)土資源部決定，將加油站用地列入限制供地類項(xiàng)目，凡未取得省級(jí)經(jīng)貿(mào)部門核準(zhǔn)的成品油零售經(jīng)營(yíng)資格、不符合城區(qū)和公路沿線加油站發(fā)展布局規(guī)劃的，不得批準(zhǔn)供地。加強(qiáng)公路沿線和城鎮(zhèn)郊區(qū)新建加油站用地的管理。一要切實(shí)按當(dāng)?shù)丶佑驼驹O(shè)置規(guī)劃提供土地，防止再度出現(xiàn)局部區(qū)段加油站過(guò)多過(guò)濫的現(xiàn)象；嚴(yán)格控制占用耕地，特別是要禁止占用基本農(nóng)田。

綜上所述，要合法取得加油站用地，必須要有相應(yīng)的資質(zhì)， 還必須符合政府規(guī)劃，不可能通過(guò)其它渠道取得土地。在招拍掛的情況下，用地成本大大地增加了，花幾千萬(wàn)取得一塊地皮已經(jīng)不是稀罕的事情。北京作為一線城市，用地費(fèi)用更是暴漲，這無(wú)疑給北京石油公司加油站運(yùn)營(yíng)增加了難題?，F(xiàn)在的網(wǎng)點(diǎn)收購(gòu)工作主要是打價(jià)格戰(zhàn)，有些土地是屬于在和集體企業(yè)聯(lián)營(yíng)過(guò)程中使用的土地，每年繳納租賃費(fèi)，存在著許多法律問(wèn)題。

2 加油站土地使用過(guò)程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

2.1 使用土地手續(xù)不全

在新建加油站過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)經(jīng)批準(zhǔn)并履行審批手續(xù)、按照土地合同建造加油站。土地如果符合所在區(qū)域的土地利用規(guī)劃，屬于已有建設(shè)用地的話，可以辦理招拍掛手續(xù)；簽國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同并取得土地；辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、辦理招投標(biāo)，然后辦理開(kāi)工前手續(xù)；辦理安全設(shè)施設(shè)計(jì)、安評(píng)手續(xù)；取得危險(xiǎn)化學(xué)品建設(shè)項(xiàng)目安全設(shè)施設(shè)計(jì)審查意見(jiàn)書(shū)。前述手續(xù)缺一不可，缺少任何一個(gè)手續(xù)，都會(huì)導(dǎo)致違規(guī)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 用地性質(zhì)違規(guī)

由于土地的稀缺性，企業(yè)使用土地也許會(huì)占用工業(yè)或者科教文衛(wèi)用地，或者企業(yè)與農(nóng)村組織簽訂租賃合同租賃農(nóng)村集體土地。根據(jù)《土地管理法》第63條，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！?/p>

企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)非法使用集體土地，可能面臨以下法律風(fēng)險(xiǎn)：

(1)遭受經(jīng)濟(jì)損失。最常見(jiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)為土地所有權(quán)方(村委會(huì))在土地租賃期間要求大幅增加土地租金，否則以租賃土地存在瑕疵，終止土地租賃。對(duì)于未通過(guò)合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個(gè)人，《土地租賃合同》極大可能被認(rèn)定為無(wú)效，在無(wú)效合同的基礎(chǔ)上取得的土地使用權(quán)是完全沒(méi)有法律保障的，這種情況下用地的企業(yè)或個(gè)人陷入進(jìn)退兩難的境地，要不無(wú)奈同意漲租，要不終止土地租賃，自行承擔(dān)投資損失。此外，如果遇到征地拆遷時(shí)，未經(jīng)批準(zhǔn)非法使用集體土地興建的加油站也會(huì)因認(rèn)定為違章建筑而得不到應(yīng)有的補(bǔ)償。

(2)行政處罰?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處罰款。甚至被責(zé)令停業(yè)整頓，乃至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照的惡劣后果。

(3)對(duì)企業(yè)聲譽(yù)與社會(huì)形象造成負(fù)面影響。

2.3 土地權(quán)屬不明晰

在加油站網(wǎng)絡(luò)發(fā)展過(guò)程中，由于發(fā)展人員對(duì)物權(quán)法及不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)不熟悉，導(dǎo)致遺留了許多歷史問(wèn)題，例如加油站土地收購(gòu)后未及時(shí)將土地變更到企業(yè)名下，參股加油站對(duì)方用土地入股但未將土地過(guò)戶到目標(biāo)加油站名下，不動(dòng)產(chǎn)登記證上登記的加油站名稱與現(xiàn)有加油站名稱不一致，收購(gòu)?fù)恋睾笥峙c對(duì)方簽訂租賃土地的合同等等。

自從物權(quán)法頒布后，不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶已明確了登記制度，未經(jīng)過(guò)國(guó)家機(jī)關(guān)登記不發(fā)生物權(quán)法的效力。加油站企業(yè)如果不規(guī)范土地管理，導(dǎo)致企業(yè)方權(quán)利產(chǎn)生瑕疵，無(wú)法正常使用土地，嚴(yán)重影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 租賃站管理不到位

出租劃撥地未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)、集體土地，違反合同約定使用租賃土地，違章亂建，未取得原產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租土地，租賃事項(xiàng)約定不明，延遲給付土地費(fèi)用等問(wèn)題導(dǎo)致加油站企業(yè)與土地方產(chǎn)生糾紛，失去經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，造成經(jīng)濟(jì)損失。

3 防范措施

3.1 全面了解相關(guān)土地管理政策

在加油站建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃階段要全面了解加油站項(xiàng)目所在地的土地管理政策及城市發(fā)展規(guī)劃等，嚴(yán)格遵守國(guó)家關(guān)于土地管理的法律法規(guī)，取得規(guī)范的國(guó)有商業(yè)出讓土地。

3.2 新增用地的管理

(1)以招拍掛方式取得土地。通過(guò)此種方式取得土地，企業(yè)一般可以按照下述流程辦理：先查詢城市土地總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃以及建設(shè)用地使用權(quán)年度規(guī)劃。從土地管理部門的公開(kāi)渠道取得相應(yīng)的土地信息，如果有符合企業(yè)用地使用的信息可以向土地管理中心提出書(shū)面申請(qǐng)，參與招投標(biāo)，通過(guò)競(jìng)買的方式取得土地后，簽訂成交確認(rèn)書(shū)，按照約定付清價(jià)款。然后辦理土地預(yù)審、規(guī)劃審查、項(xiàng)目審查、環(huán)評(píng)材料等，然后用國(guó)土局發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)文本簽訂土地出讓合同，合同簽訂后盡快辦理土地確權(quán)登記。土地使用權(quán)憑證是唯一證明企業(yè)擁有該地塊的標(biāo)志，應(yīng)督促相關(guān)部門盡快辦理，以免耽誤后期辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工許可證等建設(shè)手續(xù)，待建設(shè)手續(xù)完備后才可動(dòng)土施工。

(2)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式取得土地。由于招拍掛的手續(xù)過(guò)于復(fù)雜，流程冗長(zhǎng)，而且北京市對(duì)于用地有諸多規(guī)定，所以通過(guò)收購(gòu)加油站股權(quán)的方式，將在加油站名下的土地一并收購(gòu)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是最便捷的方式。但是此種方式存在很多的法律風(fēng)險(xiǎn)，例如主體問(wèn)題，加油站的轉(zhuǎn)讓主體是否是工商登記的主體，加油站是否是有限責(zé)任公司，是否是共有，土地和房產(chǎn)是否被抵押過(guò)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是加油站站主明知加油站要被拆遷，隱匿信息將加油站轉(zhuǎn)讓，那企業(yè)受讓后將面臨拆遷。諸如此類的一系列風(fēng)險(xiǎn)，都需要企業(yè)在收購(gòu)加油站前做好相關(guān)的法律工作。

首先企業(yè)要在收購(gòu)前做好盡職調(diào)查，調(diào)查工商登記、主體問(wèn)題，以及是否被抵押的情形，并讓站主在合同中承諾，該加油站不存在上述情形，并設(shè)置相應(yīng)的違約責(zé)任。應(yīng)盡量收集關(guān)于拆遷的相關(guān)信息，確保加油站能在盡量長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)。并確保加油站有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》與《建設(shè)施工許可證》等建設(shè)手續(xù)，以最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)。

然后要盡快辦理土地過(guò)戶手續(xù)，盡量將土地登記到企業(yè)名下， 在加油站股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中，最有價(jià)值的就是土地和房產(chǎn)，尤其是在北京，加油站的固定資產(chǎn)如加油槍等與其相比簡(jiǎn)直不值得一提。收購(gòu)后企業(yè)相關(guān)的人員應(yīng)盡快到土地房產(chǎn)管理部門辦理過(guò)戶手續(xù)，如果沒(méi)有及時(shí)辦理，將來(lái)一旦發(fā)生土地市值的激增，對(duì)方很可能會(huì)反悔交易，或者借機(jī)漲價(jià)，企業(yè)將面臨經(jīng)濟(jì)損失。

3.3 盡量避免使用農(nóng)村集體土地

承包集體土地進(jìn)行加油站建設(shè)違反了國(guó)家關(guān)于承包集體土地只能用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定，應(yīng)予杜絕。但實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中由于網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的需要，不得不使用集體土地的，根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，可從三個(gè)途徑合法使用集體土地：

(1)根據(jù)《土地管理法》第四十三條規(guī)定，能夠?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地直接轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的，僅限于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。油品銷售企業(yè)顯然是不符合法律規(guī)定的集體土地使用權(quán)主體資格的。如果收購(gòu)的加油站土地為集體土地，應(yīng)約定由土地所有方依法辦理土地使用合法化手續(xù)，先使該集體土地被國(guó)家征用，轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地后，再進(jìn)行國(guó)有土地的有償轉(zhuǎn)讓，使用地合法化。但是這要經(jīng)過(guò)繁瑣的土地轉(zhuǎn)用行政審批手續(xù)和支付高昂的土地出讓金、繳納征地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。如辦理集體土地征用手續(xù)確有困難時(shí)，應(yīng)與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T充分溝通，拿到政府部門出具的批準(zhǔn)書(shū)或承諾等書(shū)面文件，這樣在發(fā)生糾紛或者面臨處罰時(shí)至少還有有效的證據(jù)在手。

(2)根據(jù)《土地管理法》第六十條規(guī)定，油品銷售企業(yè)可以與農(nóng)村集體共同投資設(shè)立有獨(dú)立法人資格的加油站，農(nóng)村集體以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)后可以使用集體土地建蓋加油站。但是該聯(lián)營(yíng)加油站必須由農(nóng)村集體一方實(shí)際控制。如涉及占用農(nóng)用地的，還須依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

(3)除以上合法使用集體土地的途徑外，《土地管理法》第六十三條還規(guī)定了一種通過(guò)租賃方式合法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的特殊情況，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以不用先將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，而直接作為建設(shè)用地，但破產(chǎn)、兼并的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”。除此以外的其他集體土地租賃行為均為無(wú)效行為，雙方當(dāng)事人所簽訂的《土地租賃合同》也會(huì)因?yàn)檫`反國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而成為無(wú)效合同。

(4)根據(jù)地方政府的規(guī)定合法使用土地。從各地的實(shí)踐來(lái)看，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，近年來(lái)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，法律中對(duì)集體土地的這種限制規(guī)定已不符合現(xiàn)有農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各地政府都根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)做出允許性的地方規(guī)定。從各地的實(shí)踐來(lái)看，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，一般應(yīng)符合以下條件：①符合土地利用總體規(guī)劃、小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；②已取得集體土地使用證；③具有地上建筑物的合法證明；④取得政府同意流轉(zhuǎn)的批準(zhǔn)書(shū)。

不過(guò)需注意的是，針對(duì)一些地方出現(xiàn)的違反土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，通過(guò)出租(承租)、承包等“以租代征”方式，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批、規(guī)避依法繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)，非法使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，濫占耕地的現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》等文件，明確規(guī)定農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，納入年度土地利用計(jì)劃，嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)，并依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為。禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，將追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

3.4 現(xiàn)有土地的管理

企業(yè)現(xiàn)有的土地主要包括自有土地、租賃土地、聯(lián)營(yíng)方式取得的土地。

3.4.1 自有土地。

自有土地主要包括出讓地和劃撥地兩種性質(zhì)，出讓地是企業(yè)通過(guò)向市級(jí)、縣級(jí)土地管理部門繳納一定數(shù)額的土地出讓金后取得的可以使用并自行轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地，這種土地是具有最完整的權(quán)利，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是最有價(jià)值的一種土地。而劃撥地是指國(guó)家對(duì)某些主要涉及國(guó)防、公益等用地單位給予土地的一種方式，它與出讓地的主要區(qū)別在于是否需要交納土地出讓金。劃撥地轉(zhuǎn)為出讓地，必須經(jīng)有審批權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，領(lǐng)有土地使用權(quán)證，地上建筑物有合法產(chǎn)權(quán)證明，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的，沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應(yīng)罰款。建議企業(yè)梳理現(xiàn)有的自有地情況，針對(duì)以下幾種情況采取相應(yīng)措施：

(1)土地產(chǎn)權(quán)仍登記在原產(chǎn)權(quán)人名下。法律上只認(rèn)可產(chǎn)權(quán)證上登記的人為土地使用權(quán)人，企業(yè)已經(jīng)向賣家支付了對(duì)價(jià)，如果賣方主體消失，或者賣方在標(biāo)地物上設(shè)立了抵押，或者土地價(jià)格飛漲，賣方拒絕將土地過(guò)戶、政府拆遷等等，都有可能最終導(dǎo)致企業(yè)的土地權(quán)益無(wú)法得到實(shí)現(xiàn)。這種情況下，企業(yè)要盡快將土地辦理過(guò)戶，支付土地增值稅、契稅、評(píng)估費(fèi)用等高額的費(fèi)用，如果賣方不配合，可以通過(guò)訴訟的方式，使得法院判決對(duì)方履行執(zhí)行過(guò)戶義務(wù)，使企業(yè)方土地權(quán)益得到實(shí)現(xiàn)。

(2)土地登記在加油站名下，但登記的名稱和實(shí)際加油站名稱不符。這種情況要查明原名稱和現(xiàn)有名稱的關(guān)系，是否存在注銷或更名的情況，調(diào)取相關(guān)工商登記檔案查明來(lái)龍去脈，這種情形的法律風(fēng)險(xiǎn)較小，但要規(guī)范登記，必要時(shí)應(yīng)委托專業(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理更名手續(xù)。

3.4.2 聯(lián)營(yíng)土地。

土地方將土地房產(chǎn)作價(jià)入股到加油站名下，按照《公司法》的相關(guān)規(guī)定，土地應(yīng)該過(guò)戶到合作加油站的名下，但實(shí)際合作過(guò)程中，企業(yè)忽略該項(xiàng)規(guī)定，沒(méi)有督促土地方辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致出資不實(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)，更有甚者，由于法律意識(shí)淡薄，又與土地方簽訂土地租賃協(xié)議，導(dǎo)致用地成本大大增加，而且債權(quán)和物權(quán)的競(jìng)合，導(dǎo)致權(quán)屬關(guān)系更加難以界定。此種情形，企業(yè)應(yīng)梳理聯(lián)營(yíng)加油站情況，是否有對(duì)方以土地入股但沒(méi)有過(guò)戶的情況，如果有，盡快與對(duì)方協(xié)商，辦理土地過(guò)戶手續(xù)。

3.4.3 租賃土地。

土地租賃的形式是一種風(fēng)險(xiǎn)十分高的土地使用形式。 由于租賃這種形式主動(dòng)權(quán)掌握在出租人手里，所以租金上漲，提前解除租賃合同等不確定因素時(shí)常發(fā)生，主要依賴于出租人本身的誠(chéng)信程度。甚至有的土地沒(méi)有權(quán)屬證明，無(wú)法確定真正的土地權(quán)利人，導(dǎo)致企業(yè)和出租方簽訂租賃協(xié)議存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。 所以建議企業(yè)針對(duì)租賃土地的行為， 盡量：(a)做好盡職調(diào)查，確定出租方是否具有合法的出租人資格，且目標(biāo)土地是否可作為租賃標(biāo)地物， 應(yīng)向出租人索取土地權(quán)屬證書(shū)，或去土地管理部門查閱相關(guān)檔案，以確保企業(yè)作為承租人的合法權(quán)益。(b)梳理租賃合同，對(duì)過(guò)去所簽訂的不合法不合規(guī)的合同進(jìn)行整改。如簽訂一份30年的租賃合同，爭(zhēng)取和出租人協(xié)商，簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，將租賃期斷為20+10年，以規(guī)避合同法中關(guān)于租賃不能超過(guò)20年的規(guī)定，以保證企業(yè)用地的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

4 結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，一些地方積極開(kāi)展加油站用地改革探索，為完善加油站用地合法化奠定了實(shí)踐基礎(chǔ)。企業(yè)要學(xué)習(xí)各地的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在符合規(guī)劃和用途的相關(guān)規(guī)定的前提下，完善土地收購(gòu)租賃等形式，認(rèn)真解決歷史遺留問(wèn)題，使土地問(wèn)題不再成為加油站網(wǎng)點(diǎn)戰(zhàn)略的障礙，而是變成企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)成本，提升效益的有力后盾，為企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

[1] 全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì).中華人民共和國(guó)土地管理法[M].北京：中國(guó)法制出版社，2005.

[2] 中國(guó)石化銷售有限公司.中國(guó)石化銷售企業(yè)土地管理實(shí)用手冊(cè)[M].北京：中國(guó)石化出版社，2010.

2017-02-28。

陳美玲(1984-)，女，碩士，畢業(yè)于對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)從事加油站網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展管理工作。