房地產(chǎn)金融觀察

隨著線上線下一體化運(yùn)營(yíng)，傳統(tǒng)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)兩者之間的界限越來(lái)越模糊，越往后發(fā)展，界定一家公司的屬性就會(huì)越難。

等著發(fā)年終獎(jiǎng)的安個(gè)家的員工，元旦前被通知全公司解散，而且據(jù)說(shuō)是周五的通知做不下去，第二周的星期一宣布全員解散……

看完是不是一臉懵？

1月3日，Q房網(wǎng)38億元賣給了瀝青生產(chǎn)商國(guó)創(chuàng)高新材料股份有限公司（這跨界跨得有點(diǎn)大）。

明星企業(yè)愛(ài)屋吉屋的日子也好不到哪里去，裁員、降薪，提高傭金等負(fù)面新聞一直圍繞著它。

互聯(lián)網(wǎng)中介從2014年的異軍突起，就不設(shè)門店、宣稱“革傳統(tǒng)中介的命”，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。到現(xiàn)在它們到底活得好不好，其實(shí)已經(jīng)再清楚不過(guò)了。

但這并不是說(shuō)傳統(tǒng)中介消滅了互聯(lián)網(wǎng)，反而是我中有你，你中有我，比如鏈家大力推廣的鏈家網(wǎng)，APP，傳統(tǒng)中介和互聯(lián)網(wǎng)的界限將越來(lái)越模糊。

無(wú)門店≠低成本

如果要說(shuō)中國(guó)目前只有一家網(wǎng)絡(luò)中介成功了，那就是淘寶。沒(méi)有一家門店，但它就是活得越來(lái)越好。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截止到2016年年中，互聯(lián)網(wǎng)中介大概在21家左右，而在過(guò)去兩年里，愛(ài)屋吉屋一直是這類公司里的明星企業(yè)。它最早提出用O2O方式顛覆傳統(tǒng)中介，頗受資本市場(chǎng)青睞，淡馬錫、高榕資本、順為基金等都曾是它的投資方。

雄心勃勃時(shí)，愛(ài)屋吉屋經(jīng)紀(jì)人的底薪有6000元，而彼時(shí)傳統(tǒng)的中介人員底薪在3000以下，2016年年初它將底薪改成“4000元底薪和2000元成單提成以外的固定績(jī)效獎(jiǎng)金”，本來(lái)的傭金減免或減半改為根據(jù)不同城市和不同租金金額收取不同比例的傭金，整體傭金收取標(biāo)準(zhǔn)正在向傳統(tǒng)中介靠攏，目前在北京市場(chǎng)上的二手房交易傭金已提高到2%。

通過(guò)打擊市場(chǎng)痛點(diǎn)之一的“高傭金”，為互聯(lián)網(wǎng)中介打開(kāi)了市場(chǎng)，但要撼動(dòng)傳統(tǒng)中介的地位卻很難。

房小金1月11日從北京市住建委網(wǎng)站信息上發(fā)現(xiàn)，愛(ài)屋吉屋（滿懿（北京）房地產(chǎn)咨詢有限公司）2016年11月在北京市場(chǎng)上的成交套數(shù)是284套，而相比于鏈家（9169套）、我愛(ài)我家（2090套）這樣排行前列的傳統(tǒng)中介，這幾乎只能算是個(gè)“零頭”。

同樣的情況也出現(xiàn)在房天下（北京存房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司），其11月在北京二手房市場(chǎng)的簽約套數(shù)是310套，僅占到1.6%的份額，比愛(ài)屋吉屋低0.4%。

在上海，愛(ài)屋吉屋今年上半年的二手房成交量為3980套，市場(chǎng)份額為2.09%，排名上海第七；排名第一的鏈家為25106套，市場(chǎng)占有率為13.17%。

按照上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的分析，雖然無(wú)門店的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，可以降低包括門店租金在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本，但近年來(lái)成立的互聯(lián)網(wǎng)中介中，前期往往大肆“燒錢”進(jìn)行品牌推廣，這部分成本相對(duì)較高。此外，這類企業(yè)通過(guò)“燒錢”意圖搶占足夠的市場(chǎng)份額，但從目前來(lái)看并不是很成功，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)收相對(duì)較低，實(shí)現(xiàn)盈利就更難了。

商業(yè)的本質(zhì)在于盈利，如果不盈利或者未來(lái)也無(wú)法盈利就是失敗。

界限越來(lái)越模糊

網(wǎng)上流傳的“安個(gè)家”CEO梁偉平內(nèi)部信顯示，“我和管理團(tuán)隊(duì)依然沒(méi)有找到這個(gè)行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的有效模式”。

什么是互聯(lián)網(wǎng)的有效模式呢？答案現(xiàn)在都在探索，但在部分互聯(lián)網(wǎng)中介運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)困難之際，融創(chuàng)26億元入股鏈家，則從另一層面證明了產(chǎn)業(yè)資本對(duì)鏈家模式的認(rèn)可。

兩者相同的是，都有強(qiáng)調(diào)互聯(lián)網(wǎng)。傳統(tǒng)門店中介與互聯(lián)網(wǎng)是相互共存的，談不上誰(shuí)消滅誰(shuí)。網(wǎng)上的房產(chǎn)信息90%都是中介或者二房東發(fā)布上來(lái)的。在這里，互聯(lián)網(wǎng)只是他們推廣業(yè)務(wù)的一個(gè)線上渠道而已。

因此，線上目前是加快匹配，信息透明的作用，傳統(tǒng)中介提供線下的撮合服務(wù)，如帶看、過(guò)戶等等，畢竟房屋是大宗交易，一輩子也就那么幾次，多次看房謹(jǐn)慎對(duì)待是購(gòu)房者的寫實(shí)心態(tài)，而也讓互聯(lián)網(wǎng)難以做到取代。

如果說(shuō)鏈家以線下門店為主，通過(guò)鏈家網(wǎng)補(bǔ)齊了互聯(lián)網(wǎng)短板，那互聯(lián)網(wǎng)中介最有可能走出的有效模式則是房天下，作為地產(chǎn)行業(yè)流量最大的垂直網(wǎng)站，線上推廣獲客是其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但仍需深耕線下交易部分，才能有效擴(kuò)展市場(chǎng)份額。

從這場(chǎng)傳統(tǒng)中介與互聯(lián)網(wǎng)中介的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，核心競(jìng)爭(zhēng)力是服務(wù)，包括充足的真房源，嚴(yán)格精細(xì)化大買賣流程把控，交易安全等。隨著北京房?jī)r(jià)高企，以及大量的連環(huán)單，傭金只是選擇中介的次要因素。

未來(lái)，即使有了360度視頻看房等諸多功能，但具體操作與實(shí)現(xiàn)仍存在爭(zhēng)議。因此，隨著線上線下一體化運(yùn)營(yíng)，傳統(tǒng)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)兩者之間的界限越來(lái)越模糊，越往后發(fā)展，界定一家公司的屬性就會(huì)越難。而當(dāng)做傳統(tǒng)中介出身的企業(yè)在不斷完善自己的網(wǎng)絡(luò)短板時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)中介也在慢慢加強(qiáng)門店、經(jīng)紀(jì)人、流程管控建設(shè)，相信兩者的模式也愈加趨于統(tǒng)一和融合。