王琳

我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)分析

房地產(chǎn)金融行業(yè)現(xiàn)狀：在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了重要的帶動(dòng)作用，它是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)、資金密集型產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程需要大量資金投入運(yùn)作，所以融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤其重要。在我國(guó)目前的金融環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，投融資金融創(chuàng)新滯后，在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)，也導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中，加大了金融風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該不斷進(jìn)行融資思路創(chuàng)新，企業(yè)本身拓展多元化的金融市場(chǎng)，積極培育二級(jí)市場(chǎng)，選擇適合自己的不同的融資方式。

近兩年來(lái)，隨著樓市持續(xù)分化、房地產(chǎn)業(yè)步入“白銀時(shí)代”，樓市繼續(xù)上演整合大戲。融資能力已演變成房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。從融資角度看，中小房企的融資渠道會(huì)收窄，融資規(guī)模也會(huì)大幅下滑，融資成本大幅提高。優(yōu)秀的融資能力能夠有效控制成本保證盈利空間，也可以改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。

融資渠道變遷歷程及未來(lái)展望：主流的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有權(quán)益融資、開(kāi)發(fā)貸款、非標(biāo)融資、海外融資、傳統(tǒng)債券融資及資產(chǎn)證券化等。權(quán)益融資最大的優(yōu)勢(shì)是直接做大凈資產(chǎn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從而實(shí)現(xiàn)迅速加杠桿。2006年起至今，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的變化和有關(guān)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)融資渠道經(jīng)歷了階段性的變遷過(guò)程。其中2006-2009年，主要的融資渠道是IPO、股票增發(fā)：2009年底至2010年初“國(guó)四條”、“國(guó)十條”等政策相繼出臺(tái)，權(quán)益融資受限，非標(biāo)興起；在市場(chǎng)調(diào)控作用下，2014年后房地產(chǎn)非標(biāo)再次被重啟的定增所取代；2015年初證監(jiān)會(huì)頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發(fā)行，債券融資在近兩年增長(zhǎng)迅速。

房企作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，提高融資能力，除了把握低成本融資渠道和機(jī)會(huì)之外，布局金融產(chǎn)業(yè)，形成協(xié)同效應(yīng)、提升融資優(yōu)化潛力也是房企積極挖掘的一個(gè)方向。短期看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現(xiàn)金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑；中長(zhǎng)期來(lái)看，小型房企公司債發(fā)行受阻，需要在融資結(jié)構(gòu)上有所改變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴于來(lái)源穩(wěn)定、成本低的銀行貸款；另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會(huì)增加進(jìn)入門(mén)檻低、額度有保障的非標(biāo)融資；與此同時(shí)，中票、項(xiàng)目收益?zhèn)绕贩N也是直接融資方面較好的補(bǔ)充。

地產(chǎn)融資模式管理創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問(wèn)題：現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的融資方式特點(diǎn)主要是自有資金與銀行貸款相結(jié)合，自有資金與信托相結(jié)合，資金成本比銀行高，抵押、擔(dān)保方式靈活。股權(quán)融資與銀行貸款相結(jié)合，通常股權(quán)融資成本較高，管理困難。目前而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資化運(yùn)作依然面臨很多問(wèn)題：融資渠道單一，銀行信貸所占的比重過(guò)大；政府對(duì)于其他融資渠道管制嚴(yán)格，但相關(guān)法律制度卻不健全；房地產(chǎn)企業(yè)融資水平差異大；房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不健全，沒(méi)有形成有效的運(yùn)行機(jī)制；房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模搭配不合理和信用差現(xiàn)象嚴(yán)重。面對(duì)老齡化、人力成本提升、地價(jià)提升等因素，房地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，未來(lái)房地產(chǎn)金融將更為細(xì)化，融資工具更為深化。

地產(chǎn)融資模式管理創(chuàng)新：目前，中國(guó)一線地產(chǎn)公司都有自己的金融運(yùn)作平臺(tái)，在拿地、并購(gòu)、銷(xiāo)售、資產(chǎn)盤(pán)活過(guò)程中，真正將地產(chǎn)金融創(chuàng)新形式落腳到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，降低融資成本，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)提高資源配置效率。房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，創(chuàng)新的融資模式也層出不窮，對(duì)于實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，幾乎所有的融資方式都可以選擇，尤其是上市融資、發(fā)債融資、海外資金等幾乎成為他們的專(zhuān)利。而對(duì)于為數(shù)眾多的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，可考慮采用開(kāi)發(fā)商賣(mài)方信貸、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、夾層融資、信托融資、工程轉(zhuǎn)包融資、獲得外單位投資等不被大型企業(yè)所壟斷的方式進(jìn)行融資。具體而言，實(shí)際操作可參考下列幾種模式：

資產(chǎn)管理能力輸出。由品牌地產(chǎn)商聯(lián)合具有發(fā)行能力金融機(jī)構(gòu)共同發(fā)起基金，向項(xiàng)目方提供夾層融資，由品牌地產(chǎn)商旗下的資管機(jī)構(gòu)承擔(dān)資產(chǎn)管理角色，提供項(xiàng)目投后管理支持及附加增值服務(wù)，既可以保證資金的安全兌付，品牌地產(chǎn)商還獲得了低價(jià)獲取土地資源的機(jī)會(huì)。

拿地或并購(gòu)基金。由金融機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)商共同發(fā)起結(jié)構(gòu)化的股權(quán)投資基金，針對(duì)特定的投資范圍和特殊的投資機(jī)會(huì)，按照低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得土地或者退出市場(chǎng)的中小開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，根據(jù)開(kāi)發(fā)不同階段不斷用低成本的開(kāi)發(fā)貸款和銷(xiāo)售回款替換優(yōu)先級(jí)資金，分層逐漸退出，從而保證股權(quán)部分可以獲得理想的收益。

私募基金+資本市場(chǎng)平臺(tái)。通過(guò)做長(zhǎng)期系列化的金融產(chǎn)品，分階段以不同的金融結(jié)構(gòu)進(jìn)入需要深度挖掘的資產(chǎn)包，按照不同階段的不同風(fēng)險(xiǎn)特征募集資金，按照后續(xù)基金進(jìn)入的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行資產(chǎn)管理，互為進(jìn)入和退出的保證，前期以私募方式運(yùn)作，后期逐漸過(guò)渡為機(jī)構(gòu)投資人為主，直至以資產(chǎn)證券化的方式實(shí)現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)的退出，而同時(shí)資產(chǎn)仍然處于自己的管理之中，仍可以繼續(xù)獲取管理費(fèi)的收入。

房地產(chǎn)融資市場(chǎng)是一個(gè)多元化的市場(chǎng)，它不僅在于產(chǎn)品的多樣性。如銀行、證券市場(chǎng)、基金等融資方式，而且還在于市場(chǎng)的層次性。傳統(tǒng)的通過(guò)自我積累、自我發(fā)展的方式解決企業(yè)發(fā)展中的資金問(wèn)題已越來(lái)越不適應(yīng)不斷變化的外部條件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，積極采取多種方式融資，創(chuàng)新融資模式，減少對(duì)銀行信貸資本的依賴，努力拓寬融資渠道，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。而且房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身情況不斷進(jìn)行融資模式創(chuàng)新的同時(shí)，政府也應(yīng)加強(qiáng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的開(kāi)放，推進(jìn)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)法律的建設(shè)，確保新的金融市場(chǎng)、金融產(chǎn)品、金融工具出現(xiàn)，達(dá)到真正確立房地產(chǎn)多元化的融資體系的目的。