黎傳熙

[提要] 農(nóng)貿(mào)市場又稱自由市場或者農(nóng)貿(mào)自由市場，是指在城鄉(xiāng)設(shè)立的可進(jìn)行自由買賣農(nóng)副產(chǎn)品的市場。農(nóng)貿(mào)市場與其他商業(yè)業(yè)態(tài)功能相比，通常將其比作為“民生工程”、“再就業(yè)工程”和“菜籃子工程”等。但是，農(nóng)貿(mào)市場作為一種傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，存在著許多制約其健康穩(wěn)定發(fā)展的因素。本文基于當(dāng)今農(nóng)貿(mào)市場普遍存在的問題，提出一套農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)可行性研究方案，以期建立一個布局合理、便于管理、功能齊全、干凈文明衛(wèi)生，以及經(jīng)濟(jì)效益、社會效益良好的農(nóng)貿(mào)市場。

關(guān)鍵詞：農(nóng)貿(mào)市場；建設(shè)項目管理；CI；可行性分析

中圖分類號：F713.56 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年3月7日

一、肇慶地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場現(xiàn)狀及存在的問題

截至2016年，肇慶全部市縣區(qū)共有各類商品市場15個，端州區(qū)7個：中心市場、人民中市場、橋東市場、黃塘市場、睦崗市場、東湖市場、藍(lán)塘市場；鼎湖區(qū)1個：永安市場；德慶縣1個：康達(dá)商貿(mào)中心市場；廣寧縣1個：南街市場；封開縣1個：青果場市場；懷集縣1個：城北市場；高要市1個：南岸中心市場；四會市1個：馬田市場；肇慶高新區(qū)1個：華生市場。農(nóng)貿(mào)市場作為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為地區(qū)生活便利和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了許多現(xiàn)實意義。

與此同時，農(nóng)貿(mào)市場目前同樣也存在不少問題。制約農(nóng)貿(mào)市場發(fā)展主要有以下幾個方面：（1）缺乏總體規(guī)劃，市場布局不合理。農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營基本上呈現(xiàn)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，經(jīng)營和管理各自為政，布局方面雜亂無章，很難形成群體優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢；（2）市場基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、設(shè)施簡陋、輻射能力差、功能不齊全；（3）農(nóng)產(chǎn)品流通的發(fā)展緩慢、流通的組織化程度低。不能及時掌握市場需求信息，農(nóng)業(yè)的小生產(chǎn)和大市場的矛盾非常突出，產(chǎn)銷脫節(jié)，市場變動頻繁，農(nóng)產(chǎn)品流通基本處于無序發(fā)展的狀態(tài)；（4）人才制約農(nóng)貿(mào)市場行業(yè)的發(fā)展；（5）市場管理水平低下，功能不完善；（6）市場競爭加劇，新型商業(yè)業(yè)態(tài)分走客源。以上這些對傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場，特別是購物環(huán)境較差的農(nóng)貿(mào)市場造成很大的沖擊。

二、肇慶市農(nóng)貿(mào)市場項目建設(shè)總體布局

項目布局和建設(shè)應(yīng)該落實好以下內(nèi)容：

（一）批發(fā)市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。批發(fā)市場工程占地總面積8，000.04m2，規(guī)劃為庭院式建筑特色，及整個建筑規(guī)格呈“回”字型，包含了素食區(qū)、果品區(qū)、蛋禽肉及水產(chǎn)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)及其他店鋪區(qū)等。相應(yīng)配套供水、供電、排水、網(wǎng)絡(luò)通訊、環(huán)衛(wèi)、消防、安全等設(shè)施。

（二）建立市場信息智能管理系統(tǒng)，農(nóng)貿(mào)市場入口處設(shè)立信息顯示屏幕。建立市場信息管理系統(tǒng)，多渠道、多途徑收集、發(fā)布農(nóng)業(yè)信息，如價格、供應(yīng)、庫存等，利用現(xiàn)代化技術(shù)高效管理，同時充分發(fā)揮市場在結(jié)構(gòu)調(diào)整、增產(chǎn)增收方面的引導(dǎo)作用。配備農(nóng)貿(mào)市場管理中心、衛(wèi)生間、產(chǎn)品質(zhì)量檢測室等。

（三）建立物流配送中心。積極探索批發(fā)市場實行代理、拍賣、中遠(yuǎn)期交易等機構(gòu)的經(jīng)營形式，擴(kuò)大農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營范圍和盈利空間及手段。利用項目所在地交通優(yōu)勢，并建設(shè)一定量的機動車和非機動車停車場。

（四）加強市場環(huán)境建設(shè)。保證產(chǎn)品質(zhì)量，擴(kuò)充產(chǎn)品種類，提高服務(wù)檔次，發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)經(jīng)營，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套齊全、服務(wù)周全、安全衛(wèi)生的良好環(huán)境，使將項目打造成為肇慶地區(qū)社會影響力大、品牌效益好、綜合型樣板農(nóng)貿(mào)市場。

三、項目主要建設(shè)內(nèi)容

（一）休息疏散廣場、機動車與非機動車停車場及道路建筑面積：1，680m2。

（二）消費品交易區(qū)：總建筑面積5，060m2。（1）素食區(qū)：總建筑面積2，024m2，其中：蔬菜區(qū)1，412m2、豆制品區(qū)205m2、干貨及糧油制品區(qū)407m2；（2）果品交易區(qū)：總建筑面積1，265m2；（3）畜禽產(chǎn)品交易區(qū)：總建筑面積1，771m2，其中：蛋及家禽區(qū)574m2、生肉區(qū)553m2、水產(chǎn)區(qū)564m2、熟食區(qū)80m2。

（三）綜合輔助區(qū)：總建筑面積1，260m2。內(nèi)設(shè)有管理中心和服務(wù)中心：1，260m2；管理中心總建筑面積90m2，其中公共衛(wèi)生間30m2、管理中心辦公室40m2、工作人員值班室20m2；服務(wù)中心總建筑面積1，200m2：農(nóng)產(chǎn)品卸貨區(qū)400m2、產(chǎn)品屠宰加工間100m2、果蔬農(nóng)藥殘留檢測中心200m2、凈菜處理室150m2、冷藏冷凍間350m2。

（四）其他：市場內(nèi)必須符合衛(wèi)生部門和城管要求，要有垃圾收集設(shè)施以及垃圾臨時存放設(shè)施。垃圾臨時存放設(shè)施應(yīng)該密閉，并且配有沖洗設(shè)施，內(nèi)部設(shè)有垃圾密封桶，總計垃圾處理收集設(shè)施60m2；在出入口處設(shè)計安裝40m2大型LED彩色信息顯示屏的操作控制系統(tǒng)。

四、項目建設(shè)方案

肇慶市目前還沒有突出主題形象的農(nóng)貿(mào)市場，在總體設(shè)計和規(guī)劃階段，首次推出主題形象農(nóng)貿(mào)市場，可能會產(chǎn)生極強的廣告宣傳和轟動效應(yīng)，同時又能構(gòu)成該項目的差異性和提高農(nóng)貿(mào)市場競爭力。從本項目看，輻射的地區(qū)和居民范圍廣，而且前來購買的居民來自不同地方，所以該項目采取院落型設(shè)計，即“回”字型設(shè)計，這種設(shè)計適用于建筑面積較大，周邊交通便利，需要設(shè)置三個或者更多的出入口。農(nóng)貿(mào)城以4個相對獨立的建筑主體，組成渾然一體的“回”字形的裙樓建筑。人流自動形成回路，通路縱橫交錯又讓人不失方向感，消費者在購物時不會感到疲勞和煩躁。所有的商鋪和攤位都規(guī)劃在主通道的兩側(cè)，不會形成客流死角。有利于所有商鋪店面全面良性發(fā)展。布局自由，能適應(yīng)周邊環(huán)境，適合于居住區(qū)周邊各個地方居民出入購物。不僅如此，良好的形象，更可以讓消費者產(chǎn)生積極的情感體驗。外立面設(shè)計建議以簡潔、整體感強為宜，外街立面與內(nèi)街立面考慮適當(dāng)設(shè)置廣告位，即可以營造繁華的商業(yè)氛圍，又能為經(jīng)營者創(chuàng)造商業(yè)價值?？晒┙ㄔO(shè)的用地面積為8，000.04m2，庭院型設(shè)計，結(jié)構(gòu)形成“一為交通入口區(qū)，二為消費品交易區(qū)，三為綜合輔助區(qū)”整體結(jié)構(gòu)框架。交通入口區(qū)：規(guī)劃在主入口設(shè)立標(biāo)志性建筑。建筑項目的主題形象可以定位為：綠色、平價、健康、惠民，將CI形象植入農(nóng)貿(mào)市場。交通區(qū)利用項目選址優(yōu)越的地理位置，多輛公交車經(jīng)過，出于百姓自駕出行購物，還設(shè)計建設(shè)機動車停車場以及非機動車停車場。消費品交易區(qū)：消費品交易區(qū)呈現(xiàn)“回”字型、庭院式建設(shè)規(guī)劃設(shè)計，“回”字型市場建設(shè)十分利于農(nóng)產(chǎn)品銷售過程分門別類，利于管理，便于選購。交易區(qū)中按大類分為素食交易區(qū)、果品交易區(qū)、禽畜肉交易區(qū)。三大類又可以具體分為下面幾個細(xì)類：蔬菜區(qū)、生肉區(qū)、蛋及家禽區(qū)、水產(chǎn)區(qū)、熟食區(qū)、豆制品區(qū)、干貨及糧油制品區(qū)、水果區(qū)等店鋪，交易區(qū)內(nèi)物種豐富，品類繁多。綜合輔助區(qū)：綜合輔助區(qū)包括管理中心和服務(wù)中心，管理中心包括公共衛(wèi)生間、管理中心辦公室、工作人員值班室，服務(wù)中心包括了產(chǎn)品卸貨區(qū)、產(chǎn)品屠宰加工間、果蔬產(chǎn)品農(nóng)藥殘留檢測室、凈菜處理室、冷藏冷凍間等。項目功能分區(qū)設(shè)計規(guī)劃：

（一）交通入口區(qū)功能設(shè)計規(guī)劃。在農(nóng)貿(mào)市場入口配備了信息顯示屏，展示了農(nóng)貿(mào)市場的服務(wù)宗旨，第一次將CI系統(tǒng)引入農(nóng)貿(mào)市場里，將農(nóng)貿(mào)市場整體定位在綠色、平價、健康、惠民。建立市場信息智能管理系統(tǒng)，以科技化和信息化的代入和管理促進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場良性發(fā)展。方案中設(shè)計了休息疏散廣場，與星湖大道相連，附近有大型公交站，交通運輸方便；在廣場兩邊還設(shè)有機動車停車場和非機動車停車場，為整個農(nóng)貿(mào)市場提供停車服務(wù)。

（二）消費品交易區(qū)功能設(shè)計規(guī)劃。消費品營業(yè)區(qū)分別為素食交易區(qū)、果品交易區(qū)、禽畜肉交易區(qū)。三大類又可以具體分為下面幾個細(xì)類：蔬菜區(qū)、生肉區(qū)、蛋及家禽區(qū)、水產(chǎn)區(qū)、熟食區(qū)、豆制品區(qū)、干貨區(qū)、水果區(qū)等。

1、素食交易區(qū)：（1）蔬菜是百姓生活日常必需品，也是購買頻率非常高的食品，蔬菜的異味不大、污染不明顯，因此可設(shè)置蔬菜區(qū)在入口出；（2）豆制品的污染和異味也不算大，但豆制品在經(jīng)營過程中會產(chǎn)生大量污水，所以布局時可以相鄰水產(chǎn)品作為結(jié)合，一來可以充分利用水資源供給需要，二來便于污水處理；（3）干貨及糧油制品在儲存時應(yīng)該盡量通風(fēng)，避免潮濕，影響食品質(zhì)量，所以干貨緊臨蔬菜和市場入口，通風(fēng)效果良好。

2、果品交易區(qū)：水果銷售是農(nóng)貿(mào)市場銷售品類中相對最為干凈的一類產(chǎn)品，購買頻率相對也比較高，所以設(shè)置在入口的左邊，沿著外圍擺設(shè)。

3、禽畜肉交易區(qū)：（1）家禽、生肉是污染很大、異味很重的交易購買區(qū)，所以在設(shè)計上，這兩類產(chǎn)品的位置設(shè)計在消費品交易區(qū)和綜合輔助區(qū)的次出入口附近，一方面加強通風(fēng)，使得異味快速散去；另一方面在家禽和生肉的運輸方面來看，直接從次出入口就可以卸貨下貨，十分方便。（2）水產(chǎn)品是市場中污染較重的交易區(qū)域，對供水的要求也大，所以水產(chǎn)區(qū)集中在內(nèi)部，緊鄰?fù)瑯訉┧?、排水有較大需求的豆制品區(qū)。（3）熟食區(qū)的異味不大、污染不重，是直接食用產(chǎn)品，不應(yīng)該和其他異味、污染大的產(chǎn)品放在一起，所以設(shè)計熟食區(qū)在果產(chǎn)區(qū)附近。

（三）綜合服務(wù)區(qū)功能設(shè)計規(guī)劃。綜合輔助區(qū)設(shè)計在項目的北邊，主要設(shè)計有管理中心和服務(wù)中心，便于管理和服務(wù)。

（四）其他配套功能設(shè)計規(guī)劃。項目擬建地處于肇慶大道和星湖大道之間，交通便捷，有1路、9路、10路、18路等多部公交車經(jīng)過，為項目建設(shè)提供了便捷的交通條件。同時，也有效地降低農(nóng)產(chǎn)品運輸過程中的損失，對農(nóng)產(chǎn)品流通給予可靠的保障。公用設(shè)施社會依托條件：（1）供水：供水來源由北嶺供水加壓站供給，本項目擬從該城鎮(zhèn)管網(wǎng)接入，供本項目生活、生產(chǎn)及消防用水；（2）排水：排水采用雨污分流制，污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后進(jìn)入排水管網(wǎng)；（3）供電：本工程10kV中壓網(wǎng)絡(luò)納入項目區(qū)建設(shè)滿足本項目的用電需要。

五、項目土建及設(shè)計規(guī)劃

（一）廣場道路及各個通道采用混凝土材料。重點包裝出入口，形象墻、廣場、車場，電子顯示屏，體現(xiàn)主題形象。兩個出入口上方設(shè)置鮮明的LOG0，通過使用藝術(shù)造型的貨架、海報、吊牌及形象墻等來美化環(huán)境，提升形象，創(chuàng)造顧客體驗。

（二）消費品交易區(qū)：色彩的運用以干凈、暢快的白色為主色調(diào)，適當(dāng)點綴暖色調(diào)的裝飾物，給居民熱鬧和興榮的感覺，促進(jìn)消費，增加環(huán)境的生動性。

（三）綜合輔助區(qū)：內(nèi)設(shè)管理中心和服務(wù)中心。管理中心包括公共衛(wèi)生間、管理中心辦公室、工作人員值班室；服務(wù)中心包括了產(chǎn)品卸貨區(qū)、產(chǎn)品屠宰加工間、果蔬產(chǎn)品農(nóng)藥殘留檢測室、凈菜處理室、冷藏冷凍間等。

（四）冷藏冷凍庫：為市場的重要建筑，建筑50×40m，層高為6.3m。

六、項目建設(shè)工期

市場建筑規(guī)模較大，但屬于低層磚混結(jié)構(gòu)，裝修標(biāo)準(zhǔn)較低，施工難度小，建設(shè)期為1年，即2016年6月至2017年7月，2016年6～8月編制可研報告、項目立項報批、規(guī)劃設(shè)計，2016年9月至2017年5月土建及配套工作，2017年3月至2017年5月設(shè)備談判簽約、設(shè)備采購，2017年4～5月人員培訓(xùn)、設(shè)備安裝調(diào)試、設(shè)備驗收，2017年6～7月項目驗收、運營。

本項目以建設(shè)方案過程作為研究對象，系統(tǒng)介紹了項目建設(shè)的意義，項目建設(shè)的總體布局，項目建設(shè)方案及項目內(nèi)各個區(qū)域的規(guī)劃和設(shè)計，最后估算項目的建設(shè)工期和竣工時間點。建設(shè)后項目三大區(qū)相互獨立，又形成整體，三大區(qū)域互不干擾，貨流、人流、車流的三流分開，農(nóng)貿(mào)市場交易運作效率提高，是本項目建設(shè)的一個亮點。本項目以期建設(shè)一個具有CIS現(xiàn)代信息的新型綜合農(nóng)貿(mào)市場，集形象主題、高效交易、快速流通等功能。農(nóng)貿(mào)市場建成后將大幅減少農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)，降低流通成本，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)民增收，保證居民消費質(zhì)量和安全。

主要參考文獻(xiàn)：

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