張穎

【摘 要】2007年次貸危機之后，美國加強了對政策性住宅金融機構體系監(jiān)管機構的建立。我國近年來房價持續(xù)走高，超出中低收入者購買基本住房的能力，也顯示我國政策性住宅金融體系的不完善。

【關鍵詞】政策性；住宅金融；體系

一、我國住宅金融的現(xiàn)狀

近年來，即使政府對房地產(chǎn)行業(yè)有所調(diào)控，但房價依然不斷走高，超過一般居民所能承受能力。一線城市房屋供給不足，價格居高不下；二三線城市房屋相對過剩，越來越多的城市出現(xiàn)“鬼城”、“空城”的現(xiàn)象。一方面反映了近些年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，存量未盤活，出現(xiàn)了區(qū)域和收入的錯配，導致目前現(xiàn)狀是收入高的人才有能力購買住房；另一方面也反映了建立政策性住宅金融機構的緊迫性，加快保障性住房的建設，為中低端收入者提供在其承受能力范圍內(nèi)的住房。在我國的住宅金融體系中，已經(jīng)抵押貸款買房的中低收入者普遍償債風險較高，一旦房價波動劇烈，將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的沖擊。

二、美國政策性住宅金融機構的發(fā)展問題和經(jīng)驗

1.美國政策性住宅金融機構設置和運作

美國的政策性住宅金融機構體系，不僅有政府自己設立的機構，還有政府本身并不投資但是提供貸款擔保的機構。主要有以下四類機構組成：

（1）住房金融以FHA和吉利美為核心的政府保證機構美國政府成立了聯(lián)邦住房管理局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）等機構，F(xiàn)HA為中低收入家庭提供購房貸款信用保險，VA設立面向退伍軍人的住房貸款支持和擔保計劃，吉利美對FHA和VA保險的抵押貸款在二級市場上提供擔保。

（2）聯(lián)邦住房貸款銀行體系

這一體系由聯(lián)邦住房貸款銀行委員會、12個聯(lián)邦住房貸款銀行及其8000多家會員金融機構組成。該體系通過吸收私人資金，為住房開發(fā)建設和住房購買提供資金來源，還為會員提供多種金融服務。

（3）以房利美和房地美為核心的房貸資產(chǎn)證券化市場

“兩房”等金融機構將信貸市場與資本市場相結合，發(fā)放抵押擔保證券和吉利美擔保的抵押貸款支持證券，在二級市場上占比很大。

（4）住房金融以HUD和FHFA為核心的監(jiān)管體系

該體系包括城市發(fā)展和住房部（HUD）、聯(lián)邦住房金融局（FHFA）以及對美聯(lián)儲、聯(lián)邦存款保險公司等的監(jiān)管機構。

2.美國政策性住宅金融機構存在的問題

2007年次貸危機將美國政策性住宅金融機構存在的一系列弊端徹底顯露出來，資產(chǎn)證券化的高速發(fā)展與政府對金融機構風險監(jiān)管的力度嚴重不匹配；而且政府不斷調(diào)低房貸標準，忽視了中低收入群體的還貸能力，使得房地產(chǎn)行業(yè)違約風險和道德風險大大增大，最終導致房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個金融體系的崩潰。

3.美國政策性住宅金融機構發(fā)展的經(jīng)驗

美國住房金融體系的設計中，既充分發(fā)揮了商業(yè)性金融機構的作用，也通過政府支持有效促進了政策性住房金融業(yè)務的發(fā)展。

（1）美國以“居者有其屋”為其住房政策目標，實質是為了解決居民住房問題，不以追求利潤最大化為目的，不會和商業(yè)性住房金融機構形成競爭。建立與政策目標相一致的政策性住房體系（“兩房”），對市場進行一些必要的干預，進一步解決中低端收入者的住房問題。

（2）政策性金融機構可以通過發(fā)行抵押貸款支持證券（MBS）獲得長期、穩(wěn)定、低成本的資金來源，并利用FHA、VA向一級市場的抵押貸款和二級市場的MBS、CDO提供擔保。

（3）政府促進形成住房抵押貸款的調(diào)控和監(jiān)管機制，逐步向統(tǒng)一監(jiān)管轉變，成立聯(lián)邦住房金融局，為其他金融機構形成標準。政策性住宅金融機構以政府信用為保證，能有效降低市場風險。

（4）2008年后，美國國會頒布住房方面的法案70多部，出臺了《聯(lián)邦住房貸款銀行法》，建立了相對完善的住房法律體系。

三、美國政策性住宅金融機構對我國的啟示

從美國建立政策性住宅金融體系的歷史經(jīng)驗來看，面對危機進行改革和創(chuàng)新是不變的道理，同時也是一個漫長的過程，期間也面臨很多不確定的后果。對美國來說，其政策性住宅金融機構是由政府保證的，市場風險較小，信用等級較高，因此，“兩房”在進行市場運作時，融資成本較低，能夠很好地促進房貸市場的發(fā)展，但2007年次貸危機也說明在住房貸款過度證券化之后，容易發(fā)生道德風險，政府責任不可推卸。

因此，我國在進行政策性住宅金融機構體系的建立時，要根據(jù)我國的具體情況，在金融機構的發(fā)展、擔保、監(jiān)管等方面全面入手，政府角色不可缺位，不僅要考慮清楚是否對中低收入群體的抵押貸款進行擔保，如何擔保，是否和美國一樣允許抵押貸款證券化，還要考慮是否要建立相應的市場，如何制定證券化的標準以及如何進行風險評估等。

綜上，我國可以從以下幾個方面入手：完善住房公積金制度改革，有強制性儲蓄逐步向半自愿型儲蓄轉變；大力推動二級市場中住房抵押貸款證券化的發(fā)展，有效轉移金融機構的風險；加快保障房的建設，為中低收入群體提供基本住房保障；從法律層面規(guī)范政策性住宅金融體系，明確住宅金融機構的責任；設立對中低收入群體住房貸款的擔保機構，以國家信用為保證，并建立針對中低收入者的征信體系；政府設立相應監(jiān)管機構，為商業(yè)性住宅金融機構提供標準等。

參考文獻：

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[4]美國住房和城市發(fā)展部（DepartmentofHousingandUrbanDevelop ment，HUD）：https：//portal.hud.gov/hudportal/HUD.