李銳 張劍

開發(fā)商未經(jīng)許可代收契稅有風(fēng)險

李銳 張劍

契稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時，根據(jù)當(dāng)事人雙方簽訂的契約，以發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地、房屋為課稅對象，向土地房屋的承受人征收的一種稅。契稅作為一種財產(chǎn)行為稅，其納稅人為不動產(chǎn)的承受者，納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者是納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。目前，有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得代征許可的情況下代收契稅，造成因代收契稅而引起投訴問題越來越多，應(yīng)該引起稅務(wù)機關(guān)的高度重視。

筆者認(rèn)為，商品房作為一種特殊商品，其項目建設(shè)周期較長，所需資金量較大，涉及的產(chǎn)權(quán)手續(xù)繁雜，房地產(chǎn)開發(fā)商把代收業(yè)主購房契稅作為行業(yè)慣例，雖然看似方便了購房業(yè)主辦證，但是這一慣例卻存在潛在的風(fēng)險。目前房地產(chǎn)開發(fā)商未取得許可代收契稅，其風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下方面：

風(fēng)險一：代征手續(xù)不合法的法律風(fēng)險。不少房地產(chǎn)開發(fā)商在代收契稅的潛規(guī)則影響下，在并未取得稅務(wù)機關(guān)委托代征許可的情況下，代收購房者的契稅，直接違反了《稅收征管法》第二十九條“除稅務(wù)機關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托代征的單位和個人外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動”的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商將承擔(dān)《稅收征管法》規(guī)定的法律責(zé)任。

風(fēng)險二：納稅人與法律不一致的征收風(fēng)險。因房地產(chǎn)開發(fā)商并不是法律意義上的契稅納稅人，稅務(wù)機關(guān)向房地產(chǎn)開發(fā)商追繳稅款，與法無據(jù)，相應(yīng)的執(zhí)法文書無法向其送達，追征程序無法履行，即便是雙方達成一致，可以從房地產(chǎn)開發(fā)商處追繳稅款，假如房地產(chǎn)開發(fā)商挪用了稅款，導(dǎo)致無法及時清繳稅款，那么稅務(wù)人員也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的失職瀆職風(fēng)險。

風(fēng)險三：買賣雙方信息不對稱的后續(xù)管理風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)商代收契稅的主要理由，是為購房者辦理房產(chǎn)、土地證，至于契稅是否應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)商代收，代收的稅率執(zhí)行得正確與否，代收后房地產(chǎn)開發(fā)商是否繳入稅務(wù)機關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)商是否已經(jīng)到房管、土地部門履行辦證手續(xù)，這些信息購房者并不能夠及時掌握。假如涉及違規(guī)代征情形，稅務(wù)機關(guān)在向房地產(chǎn)開發(fā)商追繳無果的情況下，只有依法向納稅人即購房者追繳稅款。那么，購房者勢必處于“重復(fù)納稅”的尷尬境地。假若房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)信用危機或“卷款跑路”，購房者的契稅無法解繳，房產(chǎn)證又遲遲辦不下來，這樣就會引發(fā)投訴輿情，導(dǎo)致社情的不穩(wěn)定。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商明知未取得許可代收業(yè)主購房契稅違法，卻在很長時間里作為行業(yè)慣例違規(guī)代收契稅，無非是房產(chǎn)證辦理限制、利益驅(qū)使和購房業(yè)主缺乏維權(quán)意識等因素造成的。

因素一：現(xiàn)行管理制度約束條件下，購房者通過房地產(chǎn)開發(fā)商辦理房產(chǎn)證實屬無奈選擇。從房管部門對“一手房”辦證的流程來看，取得土地（土地證）——開發(fā)商品房（取得預(yù)售證）——初始登記——售樓（與購房者簽訂合同）——繳納稅（契稅）費款（取得發(fā)票）——辦理房產(chǎn)證。前期立項、土地規(guī)劃等手續(xù)，是以房地產(chǎn)開發(fā)商名義辦理的，而在辦理房產(chǎn)證時，房管部門要求提供除了購房合同、完稅發(fā)票外，還需要提供買賣雙方身份證明、初始房產(chǎn)證以及房地產(chǎn)開發(fā)商的授權(quán)委托書，來確定雙方買賣的真實意愿。然而在實際操作中，房管部門為了減少工作量簡化辦理手續(xù)，對“一手房”辦證形成只對房地產(chǎn)開發(fā)商不對個人的“不成文規(guī)矩”，同時在買賣雙方中，購房者處于弱勢地位，要從房地產(chǎn)開發(fā)商處獲得開發(fā)商的身份證明以及“大房產(chǎn)證”。因此，絕大多數(shù)購房者都選擇在簽訂合同、繳納購房款時，將契稅交給了房地產(chǎn)開發(fā)商代為繳稅。

因素二：房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，以代收契稅名義，緩解自身資金壓力。由于商品房開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，從取得土地到開發(fā)建設(shè)，所需的開發(fā)資金體量龐大。所以不少房地產(chǎn)開發(fā)商直接打起了違規(guī)代收契稅的主意，明知是為購房者辦證代收的契稅，又不及時解繳稅務(wù)機關(guān)，卻將代收的契稅挪作他用，直接用以自身資金周轉(zhuǎn)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的無息貸款，甚至造成國家稅收和購房者的利益受損。

因素三：購房者缺乏稅法常識和自身維權(quán)的意識。有相當(dāng)一部分購房者不了解辦證程序，也不知曉契稅稅率、納稅義務(wù)發(fā)生時間等政策，更不明白代征契稅必須由稅務(wù)機關(guān)授權(quán)委托代征，加之房地產(chǎn)開發(fā)商又以方便業(yè)主為由代收契稅，多數(shù)購房者也覺得自己辦證麻煩，還是直接將契稅交給房地產(chǎn)開發(fā)商繳稅辦證好。

筆者認(rèn)為，目前房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)代收契稅極易造成買賣雙方的矛盾，也容易產(chǎn)生稅收征管風(fēng)險。因此，稅務(wù)機關(guān)必須采取相應(yīng)措施予以解決：

建議一：進一步完善法律法規(guī)和管理制度，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商未經(jīng)許可代收契稅。雖然，《稅收征管法》第七十八條中規(guī)定，未經(jīng)稅務(wù)機關(guān)依法委托代征稅款的，責(zé)令退還收取的財物，依法給予行政處分或者行政處罰；致使他人合法權(quán)益受到損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。但是，怎樣進行行政處分或行政處罰并未規(guī)定，如有違規(guī)代征，怎么罰，罰多少，并無具體標(biāo)準(zhǔn)，實際操作起來十分困難。因此，要進一步明確處分或處罰標(biāo)準(zhǔn)，以便于對違規(guī)代征行為進行處罰，遏制房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)代征行為。同時，完善代征管理制度，對經(jīng)營具有一定規(guī)模、誠信度高的納稅人依法授權(quán)其代征所開發(fā)樓盤的契稅，未經(jīng)授權(quán)的一律不允許代收契稅，最大限度減少代征稅收風(fēng)險。

建議二：進一步完善“先稅后證”控管辦法。由省級人民政府確定將房管部門和土地管理部門作為契稅的委托代征單位?！镀醵悤盒袟l例細(xì)則》第二十條規(guī)定，“征收機關(guān)可以根據(jù)需要，委托有關(guān)單位代征契稅，具體代征單位由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定”。而《湖北省契稅征收管理實施辦法》中并未規(guī)定契稅的代征單位，只在第十四條中規(guī)定土管部門和房管部門有義務(wù)向征收機關(guān)提供資料，協(xié)助征收契稅。因此，應(yīng)明確界定契稅由房管、土管部門代征或?qū)嵭小跋榷惡笞C”控管辦法。

建議三：進一步加強稅收政策宣傳。稅務(wù)機關(guān)要充分利用網(wǎng)絡(luò)、媒體以及每年的房地產(chǎn)交易會等平臺，加強對契稅征收政策的宣傳力度，讓每個購房者在房屋買賣活動中，及時了解、知曉契稅的納稅環(huán)節(jié)、納稅義務(wù)發(fā)生的時間、稅率、如何繳納等政策，避免買賣雙方和征納雙方發(fā)生各種風(fēng)險以及發(fā)生糾紛和上訪事件。