【摘要】從法律角度分析，我國(guó)關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理進(jìn)行了初步性的規(guī)定，但是具體的管理模式并不統(tǒng)一，在實(shí)際管理過(guò)程中，各種因素的存在會(huì)對(duì)資金的安全管理和正常使用產(chǎn)生不同程度的影響。下面文章將對(duì)目前烏魯木齊市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理過(guò)程中存在的主要問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，已為參考使用。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)專項(xiàng)維修資金；管理模式；國(guó)情；問(wèn)題

1、當(dāng)前我國(guó)住房維修資金代管模式存在的主要問(wèn)題

在當(dāng)前形勢(shì)背景下，烏魯木齊市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理過(guò)程中問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.1業(yè)主方面存在的主要問(wèn)題

首先，維修資金使用信息不對(duì)稱。業(yè)主對(duì)維修資金使用的法規(guī)、政策、程序不了解，有誤區(qū)。對(duì)于維修資金的基本概念，使用范圍、程序不清楚，部分業(yè)主因擔(dān)心維修資金被物業(yè)公司挪用而阻止正常的維修申請(qǐng)。其次，業(yè)主缺乏公共責(zé)任意識(shí)。中國(guó)的傳統(tǒng)導(dǎo)致民眾缺乏共同選舉、討論、表決的生活習(xí)慣，很大一部分業(yè)主存在“自掃門前雪”的心態(tài)。加劇了“事不關(guān)己高高掛起”的壞風(fēng)氣蔓延。在維修資金使用表決中，因業(yè)主們的不習(xí)慣參與、不屑參與、不愿意參與、甚至堅(jiān)決不參與表決等行為而無(wú)法動(dòng)用維修資金。

1.2物業(yè)公司方面存在的主要問(wèn)題

首先，物業(yè)管理人員基本素質(zhì)亟待提高。目前物業(yè)管理人員整體基本素質(zhì)偏低，不愛(ài)學(xué)習(xí)或?qū)W習(xí)能力較弱，對(duì)維修資金使用政策、流程理解不到位。有些物業(yè)公司甚至采取欺騙手段騙取業(yè)主同意使用維修資金，而當(dāng)業(yè)主了解實(shí)情后會(huì)對(duì)維修資金使用監(jiān)管產(chǎn)生質(zhì)疑。其次，物業(yè)公司申請(qǐng)支用維修資金意識(shí)低。物業(yè)公司申請(qǐng)支用維修資金服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，認(rèn)為申請(qǐng)支用維修資金太麻煩，無(wú)利可圖，不能及時(shí)有效的為業(yè)主申請(qǐng)，或等到業(yè)主催促多次，甚至投訴相關(guān)部門后才為業(yè)主申請(qǐng)，沒(méi)有留有充分的時(shí)間征求業(yè)主意見(jiàn)，維修資金支用不能有效申請(qǐng)或申請(qǐng)支用時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，物業(yè)公司把責(zé)任都推卸給維修資金監(jiān)管部門，導(dǎo)致業(yè)主誤解支用維修資金難。

1.3維修資金使用政策及監(jiān)管方面存在的主要問(wèn)題

維修資金使用的相關(guān)法律、法規(guī)門檻較高?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意使用方案。而我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)制造的大體量，中國(guó)國(guó)民對(duì)公共事物決策的不參與習(xí)慣性，造成無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到法律法規(guī)所規(guī)定的維修資金使用條件。辦法中規(guī)定“物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則以及物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用需根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)??！币虼?，維修項(xiàng)目涉及受益業(yè)主的維修資金賬戶內(nèi)需存有按建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟木S修費(fèi)用，對(duì)受益業(yè)主是較為公平的一種分?jǐn)偡绞健５趯?shí)際操作中，部分房屋因種種原因，相關(guān)業(yè)主分戶賬內(nèi)沒(méi)有足夠的維修項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟木S修資金，說(shuō)服業(yè)主將不足的維修資金補(bǔ)齊的難度很大，這種情況嚴(yán)重制約了維修資金順利使用。

2、探究在目前我國(guó)國(guó)情背景下如何做好住房維修資金代管工作

結(jié)合以上分析，烏魯木齊市物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管辦公室在今后工作中應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面考慮。

2.1探索多種方式征求業(yè)主動(dòng)用維修資金意見(jiàn)，解決維修資金業(yè)主表決難

我辦全面推廣采用刷身份證驗(yàn)證機(jī)（PDA）征求業(yè)主動(dòng)用維修資金意見(jiàn)的表決方式。業(yè)主在PDA上刷身份證后，業(yè)主擁有的房屋地址、業(yè)主姓名、維修資金余額、維修項(xiàng)目特征描述、維修總費(fèi)用、動(dòng)用維修資金分?jǐn)傎M(fèi)用等維修資金使用相關(guān)信息一目了然，在業(yè)主充分了解維修項(xiàng)目基本情況的前提下實(shí)施表決，保障了業(yè)主動(dòng)用維修資金的知情權(quán)。為方便業(yè)主表決，在實(shí)施PDA的同時(shí)還推行了維修資金網(wǎng)絡(luò)投票征求業(yè)主動(dòng)用維修資金意見(jiàn)的表決方式。借助網(wǎng)絡(luò)普及的便利，解決無(wú)法當(dāng)面征求業(yè)主意見(jiàn)，也能將維修資金使用相關(guān)情況及時(shí)、清楚的告知業(yè)主，方便業(yè)主參與遠(yuǎn)程表決。

2.2維修資金使用全過(guò)程向業(yè)主公示，保證維修資金使用公開(kāi)、透明

物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)的所有項(xiàng)目全部采用維修資金使用向相關(guān)業(yè)主事前公示、事中公示、事后公示的方式，充分保障業(yè)主對(duì)維修資金使用的知情權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)維修資金時(shí)，需將擬定的維修資金使用方案在小區(qū)醒目位置公示，即事前公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征求相關(guān)業(yè)主對(duì)動(dòng)用維修資金意見(jiàn)后，需將簽字表和業(yè)主表決結(jié)果在小區(qū)單元門上公示，即事中公示。維修項(xiàng)目竣工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需將維修項(xiàng)目使用維修資金等相關(guān)情況全部公示給業(yè)主，即事后公示。另外，我辦還通過(guò)維修資金信息網(wǎng)公示板塊將審批通過(guò)的維修項(xiàng)目相關(guān)信息向廣大業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。有效提高了維修資金使用的公開(kāi)性、透明性、安全性。

2.3維修資金使用審核把關(guān)嚴(yán)密，支用審核程序環(huán)環(huán)相扣

維修資金使用審核工作采用專業(yè)技術(shù)審核和工作流程審核相結(jié)合的方式，防范人為因素造成的審核漏洞。專業(yè)技術(shù)審核：維修項(xiàng)目要件審核及工程款支付、劃撥審核采取“三審制”，維修項(xiàng)目要件審核“三審制”是指維修項(xiàng)目須經(jīng)審核人員初審、復(fù)核人員復(fù)核后，再由科室業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)審核。維修項(xiàng)目工程款支付、劃撥“三審制”是指業(yè)務(wù)科室審核工程款支付、劃撥申請(qǐng)要件，符合要求后由財(cái)務(wù)部門審核，再由資金辦領(lǐng)導(dǎo)審核通過(guò)后方可劃撥工程款。

結(jié)論：

綜上所述，通過(guò)以上的分析可知，現(xiàn)階段我國(guó)關(guān)于物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理模式在具體應(yīng)用過(guò)程中還存在著多種問(wèn)題，且這些問(wèn)題的存在對(duì)資金利用率的提高產(chǎn)生了不利影響，因此在今后資金管理過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體情況制定針對(duì)性的改進(jìn)措施，提高資金管理安全。

參考文獻(xiàn)：

[1]王波.“十二五”以來(lái)我國(guó)保障性住房資金來(lái)源渠道分析[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2016.4

作者簡(jiǎn)介：

袁衛(wèi)華，女，漢族，1970年2月生，1993年9月參加工作，新疆大學(xué)工程管理（造價(jià)管理方向）專業(yè)畢業(yè)，山東肥城人。高級(jí)經(jīng)濟(jì)師（房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)）、全國(guó)注冊(cè)造價(jià)工程師、全國(guó)注冊(cè)投資咨詢工程師、全國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。新疆維吾爾自治區(qū)工程造價(jià)專家委員會(huì)專家，新疆維吾爾自治區(qū)建設(shè)工程評(píng)標(biāo)專家，烏魯木齊市建設(shè)工程評(píng)標(biāo)專家。中物協(xié)維修資金專委會(huì)專家?guī)鞂＜摇，F(xiàn)任烏魯木齊市物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管辦公室主任。