隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策收緊，3月以來，全國40多個城市出臺限購政策。一批三四線城市也加入了限購的行列。

新舊政策交替下，許多原本有資格、有能力購房的家庭，無法再履行進行中的購房程序，因此而產(chǎn)生的違約責任和損失由誰來承擔？

定金能追，難有補償

陳威（廣東卓信律師事務(wù)所律師）

3月17日，廣州市政府星夜出臺限購新政，其中有一條對于非當?shù)貞艏用裼绊懮钪兀河匈Y格購房的非本市戶籍居民，需繳納社保年限從3年變成5年。那么對于那些繳納社保3年以上5年未滿的買房者，已支付定金或房款但沒有完成網(wǎng)簽的，究竟如何“善后”呢？

廣東省高級人民法院粵高法〔2012〕240號《全省民事審判工作會議紀要》對此種情況明確如下：商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出臺限購限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買受人是否屬于限購或限貸范圍，確因政策無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或不能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當事人請求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。

全國多地的做法與廣東類似。也就是說，因為限購政策無法履行合同的，買方可以主張解除合同，并要求賣方退還已付的房款或定金。

值得注意的是，上述裁判規(guī)則的前提是，買賣雙方均無違約的情況。實踐中不乏這樣的案例，購房合同簽訂后，因為一方怠于履行合同義務(wù)，或者拖延履行合同義務(wù)，導(dǎo)致房產(chǎn)無法在限購政策出臺之前完成過戶。此種情況下，違約方理論上應(yīng)該按照合同法承擔合同無法履行的違約責任。但是，實踐中如何認定“違約”卻是個難題。

比如，買方按照約定支付房款或者辦理房貸，但在沒有走完購房的全部流程前遭遇限購，最終不得不解除合同。解除合同對賣方的利益損害有限，畢竟房子還可以繼續(xù)出售，而買方利益相對受損較大。那么買方是否可以基于民法的公平原則，在解除合同的同時要求賣方補償一定損失呢？目前來看，各地政策均沒有相關(guān)規(guī)定。

喪失購房資格后，中介費能退多少

李鵬輝（河南中錦律師事務(wù)所律師）

通過一個典型案例來看中介費糾紛如何解決。2016年12月18日，廣州市戶籍的何某為一套鄭州市住房支付了2萬元中介費和5萬元定金，何某夫妻名下在當?shù)匾呀?jīng)有兩套住房。當年12月22日，鄭州啟動限購政策。新政規(guī)定，在當?shù)赜?套及以上住房的非鄭州戶籍居民不具備買房資格。

當?shù)刂薪榻o何某出“主意”，建議他通過離婚或遷戶口繼續(xù)保有購房資格。由于涉及貸款、公司債務(wù)等方方面面，何某夫妻未進行相關(guān)操作，主動放棄購買第3套住房。與賣方溝通后，雙方同意終止合同，何某順利要回定金。但中介卻稱，2萬元中介服務(wù)費不予歸還。

中介負責人認為，己方按照何某要求為其尋找合適房源，已經(jīng)完成委托，過程中也付出了大量勞務(wù)成本，服務(wù)費是應(yīng)得收入，而導(dǎo)致購房行為無法完成的原因與中介方無關(guān)。在堅決不退中介費的同時，中介公司提出，何某的親友如有資格購房，可免費享有該中心相等價值的服務(wù)。對此，何某表示不能接受。

事實上，按照三方合同約定，房產(chǎn)中介提供的是全套購房服務(wù)，買賣雙方在房屋過戶之后，中介才算服務(wù)終止。

在何某的案例中，中介的整套服務(wù)尚未結(jié)束，因政府政策等不可抗力原因?qū)е聟f(xié)議無法履行，意味著三方已無責任繼續(xù)按協(xié)議履行責任，因此，房產(chǎn)中介收取的中介服務(wù)費也應(yīng)無理由退還。

中介公司與買售雙方簽訂有合同，屬于市場行為，若雙方關(guān)于退款問題協(xié)商未果，可向工商部門或消費者協(xié)會投訴。考慮到房產(chǎn)中介前期付出的服務(wù)與勞動，被服務(wù)者也理應(yīng)給予一定補償，補償金額由雙方協(xié)商，協(xié)商未達成一致的可由法院裁決。

因首付比例提高而無法購房，

或需訴訟

張浩（合同法專長律師）

2016年10月，宋某看中了武漢市一處房屋，于當年10月3日交付3.8萬元“認籌金”，開盤后幸運地搖到了號。當年10月6日，宋某所交的3萬元轉(zhuǎn)為購房定金，8000元為服務(wù)費。認購協(xié)議上要求，宋某需在一周內(nèi)交齊首付款。

此后不久，武漢樓市調(diào)控再次升級，首套房首付從25%提至30%，相關(guān)文件落款日期為2016年10月6日。受新政影響，宋某需在一周內(nèi)再多支付房價的5%，而這已超過他的承受范圍。

要求全額退還定金未果后，宋某咨詢房屋所在區(qū)的房管部門，該部門一名負責人看了宋某手中的協(xié)議、收據(jù)等，表示已接到多人反映類似情況，他建議咨詢律師，搞清楚“因政策變化導(dǎo)致購房人無力購房”是否需要承擔違約責任，再與開發(fā)商協(xié)商解決問題，若協(xié)商不成建議起訴至法院。

分析本案，主流意見認為首付提高是由于政策因素，屬于非因歸責于當事人雙方的事由，雙方均沒有過錯，購房者可以提出退房，亦無須承擔違約責任。

參考最高法《2011年全國民事審判工作會議紀要》的相關(guān)規(guī)定，對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，其以不可歸責于雙方當事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。

在當前司法實踐中，各地法院對于“由限購限貸政策導(dǎo)致的無履約能力”的認定條件有所不同，法院會根據(jù)案件的實際情況，決定是否變更或解除原購房合同。

“規(guī)避”限購風險多

趙燕林（原房地產(chǎn)經(jīng)紀人）

對于急于買房的客戶和依靠業(yè)績的中介而言，“上有限購政策，下有應(yīng)對之策”，殊不知用不合法或灰色手段去“規(guī)避”限購，實際上風險很大。

比如，先簽訂購房合同，等有購房資格后再過戶。選擇這種方式的多為非本地購房者，由于居住或繳納社保年限未達到新政要求。這種方法并不違法，但由于房產(chǎn)沒有過戶，即便支付全款，產(chǎn)權(quán)依舊屬于賣方。

如果簽合同到過戶的時間太長，若期間房價出現(xiàn)大幅異動，房價上漲過多，賣方可能寧可賠違約金也不辦理過戶，難免會出現(xiàn)“一房二賣”現(xiàn)象。同時，幾年內(nèi)也難以保證政策不會再次收緊，過戶資格可能一延再延。簽約不過戶，購房者權(quán)利和財產(chǎn)安全均得不到保障。

對于執(zhí)意采用這種方式的客戶，相關(guān)律師一般建議于書面協(xié)議中約定嚴苛的違約責任，提高賣方違約成本，避免由于房價高漲而引發(fā)的毀約行為。

再比如，購房者選擇“借名”購房。借用有購房資格的親友名義買房，等取得購房資格，再把房子過戶到自己名下。

這種做法的弊端顯而易見，一旦與被借名的親友發(fā)生矛盾，房產(chǎn)歸屬極易產(chǎn)生爭議。房產(chǎn)權(quán)屬以登記為準，屆時如果名義購房人主張房產(chǎn)歸其所有，房款性質(zhì)屬于借款，則買方得不償失。

最不可取的方法是偽造購房資格。一些購房者與中介勾結(jié)，通過偽造社保、個稅繳稅證明等方式，試圖達到購房條件。在購房合同履行過程中，一旦被管理部門發(fā)現(xiàn)造假，不但購房合同會被認定無效，購房者和中介都要承擔違約責任和其他連帶責任。