賈國強(qiáng)

62家上市房企凈利潤總額791億 近七成房企稅費(fèi)超利潤

近期，萬科（000002.SZ）、融創(chuàng)中國（01918.HK）、恒大集團(tuán)（03333.HK）等房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布了2016年的財(cái)務(wù)報(bào)告。在當(dāng)前全民炒房、人人關(guān)心“房事”的背景下，上市房企的年報(bào)也成為觀察中國瘋狂樓市的一面鏡子。然而，隨著更嚴(yán)厲的限購政策出臺(tái)，房企的未來難言樂觀。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查詢Wind資訊數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至3月30日，在A股上市的137家房企中，已有62家公司公布2016年年報(bào)。這62家房企的總營收為6885.60億元，凈利潤總額為791.52億元。其中，萬科以營收2404.77億元、凈利潤283.50億元成為業(yè)績(jī)老大。

記者分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，62家房企在2016年度的各項(xiàng)稅費(fèi)總額965.87億元，是當(dāng)期凈利潤總額的1.22倍。

“房企稅費(fèi)的確比較高，這也是很多地方積極發(fā)展房地產(chǎn)的原因?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向記者分析說，“對(duì)比房企的稅費(fèi)和利潤，以及房企和銀行等其他行業(yè)的利潤，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)房地產(chǎn)并非高利潤行業(yè)。”

萬科、招商蛇口凈利潤占62家

上市房企總利潤的51%

2016年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)行情的高漲，帶動(dòng)樓市銷售量?jī)r(jià)齊升，銷售面積和金額創(chuàng)歷史新高，行業(yè)整體盈利能力改善明顯，已發(fā)布年報(bào)的房企中有超過半數(shù)的公司實(shí)現(xiàn)了營收和凈利潤同比增長(zhǎng)。

從營業(yè)收入總體來看，這62家企業(yè)總營收6885.60億元，其中萬科營收最高，超過2400億元；S*ST前鋒營收最低，僅537萬元。

分區(qū)間來看：營收超過100億元的企業(yè)，有萬科、招商蛇口、華夏幸福、金科股份、新城控股、金融街、中糧地產(chǎn)、迪馬股份、中華企業(yè)、世貿(mào)股份、陸家嘴、信達(dá)地產(chǎn)、福星股份等13家房企。這13家的營收之和為5329.9億元，占62家總營收的77%；營收在10億元至100億元的企業(yè)，有北辰實(shí)業(yè)、云南城投、城投控股、銀億股份等36家，其營收之和為1494.9億元，占62家總營收的21%；低于10億元的企業(yè)，有粵泰股份、亞通股份、津?yàn)I發(fā)展和渝開發(fā)等13家，它們的營收之和為60.7億元，占比為2%。

從凈利潤總額來看，62家房企的凈利潤總額791.52億元。其中最高的仍是萬科，凈利潤為283.50億元，*ST松江凈利潤最低，為-4.81億元。

分區(qū)間來看，凈利潤超過100億元的企業(yè)，僅有萬科和招商蛇口兩家，這兩家企業(yè)的凈利潤之和為405.37億元，占62家房企總利潤的51%；凈利潤在10億元至100億元的企業(yè)，有華夏幸福、陸家嘴、新城控股、金融街、世貿(mào)股份、城投控股、金科股份、中糧地產(chǎn)、南京高科等9家，它們的凈利潤之和為244.8億元，占62家總利潤的31%；凈利潤低于10億元的企業(yè)，有中華企業(yè)、世聯(lián)行等51家企業(yè)，它們的凈利潤之和為141.4億元，占62家總利潤的12%。

近七成房企稅費(fèi)超過凈利潤

一邊是房?jī)r(jià)持續(xù)高企，不停漲漲漲，一邊是業(yè)內(nèi)人士稱房地產(chǎn)不是高利潤行業(yè)，這是怎么回事呢？

通過對(duì)這62家上市房企的營業(yè)收入、凈利潤和支付稅費(fèi)三項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，或許能看到一些蛛絲馬跡。

從稅費(fèi)支付情況來看，62家企業(yè)總支付稅費(fèi)965.87億元，其中，萬科的稅費(fèi)支付最高，為337.60億元，ST山水的稅費(fèi)支出最低，僅167萬元。

從支付稅費(fèi)的區(qū)間來看，超過100億元的企業(yè)，有萬科和招商蛇口兩家企業(yè)，這兩家企業(yè)稅費(fèi)支付之和為448.8億元，在62家房企的稅費(fèi)支付總額中占比46%；稅費(fèi)支付在10億元至100億元的企業(yè)，有華夏幸福、陸家嘴、新城控股、金融街、冠城大通等16家企業(yè)，它們的稅費(fèi)支付之和為369.3億元，占62家房企總稅費(fèi)支付總額的38%；低于10億元的企業(yè)，有魯商置業(yè)、中航地產(chǎn)、美好置業(yè)等44家企業(yè)，它們的稅費(fèi)支付之和為147.8億元，在62家支付總額中占16%。

如果用凈利潤和支付稅費(fèi)指標(biāo)來對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，62家上市房企的總凈利潤為791.52億元，支付各項(xiàng)稅費(fèi)總額為965.87億元，各項(xiàng)稅費(fèi)總額是凈利潤總額的1.22倍。這或許可以理解，當(dāng)開發(fā)商被罵為高利潤企業(yè)時(shí)，為何總喊冤。分類來看，凈利潤超過稅費(fèi)支付的企業(yè)僅20家，占比32%。這意味著有近70%企業(yè)的凈利潤低于它們的稅費(fèi)支付。對(duì)此，張大偉分析說：對(duì)于很多房企來說，土地增值稅是稅負(fù)大頭，看似很美好的營收中其實(shí)包含了數(shù)量可觀的稅費(fèi)，減去這些稅費(fèi)之后，凈利潤并沒有想象中那么多。

2017年上市房企年報(bào)會(huì)難看？

在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管上市房企2016年的年報(bào)比較好看，但總體看，在2016年9·30開始的這一輪調(diào)控中，樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風(fēng)險(xiǎn)。這或許意味著2017年業(yè)績(jī)難如房企的意。

萬科在其年報(bào)中最先看淡樓市，它在公告中稱，2016年末，萬科對(duì)12座城市的項(xiàng)目存貨計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備為13.8億元，較2015年末增長(zhǎng)82.3%，計(jì)提減值的原因在于部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)調(diào)整。

融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌也對(duì)嚴(yán)厲調(diào)控表示擔(dān)憂，“現(xiàn)在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大，風(fēng)險(xiǎn)大不是來自市場(chǎng)，主要因?yàn)橥恋睾头績(jī)r(jià)的關(guān)系，房?jī)r(jià)被限制，按照現(xiàn)在價(jià)格買地，就一定是虧錢”。

相比萬科和孫宏斌，恒大集團(tuán)似乎比較樂觀，其董事局副主席、總裁夏海鈞表示，因?yàn)橄拶?，不少人懷疑房地產(chǎn)企業(yè)是否會(huì)萎縮，其實(shí)房產(chǎn)銷售10萬億規(guī)模是基本確定的。大的龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，集中度不斷增長(zhǎng)，營收前10名的門檻將達(dá)到4000億元，甚至達(dá)到6000億～7000億元的規(guī)模。

在張大偉看來，房企對(duì)嚴(yán)厲調(diào)控比較悲觀原因在于，“大部分房企都在2016年拿了高價(jià)地，這種情況下，它們對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期非常高，而調(diào)控又導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲難度非常大。另外，房企資金成本逐漸增加， 2017年各種融資渠道壓力逐漸加大，很多房企的資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累?！?/p>

他也預(yù)測(cè)，“2017年整體樓市降溫是主要趨勢(shì)。但因?yàn)楣┬杞Y(jié)構(gòu)難以全面改變，信貸雖然收緊但幅度有限，所以整體市場(chǎng)趨勢(shì)還是量跌價(jià)微跌為主?！?