王琴英，常 昆，王愛琳

（北京工商大學(xué) a、經(jīng)濟(jì)學(xué)院 b、中國(guó)食品安全研究中心，北京 100048）

新常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)回調(diào)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響效應(yīng)

王琴英a、b，常 昆a，王愛琳a

（北京工商大學(xué) a、經(jīng)濟(jì)學(xué)院 b、中國(guó)食品安全研究中心，北京 100048）

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)回調(diào)與宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)并行，房地產(chǎn)主要指標(biāo)與GDP增速的波動(dòng)特征相似。本文構(gòu)建自回歸與誤差修正模型，反映房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的短期影響與長(zhǎng)期均衡動(dòng)態(tài)關(guān)系。實(shí)證研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)GDP具有顯著的彈性影響與長(zhǎng)期均衡作用。自房地產(chǎn)顯現(xiàn)回調(diào)以來，房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)仍然是影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的先行指標(biāo)，且短期影響顯著增強(qiáng)；但商品房銷售對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期影響明顯減弱。從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)信貸和土地成交價(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間具有長(zhǎng)期均衡關(guān)系，其影響系數(shù)較大。同時(shí)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期均衡關(guān)系發(fā)生偏離的調(diào)整速度明顯加快，這有利于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)性。

新常態(tài)；房地產(chǎn)回調(diào)；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；自回歸與誤差修正模型

一、引言

在宏觀經(jīng)濟(jì)步入“新常態(tài)”的背景下，GDP增速放緩與房地產(chǎn)減速并行的態(tài)勢(shì)或?qū)㈤L(zhǎng)時(shí)期存在。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的明朗化，房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期調(diào)整的步伐已經(jīng)開啟，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從供需兩旺回位到常態(tài)化，房?jī)r(jià)從持續(xù)上漲回歸到有漲有跌。無論是房地產(chǎn)投資與信貸，還是房地產(chǎn)銷售與房?jī)r(jià)，都預(yù)示我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了增速回落與產(chǎn)業(yè)發(fā)展回調(diào)的新時(shí)期[1]。因此，相比以往的過熱與“超?！卑l(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)回調(diào)趨勢(shì)已經(jīng)形成。

國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響關(guān)系進(jìn)行了深入的研究。ChooYen Yee等（2015）[2]研究美國(guó)1999年至2013年房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，認(rèn)為實(shí)際GDP增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)有很強(qiáng)的正相關(guān)性；Demary（2009）[3]以經(jīng)合組織（OECD）為研究對(duì)象，利用結(jié)構(gòu)向量自回歸模型，指出產(chǎn)出沖擊對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格沖擊對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也有作用；唐志軍等（2010）[4]運(yùn)用VAR模型得出，我國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)率有顯著正影響且影響是長(zhǎng)期的；況偉大（2011）[5]使用GMM回歸對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市進(jìn)行實(shí)證分析，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)信貸的影響要大于二者對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響；呂萍等（2016）[6]基于第三次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的新特征，指出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)能力逐年下降，但仍高于其他產(chǎn)業(yè)的平均水平，且房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)效應(yīng)相對(duì)穩(wěn)健，但相對(duì)感應(yīng)度排名逐年下降；等等。這些研究結(jié)果大都是基于房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展時(shí)期或宏觀經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)增長(zhǎng)時(shí)期的，而針對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”與房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)的雙重背景下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響效應(yīng)的實(shí)證研究較少。因此，本文通過分析我國(guó)房地產(chǎn)回調(diào)與經(jīng)濟(jì)增速下行的運(yùn)行特征，探討房地產(chǎn)回調(diào)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期影響與長(zhǎng)期均衡動(dòng)態(tài)關(guān)系；在建立自回歸與誤差修正模型的基礎(chǔ)上，研究房地產(chǎn)回調(diào)之前后對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響差異以及影響作用的大小，進(jìn)而為宏觀經(jīng)濟(jì)決策提供量化參考。

二、我國(guó)房地產(chǎn)回調(diào)與經(jīng)濟(jì)增速下行的運(yùn)行特征

2011年以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步入新常態(tài)，GDP實(shí)際增速?gòu)膬晌粩?shù)增長(zhǎng)下降為持續(xù)個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。考慮數(shù)據(jù)的可比性，如果以GDP當(dāng)季名義同比增速反映宏觀經(jīng)濟(jì)增速，則宏觀經(jīng)濟(jì)增速在2011年2季度達(dá)到高位19.73%之后，一直處于平穩(wěn)回落與調(diào)整的通道之中（見圖1）。

圖1 2005年1月～2016年6月我國(guó)房?jī)r(jià)、竣工面積與GDP同比增速的變化

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果以房地產(chǎn)投資完成額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款（簡(jiǎn)稱：信貸）以及房屋竣工面積反映房地產(chǎn)供給，以商品房銷售額與銷售均價(jià)（注：銷售均價(jià)由商品房銷售額與銷售面積之比計(jì)算所得，簡(jiǎn)稱：房?jī)r(jià)）反映房地產(chǎn)需求，我國(guó)房地產(chǎn)供需增速的變化則如圖1和圖2所示?？傮w上看，我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)回調(diào)的時(shí)期與宏觀經(jīng)濟(jì)下行進(jìn)入新常態(tài)的時(shí)期基本一致，而且房地產(chǎn)回調(diào)態(tài)勢(shì)反映在投資、信貸、竣工面積、銷售額以及房?jī)r(jià)多個(gè)方面。對(duì)于房?jī)r(jià)，其同比增速在2011年7月達(dá)到高位18.02%之后，進(jìn)入持續(xù)下行與調(diào)整的態(tài)勢(shì)，雖有短暫反彈，但其波動(dòng)振幅明顯收窄，從之前的-15%～35%的大幅度區(qū)間波動(dòng)縮減至-10%～20%的相對(duì)小幅度波動(dòng)；房屋竣工面積的同比增速在2011年底之后呈現(xiàn)整體下行走勢(shì)，增速的平均水平明顯下移；房地產(chǎn)投資同比增速下滑的態(tài)勢(shì)稍微落后于房?jī)r(jià)，這可能與房地產(chǎn)調(diào)控政策反復(fù)刺激有關(guān)，但近年來也出現(xiàn)了明顯的下降，處于低速增長(zhǎng)的水平；在2011年3月之后，房地產(chǎn)信貸的走勢(shì)不再大起大落，而是進(jìn)入小幅波動(dòng)與回穩(wěn)的狀態(tài)。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)最早是反映在商品房銷售上，商品房銷售額增速?gòu)?010年4月開始出現(xiàn)持續(xù)低迷，只是在房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁時(shí)才出現(xiàn)短期的反彈，因而該指標(biāo)比其他房地產(chǎn)指標(biāo)的回調(diào)時(shí)期提前近一年。總之，無論是房地產(chǎn)供給側(cè)的指標(biāo)還是需求側(cè)指標(biāo)，在2011年2季度左右均開始呈現(xiàn)與以往不同的變動(dòng)態(tài)勢(shì)，且基本處于減速回落的狀態(tài)，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)態(tài)勢(shì)明顯，且與經(jīng)濟(jì)增速下行的時(shí)期基本一致。因此，2011年2季度以來，我國(guó)房地產(chǎn)回調(diào)與宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)并行。

圖2 2005年1月～2016年6月我國(guó)房地產(chǎn)投資、信貸與銷售額的增速變化

為便于統(tǒng)計(jì)分析，這里以2005年1季度至2016年2季度為樣本區(qū)間，其中，2011年2季度至2016年2季度作為我國(guó)房地產(chǎn)回調(diào)時(shí)期。為進(jìn)一步比較房地產(chǎn)回調(diào)之前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)增速的運(yùn)行特征，現(xiàn)將樣本區(qū)間劃分為兩個(gè)時(shí)段：2005年1季度至2011年1季度和2011年2季度至2016年2季度。在這兩個(gè)時(shí)間段內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)主要指標(biāo)與GDP當(dāng)季名義同比增速的統(tǒng)計(jì)特征如表1所示。統(tǒng)計(jì)顯示，自2011年第2季度以來，這些指標(biāo)的平均增速（即：均值）有較大幅度的回落，其中，下降幅度最大的是商品房銷售額增速，下降了19.38個(gè)百分點(diǎn)；其它的依次是房地產(chǎn)信貸、投資、房屋竣工面積以及房?jī)r(jià)，分別下降了17.673個(gè)百分點(diǎn)、11.1個(gè)百分點(diǎn)、5.51個(gè)百分點(diǎn)和4.542個(gè)百分點(diǎn)；GDP當(dāng)季名義增速也降低了7.041個(gè)百分點(diǎn)。從增速的波動(dòng)大小來看，以標(biāo)準(zhǔn)差反映的波動(dòng)幅度，除房屋竣工面積的波動(dòng)有所加大外，其它指標(biāo)的波動(dòng)均出現(xiàn)了明顯的下降，其中，銷售額與信貸的增速波動(dòng)分別降低了32.402個(gè)百分點(diǎn)和14.566個(gè)百分點(diǎn)，表明其波動(dòng)幅度有較大收縮；在波動(dòng)范圍上，增速的極差（即：最大值與最小值之差）反映出增速的波動(dòng)范圍更小、波動(dòng)區(qū)間更窄；同樣，只有房屋竣工面積的極差有所放大。因此，在房地產(chǎn)顯現(xiàn)回調(diào)以來，房地產(chǎn)投資、信貸、銷售額與房?jī)r(jià)增速的波動(dòng)特征與GDP增速的波動(dòng)特征相似。

表1 我國(guó)房地產(chǎn)指標(biāo)增速與GDP增速的統(tǒng)計(jì)特征 （%）

三、我國(guó)房地產(chǎn)回調(diào)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響的實(shí)證研究

在房地產(chǎn)投資、信貸、銷售額、房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分；房地產(chǎn)信貸規(guī)模既反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的可獲得性，也表明房地產(chǎn)資金流所帶動(dòng)的人力與物力的集聚效應(yīng)；而商品房的銷售額與房?jī)r(jià)則反映了房地產(chǎn)所屬產(chǎn)品及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的總消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。因而，房地產(chǎn)投資、信貸、銷售額與房?jī)r(jià)的變動(dòng)會(huì)直接或間接地作用于宏觀經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)回調(diào)跟房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)。因此，本文考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資、信貸、銷售額、房?jī)r(jià)以及政策變量之間的依賴關(guān)系，并通過建立自回歸與誤差修正模型[7]，比較分析房地產(chǎn)回調(diào)之前后對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響效應(yīng)的顯著性及其作用大小。

1、指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)處理

本文選取國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（即：GDP）（單位：億元）表示宏觀經(jīng)濟(jì)總量；房地產(chǎn)指標(biāo)包括：房地產(chǎn)投資完成額（記作：Z）（單位：億元）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款（記作：K）（單位：億元）、商品房銷售額（記作：S）（單位：億元）以及商品房銷售均價(jià)（記作：P）（單位：元/平方米）；同時(shí)，以房地產(chǎn)土地成交價(jià)款（記作：J）（單位：億元）表示房地產(chǎn)調(diào)控政策變量。

在整個(gè)樣本區(qū)間與房地產(chǎn)回調(diào)時(shí)期，上述各指標(biāo)的季度數(shù)據(jù)是由指標(biāo)的累計(jì)季度值測(cè)算其增量所得的，且各指標(biāo)以對(duì)數(shù)形式（簡(jiǎn)記為：Ln（））引入模型之中，以減小數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)的異方差性。數(shù)據(jù)來源于中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。

2、自回歸與誤差修正模型的設(shè)立

對(duì)于非平穩(wěn)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，為表述經(jīng)濟(jì)變量之間的短期波動(dòng)與長(zhǎng)期均衡動(dòng)態(tài)關(guān)系，常用的模型是自回歸分布滯后模型（ADL）或誤差修正模型（ECM）。為避免因差分建模導(dǎo)致變量方差增大而出現(xiàn)異方差，這里將這兩類模型有機(jī)結(jié)合在一起使用，構(gòu)建自回歸分布滯后與誤差修正模型[7]（簡(jiǎn)稱：自回歸與誤差修正模型）。比如，考慮兩個(gè)變量y與x的自回歸與誤差修正模型，其對(duì)數(shù)形式的一般表達(dá)式為：

其中，方程式（1）為自回歸分布滯后模型，a1、bj表示短期彈性影響系數(shù)，ECM為誤差修正項(xiàng)為長(zhǎng)期調(diào)整速度；方程式（2）為誤差修正模型，β1表示長(zhǎng)期均衡彈性影響系數(shù)。

3、模型的估計(jì)與擬合效果分析

（1）非平穩(wěn)性檢驗(yàn)與協(xié)整檢驗(yàn)。在整個(gè)樣本區(qū)間和回調(diào)時(shí)期，用單位根檢驗(yàn)的ADF檢驗(yàn)法判斷時(shí)間序列的平穩(wěn)性。檢驗(yàn)結(jié)果顯示：上述指標(biāo)變量的對(duì)數(shù)序列均為非平穩(wěn)的時(shí)間序列，且在1%顯著性水平下均為2階單整序列。對(duì)于這些單整階數(shù)相同的非平穩(wěn)時(shí)間序列，Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果顯示，在5%的顯著性水平下，GDP的對(duì)數(shù)序列與其余變量的對(duì)數(shù)序列之間存在協(xié)整關(guān)系，因而，可以建立協(xié)整關(guān)系方程。

（2）模型的估計(jì)與擬合效果。分別對(duì)整個(gè)樣本區(qū)間和回調(diào)時(shí)期的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，得到自回歸與誤差修正模型的估計(jì)結(jié)果如下。

整個(gè)樣本區(qū)間。對(duì)于2005年1季度至2016年2季度的樣本數(shù)據(jù)，由于直接建立的自回歸與誤差修正模型存在序列自相關(guān)，所以模型估計(jì)需進(jìn)行自相關(guān)的處理。這里通過引入1階自回歸隨機(jī)誤差項(xiàng)AR（1）進(jìn)行校正，消除了模型的自相關(guān)。于是，由回歸分析法得到估計(jì)方程：

估計(jì)結(jié)果顯示，上述方程式（3）和式（4）的回歸系數(shù)均通過了顯著性檢驗(yàn)（因篇幅所限，t檢驗(yàn)值省略），且模型的自相關(guān)LM檢驗(yàn)的概率p值（等于0.199）和異方差性White檢驗(yàn)的概率p值（等于0.917）均大于0.05（在顯著性水平0.05下），表明模型不存在序列相關(guān)和異方差性；模型的擬合優(yōu)度為0.995，擬合效果較好。因此，模型的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)與計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)顯著，估計(jì)結(jié)果可用于經(jīng)濟(jì)分析。

回調(diào)時(shí)期。對(duì)于2011年2季度至2016年2季度的樣本數(shù)據(jù)，由回歸分析法得到自回歸與誤差修正模型的估計(jì)方程分別為：

同樣，方程式（5）和式（6）的回歸系數(shù)均通過了顯著性檢驗(yàn)（因篇幅所限，t檢驗(yàn)值省略），且模型不存在序列相關(guān)和異方差性，模型擬合效果較好。因此，估計(jì)結(jié)果可用于經(jīng)濟(jì)分析。

4、房地產(chǎn)回調(diào)的影響效應(yīng)分析

在估計(jì)方程式（3）～式（6）中，回歸系數(shù)反映了房地產(chǎn)指標(biāo)對(duì)GDP的短期或長(zhǎng)期彈性影響，其經(jīng)濟(jì)含義為房地產(chǎn)指標(biāo)的百分比變化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響大小。

（1）短期彈性影響。方程式（3）顯示，整體而言，商品房銷售額對(duì)GDP的短期彈性為0.214，即商品房銷售額每提高1%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均提高0.214個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)對(duì)GDP的短期彈性影響具有滯后性，表現(xiàn)為滯后1期（即滯后1個(gè)季度）的房地產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)每上升1%，將分別引致本季經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均提高0.039個(gè)百分點(diǎn)和0.218個(gè)百分點(diǎn)。顯然，這種滯后影響說明房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)是影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的先行指標(biāo)。

在房地產(chǎn)回調(diào)時(shí)期，方程式（5）表明，房地產(chǎn)回調(diào)使得商品房銷售額的短期彈性影響下降了0.047個(gè)百分點(diǎn)，但滯后1個(gè)季度的房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)的短期彈性影響明顯增大，其彈性系數(shù)分別上升了0.087個(gè)百分點(diǎn)和0.611個(gè)百分點(diǎn)。因此，從短期看，房地產(chǎn)回調(diào)以來，商品房銷售額對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響在減弱，而滯后1個(gè)季度的房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響明顯增強(qiáng)。

（2）長(zhǎng)期均衡彈性影響。在方程式（4）中，GDP與商品房銷售額、房地產(chǎn)信貸以及土地成交價(jià)之間具有長(zhǎng)期均衡關(guān)系，其長(zhǎng)期均衡彈性值分別為0.241、0.409和0.11。因而整體來說，我國(guó)商品房銷售額、房地產(chǎn)信貸以及土地成交價(jià)款每上升1%，將分別引致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均上升0.241個(gè)百分點(diǎn)、0.409個(gè)百分點(diǎn)和0.11個(gè)百分點(diǎn)，相對(duì)而言，房地產(chǎn)信貸的影響系數(shù)較大。在房地產(chǎn)回調(diào)時(shí)期，方程式（6）表明，GDP與商品房銷售額之間已不存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，僅與房地產(chǎn)信貸和土地成交價(jià)之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，其長(zhǎng)期均衡彈性分別為0.346和0.228。因此，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)回調(diào)之后，房地產(chǎn)信貸和土地成交價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然產(chǎn)生顯著的均衡影響，且影響系數(shù)較大。

（3）長(zhǎng)期均衡的調(diào)整速度影響。方程式（3）和式（5）的誤差修正項(xiàng)的系數(shù)絕對(duì)值反映了GDP與房地產(chǎn)指標(biāo)之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系發(fā)生偏離時(shí)的調(diào)整速度，該值越大，說明調(diào)整的速度越快。在整個(gè)樣本區(qū)間與回調(diào)時(shí)期，誤差修正項(xiàng)均在滯后3期（即滯后3個(gè)季度）進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整速度分別為0.138和0.283。顯然，房地產(chǎn)回調(diào)以來，長(zhǎng)期均衡關(guān)系發(fā)生偏離的調(diào)整速度顯著加快。

四、結(jié)論與建議

1、主要結(jié)論

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)回調(diào)與宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)并行，且房地產(chǎn)主要指標(biāo)與GDP增速的波動(dòng)特征相似。本文構(gòu)建的自回歸與誤差修正模型，反映了房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的短期影響與長(zhǎng)期均衡動(dòng)態(tài)關(guān)系。實(shí)證研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)主要指標(biāo)對(duì)GDP具有顯著的彈性影響與長(zhǎng)期均衡作用。自房地產(chǎn)顯現(xiàn)回調(diào)以來，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期與長(zhǎng)期影響，以及長(zhǎng)期均衡調(diào)整速度，均有明顯的差異。具體表現(xiàn)為：其一，商品房銷售對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短期影響明顯減弱，且長(zhǎng)期均衡影響并不顯著。其二，房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)仍然是影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的先行指標(biāo)，但其短期影響顯著增強(qiáng)。因而，在新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)的依賴性仍然較強(qiáng)。其三，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)信貸和土地成交價(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間具有長(zhǎng)期均衡關(guān)系，且影響系數(shù)較大。其四，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的長(zhǎng)期均衡關(guān)系發(fā)生偏離的調(diào)整速度顯著加快。因而，當(dāng)房地產(chǎn)波動(dòng)加劇時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)自動(dòng)回復(fù)到均衡狀態(tài)的速度更快，這有利于宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持平穩(wěn)性。

2、政策建議

在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”與房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)的雙重背景下，為減小房地產(chǎn)回調(diào)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖擊，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，提出以下政策建議。

（1）保持房地產(chǎn)業(yè)適度發(fā)展，有利于創(chuàng)造穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)投資、信貸、銷售與房?jī)r(jià)均對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生顯著的影響，因而，房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)仍然是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一支重要?jiǎng)恿ΑＴ诤暧^經(jīng)濟(jì)處于“新常態(tài)”的背景下，保持房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展，有利于創(chuàng)造一個(gè)穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于穩(wěn)定發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向支持作用。

（2）提高房地產(chǎn)調(diào)控成效的關(guān)鍵是減少信貸資金流向房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資金來源越寬裕，越容易出現(xiàn)房地產(chǎn)投資膨脹與房?jī)r(jià)上漲，由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的負(fù)面影響就越大。因此，在投資政策上，需嚴(yán)格限制信貸資金大幅度投向房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，我國(guó)三、四線城市面臨房地產(chǎn)投資萎縮、房屋庫(kù)存高企的壓力，需要積極化解庫(kù)存壓力，擴(kuò)大房屋需求；而針對(duì)某些一線、二線城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱與房?jī)r(jià)反彈的情況，則需限制房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。

（3）改革經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，弱化地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)“土地財(cái)政”的依賴性?！巴恋爻山粌r(jià)”是政策變量，但其實(shí)質(zhì)上反映的是土地財(cái)政收入引致的地方政府投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期影響。顯然，在地方政府“經(jīng)營(yíng)城市”以提高土地收入的境況沒有改變之前，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)“土地財(cái)政”的依賴性仍將繼續(xù)維持。為此，應(yīng)改革經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，弱化GDP對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度，打破地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與“土地財(cái)政”的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)移到依靠改革創(chuàng)新與可持續(xù)發(fā)展的道路上。

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（責(zé)任編輯：劉冰冰）

首都流通業(yè)研究基地資助項(xiàng)目，房地產(chǎn)與流通產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展研究，編號(hào)：JD-YB-2016-35；國(guó)家社科基金重大項(xiàng)目，糧食安全目標(biāo)下市場(chǎng)起決定作用的糧食價(jià)格形成機(jī)制研究，編號(hào)：14ZDA034；北京市社科基金項(xiàng)目，北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展效應(yīng)研究，編號(hào)：15JGA031；北京市社科基金項(xiàng)目，北京市出租車市場(chǎng)管制下的租金耗散與管制改革，編號(hào)：14JGB029。