王兆換

摘 要：在現(xiàn)有實(shí)踐和法律制度下，中國(guó)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)成財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)缺乏合理性。因?yàn)橥恋氐膰?guó)有性、稀有性和有價(jià)性，本文主張以房產(chǎn)占用的土地為主設(shè)計(jì)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，并配合交易環(huán)節(jié)的稅收，以構(gòu)建充足、穩(wěn)定地方財(cái)產(chǎn)收入為導(dǎo)向的稅收體系。以房產(chǎn)占用的土地為主設(shè)計(jì)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅與土地出讓金制度存在千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，由于現(xiàn)有土地出讓金的缺陷，中國(guó)房產(chǎn)占用土地產(chǎn)生理論上貶值但現(xiàn)實(shí)升值的矛盾，房地產(chǎn)稅代替土地出讓金在實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)也較為困難。這些都干擾了房地產(chǎn)稅的實(shí)施。本文對(duì)土地出讓金進(jìn)行重新定義，不僅為房地產(chǎn)稅的征收奠定法律基礎(chǔ)，還為解決小產(chǎn)權(quán)房提供了一個(gè)突破口。

關(guān)鍵詞：住宅 房地產(chǎn)稅 土地 土地出讓金

房地產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。本文只重點(diǎn)討論住宅類房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的狹義房地產(chǎn)稅。不同于其他類型房地產(chǎn)，住宅是人們安居樂(lè)業(yè)的前提和基礎(chǔ)，對(duì)于此類別房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅更是牽涉到每個(gè)人的切身利益。本文從房產(chǎn)占用土地入手，以現(xiàn)有土地使用稅和小區(qū)物業(yè)費(fèi)制度試圖找到在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的法律構(gòu)成，以建立穩(wěn)定的地方財(cái)政收入體系，并間接增加房產(chǎn)持有成本兼顧社會(huì)公平。

一、未來(lái)房地產(chǎn)稅性質(zhì)不宜是財(cái)產(chǎn)稅

財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)持有財(cái)產(chǎn)，如建筑物，船舶所有人而賦課的稅。未來(lái)房地產(chǎn)稅立法方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，合并后的房地產(chǎn)稅應(yīng)按照房子的市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征稅。這說(shuō)明未來(lái)房地產(chǎn)稅的性質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅。但本文不贊成現(xiàn)階段把保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)征定性為財(cái)產(chǎn)稅。理由如下：

首先，按照一般法理財(cái)產(chǎn)稅是所得稅的補(bǔ)充稅，是在所得稅對(duì)收入調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，對(duì)納稅人占有的財(cái)產(chǎn)作進(jìn)一步的調(diào)節(jié)。所以說(shuō)征收財(cái)產(chǎn)稅有利于縮小貧富差距，這也意味著其征收的對(duì)象不是一般人，而是富人。近年來(lái)房?jī)r(jià)飛速上漲，我們擁有房子也水漲船高成為一筆不小財(cái)富。如今在北京、上海、深圳等一線大城市，每一個(gè)擁有房子的人都是數(shù)百萬(wàn)，甚至數(shù)千萬(wàn)富翁。如果從這一表象看，現(xiàn)階段對(duì)房地產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅是合理的。但事實(shí)果真如此嗎？我們知道大多數(shù)家庭的房子是用作居住的，也就是房子的價(jià)格高低都是一個(gè)數(shù)字，他們不會(huì)沖向市場(chǎng)變成一筆巨大的財(cái)富。所以說(shuō)大多人因擁有房子而擁有大量財(cái)富只是一個(gè)表象，只有擁有多套或別墅等豪宅人才稱得上是真正的富人。

如上文所述，大部分房產(chǎn)作為生活必需品，無(wú)論值多少錢(qián)，這些財(cái)富也是虛擬的數(shù)字，除非賣掉換成現(xiàn)金。財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的重點(diǎn)是富人，因此，不宜對(duì)大部分自有住房征收財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅。

其次，購(gòu)買房產(chǎn)跟購(gòu)買珠寶純消費(fèi)行為不同，她還也是一種投資行為。根據(jù)亞當(dāng).斯密理論每個(gè)人的投資都是為了自己創(chuàng)造最大的財(cái)富，但是，他們通過(guò)追求自己的利益，更為有效地促進(jìn)社會(huì)利益。以房產(chǎn)投資為例：多余的房屋可以出租，業(yè)主會(huì)得到租金，但是也解決了部分人的居住問(wèn)題。如果我們稅務(wù)部門(mén)足夠努力，還可以從中獲得部分稅收。對(duì)于不賣也不租，留著占著，留著升值的現(xiàn)象，因房地產(chǎn)升值，財(cái)產(chǎn)所有人會(huì)獲利，甚至利益豐厚，我們會(huì)在交易環(huán)節(jié)對(duì)其征收所得稅。以所得稅性質(zhì)征收房地產(chǎn)稅可以直接調(diào)節(jié)納稅人的收入。這也許會(huì)讓目前部分中國(guó)人“殺富濟(jì)貧”心理得到一些滿足。

還有一部分富人們會(huì)把房產(chǎn)留給自己子女和其他親人，一生也不會(huì)賣掉房屋。對(duì)這種現(xiàn)象可以考慮征收贈(zèng)與稅和繼承稅。遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅在體現(xiàn)鼓勵(lì)勤勞致富、反對(duì)不勞而富方面有著獨(dú)特的作用，是世界各國(guó)通用的稅種。但是中國(guó)雖然列入了立法計(jì)劃，但至今也未開(kāi)征。人們始終眼盯著財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，力圖為自己找到殺富濟(jì)貧的工具。反而對(duì)更有利于社會(huì)公平繼承、贈(zèng)與稅決然不注意，這很難理解。

最后還有一個(gè)理論與實(shí)踐矛盾問(wèn)題亟須解決。我們知道：對(duì)房產(chǎn)保值和增值功能貢獻(xiàn)最大的不是房子而是土地。僅就房屋而言自從建好后就開(kāi)始變舊、貶值，直至報(bào)廢坍塌變得一文不值。如，同等地段房產(chǎn)新房比老房子要略貴些就可以看出這個(gè)貶值現(xiàn)象。但是，房子貶值的同時(shí)，房子使用的土地又會(huì)因?yàn)樗幍攸c(diǎn)的不同而價(jià)值存在著巨大不同。如果我們把一個(gè)小縣城100平米的房子，推到北京等一線城市，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)從幾十萬(wàn)會(huì)飆漲到幾百萬(wàn)，甚至更多。何以出現(xiàn)如此大的價(jià)格差異？是因?yàn)橥恋?，隨著土地的稀缺它的價(jià)格也就出現(xiàn)了變化。房產(chǎn)與土地密切相關(guān)，所謂房地一體，地價(jià)漲了房地產(chǎn)也就升值了。所以我們說(shuō)房子有價(jià)值，會(huì)升值，還不如說(shuō)是附著在房產(chǎn)上的土地有價(jià)值，會(huì)升值。

但是，中國(guó)卻存在著以上實(shí)踐與理論的矛盾。依據(jù)中國(guó)現(xiàn)行法律，中國(guó)土地公有，禁止土地買賣。我國(guó)居民住宅在內(nèi)的大部分房產(chǎn)所占用的土地都是以出讓方式得到的。除了支付一定的對(duì)價(jià)——土地出讓金外，使用土地還有一個(gè)期限（住宅70年）。隨著土地使用期限越來(lái)越少，附著在房地產(chǎn)上土地價(jià)值會(huì)越來(lái)越小，直到70年大限它將一文不值。如果繼續(xù)使用，理論上還要再按市場(chǎng)價(jià)格再交一次價(jià)格不菲的土地出讓金。但在現(xiàn)實(shí)中，我們的房產(chǎn)大都在增值中，幾乎不受70年土地年限的影響。以上矛盾不能解決勢(shì)必會(huì)動(dòng)搖到我們征收房地產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)。

以上討論都是在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，這些環(huán)節(jié)征稅不僅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房產(chǎn)必定侵占更多社會(huì)資源，一定區(qū)域內(nèi)大量剛性需求必然要進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。而目前我國(guó)住宅類房產(chǎn)持有成本幾乎為零，長(zhǎng)久這樣，這樣確實(shí)不公平。為了解決這個(gè)問(wèn)題，在持有環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)征稅是未來(lái)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)的一個(gè)重大問(wèn)題。根據(jù)上文所述，既然房產(chǎn)價(jià)值的主體是土地，我們不妨圍繞土地考慮一下持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅構(gòu)成。

二、從城鎮(zhèn)土地國(guó)有角度設(shè)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)稅

法律規(guī)定我國(guó)城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)有?；谕恋貒?guó)有，目前附著在房地產(chǎn)的土地負(fù)擔(dān)主要有兩個(gè)：土地出讓金；城鎮(zhèn)土地使用稅。土地出讓金，一次性收取出讓土地使用年限地租總和，另一方面它又似有稅收的非租性質(zhì)，是個(gè)有著內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。城鎮(zhèn)土地使用稅是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。嚴(yán)格地看，以上兩個(gè)制度功能具有一定的重合性。由于土地出讓金一次性收取，本文認(rèn)為城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)有較大的參考意義。

城鎮(zhèn)土地使用稅是以開(kāi)征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收。按性質(zhì)劃分它可以劃歸為資源稅。如果住宅用地是要交城鎮(zhèn)土地使用稅，那它無(wú)疑是房地產(chǎn)稅組成重要部分。但是目前大陸各省級(jí)政府都對(duì)住宅實(shí)行免征或暫免征土地使用稅的政策。對(duì)于住宅土地使用稅免征有兩個(gè)法源：第一、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，不過(guò)《條例》并沒(méi)有直接規(guī)定對(duì)住宅用地免征，免征政策來(lái)自第七條的授權(quán)。第二、《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》，它是國(guó)家稅務(wù)局配合《條例》出臺(tái)的細(xì)則。

如果按照以上兩個(gè)文件授權(quán)，對(duì)住宅一概免征土地使用稅缺乏一定的合理性。首先，《條例》第七條繳納確有困難的可定期減免。以上規(guī)定包括兩層意思：一是有繳納困難，是困難戶、低保戶？或是其他合理情形？二是根據(jù)困難時(shí)間、程度定期減免，不是永遠(yuǎn)減免，困難解決的當(dāng)然要恢復(fù)征收。再有，可視困難的程度，有減有免，而不是只免不減。至于《辦法》中的授權(quán)，其實(shí)質(zhì)是對(duì)《條例》的細(xì)化和完善，但其解釋不應(yīng)超過(guò)上位法。所以《辦法》意思應(yīng)該結(jié)合《條例》確定，否則其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面積。對(duì)于過(guò)量占用土地的住宅也進(jìn)行減免，這問(wèn)題就更大了。

對(duì)于各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)住宅土地使用稅的一概免除，陜西省的規(guī)定比較合理、理由說(shuō)明也較充分。按照陜西省稅務(wù)局的規(guī)定，對(duì)未超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地，可暫免征收土地使用稅。它的免征理由是比照房管部門(mén)經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅。而房管部門(mén)經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅免征的理由是租金偏低收費(fèi)低微，無(wú)力繳納。從這一點(diǎn)上說(shuō)其免征理由基本符合《條例》繳納有困難減免理由。更為可貴的是《規(guī)定》還體現(xiàn)以下兩個(gè)方面：一是設(shè)置了一個(gè)合理的免征面積，只有未超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地免征；超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的，就其超過(guò)部分照章征收土地使用稅。二是對(duì)免征時(shí)間做了合理規(guī)定，即對(duì)未超過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定住房標(biāo)準(zhǔn)的用地暫時(shí)免征。這就意味著隨著情況變化，住宅土地使用稅還是要征的。只是經(jīng)過(guò)近20年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種情況都發(fā)生巨大變化后，陜西省住宅免征是否還存在？即使還按原規(guī)定，如果認(rèn)真執(zhí)行的話，其數(shù)據(jù)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)也有其無(wú)可替代的意義。從這一點(diǎn)看，陜西省在全國(guó)房地產(chǎn)稅探索的貢獻(xiàn)，甚至不輸于兩個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)重慶、上海的地位。三是城鎮(zhèn)土地使用稅的減免也忽略了一個(gè)土地出讓金問(wèn)題。土地出讓金制度實(shí)施之前的一些老房子根本沒(méi)有繳納土地出讓金，再加上住宅不交土地稅。按照現(xiàn)有制度這造成事實(shí)上的不公平。

未來(lái)房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不僅是房產(chǎn)價(jià)值，房產(chǎn)面積也與之相關(guān)。本文不予認(rèn)同理由是：一是如果按照房產(chǎn)面積確定征與不征的標(biāo)準(zhǔn)，又會(huì)陷入把房產(chǎn)稅定義為財(cái)產(chǎn)稅討論，關(guān)于這一點(diǎn)態(tài)度上文已經(jīng)說(shuō)明了。二是由于土地資源的稀缺性造成了土地成為房產(chǎn)價(jià)值中最核心的地位。這一點(diǎn)上已經(jīng)予以說(shuō)明。占用資源要付出代價(jià)，多占用資源更應(yīng)付出更多的代價(jià)。這就為用稅收杠桿調(diào)節(jié)提供了更有力的依據(jù)。三是以土地為基準(zhǔn)征稅也降低了征稅的難度，提高了征稅的可操作性。按照此前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅方法，試點(diǎn)以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，那么，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格如何確定卻存在一定難題。還有專家表示，評(píng)估的房?jī)r(jià)是計(jì)稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況，對(duì)政府來(lái)說(shuō)將是挑戰(zhàn)。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)這當(dāng)然不成問(wèn)題，但是對(duì)于保有環(huán)節(jié)就不一樣了。這一階段征稅一樣需要一個(gè)相對(duì)公平、穩(wěn)定的征稅基礎(chǔ)。由于征稅規(guī)模龐大，相對(duì)于復(fù)雜且大量房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，把房地產(chǎn)使用土地作為征稅依據(jù)具有更強(qiáng)的操作性。

無(wú)論是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，還是在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，我們征稅目的，除了調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)，促進(jìn)社會(huì)公平外，還有一個(gè)現(xiàn)實(shí)的目的——為地方財(cái)政提供一個(gè)穩(wěn)定的收入。

三、房地產(chǎn)稅與地方財(cái)政收入

著名傅蔚岡就指出：房地產(chǎn)稅就是給地方政府提供一個(gè)穩(wěn)定的收入來(lái)源。它的具體理由是：隨著“營(yíng)改增”逐步完成，營(yíng)業(yè)稅變成了增值稅，地方政府失去了主體稅種，完善地方稅體系非常緊迫。為了穩(wěn)定地方政府的稅收，按照國(guó)際通行做法房地產(chǎn)稅占地方稅收比例較高。以美國(guó)為例：美國(guó)房產(chǎn)稅也是地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收。征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。這真正體現(xiàn)取之于民，用之于民的稅收目的。

反觀，我國(guó)目前地方財(cái)政收入主要來(lái)源之一是土地出讓金。由于它在地方財(cái)政收入中舉足輕重，我們把這種現(xiàn)象形象稱之為“土地財(cái)政？2014年地方賣地收入占比達(dá)到地方財(cái)政收入的一半左右。土地出讓金70年土地租金不是一年一繳，而是一次性收入，要保證財(cái)政收入就要不斷地賣地，而且要保證財(cái)政收入的穩(wěn)定就需要每年都要一定規(guī)模的“賣地”。這就造成土地財(cái)政不穩(wěn)定的，也是不可持續(xù)。人們希望用稅房地產(chǎn)稅替代土地出讓金，為穩(wěn)定健康地方財(cái)政找到出路。這個(gè)愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重慶房地產(chǎn)改革試點(diǎn)中可以看出房產(chǎn)稅收益很低無(wú)法替代土地出讓金。怎么辦？這也需要從下文對(duì)土地出讓金重新定義中找到答案。

征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)支出。就公共服務(wù)支出而言，中國(guó)新興的小區(qū)物業(yè)管理體制與之有著很大的相似。正是基于一定的相似性，物業(yè)管理費(fèi)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)也有一定借鑒意義。物業(yè)費(fèi)按月計(jì)費(fèi)，分期繳納，是小區(qū)管理公共服務(wù)費(fèi)用，也構(gòu)成房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本之一。物業(yè)費(fèi)征收的標(biāo)準(zhǔn)是房產(chǎn)面積，這與上文設(shè)想的以土地為標(biāo)準(zhǔn)征收的房地產(chǎn)稅不同。從公共服務(wù)的角度看，房產(chǎn)的多少也必然意味著享受服務(wù)的多少。無(wú)論你住還是不住，都必須設(shè)定公共服務(wù)，尤其學(xué)校，公園，體育場(chǎng)館等公共服務(wù)布局更不可能隨時(shí)修改。所以，未來(lái)房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)中以房產(chǎn)面積為準(zhǔn)收稅，也具有一定合理性。由于其性質(zhì)與物業(yè)費(fèi)相似我們姑且稱這一部分為物業(yè)稅。到此保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的構(gòu)成似乎有了些眉目（如圖1），綜合流通環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅構(gòu)成也較為清晰了（如表1）。

征房地產(chǎn)稅要成為地方財(cái)政主體部分，體現(xiàn)公共服務(wù)功能。這形成一個(gè)矛盾：小區(qū)公共設(shè)施是由維修基金而不是財(cái)政負(fù)擔(dān)，小區(qū)公共事務(wù)是由物業(yè)公司不是政府管理。既然業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，買房時(shí)還交了一筆維修基金，那么相應(yīng)相關(guān)稅收就應(yīng)該相應(yīng)減少。有一個(gè)辦法緩解以上矛盾，目前小區(qū)公共設(shè)施尤其道路日益老化需要維修甚至新建，但是，隨著通貨膨脹和維修基金使用，住房維修基金早晚也有用盡的一天。按照規(guī)定維修基金將近用完要按照原標(biāo)準(zhǔn)續(xù)繳，這在實(shí)踐中很難做到。因?yàn)榫S修基金是購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)必須的費(fèi)用，因此作為房?jī)r(jià)的一部分，業(yè)主接受起來(lái)不困難?？墒侨绻倮U納一比小巨款，按照現(xiàn)今國(guó)民素質(zhì)接受起來(lái)就不容易了。如果維修基金用完，小區(qū)公共設(shè)施沒(méi)錢(qián)維護(hù)，這必然影響到小區(qū)內(nèi)部生活品質(zhì)，并產(chǎn)生上文提出的公平問(wèn)題。這時(shí)小區(qū)業(yè)主們繳納房地產(chǎn)稅就應(yīng)該起作用，尤其在小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)、維修方面。我甚至認(rèn)為房地產(chǎn)稅征收以后，維修基金最好只用于維修房屋本身，而其他公共設(shè)施的維護(hù)應(yīng)由政府稅費(fèi)承擔(dān)，除非業(yè)主自己同意使用維修基金。這種維護(hù)方式還有一個(gè)契機(jī)，那就是中國(guó)城市要推廣的“街區(qū)制”。不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”， 還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)”。如果封閉住宅小區(qū)逐步打開(kāi)，那么不談其他方面，就公共設(shè)施的維護(hù)、管理費(fèi)用就不應(yīng)該都由物業(yè)費(fèi)和維修基金承擔(dān)了。

四、重新定義土地出讓金

上文提到現(xiàn)有土地出讓金不改變，那么現(xiàn)實(shí)中就會(huì)存在以下困惑。一是房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)增值與理論貶值的矛盾。二是房地產(chǎn)稅代替土地出讓金理論上合理而現(xiàn)實(shí)無(wú)法替代的矛盾。三是我們知道農(nóng)村住房（還要包括小產(chǎn)權(quán)房子）占用土地法律上世世代代擁有的（除非征收）而且無(wú)償使用，相反城鎮(zhèn)房產(chǎn)占用土地卻有一個(gè)固定期限，而且有償使用，從社會(huì)公平角度上看也是有問(wèn)題的。

要解決上面的問(wèn)題，我們可以在土地出讓金這一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是沒(méi)有固定期限，在房地一體原則下，房子占用土地也不應(yīng)該有一個(gè)固定的期限。沿著這個(gè)思路我們可以重新定義土地出讓金：土地出讓金是政府無(wú)固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價(jià)格（簡(jiǎn)稱地價(jià)）。這樣定義有什么好處呢？

一是新定義解決了中國(guó)房地產(chǎn)理論上貶值，現(xiàn)實(shí)中增值的矛盾。重新定義的土地出讓金不再是有固定期限的租金，它一次性繳納后就與房子融合而成房地產(chǎn)價(jià)格。由于土地沒(méi)有固定期限，附著在房產(chǎn)上的土地就不會(huì)隨著租期縮短而貶值了，這樣中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)中升值，理論上貶值的悖論也就解除了。另外，一次性繳納完土地出讓金也就意味著土地轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓。這也為我們征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)房地產(chǎn)增值稅奠定理論基礎(chǔ)。

二是新定義讓土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)征收成為可能。土地出讓金與房地產(chǎn)稅兩種功能重疊，同時(shí)征收理論上缺乏合理性。如果把土地出讓金定義為政府無(wú)固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權(quán)和再轉(zhuǎn)讓權(quán)的價(jià)格，那么，它的稅收性質(zhì)就消滅了，也就不存在房產(chǎn)稅與土地出讓金功能重復(fù)了。這樣土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)進(jìn)行就有了理論上的可能性。那么就解決了以上問(wèn)題。這就掃清了起初由于房地產(chǎn)稅征稅如果太少而不能維持地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)的障礙。

其實(shí)，實(shí)踐和一些法律都證明以上定義的合理性、可行性。比如，現(xiàn)實(shí)中我們對(duì)買房子關(guān)心很多，但從來(lái)不關(guān)心土地使用期限。要知道按照理論上土地出讓金期限確實(shí)是關(guān)系到房?jī)r(jià)。政府的征收同樣不關(guān)心土地使用期限，不論是多老的房子也會(huì)以市場(chǎng)價(jià)格征收。政府和人們都不太關(guān)心這一個(gè)期限。說(shuō)明什么？只是物權(quán)法提醒大家還有一個(gè)土地使用期限的問(wèn)題。不過(guò)她還是給了我們一扇門(mén)：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。是否再繳納土地出讓金，法律卻未規(guī)定。是立法者忽略了嗎？當(dāng)然不是，只是在絕大部分住宅使用權(quán)期間屆滿時(shí)，我們還有很長(zhǎng)時(shí)間考慮清楚：到期后住宅是不是還要繳納土地出讓金。如果我們對(duì)土地出讓金重新定義，就意味著土地到期后政府放棄對(duì)土地出讓金再次征繳，這就解決以上提到的難題，其中包括用房地產(chǎn)權(quán)稅替代出讓金問(wèn)題。

好處是有，但有人質(zhì)疑：怎么解決這些新產(chǎn)生的問(wèn)題呢？

土地是國(guó)有的，不能買賣。有人認(rèn)為對(duì)土地出讓金的重新定義，等于變相賣掉了國(guó)家土地。本文不予認(rèn)同，因?yàn)轶w現(xiàn)國(guó)家所有的形式不僅只有出租一種，如一些國(guó)家國(guó)有資源都以某種稅收來(lái)體現(xiàn)。更為特殊的是住宅是人們安身立命基礎(chǔ)，基于“房地一體”做一些制度上的改革也是可以的。隨著房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（包括買賣贈(zèng)與繼承），政府可以通過(guò)稅收調(diào)整各方面社會(huì)利益。最后，還會(huì)因政府的征收土地重新掌握。

土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時(shí)征收。買房人是不是吃虧了，這樣會(huì)造成他們雙重的負(fù)擔(dān)。不會(huì)的。首先重新定義的土地出讓金是一次性繳納，而且沒(méi)有固定期限。那么就意味著房地產(chǎn)稅征收后，現(xiàn)有住宅用地土地不僅沒(méi)有了70年大限，還意味著70年到期后政府也不應(yīng)該再讓業(yè)主交一次土地出讓金了。買房人用土地出讓金換來(lái)了無(wú)固定期限使用權(quán)還有再轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。這種權(quán)利獲得房地產(chǎn)增值的收益，從而使自己獲得一筆真正財(cái)富。如果要人們選擇他們一定會(huì)雙手贊成的。另一方面政府以放棄再次征收土地出讓金為代價(jià)換取了征收房地產(chǎn)稅的權(quán)利。再有，政府只是放棄了對(duì)已經(jīng)繳納土地出讓金的征繳，而對(duì)其他政府掌握的土地在出讓時(shí)仍可代表國(guó)家征繳土地出讓金。

綜上，我們?cè)O(shè)定一個(gè)住宅占用土地流轉(zhuǎn)流程（如圖2），讓我們更清楚看明白：

政府把掌握的國(guó)有土地使用權(quán)以招拍掛（市場(chǎng)價(jià)格）形式轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商（A）。開(kāi)發(fā)商把附著土地的房地產(chǎn)賣給（市場(chǎng)價(jià)格）業(yè)主（B）。之后包括業(yè)主的轉(zhuǎn)讓（市場(chǎng)價(jià)，贈(zèng)與繼承除外）（C），還有可能政府因公共利益征收（市場(chǎng)價(jià)）（D），政府重新掌握土地。這就形成了一個(gè)循環(huán)。這循環(huán)中土地隨著房產(chǎn)一起在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)。在出讓土地被政府再次征收之前，體現(xiàn)土地國(guó)有性質(zhì)應(yīng)以對(duì)房產(chǎn)稅收形式存在。這就為我們?cè)诔钟协h(huán)節(jié)對(duì)住宅占用土地而征收房地產(chǎn)稅奠定法理基礎(chǔ)。

五、土地出讓金、房產(chǎn)地稅與小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房早已有之，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題嚴(yán)重卻與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分?！耙?yàn)樵谵r(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒(méi)有繳納土地出讓金等費(fèi)的負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)便宜。于是小產(chǎn)權(quán)房在城鎮(zhèn)郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部大量出現(xiàn)。盡管按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。但是現(xiàn)實(shí)中小產(chǎn)權(quán)房的使用和轉(zhuǎn)讓幾乎不受影響，只是在諸如抵押、拍賣是受到些限制。低價(jià)誘惑和低度風(fēng)險(xiǎn)促使人鋌而走險(xiǎn)，不顧政府的警告小產(chǎn)權(quán)銷售仍舊如火如荼的進(jìn)行。

小產(chǎn)權(quán)帶來(lái)了很多社會(huì)問(wèn)題，這其中也為未來(lái)房地產(chǎn)稅征收帶來(lái)很多問(wèn)題。因此小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題必須解決。原國(guó)家土地管理局規(guī)劃司副司長(zhǎng)鄭振源認(rèn)為，未來(lái)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的主要處理，無(wú)非就是轉(zhuǎn)正和拆除兩種措施。

拆除？按照目前社會(huì)現(xiàn)實(shí)，除非極特殊情況才可以拆除。大部分情況只有轉(zhuǎn)正一個(gè)選項(xiàng)了。如何轉(zhuǎn)正呢？其他程序性的追認(rèn)還好辦，但一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是：土地出讓金怎么辦？大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)一個(gè)根本區(qū)別就是“有沒(méi)有繳納土地出讓金”。從現(xiàn)實(shí)角度看補(bǔ)交土地出讓金是困難的，甚至是不可能的。這不僅是土地出讓金按照什么標(biāo)準(zhǔn)征繳，還涉及到對(duì)農(nóng)民土地征收問(wèn)題，更涉及到業(yè)主付出成本的態(tài)度問(wèn)題等等。解決這個(gè)問(wèn)題，我們可以借鑒土地出讓金重新定義的思路。既然國(guó)家掌握的土地轉(zhuǎn)讓須向政府繳納土地出讓金。那么既然農(nóng)村土地屬于集體所有，農(nóng)民們蓋好房子把附著的土地按“市場(chǎng)”價(jià)格轉(zhuǎn)讓不交土地出讓金也是合理的。這里有一點(diǎn)是相同就是土地的轉(zhuǎn)讓包括轉(zhuǎn)讓權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并且沒(méi)有固定期限。如果這樣做政府也沒(méi)有吃虧，因政府在沒(méi)有向農(nóng)民付出征地補(bǔ)償?shù)那闆r下把集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有。更為重要的是政府還獲得了對(duì)該房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的權(quán)利。當(dāng)然這只是權(quán)宜之計(jì)，今后，政府應(yīng)加大對(duì)新建小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)管力度，在萌芽階段就消滅小產(chǎn)權(quán)房才是正途。

其實(shí)沒(méi)有交土地出讓金就可以成為合法大產(chǎn)權(quán)住宅也不單只此一件，國(guó)有土地上老房子由于歷史原因也沒(méi)有繳納土地出讓金，國(guó)家照常給了這些房產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)。

綜上，本文不贊成按照房地產(chǎn)的評(píng)估值來(lái)征收房地產(chǎn)稅，但是，以土地為核心設(shè)計(jì)的房產(chǎn)稅也沒(méi)有脫離房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并的立法方向。尤其對(duì)土地出讓金進(jìn)行重新定義，不僅奠定房地產(chǎn)稅理論和現(xiàn)實(shí)征收的基礎(chǔ)，還為小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)確立合法地位及對(duì)其征收房地產(chǎn)稅找了突破口。盡管文中觀點(diǎn)可能存在偏頗之處，本文仍希望提供一些新的思路為未來(lái)房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)做出貢獻(xiàn)。

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