金見(jiàn)歡

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著利潤(rùn)率回歸以及去杠桿化的壓力，純規(guī)?；鲩L(zhǎng)的模式已不可取。當(dāng)此之際，世茂股份選擇多元化發(fā)展，但效果尚需觀察。

經(jīng)歷2016年商業(yè)地產(chǎn)的瘋狂增長(zhǎng)歲月，世茂股份營(yíng)業(yè)收入?yún)s奇怪地下滑。

近期，世茂股份（600823.SH）發(fā)布2016年年報(bào)顯示，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入137.08億元，同比下降12.22%；凈利潤(rùn)為27.38億元，同比下滑5.67%；世茂股份實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額149.3億元，同比下降16%；合同簽約面積86.6萬(wàn)平方米，同比減少38%。

世茂股份相關(guān)部門(mén)人士對(duì)《投資者報(bào)》記者解釋稱(chēng)：“2016年收入及利潤(rùn)水平同比去年有一定下降，系受到公司近年去庫(kù)存銷(xiāo)售戰(zhàn)略以及當(dāng)期產(chǎn)品結(jié)算周期影響。近年來(lái)，受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政策調(diào)控、市場(chǎng)環(huán)境等綜合因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已告別了過(guò)去高歌猛進(jìn)的暴利時(shí)代。在此大背景下，世茂股份選擇不在規(guī)模競(jìng)賽中血拼，而是調(diào)整戰(zhàn)線(xiàn)、尋求穩(wěn)健而持續(xù)的發(fā)展，打造產(chǎn)品力，更加注重資產(chǎn)盤(pán)活、運(yùn)營(yíng)效率和財(cái)務(wù)穩(wěn)健上的提升?！?/p>

近年成績(jī)單難言理想

世茂股份是世茂集團(tuán)下屬的集商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊于一體的商業(yè)地產(chǎn)上市公司，業(yè)務(wù)領(lǐng)域主要涉及：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、商業(yè)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)、多元商業(yè)投資。這與世茂旗下從事住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的世茂房地產(chǎn)主業(yè)有所不同，世茂房地產(chǎn)在香港上市。

2013年至2016年，世貿(mào)股份主營(yíng)收入分別為101.5億元、127億元、156.2億元和137.08億元，同比增長(zhǎng)49.62%、25.09%、18.36%和-12.22%。

可以發(fā)現(xiàn)，世茂股份主營(yíng)業(yè)務(wù)收入在2013年首次突破100億元后，增速逐漸放緩，并在2016年首度出現(xiàn)下滑。

除了主營(yíng)業(yè)務(wù)收入指標(biāo)下滑外，合同銷(xiāo)售和銷(xiāo)售面積這兩個(gè)指標(biāo)均出現(xiàn)不同程度下滑。報(bào)告期內(nèi)，世茂股份實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額149.3億元，同比下降16%；合同簽約面積86.6萬(wàn)平方米，同比減少38%。在非物業(yè)銷(xiāo)售方面，世茂股份實(shí)現(xiàn)非物業(yè)銷(xiāo)售收入10.32億元，占比達(dá)到7.53%；而2015年，這兩個(gè)數(shù)字分別為12.49億元和8.31%。

而放眼全國(guó)樓市，去年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別同比增長(zhǎng)22.5%和34.8%，雙雙創(chuàng)出歷史新高。

顯然，在營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)近幾年來(lái)的首度下降后，世茂股份幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)均出現(xiàn)不同程度的下降。這份2016年度成績(jī)單難言理想。

世茂股份主要在華東區(qū)發(fā)展，2016 年度公司的營(yíng)業(yè)收入華東地區(qū)占比 88.3%，華南地區(qū)占比 5.9%，華北地區(qū)占比 3.3%。業(yè)內(nèi)人士表示，世茂股份只是一個(gè)準(zhǔn)全國(guó)化公司，并且還存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，因此局限了公司的發(fā)展。

對(duì)于將來(lái)，該公司表示，同時(shí)擴(kuò)大華南、華北等高毛利核心城市土地儲(chǔ)備占比，2016年通過(guò)招拍掛、收購(gòu)兼并方式多渠道獲取土儲(chǔ)，截至2016年年底，公司土地儲(chǔ)備建筑面積逾1000萬(wàn)方，多數(shù)布局于華北、華南等核心地區(qū)。

嘗試多元化效果一般般

世茂股份近幾年以來(lái)涉足多種業(yè)務(wù)。

2016年9月，世茂股份獲保監(jiān)會(huì)批復(fù)同意參與匯邦人壽保險(xiǎn)股份公司籌建，但此前世茂已經(jīng)參與成立新沃財(cái)險(xiǎn)，由于財(cái)險(xiǎn)公司與股東意見(jiàn)相左，公司于今年初，宣布退出設(shè)立新沃財(cái)險(xiǎn)，結(jié)合保險(xiǎn)和地產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，公司大力向金融領(lǐng)域進(jìn)軍。

當(dāng)然，世茂多元化嘗試不只在金融領(lǐng)域，去年以來(lái)，還在農(nóng)業(yè)和文化等產(chǎn)業(yè)動(dòng)作頻頻，多元化布局意味明顯。去年12月16日，世茂股份在福建省石獅市的世貿(mào)摩天城開(kāi)業(yè)，“茂險(xiǎn)王”主題樂(lè)園業(yè)態(tài)值得關(guān)注，這也是世茂股份正式布局主題樂(lè)園產(chǎn)業(yè)；同年10月，出資1.8億元認(rèn)購(gòu)銘耀資產(chǎn)基金份額；9月，世茂股份共同發(fā)起成立的匯邦人壽獲批，世茂股份出資2億元，持股20%；4月，世茂股份以1億澳元的代價(jià)收購(gòu)了澳大利亞的4個(gè)牧場(chǎng)，該4個(gè)牧場(chǎng)肉牛數(shù)量超過(guò)5萬(wàn)頭。顯然，還處于培育期的多元化產(chǎn)業(yè)，尚未真正為其帶來(lái)回報(bào)。

上述世茂股份相關(guān)人士表示：“在樓市進(jìn)入下半場(chǎng)的今天，公司管理層充分意識(shí)到，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著利潤(rùn)率回歸以及去杠桿化的壓力，純規(guī)模化增長(zhǎng)的模式已不可取，房地產(chǎn)行業(yè)的資源整合勢(shì)在必行。與此同時(shí)，金融投資、大健康、大消費(fèi)等行業(yè)則顯現(xiàn)出向上的局面。為適應(yīng)政策及市場(chǎng)的變化，基于公司在地產(chǎn)領(lǐng)域的前期積淀和金融領(lǐng)域的投資經(jīng)驗(yàn)，公司審時(shí)度勢(shì)，計(jì)劃在穩(wěn)定房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行多元化發(fā)展?！?/p>

早在2012年，世茂股份就涉足院線(xiàn)，“影院方面，雖然目前銷(xiāo)售額有限，但對(duì)公司來(lái)說(shuō)，影院的角色很關(guān)鍵。第一，它能帶來(lái)人氣，支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；第二，這是公司進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè)的一步?！鄙鲜鍪烂煞菹嚓P(guān)人士表示。相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，布局影院和兒童事業(yè)經(jīng)營(yíng)的多元化戰(zhàn)略，有利于世茂股份的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

地產(chǎn)企業(yè)多元化者不止世茂一家，恒大的多元化布局，雖然在體育等產(chǎn)業(yè)做得風(fēng)生水起，但快消、農(nóng)牧等產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不理想。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行其他產(chǎn)業(yè)的多元化，需要做的工作還很多。

世茂股份認(rèn)為，商業(yè)主題樂(lè)園、保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)、牧場(chǎng)等業(yè)態(tài)，均是商業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。

不過(guò)世茂對(duì)于多元化一再調(diào)整，世茂股份回復(fù)《投資者報(bào)》表示，非物業(yè)銷(xiāo)售收入同比有所下降，主要系世茂股份經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整、不再?gòu)氖掠霸簶I(yè)務(wù)，從而影院業(yè)務(wù)收入減少所致。實(shí)際上，若剔除影院業(yè)務(wù)收入的因素，公司的非物業(yè)銷(xiāo)售收入是有所增長(zhǎng)的。但這種多元化的調(diào)整，難免會(huì)影響業(yè)績(jī)。世茂股份回復(fù)記者表示仍要用地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)來(lái)管理大健康等業(yè)務(wù)，能否成功，尚需觀察。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，世茂尋求多元化發(fā)展，和當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫態(tài)勢(shì)不太一致。整體來(lái)看，住宅產(chǎn)業(yè)布局比較多的企業(yè)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)更容易成長(zhǎng)；而對(duì)于布局商業(yè)、旅游等項(xiàng)目的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能成長(zhǎng)性反而一般。多元化背后，關(guān)鍵是如何確保核心產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展的問(wèn)題。