趙思琦+齊相俁

【摘 要】2016年5月1日國家全面實行“營改增”政策，這是今年我國財稅領域最為重要的改革之一，而房地產企業(yè)作為國民經濟的重要支柱，受到了很大影響。本文著重分析此政策對房地產企業(yè)的影響，探討出房地產企業(yè)相應的稅收籌劃，并對“營改增”政策的配套措施提出建設性的意見。

【關鍵詞】“營改增”；房地產；影響；稅收籌劃

一、現狀評述

“營改增”，全稱是營業(yè)稅改征增值稅，國家打算在“十二五”期間，將營業(yè)稅這一稅種基本取消，本來在營業(yè)稅征收范圍內的行業(yè)，如建筑業(yè)、房產業(yè)、金融業(yè)和交通業(yè)等將全部改成征收增值稅。

目前我國房地產企業(yè)泡沫化現象嚴重，并且由于近年來的宏觀經濟形勢低迷，房屋銷售量和銷售速度放緩，小型房地產企業(yè)發(fā)展不好，資金斷裂，出現虧損甚至倒閉現象。另一方面，隨著我國房地產企業(yè)的迅速發(fā)展，房地產價格持續(xù)穩(wěn)定上漲，遠超出一般居民的經濟承受能力，房地產企業(yè)的收入減少，效益降低，而且企業(yè)稅負還在不斷增加，這對房地產企業(yè)的成本與利潤帶來了巨大挑戰(zhàn)。

在房地產行業(yè)實行“營改增”，就理論預期來說，增值稅相對于營業(yè)稅具有稅收中性的特點，因此“營改增”有利于降低因重復征稅而導致的過重稅負，從而降低房地產企業(yè)的成本。另外，由于增值稅可以“擰緊”整個產業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的“紐扣”，房地產開發(fā)企業(yè)也可以因此專注于項目運營，促進房地產行業(yè)合理分工，提高生產效率。然而就現實來說，考慮到房地產行業(yè)抵扣鏈條的廣泛性以及附加值的因素，倘若上游某些行業(yè)或者小規(guī)模納稅人無法提供標準的增值稅發(fā)票，在稅率提高的背景下，房地產行業(yè)的稅負反而更有可能提升。

二、”營改增”對房地產企業(yè)的影響

（一）房地產企業(yè)或迎來一片陽光

1、解決了重復征稅的問題。

“營改增”之前房地產企業(yè)一直繳納營業(yè)稅，這是價內稅，計稅基礎是企業(yè)的含稅銷售額，通過購買材料使用材料銷售房屋這一系列活動，政府會層層征稅，而“營改增”之后政府征收增值稅，這是價外稅，企業(yè)購進材料會取得增值稅專用發(fā)票，可以抵扣銷項稅額，解決了重復征稅的問題。

“營改增”之前，房地產企業(yè)營業(yè)稅稅率平均為5.5%，“營改增”后土地成本不納入銷售額，建安成本和其他服務成本可以抵稅，增值稅稅率平均為11%，經測算，改革前后企業(yè)的均衡毛利率約為56%，也就是說，當企業(yè)的毛利率小于56%，“營改增”會改善企業(yè)的毛利率水平，而大部分房地產企業(yè)的毛利率均在均衡水平之下，因此，“營改增”對企業(yè)有減負的作用。另外，“營改增”之前企業(yè)需欲繳5%的預售營業(yè)款，而現在只需按照3%的比例欲繳增值稅，這一舉動有利于提高企業(yè)的現金流通量，對于現金回報率較高的企業(yè)來說，利潤會有進一步的上升。

2、銷售額中可扣除土地出讓金。

土地成本對于房地產企業(yè)來說比重很大，是一二線城市房地產項目的最大單項成本，并且在逐年增加，甚至超過50%。營改增”之前，出讓土地不能抵扣是企業(yè)稅負加重，利潤縮減的重要因素。因而，土地成本能夠抵扣，可抵扣的增值稅越多，在一定程度上能夠減少稅負的影響，扣除了土地出讓金房地產企業(yè)整體性不加稅，與營業(yè)稅環(huán)境下持平，加上其他抵扣，房地產企業(yè)有望減稅。

（二）房地產企業(yè)的財務管理挑戰(zhàn)巨大

材料發(fā)票更為重要。政府對營業(yè)稅的發(fā)票監(jiān)管并不是及其嚴格，給企業(yè)留下了些許舞弊的漏洞，而對增值稅發(fā)票則有著嚴格的監(jiān)管，幾乎沒有舞弊的可能性?！盃I改增”之后，進項稅額的抵扣全部需要規(guī)范的增值稅發(fā)票，這就要求企業(yè)從供應商取得規(guī)范的增值稅發(fā)票，因此施工單位更青睞于能夠提供增值稅專用發(fā)票的企業(yè)。而甲供材料能帶來大量可抵扣的增值稅進項稅額，甲供材料的數量將直接決定房地產企業(yè)增值稅稅負水平，可以預見，甲供材料將成為材料供應商與房地產企業(yè)的博弈地帶。財務管理部門在企業(yè)采購材料時，要注意不同發(fā)票的利益平衡點，這對其能力是一個較大的挑戰(zhàn)。

三、房地產企業(yè)的稅收籌劃

“營改增”從招投標、采購、財務、銷售等各環(huán)節(jié)改變了房地產企業(yè)的各個方面，但最重要的還是交稅方式和財務核算。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業(yè)改變經營模式，適應這個過程。

“營改增”落實應用在房地產行業(yè)，各房地產行業(yè)早已做好了稅收籌劃以應對此次改革。為了提高企業(yè)自身的經營管理水平，優(yōu)化企業(yè)產業(yè)結構的投資方向。企業(yè)根據稅收的各項優(yōu)惠政策進行投資決策、企業(yè)制度改造、產品結構調整等，盡管在主觀上是為了減輕稅收負擔，但在客觀上卻是在國家稅收經濟拉桿的作用下，逐步走上優(yōu)化產業(yè)結構和生產力合理布局的道路。在測算過程中，企業(yè)需要從房地產項目的銷項稅額、進項稅額兩端出發(fā)，以了解”營改增”可能對收入、成本和費用帶來的影響和稅負變化情況。

（一）工程預算體系的籌劃

“營改增”之前，房地產企業(yè)預算部門對稅費的預算是簡單地用工程總金乘以相應的稅率，這樣計算十分簡便，“營改增”之后，由于預算時不能就具體材料是否能取得增值稅專用發(fā)票做出確定判斷，因此稅負金額是不確定的，上述方式也就隨之失效，預算變得很復雜。

（二）進項稅額抵扣時間的籌劃

房地產企業(yè)一般納稅人作為購貨方的可以通過籌劃進項稅額的抵扣時間，達到延期納稅的目的。取得防偽稅控增值稅專用發(fā)票應盡快認證，認證通過的當月核算當期進項稅額并申報抵扣，降低當期增值稅稅負；如果選擇即購即付，可以在付款當期抵扣進項稅額；如果以應付賬款的方式結清貨款，只能在全部貨款全部結清的當期進行進項抵扣。當然，房地產企業(yè)可利用結算方式對進項稅額抵扣時間進行納稅籌劃，如簽訂分期付款合同。

（三）采購價格選擇的籌劃

“營改增”后房地產企業(yè)可選擇不同的采購渠道對進項稅額進行籌劃。

一是選擇一般納稅人作為提供方，可以取得稅率為6%、11%、13%或17%的增值稅專業(yè)發(fā)票進行抵扣，二是選擇小規(guī)模納稅人為提供方，這種情況下，如果取得的增值稅普通發(fā)票，房地產企業(yè)不能抵扣進項；如果能夠取得有稅務機關代開的5%的增值稅專用發(fā)票的，房地產企業(yè)可按3%的稅率做進項稅額抵扣。對于房地產企業(yè)而言，選擇從一般納稅人和小規(guī)模納稅人采購后的凈利潤沒有太大的差別時，應當選擇采購一般納稅人的貨物或勞務；如果采購小規(guī)模納稅人的貨物或勞務后企業(yè)的凈利潤會增加，且增加的利潤可以彌補不能抵扣進項的損失，那么應選擇與小規(guī)模納稅人進行合作。

四、對”營改增”政策的建議

建筑業(yè)是與房地產企業(yè)緊密相關的行業(yè)，其所需的磚、石、水泥、等基本建筑材料很多都是個體經營戶經營的，在進行交易時，大多使用現金，極難取得增值稅專用發(fā)票，且建筑企業(yè)涉及很多小規(guī)模納稅人的上游供應商，這些小規(guī)模納稅人均采用3%的征收率簡易征收，不能提供增值稅專用發(fā)票。在很多情況下難以取得增值稅抵扣的合法憑證，導致鏈條斷裂，加重了建筑企業(yè)的稅負。其中一種可行的辦法是使關系到房地產上下游的企業(yè)改為增值稅一般納稅人。這樣，企業(yè)取得的增值稅進項稅額就可以進行抵扣，從而使抵扣制度更加完善。

由地稅局負責征收的營業(yè)稅，其稅收收入的絕大部分為地方收入；而由國稅局負責征收的增值稅，其稅收收入的75%為中央財政收入，地方收入僅占25%。在很多地區(qū)，營業(yè)稅稅收收入占有很大比例的地方稅收收入。中央可以調整增值稅分成比例以增加地方稅收收入，地方也可以增加一些地方稅種來彌補稅收銳減的問題。

營業(yè)稅由地方稅務局負責征收，而增值稅由國家稅務局負責征收?！睜I改增”政策的實施會涉及稅收征管權限的分配及稅收機構內部調整等問題，在管理上的難度加大，易造成混亂。如果保持原有的征收管理制度，將稅收收入征收后，再進行分配，可能是現階段的一種方法。

五、總結

“5月1日全面實行營改增后，對房地產行業(yè)整體影響偏利好，短期體現為負稅下降，長期體現為低價上漲?！鄙虾Ｖ性慨a中介市場分析師盧文曦在接受記者采訪時表示?！盃I改增”是今年確保積極財政政策更加有效、著力推進結構性改革尤其是供給側結構性改革的重頭戲。

總的來說，“營改增”將給房地產企業(yè)帶來深刻影響，企業(yè)的稅務籌劃、管理能力將成為核心競爭力之一。同時，“營改增”對房地產市場是一大利好，它的輻射面廣，房地產市場或迎來新的陽光，完善體系后勢必將促進行業(yè)健康發(fā)展，希望房地產企業(yè)盡早謀劃，趨利避害。至于房價問題，稅制調整沒有帶來大規(guī)模加稅的壓力，房價或漲或跌，在當前階段最重要的還是要看各地的供求關系現狀。

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