摘 要 隨著房屋交易市場(chǎng)的發(fā)展，兇宅買(mǎi)賣逐漸增多，購(gòu)房者在未知房屋為兇宅的情況下購(gòu)入房屋而導(dǎo)致糾紛的情況也愈發(fā)頻繁。司法界、學(xué)界對(duì)該糾紛的處理及理由持不同見(jiàn)解。本文主張以顯失公平為由認(rèn)定房屋買(mǎi)賣合同為可撤銷合同，賦予兇宅買(mǎi)受人合同撤銷權(quán)，從而充分維護(hù)其合法權(quán)益。

關(guān)鍵詞 “兇宅”買(mǎi)賣 顯失公平 可撤銷合同

作者簡(jiǎn)介：陳安然，山東大學(xué)法學(xué)院法學(xué)本科生。

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.04.316

房屋買(mǎi)賣是當(dāng)代人生活中的一項(xiàng)重大事宜。在房屋買(mǎi)賣過(guò)程中，購(gòu)房者在未知的情況下購(gòu)入“兇宅”，無(wú)疑會(huì)造成買(mǎi)賣雙方的糾紛。該類糾紛的解決及其理由在司法實(shí)踐和學(xué)術(shù)方面均存在一定的爭(zhēng)議，故本文通過(guò)相關(guān)案例及學(xué)術(shù)爭(zhēng)議之比較，分析房屋買(mǎi)賣合同的效力，從而探求兇宅買(mǎi)賣合適的處理方式及理由。

一、兇宅買(mǎi)賣之案例及學(xué)術(shù)爭(zhēng)議

（一）兇宅買(mǎi)賣之相關(guān)案例

在兇宅買(mǎi)賣糾紛中，未知所購(gòu)房屋為兇宅的買(mǎi)受人多作為原告訴請(qǐng)撤銷房屋買(mǎi)賣合同。對(duì)于買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求，法院判決呈現(xiàn)兩種不同的態(tài)度：駁回原告撤銷合同的訴訟請(qǐng)求和支持原告訴訟請(qǐng)求。

駁回原告訴訟請(qǐng)求的判決理由主要是出賣人沒(méi)有主動(dòng)披露房屋是否為兇宅的義務(wù)。房屋一般使用時(shí)間較長(zhǎng)，人在房屋中生老病死屬正?，F(xiàn)象，故房屋是否為兇宅不是決定締約與否的決定性因素。若雙方并未約定出賣人有披露房屋是否為兇宅的義務(wù)，則出賣人不需要主動(dòng)告知買(mǎi)受人房屋為兇宅。在買(mǎi)受人不能證明其對(duì)房屋是否為兇宅的事項(xiàng)已詢問(wèn)出賣人而出賣人未予以告知的情況下，不能認(rèn)定出賣人故意隱瞞。且為鼓勵(lì)交易，維護(hù)交易安全，故駁回原告撤銷合同的訴訟請(qǐng)求。①

支持買(mǎi)受人撤銷買(mǎi)賣合同的判決理由則不盡相同，主要體現(xiàn)為以下兩種：

第一，出賣人對(duì)房屋是否為兇宅負(fù)有披露義務(wù)，出賣人不對(duì)此進(jìn)行披露違反誠(chéng)信原則，造成重大誤解，故合同為可撤銷合同。房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)“非自然死亡”事件屬于對(duì)合同的訂立產(chǎn)生重大影響的信息，故出賣人對(duì)此負(fù)有披露義務(wù)，出賣人未告知買(mǎi)受人造成重大誤解，故適用《合同法》第54條第1款第1項(xiàng)，因重大誤解訂立的合同而可撤銷。②

第二，出賣人未盡告知義務(wù)，構(gòu)成欺詐，買(mǎi)受人基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而購(gòu)買(mǎi)兇宅，故合同可撤銷。在合同訂立之前出賣人即負(fù)有告知相關(guān)事項(xiàng)的附隨義務(wù)，出賣人行為屬于故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)，買(mǎi)受人在違背真實(shí)意思的情況下訂立買(mǎi)賣合同，故根據(jù)《合同法》第42條第2項(xiàng)以及第54條第2款撤銷該合同。③

（二）兇宅買(mǎi)賣之學(xué)術(shù)爭(zhēng)議

關(guān)于兇宅買(mǎi)賣問(wèn)題，學(xué)界多認(rèn)為被告存在過(guò)錯(cuò)，但對(duì)于糾紛解決方式的認(rèn)定及理由則存在不同，主要有以下幾種觀點(diǎn)：

第一，兇宅的買(mǎi)受人可選擇主張撤銷權(quán)救濟(jì)或違約救濟(jì)。通過(guò)撤銷權(quán)救濟(jì)時(shí)，根據(jù)《合同法》第54條第2款有關(guān)欺詐之規(guī)定，可認(rèn)定出賣人故意隱瞞兇宅的事實(shí)，從而判決撤銷合同。通過(guò)違約救濟(jì)時(shí)，買(mǎi)受人可根據(jù)《合同法》第111條“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任”的規(guī)定，主張出賣人降低房屋價(jià)款，或根據(jù)《合同法》第94條第4款之規(guī)定，當(dāng)事人一方因違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的對(duì)方，當(dāng)事人可解除可同，兇宅買(mǎi)受人據(jù)此解除合同。

第二，認(rèn)定兇宅屬于瑕疵物，隱瞞房屋為兇宅進(jìn)行交易，應(yīng)承擔(dān)物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任。根據(jù)《合同法》第153、154、155條之規(guī)定，兇宅不符合居住安寧的使用目的，存在效用瑕疵，故出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該違約責(zé)任。

第三，將房屋為兇宅的告知義務(wù)認(rèn)定為合同的附隨義務(wù)，兇宅出賣人違反該義務(wù)而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四，認(rèn)定隱瞞事實(shí)出售兇宅屬于侵權(quán)行為，即當(dāng)事人雙方買(mǎi)賣合同有效，若買(mǎi)受人因居住兇宅而造成精神上的損害，出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)受人承擔(dān)精神損失賠償。

二、兇宅買(mǎi)賣糾紛之各觀點(diǎn)的評(píng)析

關(guān)于兇宅買(mǎi)賣之糾紛，司法界和學(xué)界的觀點(diǎn)分為兩類：支持出賣人與支持買(mǎi)受人，且理由各不相同，但這些觀點(diǎn)難免存在一些不足，以下則分別就此闡述。

對(duì)于支持出賣人，認(rèn)定出賣人不負(fù)有告知買(mǎi)受人房屋為兇宅之義務(wù)的觀點(diǎn)，其忽視了房屋實(shí)際貶值的事實(shí)。雖然法律沒(méi)有明文規(guī)定房屋買(mǎi)賣過(guò)程中的兇宅告知義務(wù)，但不代表出賣人在房屋買(mǎi)賣過(guò)程中就不負(fù)該告知義務(wù)。盡管房屋為兇宅這一事實(shí)存在一定迷信的因素，但該事實(shí)實(shí)際影響房屋市場(chǎng)價(jià)值。買(mǎi)受人以一般房屋價(jià)格購(gòu)入實(shí)際價(jià)值低于該價(jià)格的兇宅，若以出賣人不負(fù)有告知義務(wù)而支持出賣人，明顯不利于公平地維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益。

支持兇宅買(mǎi)受人的觀點(diǎn)則各不相同，主要體現(xiàn)為以下四種觀點(diǎn)：

第一，該買(mǎi)賣合同存在出賣人欺詐的行為，故根據(jù)《合同法》第54條第2款之規(guī)定為可撤銷合同，出賣人可主張撤銷權(quán)。《民通意見(jiàn)》第68條對(duì)欺詐作出如下定義：“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。”然兇宅仍屬于功能健全之房屋，其使用價(jià)值并未減損，“欺詐”中故意隱瞞的真實(shí)情況應(yīng)是與合同目的有密切關(guān)聯(lián)之事項(xiàng)，故隱瞞并出賣兇宅難以認(rèn)定為欺詐。

第二，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第54條第1款第1項(xiàng)有關(guān)“重大誤解”之規(guī)定，認(rèn)定買(mǎi)受人對(duì)房屋產(chǎn)生重大誤解，故合同可撤銷。但“重大誤解”是買(mǎi)受人作出的，這將合同撤銷的責(zé)任歸咎于買(mǎi)受人，其未突出出賣人隱瞞兇宅之事實(shí)的過(guò)錯(cuò)，將不利于撤銷合同后雙方責(zé)任的認(rèn)定以及損失的承擔(dān)。

第三，認(rèn)定兇宅為瑕疵物，出賣人應(yīng)當(dāng)就此承擔(dān)物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！逗贤ā返?53、154條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定質(zhì)量要求交付標(biāo)的物，未約定或約定不明的，適用本法第61條仍不能確定的，適用本法第62條第1款的規(guī)定。兇宅買(mǎi)賣糾紛中，出賣人和買(mǎi)受人并未就房屋是否為兇宅之事項(xiàng)進(jìn)行約定，買(mǎi)受人所取得的房屋符合合同中對(duì)于房屋的質(zhì)量約定。兇宅并未直接影響房屋的基本功能與使用價(jià)值，難以認(rèn)定其屬于瑕疵物，故難以使出賣人根據(jù)物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任承擔(dān)違約責(zé)任。

第四，認(rèn)定出售兇宅屬于侵權(quán)行為。兇宅買(mǎi)賣為雙方自愿達(dá)成合意之行為，買(mǎi)受人并沒(méi)有法定權(quán)利受到侵害。且將兇宅買(mǎi)賣認(rèn)定為侵權(quán)行為則只能讓出賣人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，而侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)方式主要為停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、賠禮道歉、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)，其難以完備地維護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益，如難以滿足買(mǎi)受人退房之請(qǐng)求。認(rèn)定出售兇宅屬侵權(quán)行為，無(wú)論是對(duì)此承擔(dān)物質(zhì)損害賠償還是精神損害賠償，均將兇宅認(rèn)定為一種不適合交易之物，此有悖于公眾習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)原則。

三、以顯失公平為由解決兇宅買(mǎi)賣糾紛的合理性

《合同法》第54條第1款規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的?！薄睹裢ㄒ庖?jiàn)》第72條則對(duì)顯失公平做出定義：“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或者對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平?！眱凑I(mǎi)賣糾紛中，出賣人隱瞞房屋為兇宅的事實(shí)將房屋出售給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人給付的對(duì)價(jià)明顯高于兇宅之市場(chǎng)價(jià)值，而出賣人所獲得的價(jià)款明顯高于其房屋的市場(chǎng)價(jià)值，買(mǎi)賣雙方的權(quán)利與義務(wù)不均衡，導(dǎo)致不公。兇宅買(mǎi)賣糾紛滿足“顯失公平”的適用情形，以顯失公平為由撤銷房屋買(mǎi)賣合同具有合理性，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，訂立合同時(shí)，賣方對(duì)于所售房屋存在信息優(yōu)勢(shì)，該信息不平等是交易不公的根本原因。兇宅糾紛中，賣方對(duì)于房屋的了解程度明顯高于買(mǎi)方，其在交易中始終處于較為優(yōu)勢(shì)的地位，而買(mǎi)方因信息劣勢(shì)購(gòu)入兇宅，從而引起糾紛。該糾紛中，賣方對(duì)標(biāo)的物的信息掌握程度滿足《民通意見(jiàn)》第72條對(duì)于“顯失公平”的“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢(shì)或者對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)”的定義。

第二，買(mǎi)賣雙方的給付與對(duì)待給付義務(wù)不相稱，違反公平、等價(jià)有償原則。物的市場(chǎng)價(jià)值主要受到供求關(guān)系影響，但同時(shí)也受到物的客觀質(zhì)量和人的主觀因素的約束。大部分人對(duì)于兇宅存有一定的畏懼心理，不愿購(gòu)買(mǎi)和居住兇宅，雖然其存在一定的封建因素，不應(yīng)得到推崇，但人的主觀心理確實(shí)使兇宅的市場(chǎng)價(jià)值產(chǎn)生了一定程度的減損。故雖然兇宅在客觀方面基本功能齊全，仍然能夠作為正常房屋居住和使用，但其市場(chǎng)價(jià)格確因其兇宅性質(zhì)而受到影響。兇宅買(mǎi)賣糾紛中，買(mǎi)方在不知房屋為兇宅的情況下與賣方達(dá)成合意，以一般房屋的價(jià)款購(gòu)入兇宅，其所得房屋的實(shí)際價(jià)格低于其所支付的對(duì)價(jià)，而賣方所得價(jià)款高于其轉(zhuǎn)讓的房屋的價(jià)格，故導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等，違反公平、等價(jià)有償原則。

第三，兇宅買(mǎi)賣糾紛所導(dǎo)致的不公滿足顯失公平的程度要求。大部分人認(rèn)為兇宅會(huì)帶來(lái)不安感而不愿購(gòu)買(mǎi)和居住兇宅，故兇宅的市場(chǎng)價(jià)值受到人的主觀心理的影響較大，價(jià)格也因此減損嚴(yán)重。買(mǎi)受人以一般房屋價(jià)格購(gòu)入實(shí)際價(jià)格減損嚴(yán)重的兇宅，其支付價(jià)款明顯高于所獲標(biāo)的物市場(chǎng)價(jià)值，而出賣人則所得價(jià)款明顯高于兇宅市場(chǎng)價(jià)格，故屬于顯失公平。

另外，以顯失公平為由賦予兇宅買(mǎi)受人撤銷權(quán)有利于充分維護(hù)買(mǎi)受人與出賣人的合法權(quán)益，且能夠避免一些其他處理方法之弊端。以顯失公平為由賦予買(mǎi)受人撤銷權(quán)，買(mǎi)受人可選擇是否撤銷合同，撤銷合同可收回全部房款，充分維護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。對(duì)于房屋買(mǎi)賣的其他相關(guān)費(fèi)用，可根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)予以分?jǐn)?，而非認(rèn)定出賣人欺詐時(shí)傾向于出賣人承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。且以顯失公平為由認(rèn)定買(mǎi)受人的撤銷權(quán)，只需以兇宅市場(chǎng)價(jià)格低于雙方交易價(jià)格這一客觀事實(shí)進(jìn)行判斷，而無(wú)需認(rèn)定出賣人是否構(gòu)成欺詐，即不需要解決告知房屋為兇宅是否為出賣人的義務(wù)這一爭(zhēng)議問(wèn)題，也無(wú)需解決該糾紛是否為買(mǎi)受人主觀上的重大誤解所致及基本功能健全的兇宅能否認(rèn)定為瑕疵物的問(wèn)題。

綜上所述，買(mǎi)受人在不知情的情況下以一般房屋的價(jià)格買(mǎi)入市場(chǎng)價(jià)格低于其支付價(jià)款的兇宅，而出賣人則獲得比房屋市場(chǎng)價(jià)值更高的價(jià)款，這是締約時(shí)就存在的一種顯失公平的情形。依顯失公平的理由裁判撤銷兇宅買(mǎi)賣合同，較之于以欺詐、重大誤解、標(biāo)的物瑕疵為由撤銷或者解除兇宅買(mǎi)賣合同，或者認(rèn)定出賣人侵權(quán)，都更為合理。

注釋：

①浙江省金華市中級(jí)人民法院（2014）浙金民終字第847號(hào)民事判決書(shū)。

②廣東省佛山市中級(jí)人民法院（2015）佛中法民三終字第999號(hào)民事判決書(shū)。

③浙江省紹興市中級(jí)人民法院（2016）浙06民終3325號(hào)民事判決書(shū)。

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