劉光宇

今年的房地產(chǎn)市場處在一個關(guān)鍵時期，它將向何處去？中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度會有多大？

每年的兩會大家都是萬分期待，其沖，不乏國家對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度和導(dǎo)向。今年的房地產(chǎn)市場處在一個關(guān)鍵時期，是調(diào)控后首次面臨著經(jīng)濟(jì)壓力和高庫存壓力雙重壓力下的抉擇，房地產(chǎn)今后將向何處去？中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度會有多大？

解讀2016年兩會，看看國家對房地產(chǎn)又會釋放出哪些信號呢？無論是開發(fā)商還是購房者都應(yīng)該看看。

1、一刀切的行政調(diào)控退出歷史舞臺。

政府工作報告提出“因城施策，不會出現(xiàn)干城政策一刀全部斬?zé)o赦的盛況”。目前的市場與以往不同，過去普遍上漲的日子一去不復(fù)返，一線城市與三四線城市之間嚴(yán)重分化，一線城市各區(qū)域之間也出現(xiàn)分化，甚至房企之間也有分化。曾幾何時，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在最初起到過積極作用，筆者也從來不否認(rèn)宏觀調(diào)控的客觀必要性，但是過分干預(yù)市場反而會造成不利的局面。新一屆政府自上臺以來，雖然堅(jiān)持調(diào)控的大環(huán)境不動，但是在具體執(zhí)行中已經(jīng)分化成區(qū)別對待式的樓市調(diào)控政策，這一點(diǎn)在2016年會體現(xiàn)得更加明顯。

筆者判斷，針對一線城市房價上漲過快的現(xiàn)象一定會出臺相應(yīng)的治理措施。房價大漲的問題已經(jīng)引起官方的注意，3月9日，央行副行長潘功勝在政協(xié)小組會討論時表示，要采取措施解決目前一線城市住房上漲的問題。

2、去庫存將貫穿2016年成為目標(biāo)和任務(wù)。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議把去庫存作為重要任務(wù)之一，去庫存不僅成為地方政府一個重要問題，同時也是多數(shù)開發(fā)商的難題之一。去庫存，是今年房地產(chǎn)的重頭戲。本次《政府工作報告》再次著墨“去庫存”，并首次提出“因城施策化解庫存”。但是兩會上還告訴我們，去庫存這件事不僅除了我們常規(guī)理解的三、四線城市庫存，還包括商辦地產(chǎn)去庫存。

3、一線城市限購政策短期內(nèi)不會退出且會更加收緊。

在全國樓市去庫存化的大趨勢下，京滬深房價的飆漲異軍突起。兩會期間，高層對一線城市房價喊話值得關(guān)注。3月5日，住建部部長陳政高表示，一線城市仍然會嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策，2016年不會取消，甚至部分一線城市比如深圳有可能會提高限購政策執(zhí)行門檻。限購政策，在筆者看來，這是一個權(quán)宜之計(jì)，應(yīng)該隨著市場的變化而調(diào)整。今年一線城市出現(xiàn)房價猛漲，所以不可能會取消限購。

4、國家鼓勵改善型住房需求。

3月5日上午，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作2016年《政府工作報告》，除了支持剛性和改善性住房需求之外，還有“完善支持居民住房合理消費(fèi)的稅收、信貸政策”的表述，這意味著，除了今年年初已經(jīng)推出的降首付、降契稅等房地產(chǎn)利好政策外，一線以外的城市，在稅收、信貸政策上仍然存在調(diào)整空間。筆者發(fā)現(xiàn)，報告中提及的合理消費(fèi)，意味深長，這應(yīng)該算是一個鼓勵改善性需求的積極信號。

5、一線城市供給側(cè)改革醞釀大招。

供給側(cè)改革說起來容易做起來難，但在今年將被提上日程。在漲幅最大的深圳，房價已經(jīng)引發(fā)當(dāng)?shù)卣叨戎匾?，近期該市相關(guān)部門從土地供給側(cè)醞釀改革，大深圳全新規(guī)劃呼之欲出。知情人士透露，相關(guān)部門已經(jīng)擬定了“十大專項(xiàng)行動方案”，將在各區(qū)各部門征求意見之后強(qiáng)力推進(jìn)，進(jìn)一步釋放土地空間；在上海，地方政府早已著手土地供應(yīng)與中小戶型供應(yīng)改革；北京則在1月份公布的《2015年北京市政府重點(diǎn)工作情況匯編》也指出，優(yōu)化住房供應(yīng)體系，繼續(xù)堅(jiān)持限購不動搖，堅(jiān)持鼓勵自住型改善型住房等政策。

6、加杠桿可以但不能過度吹噓。

現(xiàn)在普遍存在一種聲音，為了去庫存，加大杠桿力度，讓更多的人進(jìn)入買房資格圈子里。然而，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災(zāi)難。他指出，要更加注重去杠桿降風(fēng)險，絕不能用加杠桿的辦法來促銷售、去庫存。如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經(jīng)濟(jì)帶來巨大風(fēng)險。

7、過度依賴土地財(cái)政或終結(jié)于財(cái)稅制度的完善。

報告中指出：“合理確定增值稅中央和地方分享比例。把適合作為地方收入的稅種下劃給地方，在稅政管理權(quán)限方面給地方適當(dāng)放權(quán)。”而一旦完善財(cái)稅制度，地方政府的利益將有所保障。如果現(xiàn)行的土地批租制度退出歷史舞臺，對于地方政府而言，土地將成為長期而穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。如果地方政府不再過多為“土地出讓金”張羅，而是將注意力轉(zhuǎn)到其他生產(chǎn)上，那么那一層剪不斷理還亂的暖昧關(guān)系將徹底終結(jié)了。

8、中國房地產(chǎn)黃金時代正式宣告結(jié)束。

國務(wù)院總理李克強(qiáng)向大會作政府工作報告時提到，今年GDP目標(biāo)增長6.5-7%。當(dāng)前我國發(fā)展正處于這樣一個關(guān)鍵時期，必須培育壯大新動能，加快發(fā)展新經(jīng)濟(jì)。曾經(jīng)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱地位的房地產(chǎn)，對中國經(jīng)濟(jì)起到不可磨滅的貢獻(xiàn)。但是今非昔比，房地產(chǎn)已經(jīng)告別黃金時代，而這次GDP增速預(yù)期破7也標(biāo)志性地宣告房地產(chǎn)黃金時代結(jié)束。

筆者認(rèn)為，雖然目前房地產(chǎn)市場有回穩(wěn)態(tài)勢，但已經(jīng)不能改變房地產(chǎn)大環(huán)境的衰退。即使有各種利好政策出臺，但總體上改變不了中國樓市去庫存基本現(xiàn)狀。

9、棚改補(bǔ)償傾向重貨幣，利于去庫存。

李克強(qiáng)總理談“十三五”時期主要目標(biāo)任務(wù)和重大舉措時，將“完善住房保障體系，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房改造2000萬套”納入工作范圍。雖然中央提出今年的棚戶區(qū)改造數(shù)量上與去年相差不大，但是在棚改補(bǔ)償思路上發(fā)生了轉(zhuǎn)變，以前是回遷房補(bǔ)給拆遷戶，以后可能要增加貨幣補(bǔ)償比例，這樣拆遷戶可以拿著錢去買商品房消化庫存，開發(fā)商可以少建房子而改善綠化、商業(yè)等配套設(shè)施，一舉兩得。

10、房貸利息抵扣個稅鼓勵買房。

3月7日，財(cái)政部部長樓繼偉就“財(cái)政工作和財(cái)稅改革”的相關(guān)問題回答中外記者的提問。樓繼偉表示，綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅改革方案已經(jīng)提交國務(wù)院，今年將把個稅方案提交全國人大審議。樓繼偉透露了個稅方案改革方向，其中簡單提高個稅起征點(diǎn)不是改革方向，但分類稅目中會增加一些扣除，包括首套住宅的按揭貸款利息抵稅等。

可以說這是一舉多得，既減輕了為中產(chǎn)減負(fù)，又能刺激購房需求，從而拉動經(jīng)濟(jì)增長，這也應(yīng)該是習(xí)近平總書記所提消化庫存的重要方向之一。