樓市新政難阻房企拿地?zé)崆?/h1>
2017-05-12 15:39武化
中國(guó)房地產(chǎn)·市場(chǎng)版 2017年4期
武化
【事件】
今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)加碼。僅3月份以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)或升級(jí)不同程度的調(diào)控政策。在此背景下，一季度住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)整體回落。不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)熱情并未減退，一季度恒大、碧桂園等十大房企拿地總價(jià)高達(dá)2246億元，同比大幅增長(zhǎng)83.3%。
【述評(píng)】
伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，房企也在規(guī)模化和業(yè)績(jī)競(jìng)賽中加速奔跑。與此同時(shí)，房企對(duì)土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)的重視也越來(lái)越大。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，恒大、碧桂園、中海、保利、龍湖等10大房企拿地總額高達(dá)2246億元，同比大幅增加83.3%。
從拿地金額來(lái)看，碧桂園、恒大位居前兩位。兩家拿地金額合計(jì)在排行榜中占比超30%，規(guī)劃建筑面積占比近45%。其中，碧桂園無(wú)論拿地?cái)?shù)量、拿地金額均排名首位，該企業(yè)前3個(gè)月在三四線城市的拿地面積與金額占比分別達(dá)72%、45%；恒大、中海、保利的拿地金額也均超過(guò)平均金額225億元，緊隨其后；招商蛇口前3個(gè)月在廣州、南京、合肥等城市加大投資力度，樓面均價(jià)近2萬(wàn)元/平方米，相對(duì)處于高位。
另一方面，地方城市的土地收入也相應(yīng)大漲。有數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為6370.2億元，同比增長(zhǎng)63.8%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣(mài)地超過(guò)200億元。房企對(duì)熱點(diǎn)城市熱門(mén)地塊拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門(mén)等2016年的二線城市地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然被多家企業(yè)拼搶。
從企業(yè)布局戰(zhàn)略來(lái)看，一線、熱點(diǎn)二線城市仍為重點(diǎn)。今年1-3月，全國(guó)土地成交額前10名的城市累計(jì)成交額為2961億元，同比增加59%。二線重點(diǎn)城市繼續(xù)占據(jù)榜單前列，其中武漢以513.1億元領(lǐng)銜全國(guó)，合肥超過(guò)400億，同比漲幅明顯。此外，在規(guī)劃建筑面積方面，武漢、鄭州等熱點(diǎn)二線城市土地成交面積排名靠前。
值得一提的是，監(jiān)管層已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地資金開(kāi)始從嚴(yán)監(jiān)管，禁止企業(yè)用非自有資金拿地。同時(shí)，房企的再融資渠道也呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)，一季度房企國(guó)內(nèi)發(fā)債總規(guī)模出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升。央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委對(duì)房企融資均釋放了收緊的信號(hào)，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。
伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。尤其在調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，市場(chǎng)去化速度大幅降低。房企在高調(diào)拿地的同時(shí)，還需精修內(nèi)功，才能在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中取勝。
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【述評(píng)】
伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，房企也在規(guī)模化和業(yè)績(jī)競(jìng)賽中加速奔跑。與此同時(shí)，房企對(duì)土地儲(chǔ)備規(guī)模與結(jié)構(gòu)的重視也越來(lái)越大。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，恒大、碧桂園、中海、保利、龍湖等10大房企拿地總額高達(dá)2246億元，同比大幅增加83.3%。
從拿地金額來(lái)看，碧桂園、恒大位居前兩位。兩家拿地金額合計(jì)在排行榜中占比超30%，規(guī)劃建筑面積占比近45%。其中，碧桂園無(wú)論拿地?cái)?shù)量、拿地金額均排名首位，該企業(yè)前3個(gè)月在三四線城市的拿地面積與金額占比分別達(dá)72%、45%；恒大、中海、保利的拿地金額也均超過(guò)平均金額225億元，緊隨其后；招商蛇口前3個(gè)月在廣州、南京、合肥等城市加大投資力度，樓面均價(jià)近2萬(wàn)元/平方米，相對(duì)處于高位。
另一方面，地方城市的土地收入也相應(yīng)大漲。有數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，全國(guó)50大熱點(diǎn)城市合計(jì)出讓土地金額為6370.2億元，同比增長(zhǎng)63.8%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣(mài)地超過(guò)200億元。房企對(duì)熱點(diǎn)城市熱門(mén)地塊拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門(mén)等2016年的二線城市地價(jià)依然處于高位，即使在地方政府設(shè)置多重調(diào)控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然被多家企業(yè)拼搶。
從企業(yè)布局戰(zhàn)略來(lái)看，一線、熱點(diǎn)二線城市仍為重點(diǎn)。今年1-3月，全國(guó)土地成交額前10名的城市累計(jì)成交額為2961億元，同比增加59%。二線重點(diǎn)城市繼續(xù)占據(jù)榜單前列，其中武漢以513.1億元領(lǐng)銜全國(guó)，合肥超過(guò)400億，同比漲幅明顯。此外，在規(guī)劃建筑面積方面，武漢、鄭州等熱點(diǎn)二線城市土地成交面積排名靠前。
值得一提的是，監(jiān)管層已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的拿地資金開(kāi)始從嚴(yán)監(jiān)管，禁止企業(yè)用非自有資金拿地。同時(shí)，房企的再融資渠道也呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)，一季度房企國(guó)內(nèi)發(fā)債總規(guī)模出現(xiàn)大幅下降，發(fā)債的利率也在小幅回升。央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部委對(duì)房企融資均釋放了收緊的信號(hào)，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。
伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。尤其在調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行的背景下，市場(chǎng)去化速度大幅降低。房企在高調(diào)拿地的同時(shí)，還需精修內(nèi)功，才能在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中取勝。
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