孫雷

摘 要：結(jié)合實際，重點探討了房地產(chǎn)工程平面控制測量技術(shù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；平面控制測量；技術(shù)

目前，房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)展成為社會主義市場經(jīng)濟中一個支柱性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)作為一個不可移動的、長久耐用、價值巨大而又人人必需的特殊商品進入市場，正在越來越受到社會和人們的普遍關(guān)注，同時以計算機技術(shù)為核心的現(xiàn)代信息技術(shù)也有了飛躍的發(fā)展，它向傳統(tǒng)的檔案保存模式及成圖方式提出了挑戰(zhàn)。在新的形勢下，對房地產(chǎn)測繪的準確性、現(xiàn)實性、技術(shù)性提出了更高的要求。

1 房地產(chǎn)測繪定義

1.1 房地產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。

1.2 房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙---房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪，對測繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗的專業(yè)隊伍才能勝任。相比較而言，從事房地產(chǎn)項目測繪比較容易一些。

2 房地產(chǎn)測量要素

2.1房地產(chǎn)要素測量主要采集界址點、境界、房屋及其附屬設(shè)施、獨立地物、鐵路、道路、橋梁、河流、湖泊、水庫等地形地物。目前，城市建筑物密集，高樓越來越高，樹木成林，使得航攝比例尺受到限制，航空攝影測量成果的精度已很難滿足城市房地產(chǎn)測量的要求。用電子速測儀和電子記簿，或便攜式計算機所組成的野外數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)進行房地產(chǎn)要素的測量和數(shù)據(jù)的采集，是今后房地產(chǎn)測量的發(fā)展方向。

2.2 國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》對全野外數(shù)據(jù)采集的流程和精度要求作了詳細的規(guī)定。全野外數(shù)據(jù)采集宜使用精度不低于3級的全站儀，即其測距精度不地于2級，其的測距中誤差小于10單位，測角中誤差不大于±6"。

3 房地產(chǎn)平面控制測量技術(shù)

3.1 房地產(chǎn)平面控制測量主要是為測繪大比例尺的房產(chǎn)平面圖、地籍平面圖提供起始數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)變更測量、面積測算、撥地劃界和各種建設(shè)工程放線驗線等日常工作提供測繪基礎(chǔ)。

3.2 房地產(chǎn)平面控制測量也有其現(xiàn)勢性，由于城市建設(shè)的擴展和舊城改造，原有的控制成果部分遭到破壞，為了保證房地產(chǎn)平面圖的現(xiàn)勢性，必須及時布設(shè)新的控制點，以確保房地產(chǎn)平面圖的變更測量和其他日常測量工作的正常進行。

3.3 房地產(chǎn)平面控制測量有其階段性和經(jīng)濟區(qū)域性

（1）房地產(chǎn)平面控制測量要考慮城市的遠景規(guī)劃，在精度上要留有余地，以便于控制網(wǎng)的擴展。

（2）對于經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域和一般區(qū)域在布設(shè)控制網(wǎng)點時，其精度應(yīng)有所區(qū)別，發(fā)達區(qū)域測圖比例尺大，所需的控制測量精度要高；一般地區(qū)測圖比例尺要小，則控制測量的精度可低一些。這樣區(qū)別對待，既可避免不必要的浪費或損失，又能滿足房地產(chǎn)測繪工作的需要。

3.3 房地產(chǎn)測量過程中，為了充分利用國家和城市的已有控制成果，保證測繪成果的共享和質(zhì)量，滿足國家經(jīng)濟建設(shè)和房地產(chǎn)管理的需求，房地產(chǎn)平面控制測量的布設(shè)原則和其他控制測量一樣應(yīng)遵循下述原則從整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)。

3.4 導線測量的方法應(yīng)用

導線測量是一、二、三級房地產(chǎn)平面控制最常用的方法。導線測量的布設(shè)和觀測簡單易行，精度保證，設(shè)備需要比較普遍，觀測速度快，所以受到普遍的采用，尤其是建筑物或樹木密集區(qū)的城市地區(qū)，導線測量起到了其他方法不能替代的作用。

4 房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)

房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局部，從高級到低級，分級布設(shè)的原則進行，以達到經(jīng)濟上和技術(shù)上的合理性。房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)，其范圍應(yīng)考慮城鎮(zhèn)發(fā)展的遠景規(guī)劃，首網(wǎng)布設(shè)一個主控制網(wǎng)作為骨干，然后視建設(shè)和管理要求，分區(qū)分期逐步有計劃地進行加密；其精度方面，要留有適當?shù)挠嗟?，特別是要使控制網(wǎng)外圍邊長的精度留有余地，以使得主控制網(wǎng)有擴大控制范圍的可能性，避免將來因控制范圍不夠而重新布設(shè)控制網(wǎng)。

5 房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè)的一般過程

5.1 了解控制測量的目的和收集資料

主要了解測區(qū)的地理位置、形狀大小，今后發(fā)展遠景，測量成果使用的精度要求，完成任務(wù)的期限以及生產(chǎn)上對控制點位置、密度的要求等。房地產(chǎn)測繪人員應(yīng)到有關(guān)測繪業(yè)務(wù)及管理部門收集有關(guān)資料。

5.2 確定布網(wǎng)方案

根據(jù)控制成果今后的使用要求和已收集到的測量資料及擁有的儀器設(shè)備、技術(shù)力量等條件，確定布設(shè)控制網(wǎng)的方案。圖上設(shè)計宜在1：10000或1：25000的地形圖上進行：首先展繪已知點、網(wǎng)；按照已定的布網(wǎng)方案從圖上判斷點與點之間是否彼此通視，由各點組成的圖形能滿足規(guī)范所規(guī)定的精度和其他要求，布在位置也應(yīng)能滿足使用要求。圖上選點后，須到實地確定，是否切實可行，為了保證控制網(wǎng)精度和避免返工浪費，還應(yīng)該估算控制網(wǎng)中推算元素的精度。此處限于篇幅不再展述，請讀者參看有關(guān)控制測量書籍。

5.3 編寫技術(shù)設(shè)計說明書

編寫技術(shù)設(shè)計的目的在于擬定房地產(chǎn)平面控制測量的實施計劃，從整體規(guī)劃上、技術(shù)上、組織上作出說明，其要點是：

概況內(nèi)容包括設(shè)計的目的和任務(wù)；測區(qū)的地理位置；地形地貌的基本特征；測區(qū)原有成果的作業(yè)情況，成果質(zhì)量情況及利用的可能性和利用方案。

設(shè)計方案及其說明平面控制網(wǎng)的等級、圖形、密度；起算數(shù)據(jù)的確定；控制網(wǎng)的圖上設(shè)計及精度估計。

作業(yè)方法作業(yè)的原則、方法和要求，覘標類型及埋設(shè)標石的規(guī)格，提出標志建造和委托保管的要求，提出測角，測邊儀器的檢驗，邊長、角度觀測，外業(yè)成果的記錄方法，成果檢驗和質(zhì)量評估的辦法和要求等等。

各種附表附圖編制工作量綜合、進程表；需用主要物資一覽表，控制網(wǎng)設(shè)計圖以及其他各種輔助圖表等。

5.4 造標埋石

確定了控制點的位置以后，須著手進行造標埋石工作，埋設(shè)的標石作為點的標志，建造的覘標作為觀測時照準的目標，一切觀測成果和點的坐標都歸算到標石中心上。

5.5 外業(yè)觀測

待所建造的覘標和埋設(shè)的標石穩(wěn)定后，即可開展觀測工作。觀測前，須按規(guī)范要求對儀器進行檢校，測距儀還須進行檢測。

5.6 內(nèi)業(yè)計算

內(nèi)業(yè)計算包括概算、平差和坐標計算三部分。概算就是把地面上觀測的成果投影到高斯平面上的計算工作和平差前其他準備工作。平差計算就是消除多余觀測帶來的幾何圖形的矛盾，鑒定觀測值與平差元素的精度，求出各推算元素（如邊長、方位角或坐標值）的最或然值。

5.7 編寫技術(shù)總結(jié)

全部計算工作完成后，應(yīng)該列出成果表，即將所有各點的坐標，各邊邊長和方位角列成表格，最后編寫技術(shù)總結(jié)，以供測量成果使用者作參考。

6 結(jié)論

隨著社會主義市場經(jīng)濟的形成和發(fā)展，房地產(chǎn)測量為法律、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、房地產(chǎn)交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供依據(jù)和數(shù)據(jù)資料。房地產(chǎn)測繪的服務(wù)將面向全社會。