崔鵬

很多人都熱衷于判斷接下來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，北京、上海的房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)漲嗎？一般情況下，這是個(gè)非常難的問(wèn)題，因?yàn)槟愫茈y找到一個(gè)比較確定的坐標(biāo)來(lái)判斷，那我們不妨換個(gè)角度看。

從大歷史的角度看人類的生活方式是怎樣的。

在很久以前，人們從本能出發(fā)，從事狩獵和采集生產(chǎn)。那時(shí)候要養(yǎng)活一家四五口人（當(dāng)然那時(shí)家庭規(guī)模并不只四五口人），需要二十多平方公里土地。為什么要那么多呢？因?yàn)橐蛞矮F啊——人們追一只受傷的鹿相當(dāng)于在3600個(gè)足球場(chǎng)上奔跑。這還是在人類已經(jīng)發(fā)明了投擲武器和長(zhǎng)矛之后，而一只孟加拉虎的領(lǐng)地范圍多達(dá)一百平方公里。

按這個(gè)需求量衡量，中國(guó)大概只能住下180萬(wàn)人，上海只能住下900人，這個(gè)數(shù)字都趕不上你住的小區(qū)吧？

人類生活方式的一次大飛躍是從采獵社會(huì)到農(nóng)耕社會(huì)，一家人生活所需的土地面積從二十多平方公里縮小到0.3平方公里左右，大概縮小到了百分之一。這對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)是個(gè)好事，因?yàn)槿绻銢](méi)能在3600個(gè)足球場(chǎng)之內(nèi)追到那頭鹿也不至于餓死了，另外，也不用為了多生一個(gè)小孩就要想辦法干掉你的鄰居。

0.3平方公里，你很可能把這個(gè)面積想得過(guò)小了，它是30萬(wàn)平方米。而一個(gè)傳統(tǒng)的工人，大概只需要200平方米的工作空間，再加上他一家人居住的房子，也就300平方米。到了工業(yè)時(shí)代，養(yǎng)活一家人所需要的平均面積縮小到原來(lái)的千分之一。從人類必須擁有面積的變化來(lái)說(shuō)，工業(yè)革命也許是人類歷史上最偉大的革命。

再到后來(lái)，人們養(yǎng)活一家人所需要的土地面積持續(xù)縮小，這時(shí)人們學(xué)會(huì)蓋樓，土地使用效率增加了?？傮w來(lái)說(shuō)，從人圍著足球場(chǎng)追野獸，到他們?cè)谵k公室的格子間里寫PPT，一個(gè)工作的人養(yǎng)活自己所需要的面積縮小到了約百萬(wàn)分之一。其實(shí)不止是這樣，人類現(xiàn)在的平均生活水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于農(nóng)耕時(shí)代的一個(gè)國(guó)王。比如，到東漢蔡倫才發(fā)明了紙，這種新玩意推廣開又花了很長(zhǎng)時(shí)間，因此在相當(dāng)漫長(zhǎng)的時(shí)間里，人們用一種非?！皻埲獭钡姆绞讲疗ü?。

人養(yǎng)活自己以及家庭所必需的土地面積越來(lái)越小，這為人們逐漸扎堆的生活方式創(chuàng)造了條件?？偟膩?lái)看，人類的生活方式是越來(lái)越扎堆的。人口總數(shù)越來(lái)越多，那些大城市容納的人口也越來(lái)越多。

其實(shí)，幾千年來(lái)增加的社會(huì)人口，在農(nóng)村的很有限，增量基本都來(lái)自那些超級(jí)大城市。一千年前，人口超過(guò)十萬(wàn)的城市沒(méi)有幾個(gè)，而現(xiàn)在，某個(gè)城市人口超過(guò)千萬(wàn)也并不令人吃驚。

只要經(jīng)濟(jì)體系支撐得住，人們傾向于一個(gè)適于生活的地方能住多少人就住多少人。這從一個(gè)側(cè)面也表明了一件事，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不那么高效的一個(gè)原因是它阻止了人們的扎堆行為，或者說(shuō)這種生產(chǎn)組織方式不知道應(yīng)該怎么組織人們?cè)训绞裁吹胤?。僵化的管理者總是傾向于讓人口均勻地分散到廣大土地的各個(gè)角落，這真是愚不可及。

想要判斷一個(gè)地方的房地產(chǎn)價(jià)格是否還會(huì)上漲，只要知道它在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)水平下是不是已經(jīng)完成人的聚集過(guò)程就行了。中國(guó)的這一過(guò)程顯然還沒(méi)有完成，人們還在不斷向超級(jí)和一線城市集中。戶口的管制作用只是讓這個(gè)過(guò)程變慢。

原先人們以為互聯(lián)網(wǎng)的普遍使用會(huì)讓大城市衰落，從理論上看這似乎有道理，但預(yù)言家們忽略了一個(gè)要素，那就是競(jìng)爭(zhēng)。城市根本沒(méi)有變小，中國(guó)的大城市在互聯(lián)網(wǎng)廣泛應(yīng)用前后，居民規(guī)模大概增長(zhǎng)了50%，房屋價(jià)格增長(zhǎng)了十倍左右。

只要人類的扎堆史沒(méi)有結(jié)束，那么那些超級(jí)城市的房地產(chǎn)價(jià)格從長(zhǎng)期來(lái)看就會(huì)上漲。沒(méi)辦法，人類就是個(gè)喜歡扎堆的物種。

（李彩霞摘自《第一財(cái)經(jīng)周刊》）